Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2016:53

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
12-01-2016
Datum publicatie
14-01-2016
Zaaknummer
HD 200.165.289_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurrecht; aanwezigheid hard- en softdrugs in huurwoning; tekortkoming in de nakoming; bijzondere aard of geringe betekenis; wetenschap medehuurder; woonbelang.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.165.289/01

arrest van 12 januari 2016

in de zaak van

Stichting Mooiland,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als Mooiland,

advocaat: mr. J.P. Mesman te 's-Hertogenbosch,

tegen

1 [geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,

2. [geïntimeerde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ,

advocaat: mr. R.J. Laatsman te Oss,

op het bij exploot van dagvaarding van 18 februari 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 11 december 2014 van de kantonrechter van de rechtbank 's-Hertogenbosch, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen Mooiland als eiseres en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als gedaagden.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 3123403/303, rolnummer 14-5113)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep;

  • -

    de memorie van grieven met producties;

  • -

    de memorie van antwoord;

  • -

    het pleidooi, waarbij Mooiland pleitnotities heeft overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

  1. Mooiland en [geïntimeerde 1] hebben op 30 september 2011 een overeenkomst van huur gesloten, op grond waarvan [geïntimeerde 1] met ingang van 30 september 2011 van Mooiland huurt de woning, gelegen aan [het adres] te [woonplaats] .

  2. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Mooiland van toepassing.

  3. Artikel 7.9 van de algemene voorwaarden houdt in een verbod om in of nabij de woning hennep te telen, te (laten) handelen in softdrugs of harddrugs en om andere handelingen te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn.

  4. Naar aanleiding van een melding op 8 februari 2014 heeft de politie een onderzoek ingesteld in de woning, waarbij onder andere het volgende is aangetroffen:
    - een bak met 36 gram cocaïne op de zolder;
    - 9 gevulde seals met ieder 0.5 gram cocaïne in een wapenkluis op de eerste verdieping;

- een bak met 40 gram gedroogde hennep in de woonkamer;
- een grote hoeveelheid gebruikte seals;
- een grote hoeveelheid nieuwe seals;
- versnijdingsmiddelen;
- meerdere weegschaaltjes.

Bij brief van 25 februari 2014 heeft Mooiland aan [geïntimeerde 1] laten weten dat zij voornemens is juridische stappen tegen hem te ondernemen die kunnen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning en dat hij een juridische procedure kan voorkomen door zelf binnen een week de huur op te zeggen. Mooiland heeft een brief van gelijke strekking aan [geïntimeerde 2] verzonden.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben de huur niet opgezegd;

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn met elkaar getrouwd.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert Mooiland kort gezegd, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

A. De huurovereenkomst ontbonden te verklaren;

B. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] te veroordelen om binnen 3 dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen, met machtiging van Mooiland om die ontruiming op kosten van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zelf te doen bewerkstelligen door een deurwaarder;

C. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk te veroordelen om aan Mooiland te betalen een schadevergoeding van € 558,13 over de maand juni en € 580,38 per maand over de maand juli en volgende dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in gebreke zijn de woning te ontruimen en ter vrije beschikking te stellen van Mooiland, vermeerderd met de verschuldigde rente;

D. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk te veroordelen om binnen twee weken na de datum van het vonnis over te gaan tot betaling van de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na dagtekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] te veroordelen in de eventuele verdere executiekosten.

3.2.2.

Mooiland legt aan haar vorderingen kort gezegd ten grondslag dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tekortgeschoten zijn in de nakoming van de huurovereenkomst, onder meer door het aanwezig hebben van een aanzienlijke hoeveelheid hard- en softdrugs in de woning. Zij hebben aldus gehandeld in strijd met de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn en zich niet als een goed huurder gedragen.

3.3.

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de aanwezigheid van de bij het onderzoek in de woning aangetroffen hoeveelheden drugs weliswaar een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan de zijde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] oplevert, maar dat het woonrecht en de overige belangen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] dienen te prevaleren boven het belang van Mooiland bij ontbinding van de huurovereenkomst. Op grond daarvan heeft de kantonrechter de vorderingen van Mooiland afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld.

3.4.

Mooiland voert in hoger beroep vijf grieven aan. Mooiland concludeert tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen.

3.5.

De grieven bestrijden in de kern genomen alle het oordeel van de kantonrechter dat het woonrecht en de overige belangen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] dienen te prevaleren boven het belang van Mooiland bij ontbinding van de huurovereenkomst. Voorts legt Mooiland in hoger beroep ook nog andere tekortkomingen aan de vorderingen ten grondslag. Zij stelt dat haar personeel ernstig is bedreigd door [geïntimeerde 1] en dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] een vuurwapen en een gevaarlijk projectiel in het gehuurde voorhanden hebben gehad. Mooiland spreekt tegen dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

3.6.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] voeren als verweer aan dat [geïntimeerde 1] eenmalig harddrugs voor een vriend bewaarde en de softdrugs zelf gebruikte vanwege het gunstige effect ervan op zijn borderline-stoornis en dat deze omstandigheden geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst opleveren en niet dienen te leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarbij stellen zij dat een strafrechtelijke veroordeling in verband met de drugs tot op heden is uitgebleven, dat de gemeente niet is overgegaan tot het sluiten van de woning, dat niet is gebleken van een onderzoek van de politie naar handel in drugs en dat zij ook niet in drugs handelen. Verder stellen zij dat omwonenden van hen geen overlast ondervinden, dat geen sprake is van gevaarzetting, verloedering, slecht imago van de buurt, waardevermindering van de woning en verminderde verhuurbaarheid en dat zij zich steeds als een goed huurder hebben gedragen. Ook stellen zij dat [geïntimeerde 2] enkel wist van een geringe hoeveelheid wiet in de woning, dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] beiden de zorg hebben voor twee minderjarige kinderen die speciaal onderwijs volgen en dat, als tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning worden overgegaan, zij niet in staat zullen zijn om te reageren op andere sociale huurwoningen vanwege het beleid dat Mooiland en ook andere wooncorporaties voeren ten aanzien van drugs. Familie en kennissen hebben onvoldoende ruimte om het gezin te herbergen. Het gevolg zal zijn, zo stellen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ten slotte, dat zij met de kinderen op straat komen te staan zonder financiële middelen om een onderkomen te vinden. Voorts hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] betwist dat zij personeel van Mooiland hebben bedreigd en met het vuurwapen kan niet worden geschoten.

3.7.

Het hof stelt het volgende voorop. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval, waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken.

3.8.

Het aanwezig hebben van cocaïne en hennep is een feit dat strafbaar is gesteld in de Opiumwet. Door de aangetroffen hoeveelheden hard- en softdrugs in hun woning te hebben, hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gehandeld in strijd met artikel 7.9 van de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Naar het oordeel van het hof levert het aanwezig hebben van deze hoeveelheden hard- en softdrugs een substantiële tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst op.

Indien [geïntimeerde 2] al zou worden gevolgd in haar stelling dat zij alleen wist van een geringe hoeveelheid hennep, neemt dat de tekortkoming niet weg. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn op grond van artikel 7:266 lid 2 BW in hun hoedanigheid van huurder en wettelijk medehuurder jegens Mooiland immers hoofdelijk aansprakelijk voor de juiste nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst (zie ook HR 9 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU3255 en HR 3 april 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH0762).

3.9.

De vraag is vervolgens of de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Naar het oordeel van het hof is hiervan geen sprake. De tekortkoming zoals hiervoor in rechtsoverweging 3.8. is vastgesteld, is substantieel. In weerwil van hun uitdrukkelijke contractuele verplichting hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] een aanzienlijke hoeveelheid hard- en softdrugs in de woning voorhanden gehad. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat Mooiland een gerechtvaardigd belang heeft bij het opnemen van een dergelijke verplichting in de huurovereenkomst, met name om verloedering van de leefomgeving en eventuele overlast voor andere huurders en omwonenden tegen te gaan.

Dat een strafrechtelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] voor het voorhanden hebben van cocaïne of hennep tot op heden is uitgebleven, dat de gemeente niet is overgegaan tot het sluiten van de woning, dat niet is gebleken van een onderzoek van de politie naar handel in drugs en dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , naar zij stellen, ook niet in drugs handelen, doet hier niet aan af, net zo min als het feit (indien dat zou komen vast te staan) dat (nog) geen sprake is van verdergaand nadeel voor Mooiland als gevolg van overlast, gevaarzetting verloedering, slecht imago van de buurt, waardevermindering van de woning en verminderde verhuurbaarheid en dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zich verder steeds als een goed huurder gedragen hebben.

Daarnaast is onvoldoende gemotiveerd gesteld dat ontruiming van de woning tot een noodsituatie zal leiden. Het is op de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de ouders zélf om de nadelige effecten van de ontruiming voor hun kinderen zoveel mogelijk te beperken en zij zijn, indien zij daarbij hulp behoeven, gehouden hulpverlenende instanties in te schakelen, die op hun beurt verplicht zijn zorg te dragen voor adequate hulpverlening. Er is nu nog geen aanleiding te veronderstellen dat geen hulp geboden zal worden.

3.10.

Uit het voorgaande volgt dat niet onderzocht behoeft te worden of de andere aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gemaakte verwijten tekortkomingen opleveren.

3.11.

Op grond van het vorenstaande zal het hof het bestreden vonnis vernietigen. De overigens onweersproken vorderingen van Mooiland zullen worden toegewezen, behoudens de gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen door een deurwaarder. Deze kan niet worden toegewezen, omdat de ontruiming ingevolge artikel 556 Rv altijd door de deurwaarder geschiedt die geen machtiging behoeft om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen.

Het hof zal de ontruimingstermijn ruimer stellen dan gevorderd.

3.12.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de kosten van beide instanties (voor het hoger beroep drie punten tariefgroep 2).

4 De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan [het adres] te [woonplaats] ;

veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] het gehuurde binnen acht weken na betekening van dit arrest te ontruimen en te verlaten met de hunnen en het hunne en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Mooiland te stellen;

veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk, zo dat door betaling van de een de ander gekweten zal zijn, om vanaf de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van ontruiming als vergoeding voor het gebruik van het gehuurde aan Mooiland te betalen op de eerste dag van de maand een bedrag van € 580,38 per maand, bij niet-betaling te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata van de termijnen tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk, zo dat door betaling van de een de ander gekweten zal zijn, in de kosten van het geding, aan de zijde van Mooiland tot op heden in eerste aanleg begroot op € 97,74 aan explootkosten, € 115,00 aan vast recht en
€ 300,00 aan salaris gemachtigde en in hoger beroep op € 81,10 aan dagvaardingskosten,
€ 711,00 aan vast recht en € 2.682,00 aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening, en wat betreft nakosten begroot op € 131,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,00 vermeerderd met de explootkosten, indien niet binnen acht weken na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, M. van Ham en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 januari 2016.

griffier rolraadsheer