Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2016:4542

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
11-10-2016
Datum publicatie
14-10-2016
Zaaknummer
200.141.521_01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Vervolg op ECLI:NL:GHSHE:2015:930

Huur van bedrijfsruimte artikel 7:290 BW; verhuurder zegt huur op omdat hij het verhuurde (een restaurant) persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft; tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten; vergoeding voor het geval bij de verhuurder de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig blijkt te zijn

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7 290, geldigheid: 2003-08-01
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2016/49 met annotatie van mr. H. Ferment

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.141.521/01

arrest van 11 oktober 2016

in de zaak van

1 De Molenwiek B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2. [appellant],
wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als De Molenwiek respectievelijk [appellant],

advocaat: mr. A.W. van Dooren-Korenstra te Vught,

tegen

[geïntimeerde] , h.o.d.n. Restaurant [restaurant] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als de huurder,

advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,

als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 23 september 2014 en 17 maart 2015 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven onder zaaknummer 869923/CV EXCPL 13-1 gewezen vonnis van 31 oktober 2013.

8 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenarrest van 17 maart 2015;

  • -

    de akte van 31 maart 2015 van De Molenwiek en [appellant];

  • -

    de akte van 31 maart 2015 van de huurder;

  • -

    de akte van depot van 10 augustus 2015 van de huurder;

  • -

    het proces-verbaal van getuigenverhoor van 8 september 2015;

  • -

    de akte uitlating van De Molenwiek en [appellant] van 22 september 2015;

  • -

    het deskundigenbericht van 24 september 2015;

  • -

    de memorie na deskundigenbericht met producties van 3 november 2015 van De Molenwiek en [appellant];

  • -

    de memorie na deskundigenbericht met producties van 24 november 2015 van de huurder;

  • -

    het proces-verbaal van plaatsopneming en bezichtiging alsmede van comparitie van partijen van 1 december 2015;

  • -

    de akte overleggen aanvullende producties tevens akte depot van 8 december 2015 van de huurder;

  • -

    het proces-verbaal van getuigenverhoor van 8 december 2015;

  • -

    het proces-verbaal van getuigenverhoor van 15 februari 2016;

  • -

    de memorie na getuigenverhoor van 15 maart 2016 van de huurder;

  • -

    de memorie na getuigenverhoor van 12 april 2016 van De Molenwiek en [appellant]

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

9 De verdere beoordeling

9.1.

Bij genoemd tussenarrest heeft het hof bepaald dat een deskundigenonderzoek zal worden verricht. Het hof heeft een deskundige benoemd. Voorts heeft het hof bij genoemd tussenarrest bewijsopdrachten verstrekt. Ter gelegenheid van het op 8 september 2015 gehouden getuigenverhoor is een plaatsopneming en bezichtiging bepaald, die is gehouden op 1 december 2015. Het hof zal daarop in het hierna volgende nader ingaan.

9.2.

[appellant] is directeur en enig aandeelhouder van De Molenwiek. Ook is hij eigenaar van twee percelen in [woonplaats] . [appellant] heeft in 1980 aan De Molenwiek een recht van opstal verleend op een gedeelte van de percelen. Op de percelen staan opstallen, waaronder een molen en een restaurant. De Molenwiek is met ingang van 1 juni 1996 het restaurant aan de huurder gaan verhuren. [appellant] is de vader van de huurder. De Molenwiek en [appellant] hebben gevorderd dat het hof een tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen en een tijdstip waarop het gehuurde moet worden ontruimd door de huurder. Het hof heeft geoordeeld dat De Molenwiek niet (langer) als verhuurder geldt en dat de vorderingen haar dienen te worden ontzegd (zie 3.6). Het hof heeft beslist dat de vordering tot huurbeëindiging toewijsbaar is. Het hof zal de datum waarop de huurovereenkomst eindigt vaststellen op 1 maart 2017 en de datum waarop de huurder het gehuurde uiterlijk moet hebben ontruimd op 28 februari 2017.

de horeca-inventaris

9.3.

De hiervoor genoemde bewijsopdrachten zijn gegeven in het kader van de vraag wat de huurder mag / moet ontruimen. De Molenwiek en [appellant] hebben gevorderd dat het hof vaststelt, dan wel voor recht verklaart, dat géén sprake is van ‘casco-huur’, zodat de huurder bij zijn ontruiming de vaste keukeninrichting / installatie behorend tot het restaurant in tact dient te laten. Volgens de huurder heeft hij de gehele horeca-inventaris in 1996 gekocht en in de loop der jaren voor zijn rekening hersteld en vervangen.

9.4.

[appellant] is toegelaten feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat de zaken genoemd onder III a. tot en met d. in productie 16 bij zijn akte van 21 oktober 2014, behoren tot het verhuurde (zie 6.5.1 tot en met 6.5.3 en 7.17). [appellant] heeft afgezien van bewijslevering. Het gaat hier om roerende zaken die vallen onder de inventaris. De inventaris is verkocht aan de huurder. Dit een en ander heeft tot gevolg dat het hof ervan uit gaat dat deze zaken niet behoren tot de verhuurde zaken. De huurder behoeft het aldaar genoemde dus niet achter te laten in het verhuurde en mag dat desgewenst meenemen. Het gaat om:

a. heteluchtoven Leventi Bakermat (foto 25);

b. voorrijskast uit 1982 (foto 26)

c. Berkel Snijmachine (foto 34)

d. authentieke deegmengmachine (foto 41).

9.5.

De huurder is toegelaten feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat de zaken genoemd onder II a. tot en met l. in productie 16 bij de akte van [appellant] behoren tot de aan hem verkochte horeca-inventaris (zie 6.5.1 tot en met 6.5.3 en 7.16). Daartoe heeft de huurder als getuigen doen horen: de heer [de koelmonteur] (de koelmonteur), de heer [zwager] (zijn zwager), zichzelf, mevrouw [echtgenote] (zijn echtgenote), de heer [adviseur 1] (zijn adviseur), de heer [horeca accountmanager] (de horeca accountmanager van A.B. Inbev) en de heer [verzekeringsadviseur] (zijn verzekeringsadviseur). In contra-enquête is de heer [adviseur 2] (de (voormalig) adviseur van [appellant] en van de huurder) als getuige gehoord. Voorts heeft in verband met deze bewijsopdracht een plaatsopneming en bezichtiging plaatsgevonden. Het hof volhardt bij de bevindingen neergelegd in het proces-verbaal van descente.

9.6.

Het hof overweegt het volgende. Bij de uitleg van hetgeen onder ‘horeca-inventaris’ moet worden verstaan past het hof de Haviltex-norm toe en let dus op hetgeen over een weer is verklaard en op hetgeen partijen van elkaar mochten verwachten.

9.7.

Partijen hebben tegelijk met de huurovereenkomst ook een koopovereenkomst gesloten. Daarin is vermeld:

omschrijving van het verkochte

De gehele horeca-inventaris, de voorraden en de goodwill, welke hebben gehoord tot de door de verkoper voorheen geëxploiteerde horeca-onderneming.”

en

“De koopsom voor het verkochte bedraagt:

- voor wat betreft de inventaris en goodwill: een bedrag ad in totaal eenhonderduizend gulden (fl. 100.000,00) exclusief omzetbelasting;

- voor wat betreft de voorraden: een bedrag ad tien duizend gulden (fl. 10.000,00) exclusief omzetbelasting”.

9.8.

De getuige [adviseur 2] is betrokken geweest bij de totstandkoming van beide overeenkomsten. Hij heeft verklaard dat er niet specifiek is gesproken over inventaris of goodwill. Hij heeft verklaard dat er is gesproken over een totale overnamesom die voor beide partijen acceptabel zou zijn. Voor de huurder moest het een prijs zijn die hij kon betalen en voor [appellant] een prijs die voor hem acceptabel was en waarbij de bank meekeek.

De getuige is ook betrokken geweest bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Hierover heeft hij verklaard dat het woord casco-huur niet is gevallen. Hij heeft verklaard: “Over casco-huur is niet gesproken, het betrof huur zoals het er stond. (…) Als u vraagt of ook de keukeninventaris daar onder valt dan zeg ik dat daar niet over is gesproken. Er is geen opsomming gemaakt. Als u vraagt of de keukeninventaris uitdrukkelijk is uitgesloten van de koop dan is mijn antwoord daarop nee.”

9.9.

Kortom, uit zijn verklaring blijkt dat niet is besproken wat onder ‘horeca-inventaris’ moest worden verstaan. Dat blijkt ook uit de verklaring die de huurder zelf als getuige heeft afgelegd. Hij heeft weliswaar verklaard dat hij onder ‘totale horeca-inventaris’ ook de keuken verstaat, maar dat is een conclusie die hij zelf heeft getrokken, zonder dat daarover is gesproken. Andere mensen dan [adviseur 2] en [appellant] zijn niet bij de totstandkoming van de huurovereenkomst en de koopovereenkomst betrokken geweest.

9.10.

Nu niet met zoveel woorden is besproken wat met ‘horeca-inventaris’ werd bedoeld, is van belang of de huurder en de verhuurder de overeenkomsten al dan niet zodanig hebben kunnen en mogen opvatten dat daaronder de volledige keukeninventaris was begrepen.

Daaromtrent overweegt het hof als volgt.

9.11.

De huurder heeft verklaard: “In 1990 heeft er een verbouwing plaatsgevonden. Daarbij is een keuken aangebouwd en ingericht en daarvoor zijn nieuwe spullen aangeschaft en oude spullen gebruikt. Nieuw was de afzuigkap, de koelwerkbanken, kachel, afwasstraat, bordenwarmer, warmtebrug en de werkbanken. Dit was nog voordat ik de zaak overnam. (…) Ik ben destijds die spullen mee gaan uitzoeken toen mijn vader die ging aanschaffen. Ik heb geen inzage gehad in zijn financiële stukken.”

De echtgenote van de huurder heeft verklaard dat zij heeft gehoord dat er toen een keuken is gebouwd ten behoeve van het restaurant dat in 1990 van start is gegaan en dat de hele familie daaraan heeft meegewerkt. De zwager heeft als getuige verklaard dat hij heeft meegeholpen aan het bouwen van de keuken.

De getuige [adviseur 2] heeft verklaard dat de keuken is aangeschaft voor 170.000 gulden. Uit zijn verklaring blijkt dat hij gelet op dat bedrag de overnamesom van 100.000 gulden laag vindt, omdat die overnamesom niet alleen voor inventaris was, maar ook voor goodwill.

9.12.

Over de goodwill is weinig bekend, maar het hof kan de huurder niet volgen in zijn standpunt dat er geen sprake was van goodwill. Dat blijkt niet uit de stukken en [adviseur 2] heeft verklaard dat er goodwill aanwezig was.

In feite kan er weinig tot niets worden afgeleid uit de overnamesom, omdat uit de hiervoor reeds weergegeven verklaring van [adviseur 2] volgt dat het erom ging dat er een voor beide partijen acceptabel bedrag werd vastgesteld. Dat blijkt ook uit de verklaring van de huurder. Hij heeft verklaard: “Het voorstel was 100.000 gulden voor de hele inventaris, 10.000 gulden voor de voorraad en 6.000 gulden voor de huur. Volgens mij was dit voorstel door [adviseur 2] zo bedacht gelet op onze financiële situaties. Ik vond dit redelijk, behalve de huur, die was een de forse kant.”. Ook de echtgenote van de huurder heeft verklaard dat zij heeft begrepen dat er werd gekeken wat [appellant] nodig zou hebben voor een goede oude dag en wat voor haar man mogelijk zou zijn om aan huur op te brengen. Het hof is van oordeel dat, nu al bijzonder weinig kan worden afgeleid uit de hoogte van de overnamesom voor wat betreft de waarde van de inventaris, uit de fiscale stukken nog minder kan worden afgeleid omdat deze in de regel zo worden ingericht dat optimaal van fiscaal gunstige regelingen gebruik wordt gemaakt. Kortom, uit de prijs kan niets worden afgeleid.

9.13.

Het hof stelt voorop dat uit de koopovereenkomst blijkt dat het woord inventaris betrekking heeft op het restaurant, en niet op de onroerende zaak. Bij gebreke aan een nadere invulling van het begrip inventaris dient te worden aangesloten bij wat daarmee in het normale taalgebruik wordt verstaan. Dat is al datgene wat zich in het gehuurde bevindt, dus ook de keukeninrichting, en niet aard en nagelvast (dus op eenvoudige wijze en zonder veel kosten te verwijderen is, waarvan in dit geval sprake is zoals ter gelegenheid van de descente is geconstateerd) met de onroerende zaak is verbonden. Onder inventaris wordt aldus verstaan datgene wat bestemd is om het bedrijf in het gehuurde te dienen, ook als de zaken (apparatuur) specifiek zijn afgestemd op (bijvoorbeeld de afmetingen van) de onroerende zaak. Zaken die de onroerende zaak dienen (zoals CV-radiatoren, wc-inrichting en luifels) behoren niet tot de inventaris van het restaurant. Onder inventaris wordt mede verstaan de vervangen zaken, ongeacht wie de kosten heeft gedragen.

9.14.

Het voorgaande heeft tot gevolg dat grief VII faalt. De koopovereenkomst is een zelfstandige overeenkomst die los staat van de vraag of al dan niet casco is verhuurd.

de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten

9.15.

De deskundige, mr. ing. [deskundige] , heeft onderzoek verricht naar de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder en daarover op 24 september 2015 aan het hof gerapporteerd. De deskundige is uitgegaan van zowel het scenario dat de huurder de inventaris kan meenemen, als van het scenario dat hij de inventaris dient achter te laten.

9.16.

De deskundige heeft de totale verhuis- en inrichtingskosten begroot op de volgende bedragen:

a. a) € 112.110,- voor de situatie dat de huurder:

- II en III niet kan meenemen;

- verhuist naar een lege bedrijfsruimte;

- verhuist naar een locatie in [woonplaats] ;

b) € 118.010,- voor de situatie dat de huurder:

- II en III niet kan meenemen;

- verhuist naar een lege bedrijfsruimte;

- verhuist naar een locatie buiten [woonplaats] ;

c) € 90.330,- voor de situatie dat de huurder:

- II en III wel kan meenemen;

- verhuist naar een lege bedrijfsruimte;

- verhuist naar een locatie in [woonplaats] ;

d) 96.270,- voor de situatie dat de huurder:

- II en III wel kan meenemen;

- verhuist naar een lege bedrijfsruimte;

- verhuist naar een locatie buiten [woonplaats] ;

e) € 171.250,- voor de situatie dat de huurder:

- II en III wel kan meenemen;

- verhuist naar een ‘going-concern’ restaurant;

- verhuist naar een locatie in [woonplaats] ;

f) € 179.900,- voor de situatie dat de huurder:

- II en III niet kan meenemen;

- verhuist naar een ‘going-concern’ restaurant;

- verhuist naar een locatie in [woonplaats] ;

g) € 175.750,- voor de situatie dat de huurder:

- II en III wel kan meenemen;

- verhuist naar een ‘going-concern’ restaurant;

- verhuist naar een locatie buiten [woonplaats] ;

h) € 184.400,- voor de situatie dat de huurder:

- II en III niet kan meenemen;

- verhuist naar een ‘going-concern’ restaurant;

- verhuist naar een locatie buiten [woonplaats] .

9.17.

Beide partijen hebben kritiek geuit op de inhoud van het rapport. Het hof overweegt daarover het volgende.

9.18.

Het belangrijkste bezwaar van [appellant] heeft betrekking op de aanvullende vraag die de huurder heeft gesteld nadat het hof op 17 maart 2015 arrest had gewezen en waarvan het hof per e-mail van 13 april 2015 heeft laten weten dat er geen bezwaar bestaat tegen die aanvullende vraag. Deze aanvullende vraag luidt als volgt: “Uitgaande van de situatie dat huurder de gehele inventaris kan meenemen, maar niet (volledig) kan gebruiken, waarbij de deskundige per post aan de hand van de posten II a. tot en met l. en III a. tot en met d. van de akte, genoemd in productie 16, dient aan te geven met welke kosten rekening dient te worden gehouden indien een of meerdere van deze zaken niet kunnen worden gebruikt”. Volgens [appellant] had de deskundige die vraag wel moeten beantwoorden en is de deskundige met zijn interpretatie van de vragen buiten de onderzoeksopdracht getreden.

9.19.

[appellant] heeft dit bezwaar ook al geuit op het concept-rapport van de deskundige. De deskundige heeft daarop onder meer het volgende geantwoord: “Door de deskundige is niet in beeld gebracht de situatie dat op de vervangende locatie een halve inventaris aanwezig is. De situatie dat de inventaris door de huurder gedeeltelijk kan worden gebruikt is niet uitgewerkt. Dit leidt zoals eveneens door [appellant] wordt opgemerkt tot een ongekend aantal variabelen gekoppeld aan de zestien items van productie 16. Het is te intensief en kostbaar om elke variant uit te werken”. Het hof is van oordeel dat de deskundige hiermee terecht en op de juiste gronden niet per post heeft aangegeven wat daarvan de financiële gevolgen zijn. Voorts heeft deskundige volgens [appellant] de opdracht te ruim opgevat door varianten door te rekenen van een vervangende locatie ‘going-concern’. Volgens de deskundige is ‘in een ‘going-concern’ situatie’ sprake van een bedrijfsovername. Het hof begrijpt de toelichting van de deskundige aldus dat bij een indeplaatsstelling de huurder de inventaris en de goodwill dient over te nemen. Nu een indeplaatsstelling bij huur van bedrijfsruimte niet ongebruikelijk is (zie artikel 7:307 BW), is het hof van oordeel dat de deskundige terecht deze variant in zijn beoordeling heeft betrokken. Het hof begrijpt uit het rapport dat de huurder in dat geval feitelijk geen andere keuze heeft dan te betalen voor reeds in het nieuw te huren pand aanwezige inventaris, zodat hij dan de door hem mee te nemen inventaris zal moeten verkopen. Het hof begrijpt voorts dat de huurder in dat geval tevens zal moet betalen voor goodwill. Weliswaar is de deskundige er terecht vanuit gegaan dat de huurder in dat geval goodwill zal moeten betalen, maar dat betekent niet dat de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ook daarop betrekking moet hebben. Het hof is van oordeel dat dit niet het geval is en dat de deskundige daarmee ten onrechte rekening heeft gehouden. Uit bijlage 12 van het rapport volgt dat de deskundige heeft gerekend met een bedrag van € 124.000,- ter zake goodwill. Dat bedrag dient dus te worden afgetrokken van de hiervoor (in 9.16) als e) tot en met h) aangeduide bedragen, waarbij f) en h) niet meer relevant zijn omdat uit het voorgaande volgt dat de huurder de als II en III aangeduide zaken kan meenemen.

9.20.

Gelet op de onzekerheid over een verhuizing naar een leeg bedrijfspand of een verhuizing naar een ‘going-concern’ restaurant en omdat het verschil daartussen aanzienlijk is, terwijl het wettelijk stelsel niet meebrengt dat het risico van die onzekerheid op de huurder rust zoals [appellant] kennelijk meent, zal het hof de tegemoetkoming in de kosten bepalen op € 60.000,- bij verhuizing van het bedrijf naar een andere locatie binnen zes maanden en op € 20.000,- als er geen nieuwe bedrijfslocatie wordt betrokken, dus als de verhuisde zaken alleen worden opgeslagen of verkocht. Daarbij merkt het hof op dat [appellant] niet de werkelijke schade hoeft te vergoeden; hij is slechts een tegemoetkoming in de kosten verschuldigd.

9.21.

Het hof ziet in de overige op- en aanmerkingen van partijen op het rapport geen aanleiding om het rapport terzijde te leggen of een andere deskundige te benoemen of een aanvulling op de rapportage te vragen. Daartoe wordt het volgende overwogen.

9.22.

[appellant] is ingegaan op wat het verhuurde omvat. Het lijkt daarmee vooral te gaan om een reactie op hetgeen de huurder heeft opgemerkt naar aanleiding van het rapport. Nu [appellant] aan deze stellingen geen conclusie heeft verbonden ten aanzien van de in het rapport gemaakte gevolgtrekkingen door de deskundige, ziet het hof geen aanleiding om daar nader op in te gaan.

9.23.

Voorts heeft [appellant] bezwaar gemaakt tegen de door de huurder ingebrachte makelaarskosten en offertes. Het hof ziet echter niet in waarom de door de deskundige gegeven toelichting daarop niet juist zou zijn. [appellant] is daar niet nader op ingegaan.

9.24.

Volgens de huurder heeft de deskundige een onjuist percentage gehanteerd ter zake te verkrijgen kortingen. Ook heeft de deskundige te lage bedragen gehanteerd ter zake verschillende posten, aldus de huurder. Deze argumenten heeft de huurder reeds in zijn reactie op het concept-rapport naar voren gebracht. De deskundige is in zijn rapport op deze argumenten ingegaan. Het hof is van oordeel dat de deskundige op basis van zijn kennis en ervaring een toereikende nadere uitleg heeft gegeven en dat zijn oordeel dient te worden gevolgd.

9.25.

[appellant] heeft aangevoerd dat hij zijn standpunt handhaaft dat de onderhavige tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten slechts verschuldigd zal zijn onder de voorwaarden dat daadwerkelijk wordt verhuisd naar een ander bedrijfspand en de nieuwe locatie gaat exploiteren en dat dit binnen een door het hof nader te bepalen termijn geschiedt.

Het hof zal zulks bepalen, met dien verstande dat, zoals overwogen, een tegemoetkoming van € 20.000,- in de verhuiskosten wordt toegekend indien geen nieuwe locatie geëxploiteerd gaat worden.

9.26.

De huurder heeft verzocht om te bepalen dat [appellant] de tegemoetkoming binnen veertien dagen na betekening van dit arrest moet voldoen, bij gebreke waarvan hij (de huurder) niet gehouden is over te gaan tot ontruiming. Aan dit verzoek kan niet worden voldaan. De verhuis- en herinrichtingskosten zijn eerst opeisbaar vanaf het moment van de daadwerkelijke ontruiming.

de vaststelling van het bedrag dat [appellant] moet betalen in het geval bij hem de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig blijkt te zijn geweest

9.27.

Het hof verwijst naar hetgeen het over dit onderwerp heeft overwogen in 6.4.1 tot en met 6.4.8 van zijn arrest van 17 maart 2015. De deskundige heeft een schatting gemaakt van de goodwill die de huurder zal verliezen als gevolg van de verhuizing van het restaurant. De deskundige heeft het verlies aan goodwill begroot op € 105.199,- voor het geval de huurder zich zal vestigen in [woonplaats] en op € 123.764,- indien de huurder zich buiten [woonplaats] zal vestigen.

9.28.

[appellant] heeft ook op dit onderdeel van het rapport kritiek. [appellant] heeft over het concept-rapport opgemerkt dat de klantenbinding, bedrijfsleiding, kok en merknaam ongewijzigd kunnen blijven. De deskundige heeft daarop geantwoord dat de merknaam weinig interessant is zonder de fysieke aanwezigheid van de molen. Met die opmerking van de deskundige is [appellant] het niet eens en voorts ziet de deskundige er volgens [appellant] aan voorbij dat de huurder nog steeds wel zijn klantenbinding zal kunnen behouden, zowel in als buiten [woonplaats] . Het hof is van oordeel dat de deskundige daar wel rekening mee heeft gehouden, omdat de deskundige tot het oordeel is gekomen dat de huurder bij een verhuizing in [woonplaats] niet zijn volledige klantenbinding zal verliezen. Uit het rapport volgt dat de deskundige de locatie en de merknaam van groot belang vindt. Het hof acht dat begrijpelijk en deelt dat oordeel. De raadsheer-commissaris heeft ter plaatse kunnen zien dat de molen zeer bepalend is voor het restaurant. Evenmin kan het hof [appellant] volgen in zijn standpunt dat de huurder al een ander restaurant had kunnen voorbereiden of had kunnen vertrekken. Van de huurder hoeft niet te worden verlangd dat hij vertrekt voordat het hof uitspraak heeft gedaan. Het hof ziet dus geen aanleiding het verlies aan goodwill te verlagen naar 15% zoals [appellant] heeft verzocht. Daarbij is voorts van belang dat uitgangspunt dient te zijn dat [appellant] in het geheel niet het hierna vast te stellen bedrag zal hoeven te betalen. Het gaat immers slechts om een vergoeding die verschuldigd zal zijn wanneer blijkt dat bij [appellant] niet de wil aanwezig is om het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen. Uitgangspunt is dus dat het hier om een situatie zal gaan die zich niet zal voordoen.

9.29.

Evenals bij de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, geldt ook voor de onderhavige vergoeding dat er onzekerheid is over de schade die de huurder zal lijden als gevolg van de verplaatsing van zijn onderneming, en dat die onzekerheid voor een groot deel terug is te voeren op een verhuizing binnen of buiten [woonplaats] . Het hof is van oordeel dat deze onzekerheid grotendeels voor risico van [appellant] dient te komen, om de hiervoor, aan het slot van 9.28 genoemde reden.

9.30.

Nu de schadevergoeding niet kan worden begroot, zal deze worden geschat waarbij het hof de goede en kwade kansen zal afwegen. Het hof zal uitgaan van € 120.000,- voor verlies aan goodwill, € 30.330,- voor (minimaal) niet vergoede verhuis- en inrichtingskosten en € 70.200,- aan gemiddelde lagere jaarwinst (30% van € 117.000,- x 2 jaar). Het hof schat de vergoeding vooralsnog op € 220.530,- onverminderd het recht van de huurder op verdere schadevergoeding.

samenvatting en slotsom

9.31.

Het hof heeft geoordeeld dat De Molenwiek niet (langer) als verhuurder geldt en dat de vorderingen haar dienen te worden ontzegd (zie 3.6). Dat betekent dat andersom de vorderingen van de huurder op De Molenwiek ook zullen worden afgewezen (zie 3.11.2)

9.32.

Het hof heeft beslist dat de vordering tot huurbeëindiging toewijsbaar is (zie 3.9.3). Het hof zal de datum waarop de huurovereenkomst eindigt vaststellen op 1 maart 2017 en de datum waarop de huurder het gehuurde uiterlijk moet hebben ontruimd op 28 februari 2017 (zie 9.2), tenzij [appellant] gebruik maakt van zijn intrekkingsbevoegdheid. De veroordeling tot ontruiming zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard gelet op het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 BW. Voor wat betreft de ontruiming heeft te gelden dat de dienaangaande gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen. De huurder kan bij de ontruiming de als II a. tot en met l. en III a. tot en met d. in productie 16 van de akte van [appellant] van 21 oktober 2014 genoemde zaken meenemen.

Gelet op het bepaalde van artikel 556 Rv zal de door [appellant] gevorderde machtiging om de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen voor het geval de huurder niet aan zijn veroordeling tot ontruiming voldoet, worden afgewezen. Het hof zal de door [appellant] gevorderde boete afwijzen (zie 3.12.4) en aan de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst komt het hof niet toe, gelet op het voorwaardelijke karakter daarvan (zie 3.10).

9.33.

Het hof zal de huurder € 60.000,- ter zake tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten (zie 9.20) toekennen bij verhuizing van het bedrijf naar een andere locatie binnen zes maanden en op € 20.000,- als er geen nieuwe bedrijfslocatie wordt betrokken, dus als de verhuisde zaken alleen worden opgeslagen of verkocht. [appellant] kan uiterlijk op 31 oktober 2016 gebruik maken van zijn intrekkingsbevoegdheid (door dit uiterlijk op die dag schriftelijk aan het hof te melden, met kopie aan de advocaat van de huurder).

9.34.

Het hof zal het bedrag dat [appellant] moet betalen in het geval bij hem de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig blijkt te zijn vaststellen op € 220.530,- (zie 9.30).

9.35.

Het hof zal [appellant] veroordelen in de proceskosten indien hij gebruik maakt van zijn intrekkingsbevoegdheid en de huurder veroordelen in de proceskosten indien [appellant] van die bevoegdheid geen gebruik maakt. Het hof zal de beslagkosten afwijzen gelet op het late stadium waarin dit naar voren is gebracht.

10 De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en opnieuw recht doende:

wijst af de vorderingen van Molenwiek op de huurder en van de huurder op de Molenwiek;

compenseert de proceskosten aldus dat elk van deze partijen de eigen kosten draagt;

bepaalt dat [appellant] tot en met 31 oktober 2016 de bevoegdheid heeft de vordering in te trekken (door dit uiterlijk op die dag schriftelijk aan het hof te melden, met kopie aan de advocaat van de huurder);

voor het geval [appellant] de vordering intrekt:

wijst het meer of anders door [appellant] gevorderde af;

veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de huurder begroot op € 900,- aan salaris voor de gemachtigde in eerste aanleg en voor het hoger beroep op € 308,- voor griffierecht, € 2.682,- voor salaris advocaat (tariefgroep II maximaal 3 punten) en € 9,20 voor getuigentaxe,

en bepaalt dat de kosten voor de deskundige dienen te worden gedragen door [appellant] en veroordeelt hem om € 4.026,27 aan de huurder te betalen,

en veroordeelt [appellant] in de nakosten ten bedrage van € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na 31 oktober 2016 is voldaan aan deze proceskostenveroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden,

en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na 31 oktober 2016 moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening,

en verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

voor het geval [appellant] de vordering niet intrekt:

stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen [appellant] en de huurder ter zake het gehuurde zal eindigen, vast op 1 maart 2017;

veroordeelt de huurder om het gehuurde uiterlijk 28 februari 2017 met al degenen die en al hetgeen zich daarin bevinden respectievelijk bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [appellant] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden;

verstaat dat de ontruiming dient plaats te vinden met inachtneming van hetgeen in rov. 9.4, rov. 9.13 en rov. 9.32 daarover is overwogen;

stelt het bedrag aan tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder vast

op € 20.000,- aan verhuiskosten indien het bedrijf na die periode niet is verplaatst en veroordeelt [appellant] dit bedrag op 1 maart 2017 te betalen;

en op € 60.000,- en veroordeelt [appellant], enkel in het geval huurder zijn bedrijf binnen zes maanden na ontruiming van de huidige locatie verplaatst, het aanvullende bedrag van € 40.000,- binnen veertien dagen na het betrekken van de nieuwe locatie aan de huurder te voldoen;

stelt het bedrag dat [appellant] moet betalen in het geval bij hem de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig blijkt te zijn geweest vast op € 220.530,-;

veroordeelt de huurder in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] gevallen, tot op heden begroot op € 83,17 voor dagvaarding eerste aanleg, € 112,- voor griffierecht en € 900,- aan salaris voor de gemachtigde in eerste aanleg en voor het hoger beroep op € 704,- voor griffierecht, € 2.682,- voor salaris advocaat (tariefgroep II maximaal 3 punten), nihil voor getuigentaxe,

en bepaalt dat de kosten voor de deskundige dienen te worden gedragen door de huurder en veroordeelt hem om € 4.026,27 aan de [appellant] te betalen,

en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na 31 oktober 2016 moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening,

en veroordeelt de huurder in de nakosten ten bedrage van € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na 31 oktober 2016 is voldaan aan deze proceskostenveroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden,

en verklaart de tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten alsmede de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, O.G.H. Milar en M. van Ham en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 oktober 2016.

griffier rolraadsheer