Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2016:3687

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
16-08-2016
Datum publicatie
17-08-2016
Zaaknummer
200.170.151_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBOBR:2015:97
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte.

Samenhang huurovereenkomst met woonbegeleidingsovereenkomst.

Leidt einde woonbegeleidingsovereenkomst automatisch tot einde van huurovereenkomst of heeft huurder huurbescherming?

Hoger beroep tegen wrakingsbeschikking.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2016/144

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.170.151/01

arrest van 16 augustus 2016

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

verder: [appellante] ,

advocaat: mr. J.J.T. van Stiphout te Helmond,

tegen

Woningbouwvereniging Compaen,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

verder: Compaen,

advocaat: mr. W.J. Aardema te Heerenveen.

als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 7 juli 2015 in het hoger beroep van het door de kantonrechter te Eindhoven van de rechtbank Oost-Brabant onder zaaknummer 2993884 en rolnummer 14-4856 tussen partijen gewezen vonnis van 15 januari 2015 en van de beschikking van de wrakingskamer van 27 november 2014.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenarrest van 7 juli 2015;

  • -

    de brief van Compaen van 27 juli 2015 met producties ten behoeve van de comparitie van partijen;

  • -

    het proces-verbaal van de comparitie van partijen op 10 augustus 2015, waarbij geen minnelijke regeling van het geschil is bereikt;

  • -

    de memorie van grieven van [appellante] van 20 oktober 2015 met producties;

  • -

    de memorie van antwoord van Compaen van 29 december 2015.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6 De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

7 De verdere beoordeling

7.1

De vaststelling van de feiten in het vonnis van 15 januari 2015 onder 2. is niet bestreden zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. Samengevat komt deze vaststelling op het volgende neer:

  1. Vanaf februari 1998 tot 26 november 2007 heeft [appellante] de woning aan de [adres] te [plaats] van Compaen gehuurd.

  2. Op 26 november 2007 hebben Compaen, Stichting Maatschappelijke Opvang (verder: SMO) en [appellante] een driepartijen-overeenkomst met betrekking tot verhuur van de woning en woonbegeleiding gesloten, waarbij de woning door Compaen aan SMO werd verhuurd en door SMO aan [appellante] werd onderverhuurd, dit laatste in combinatie met een woonbegeleidingsovereenkomst.

  3. Nadat de woonbegeleidingsovereenkomst tussen SMO en [appellante] was geëindigd, heeft GGZ Oost Brabant (verder: GGZ) de woonbegeleiding met ingang van medio februari 2012 van SMO overgenomen. Op 1 oktober 2012 hebben Compaen en [appellante] vervolgens een ‘tijdelijke huurovereenkomst voor bijzondere doelgroepen’ gesloten en hebben GGZ en [appellante] een woonbegeleidingsovereenkomst gesloten.

  4. Naast de woonbegeleiding door GGZ op grond van de woonbegeleidingsovereenkomst, ontving [appellante] ook een behandeling van GGZ voor haar psychiatrische problemen.

  5. Bij brief van 9 april 2013 heeft GGZ aan Compaen laten weten dat [appellante] door GGZ is uitgeschreven en terugverwezen naar de huisarts en dat [appellante] vervolgens op 7 maart 2013 heeft besloten de woonbegeleidingsovereenkomst te stoppen.

  6. Bij brief van 23 april 2013 heeft Compaen aan [appellante] medegedeeld dat zij de woning moest verlaten, omdat de woonbegeleidingsovereenkomst met GGZ was geëindigd en de huurovereenkomst was gekoppeld aan de woonbegeleidingsovereenkomst.

  7. Bij brief van 21 mei 2013 heeft Compaen [appellante] verzocht de woning uiterlijk 24 juni 2013 te ontruimen en op te leveren. Naar aanleiding daarvan heeft tussen de gemachtigden van partijen overleg plaatsgevonden, waarbij naar voren is gekomen dat zorginstelling Care for You bereid was gevonden om de woonbegeleiding van [appellante] op zich te nemen.

  8. Op 15 augustus 2013 hebben Compaen en [appellante] voor de woning een nieuwe ’tijdelijke huurovereenkomst voor bijzondere doelgroepen’ gesloten met vergelijkbare bepalingen als de eerdere tijdelijke huurovereenkomst en hebben Care for You en [appellante] een woonbegeleidingsovereenkomst gesloten.

  9. Op 5 november 2013 heeft Care for You aan Compaen te kennen gegeven dat zij de woonbegeleidingsovereenkomst met [appellante] heeft opgezegd. De reden van deze opzegging was dat [appellante] niet in aanmerking kwam voor een persoonsgebonden budget (pgb).

  10. Bij brief van 21 november 2013 heeft Compaen, naar aanleiding van de beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst door Care for You, [appellante] verzocht de woning uiterlijk op 6 januari 2014 ontruimd op te leveren [appellante] heeft hier geen gehoor aan gegeven.

Compaen heeft daarop bij dagvaarding van 14 april 2014 de onderhavige procedure tegen [appellante] aanhangig gemaakt.

7.2

In deze procedure stelt Compaen primair dat de huurovereenkomst tussen Compaen en [appellante] en de woonbegeleidingsovereenkomst tussen [appellante] en Care for You aan elkaar zijn gekoppeld, zodat het einde van de woonbegeleidingsovereenkomst per 5 november 2013 meebrengt dat ook de huurovereenkomst per die datum is geëindigd. Volgens Compaen overheerst het element ‘zorg’ in de huurovereenkomst zodat deze heeft te gelden als een zorgovereenkomst en [appellante] geen beroep op huurbescherming toekomt.

Subsidiair stelt Compaen zich op het standpunt dat [appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, zodat ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is. De tekortkomingen bestaan volgens Compaen onder meer uit het niet in stand houden van de woonbegeleidingsovereenkomst zoals bepaald in de huurovereenkomst, het stelselmatig en structureel veroorzaken van overlast, het verwaarlozen van de woning en het zich niet als een goed huurster gedragen.

Op grond hiervan vorderde Compaen in eerste aanleg, samengevat, primair te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst op 5 november 2013 is geëindigd en dat [appellante] de woning op 6 januari 2014 had moeten ontruimen en subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst,

een en ander met veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning en tot betaling van een vergoeding overeenkomstig de huurprijs tot aan de ontruiming, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten met nakosten.

[appellante] heeft de vorderingen van Compaen bestreden.

7.3

De kantonrechter heeft een comparitie van partijen bepaald, die op 21 oktober 2014 heeft plaatsgevonden. Op 30 oktober 2014 heeft [appellante] een verzoek tot wraking van de kantonrechter ingediend. Bij beschikking van de wrakingskamer van de rechtbank Oost-Brabant van 27 november 2014 is [appellante] niet-ontvankelijk verklaard in dit verzoek. Bij vonnis van 15 januari 2015 heeft de kantonrechter de primaire vordering van Compaen toegewezen. Naar aanleiding hiervan is de woning op 24 februari 2015 ontruimd. [appellante] had de woning toen al verlaten.

7.4

Met betrekking tot het hoger beroep van [appellante] tegen de beschikking van de wrakingskamer van 27 november 2014 overweegt het hof het volgende. Zoals [appellante] zich zelf ook realiseert (mvg punt 7.2), staat tegen deze beschikking in beginsel geen hoger beroep open (artikel 39 lid 5 Rv). Dit is slechts anders indien de wrakingskamer de regeling over wraking ten onrechte niet heeft toegepast of buiten het toepassing er van is getreden, dan wel zodanig essentiële vormen niet in acht heeft genomen dat van een eerlijke en onpartijdige behandeling niet kan worden gesproken. Hiervan is in onderhavige zaak evenwel geen sprake; in ieder geval is door [appellante] niets aangevoerd dat die conclusie zou kunnen rechtvaardigen. [appellante] heeft in dit verband verwezen naar een arrest van de Hoge Raad van 14 november 2014 (ECLI:NL:HR:2014:3041). In dat arrest heeft de Hoge Raad onder meer geoordeeld dat de onpartijdigheid van de tevergeefs gewraakte rechter na aanwending van een rechtsmiddel tegen de einduitspraak, in de eerstvolgende instantie ten toets kan komen in het kader van een klacht over schending van het fundamentele recht op behandeling van de zaak door een onpartijdige rechter (r.o. 2.2.1). Dit betreft een bezwaar dat tegen de desbetreffende einduitspraak kan worden aangevoerd, en niet een grond voor hoger beroep tegen de wrakingsbeslissing. Met de verwijzing naar genoemd arrest van de Hoge Raad kan [appellante] daarom niet bewerkstelligen dat zij, ondanks het appelverbod van artikel 39 lid 5 Rv en het ontbreken van doorbrekingsgronden voor dat appelverbod, ontvankelijk kan worden verklaard in haar hoger beroep tegen deze beschikking. Dat betekent dat zij niet-ontvankelijk zal worden verklaard in haar hoger beroep tegen de beschikking van de wrakingskamer van de rechtbank Oost-Brabant van 27 november 2014. De vraag of zij tijdig hiertegen in hoger beroep is gekomen behoeft bij deze stand van zaken geen bespreking.

7.5

De grieven van [appellante] tegen het vonnis van 15 januari 2015 betreffen de oordelen van de kantonrechter die hebben geleid tot de toewijzing van de primaire vordering van Compaen. [appellante] heeft tegen dit vonnis geen grief aangevoerd die verband houdt met een mogelijke schending van het fundamentele recht op behandeling van de zaak door een onpartijdige rechter. Die kwestie is daarom bij de beoordeling van het vonnis van 15 januari 2015 niet aan de orde.

7.6

Het hof overweegt met betrekking tot de omvang van het hoger beroep verder nog het volgende. [appellante] heeft in haar appeldagvaarding vorderingen opgenomen betreffende schadevergoeding wegens onrechtmatige ontruiming van de woning en het weer ter beschikking stellen daarvan aan [appellante] . De laatste vordering is in de memorie van grieven gewijzigd in het aanbieden van gelijkwaardige woningen aan [appellante] . Hiermee heeft [appellante] - anders dan in eerste aanleg - in hoger beroep reconventionele vorderingen ingesteld. Ingevolge artikel 353 lid 1 Rv kan niet voor het eerst in hoger beroep een reconventionele vordering worden ingesteld. Het hof zal [appellante] daarom niet-ontvankelijk verklaren in haar hoger beroep ten aanzien van die vorderingen.

7.7

Compaen heeft in haar memorie van antwoord aangevoerd dat [appellante] bij gelegenheid van de comparitie na aanbrengen heeft aangegeven dat zij de woning die zij bewoonde niet terug wil krijgen en ook niet een andere woning van Compaen aangeboden wil krijgen, maar dat zij alleen uit was op eerherstel. Volgens Compaen is daarmee het belang van [appellante] om in appel te gaan komen te vervallen.

Het hof overweegt hierover het volgende. In het proces-verbaal van de comparitie van partijen op 10 augustus 2015 is in dit verband als verklaring van [appellante] opgenomen:

“Op uw vraag wat ik als oplossing voor deze zaak zie kan ik u zeggen dat ik eerherstel wil. Terugkeren naar de woning is niet meer mogelijk, want die wordt nu door een ander bewoond.” Uit de nadien genomen memorie van grieven blijkt wel dat [appellante] niet langer verlangt om terug te keren naar haar woning, maar niet dat zij voor het overige haar belang bij het hoger beroep zou hebben verloren. Dit argument van Compaen tegen het hoger beroep als geheel wordt daarom verworpen.

7.8

Met haar grieven komt [appellante] op tegen de toewijzing van de primaire vordering van Compaen. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De grondslag voor deze vordering is gelegen in de stelling van Compaen dat de huurovereenkomst zoals deze sinds 15 augustus 2013 tussen partijen gold, onlosmakelijk was verbonden met de woonbegeleidingsovereenkomst tussen [appellante] en Care for You, zodat het einde daarvan op 5 november 2013 ook het einde van de huurovereenkomst betekende. Compaen heeft in dit verband met name verwezen naar uitspraken waarin vanwege een dergelijke samenhang tussen zorgovereenkomst en huurovereenkomst het einde van de zorgovereenkomst eveneens tot het einde van de huurovereenkomst leidde. [appellante] betwist dat de onderhavige situatie daarmee vergelijkbaar is.

7.9

Naar het oordeel van het hof treft dit verweer van [appellante] doel. Door de jaren heen betrof de rechtsverhouding tussen partijen steeds die van verhuurder en huurder. Vanaf februari 1998 betrof dit een reguliere huurovereenkomst die, na een procedure tot ontbinding, eind 2007 is opgevolgd door een driepartijenovereenkomst met SMO, vervolgens in oktober 2012 door een tijdelijke huurovereenkomst in samenhang met een woonbegeleidingsovereenkomst tussen [appellante] en GGZ en ten slotte in augustus 2013 door een tijdelijke huurovereenkomst in samenhang met een woonbegeleidingsovereenkomst tussen [appellante] en Care for You. Vanaf 2007 is aldus geen sprake meer van een reguliere huurovereenkomst, maar steeds van een combinatie van een (onder)huurovereenkomst met een begeleidingsovereenkomst, waarbij partijen in de tekst van de onderscheiden overeenkomsten steeds tot uitdrukking hebben gebracht dat deze met elkaar verbonden waren. Dat wil evenwel nog niet zeggen dat daardoor sprake is van een zorgovereenkomst waarin het element zorg een zodanig overheersende rol speelt dat aan de huurder geen beroep op huurbescherming toekomt, zoals in de door Compaen aangehaalde uitspraken het geval is. Naar het oordeel van het hof dient in geval van een combinatie van huur van woonruimte met vormen van zorg niet te snel aangenomen te worden dat een beroep op huurbescherming niet opgaat. In het onderhavige geval is sprake van een ononderbroken bewoning gedurende een groot aantal jaren, waarbij de voorwaarden waaronder dit gebeurde weliswaar veranderden en verschillende constructies zijn gehanteerd, maar waarbij niet voorop stond het ontvangen van zorg of begeleiding maar het kunnen blijven beschikken over woonruimte op een wijze die voor de verhuurder, de huurder en voor de omgeving aanvaardbaar is. De consequentie hiervan is dat de primaire vordering van Compaen niet voor toewijzing in aanmerking komt, zodat het vonnis van 15 januari 2015 niet in stand kan blijven. De grieven van [appellante] , die hierop betrekking hebben, slagen en behoeven geen afzonderlijke behandeling.

7.10

Vervolgens dienen op grond van de devolutieve werking van het appel alsnog de subsidiaire vorderingen van Compaen aan de orde te komen. Deze vorderingen zijn gebaseerd op de stelling, kort gezegd, dat [appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van de contractuele verplichting om voor zichzelf woonbegeleiding te organiseren en dat [appellante] zich niet als goed huurder heeft gedragen. Ter onderbouwing van deze laatste stelling heeft Compaen in de loop van de procedure een aantal foto’s in het geding gebracht waaruit volgens haar blijkt dat [appellante] zowel de woning als de daarbij behorende tuin niet heeft gebruikt zoals een goed huurder betaamt. Bij brief van 27 juli 2015 heeft Compaen een aantal foto’s overgelegd die dateren van na de ontruiming ingevolge het vonnis van 15 januari 2015. Volgens [appellante] mogen deze foto’s niet worden gebruikt omdat deze op onrechtmatige wijze in het bezit van Compaen zijn gekomen en daarom van bewijslevering uitgesloten moeten worden (mvg 6.6 en 6.7).

Het hof kan [appellante] hier niet in volgen. [appellante] heeft de woning naar aanleiding van het vonnis van 15 januari 2015 verlaten en heeft, getuige haar verklaring bij de comparitie van partijen in hoger beroep, niet de wens om daarin terug te keren. Als verhuurder is Compaen gerechtigd de situatie in de woning op dat moment te inspecteren en de staat waarin deze zich bevindt te documenteren. Daartoe dienen overigens niet alleen de foto’s maar ook de bevindingen die zijn opgenomen in de overige producties die Compaen in dit verband bij haar brief van 27 juli 2015 heeft overgelegd. Deze bevestigen het beeld dat naar voren komt in de foto’s die in eerste aanleg door Compaen zijn overgelegd (prod. 2, 13, 16 en 25), zodat zonder meer duidelijk is dat de toestand waarin de woning zich ten tijde van de ontruiming bevond overeenkomt met de situatie in de daaraan voorafgaande periode. Hiertegenover heeft [appellante] onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij zich ten aanzien van het onderhoud en het gebruik van de woning en de daarbij behorende tuin niet als goed huurder heeft gedragen. Reeds dit levert een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst op.

7.11

Bij de beoordeling van de consequenties hiervan stelt het hof het volgende voorop. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken.

7.12

Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] zich in de loop van de procedure onvoldoende gemotiveerd op de uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW beroepen, zodat vast staat dat sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. [appellante] heeft aangevoerd dat geen sprake is van tekortkoming die haar kan worden toegerekend maar dit verweer gaat niet op nu toerekenbaarheid voor de toepassing van artikel 6:265 lid 1 BW geen vereiste is. Wat betreft de geestelijke gesteldheid van [appellante] is het hof van oordeel dat deze aan toewijzing van de subsidiaire vorderingen van Compaen niet in de weg staat, aangezien enerzijds Compaen vanaf 2007 heeft meegewerkt aan verschillende initiatieven om te bevorderen dat [appellante] op een aanvaardbare wijze haar woonomgeving in stand zou kunnen houden en anderzijds uit hetgeen door [appellante] naar voren is gebracht niet kan worden afgeleid dat die gesteldheid noodzakelijkerwijze meebrengt dat de woning en de tuin geruime tijd in een zo deplorabele staat geraken als waarvan in dit geval sprake is. Dat het woonbelang van [appellante] in dit geval nog een zodanig gewicht toekomt dat de afweging van ernst en aard van de tekortkoming tegen ontbinding en haar gevolgen in haar voordeel uitvalt, is onvoldoende gesteld of aannemelijk geworden.

7.13

Een en ander leidt tot de slotsom dat de subsidiaire vorderingen van Compaen in beginsel voor toewijzing in aanmerking komen. Rekening houdend met de inmiddels gewijzigde omstandigheden komt dat erop neer dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden met ingang van het tijdstip waarop [appellante] de woning heeft verlaten, 24 februari 2015, en dat een veroordeling tot ontruiming van de woning en betaling van een vergoeding overeenkomstig de huur in de periode tussen ontbinding en ontruiming als achterhaald achterwege kan blijven. Gelet op het uiteindelijk resultaat van deze procedure zal het hof de proceskosten, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, tussen partijen compenseren.

8 De uitspraak

Het hof:

verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen de beschikking van de wrakingskamer van de rechtbank Oost-Brabant van 27 november 2014;

verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep ten aanzien van de reconventionele vorderingen die zijn opgenomen in de appeldagvaarding en gewijzigd in de memorie van grieven;

vernietigt het vonnis van 15 januari 2015 waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende:

ontbindt de huurovereenkomst zoals Compaen deze heeft gesloten met [appellante] met betrekking tot de woning staande en gelegen te Helmond aan de [adres] met ingang van 24 februari 2015;

compenseert de proceskosten, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, tussen partijen in die zin dat iedere partij daarvan de eigen kosten draagt;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 augustus 2016.

griffier rolraadsheer