Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2016:1442

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
12-04-2016
Datum publicatie
15-04-2016
Zaaknummer
200.178.559_01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Kort geding. Hennepkwekerij. Vordering tot ontruiming van het gehuurde afgewezen omdat niet gebleken was dat huurster wetenschap had.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.178.559/01

arrest van 12 april 2016

in de zaak van

Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als Woonbedrijf,

advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. E. Akdeniz te Eindhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 12 oktober 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 5 oktober 2015, door de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen Woonbedrijf als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

1 Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 4354172 / 15-8908)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties;

  • -

    de memorie van antwoord;

  • -

    het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd;

  • -

    de bij brief van 16 februari 2016 door mr. Akdeniz toegezonden producties, die hij bij het pleidooi bij akte in het geding heeft gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1.

De voorzieningenrechter heeft geen feiten vastgesteld. Woonbedrijf komt hier met grief 1 ook tegenop. Het hof zal een overzicht geven van de vaststaande feiten die in hoger beroep het uitgangspunt vormen.

a. Door de rechtsvoorgangster van Woonbedrijf en de heer [ex-partner geïntimeerde] , de ex-partner van [geïntimeerde] , is op 13 november 1993 een huurovereenkomst gesloten voor de zelfstandige woonruimte staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde).

b. Op of omstreeks 11 juni 1995 is de huurovereenkomst jegens de ex-partner van [geïntimeerde] geëindigd en is de huurovereenkomst voortgezet door [geïntimeerde] . Per 31 oktober 2014 is de zoon van [geïntimeerde] , [zoon geïntimeerde] , (wederom) in de basisregistratie personen van de gemeente Eindhoven op het adres van het gehuurde ingeschreven.

c. De bestemming van het gehuurde is woonruimte. In artikel 5 van de huurovereenkomst is bepaald dat [geïntimeerde] in het gehuurde geen bedrijf mag uitoefenen of laten uitoefenen.

d. Op 14 juli 2015 is in het gehuurde door de politie een professionele hennepkwekerij aangetroffen op de eerste etage van het gehuurde in de twee slaapkamers. Uit de “Rapportage Waarneming ter plaatse” blijkt dat (deels op zolder, badkamer en overloop) het volgende is aangetroffen: 69 hennepplanten in de ruimte linksvoor, 79 hennepplanten in de ruimte linksachter, 19 armaturen, 19 assimilatielampen, 1 schakelbord, 1 tijdschakelaar, 19 transformators, 2 + 3 slakkenhuizen, 53 droogrekken, 1 staande ventilator, 4 koolstoffilters, 5 staande en tafelventilatoren, 2 temperatuur- en ventilatieregelaars, 1 dompelpomp, 10 liter groeimiddelen en 1 hygro-ph/ec en thermometer.

Blijkens dit rapport onder 6. was de hoofdbeveiliging niet langer in overeenstemming met de installatie in de meterkast; zijn er 35A-zekeringen aangebracht en een illegale stroomaftakking en is de electrameter door Endinet - kennelijk de netwerkbeheerder - verwijderd wegens fraude.

[geïntimeerde] heeft volgens stempels in haar paspoort van 31 mei 2015 tot 8 augustus 2015 in Turkije verbleven.

f. Bij brief van 14 juli 2015 heeft Woonbedrijf [geïntimeerde] medegedeeld dat de aangetroffen hennepkwekerij voor haar aanleiding is om de huurovereenkomst te beëindigen. [geïntimeerde] is vervolgens in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen zodat zij, aldus Woonbedrijf, een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde kan voorkomen.

[geïntimeerde] heeft hiervan geen gebruik gemaakt.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert Woonbedrijf veroordeling van [geïntimeerde] , voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om binnen drie dagen, althans veertien dagen, het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft Woonbedrijf, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] zich niet als een goed huurster in de zin van artikel 7:213 BW heeft gedragen. Zij is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst doordat:

- zij niet haar hoofdverblijf heeft (gehad) in het gehuurde;

- zij geen toezicht heeft gehouden op het gebruik van het gehuurde door haar zoon;

- de bestemming tot woonruimte is gewijzigd;

- er schade aan het gehuurde en een gevaarzettende situatie zijn veroorzaakt;

- er sprake is geweest van criminele activiteiten in de vorm van het produceren van softdrugs in het gehuurde ten behoeve van commerciële doeleinden.

3.2.3.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.3.

In het vonnis heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat het handhaven van het gezag van Woonbedrijf of het mogelijk voldoen aan rechtvaardigheidgevoelens in de buurt niet als spoedeisend belang erkend kan worden. Omdat van enig ander spoedeisend belang niet gebleken is heeft de voorzieningenrechter de vordering afgewezen en Woonbedrijf veroordeeld in de proceskosten.

3.4.

Woonbedrijf heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. Woonbedrijf heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen.

Grief 1 ziet op de minimale vaststelling van de feiten door de voorzieningenrechter. Nu het hof de feiten zelfstandig heeft vastgesteld heeft Woonbedrijf geen belang meer bij (verdere) behandeling van deze grief.

Grief 2 en 3 zien op het oordeel van de voorzieningenrechter dat de vordering geen spoedeisend belang heeft.

Grief 4 is gericht tegen de proceskostenveroordeling.

Hierna zal bij de bespreking van de grieven blijken in hoeverre de vorderingen van Woonbedrijf toewijsbaar zijn.

3.5.

Het hof zal de grieven 2 en 3 gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven betoogt Woonbedrijf dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat er geen voldoende spoedeisend belang bestaat om tot toewijzing van de vordering tot ontruiming te komen. Woonbedrijf stelt hierbij dat een onjuiste maatstaf bij de beoordeling van de vordering en het spoedeisend belang ten grondslag is gelegd.

3.6.

Voorop wordt gesteld dat in hoger beroep niet beslissend is of in eerste aanleg al dan niet terecht een spoedeisend belang is aangenomen. Het gaat erom of ten tijde van de uitspraak in hoger beroep een spoedeisend belang aanwezig is.

Het hof overweegt dat het spoedeisend belang met de aard van de zaak gegeven is, mede gezien het algemeen belang, onder andere dat woningen niet worden onttrokken aan de bestemming wonen, dat Woonbedrijf heeft aangevoerd. In zoverre is de grief gegrond. Het hof komt derhalve toe aan de inhoudelijke beoordeling van het geschil.

3.7.

Behalve dat bij de als voorlopige voorziening gevorderde ontruiming voldoende spoedeisend belang moet bestaan, is voor toewijzing in kort geding van die vordering tevens vereist dat voldoende aannemelijk is dat Woonbedrijf in de (mogelijk nog aanhangig te maken) bodemprocedure in het gelijk zal worden gesteld, dat wil zeggen dat haar (aan een vordering tot ontruiming ten grondslag liggende) vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen.

3.8.

In de bodemprocedure zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst worden getoetst aan artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW), welk artikel inhoudt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden (in huurzaken: ontbinding te vorderen), tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

3.9.

Woonbedrijf stelt dat [geïntimeerde] zich niet als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW heeft gedragen nu zij gedurende 15 weken aaneensluitend in 2014 en 10 weken in 2015 in Turkije verbleef, wat er toe leidt dat [geïntimeerde] niet haar hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde. Daarnaast heeft [geïntimeerde] tijdens haar afwezigheid onvoldoende toezicht gehouden op de wijze waarop haar zoon gebruik maakte van het gehuurde. Tevens is sprake van slecht huurderschap, bestaande uit de exploitatie van een hennepkwekerij voorvloeiende gevaarzetting en (eventuele) schade aan het gehuurde en wijziging van de woonbestemming, aldus Woonbedrijf.

Tot slot stelt Woonbedrijf dat zij niet hoeft te dulden dat criminele activiteiten in haar woningen worden ontplooid en dat zij een zero-tolerancebeleid hanteert ten aanzien van het verbod om hennepkwekerijen in woonruimten te exploiteren.

3.10.

Bij het voorlopig oordeel van het hof neemt het hof in aanmerking dat toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding met terughoudendheid dient te worden toegepast. Wanneer sprake is van een tekortschieten door een huurder in de nakoming van zijn verplichtingen uit huurovereenkomst biedt in het algemeen een bodemprocedure bij de kantonrechter, waarbij zowel de ontbinding van die huurovereenkomst als de ontruiming van het gehuurde gevorderd kunnen worden, de meest gepaste procedure, ook al omdat in een bodemprocedure de feitelijke omstandigheden van het geval voldoende diepgaand onderzocht kunnen worden en een veroordeling tot ontruiming verstrekkende gevolgen heeft voor de betrokkene. Slechts onder omstandigheden die acuut een voorziening vergen en wanneer over de feitelijke toedracht weinig twijfel behoeft te bestaan, is er aanleiding voor een vordering tot ontruiming in kort geding, zoals het hof recentelijk nog overwoog in zijn arrest van 24 november 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4760.

3.11.

Uitgangspunt is dat de aanleg van de hennepkwekerij in het gehuurde met illegaal aftappen van stroom waardoor de elektrische installatie niet meer voldoet aan de daaraan te stellen veiligheidseisen (rov. 3.1. onder d.) als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst heeft te gelden (vgl. HR 29 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH2952, rov. 3.4.2). Daarmee is echter nog niet gegeven dat de vordering tot ontbinding van die overeenkomst in een bodemprocedure zal slagen. Bij de beoordeling van de vraag of genoemde tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.

3.12.

Vaststaat dat [geïntimeerde] al sinds 1993 huurster van het gehuurde is geweest en gesteld noch gebleken is dat zich in de periode van 1993 tot 2015 feiten hebben voorgedaan die inhouden dat [geïntimeerde] zich niet aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst zou hebben gehouden. Daarin komt verandering met het ontdekken van de hennepkwekerij op 14 juli 2015, terwijl [geïntimeerde] in Turkije op vakantie of familiebezoek was. Tussen partijen is niet in geschil dat de zoon van [geïntimeerde] de hennepkwekerij heeft geëxploiteerd. De vraag is of [geïntimeerde] hiervan op de hoogte was.

3.13.

Voorop gesteld dient te worden dat in deze procedure niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] geen hoofdverblijf meer had in het gehuurde. Zij verbleef weliswaar langere tijd in Turkije, maar niet gezegd kan worden dat zij hierdoor geen hoofdverblijf meer had in het gehuurde. [geïntimeerde] heeft ook onbetwist gesteld dat zij naar Turkije ging om een oude oom te bezoeken en dat zij weer terug naar het gehuurde zou gaan, waar zij - eveneens onvoldoende gemotiveerd weersproken door Woonbedrijf - regelmatig terugkeert, slaapt en eet. Het enkele feit dat een huurder wegens vakantie of familiebezoek voor een langere periode niet in het gehuurde verblijft wil niet zeggen dat deze daar geen hoofdverblijf meer heeft.

3.14

In aanmerking genomen de in rov. 3.1 onder e. genoemde periode heeft [geïntimeerde] in dit kort geding voldoende aannemelijk gemaakt dat zij geen wetenschap had van de hennepkwekerij in het gehuurde. Woonbedrijf heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat in de periode dat [geïntimeerde] in Turkije verbleef haar zoon, die sinds 31 oktober 2014 is (her)ingeschreven op het adres van het gehuurde, de hennepkwekerij in het gehuurde heeft ingericht dan wel heeft laten inrichten. Woonbedrijf heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die aannemelijk maken dat [geïntimeerde] rekening had dienen te houden met het feit dat haar zoon dergelijke activiteiten zou (kunnen) ontwikkelen. Immers, gesteld noch gebleken is dat hij justitiële antecedenten terzake heeft dan wel sprake was van andere feiten of omstandigheden die er toe leiden dat van [geïntimeerde] verwacht mocht worden het inrichten van een hennepkwekerij in het gehuurde tijdens haar vakantie te voorkomen. Onder deze omstandigheden valt ook niet in te zien dat [geïntimeerde] jegens Woonbedrijf is tekortgeschoten in haar zorg voor de woning door deze achter te laten in de zorg van haar volwassen, inwonende, zoon die haar bij telefonisch contact steeds heeft gerust gesteld. Dat [geïntimeerde] onvoldoende toezicht zou hebben gehouden op het gehuurde is aldus in dit kort geding niet aannemelijk geworden. Aan het voorgaande doet niet af dat dat de dochter (dan wel zus) van [geïntimeerde] , aan wie [geïntimeerde] had gevraagd toezicht te houden, geen toegang tot het gehuurde had.

3.15.

Voorts zou volgens Woonbedrijf door het vestigen van een professionele hennepkwekerij de bestemming van het gehuurde gewijzigd zijn. Dit acht het hof in casu niet het geval. Uit voormelde “Rapportage Waarneming ter plaatse” blijkt immers dat er, ondanks de hennepkwekerij, ook nog gewoond werd. Ook het feit dat [geïntimeerde] na haar reis weer in het gehuurde wilde terugkeren, brengt mee dat niet gezegd kan worden dat de bestemming van het gehuurde is gewijzigd. Voor zover er wel sprake zou zijn van een feitelijke bestemmingswijziging, dan rechtvaardigt dat naar het voorlopig oordeel van het hof in de omstandigheden van dit geval niet de (ontbinding van de huurovereenkomst en) ontruiming van het gehuurde, aangezien voldoende aannemelijk is dat [geïntimeerde] geen wetenschap had van de hennepkwekerij.

3.16.

Op grond van het voorgaande is naar het voorlopig oordeel van het hof in dit kort geding onvoldoende aannemelijk geworden dat Woonbedrijf in een bodemprocedure haar (aan een vordering tot ontruiming ten grondslag liggende) vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst toegewezen zal zien worden.

Dat Woonbedrijf stelt dat zij niet hoeft te dulden dat criminele activiteiten in haar woningen worden ontplooid en dat zij een zero-tolerancebeleid hanteert ten aanzien van het verbod om hennepkwekerijen in woonruimten te exploiteren, maakt het vorenstaande niet anders.

Het gedeeltelijk gegrond zijn van grief 2 (rov. 3.6) leidt niet tot vernietiging van het vonnis van de kantonrechter. De grieven 2 voor het overige en 3 falen.

3.17.

Grief 4 is gericht tegen de beslissing om Woonbedrijf in de proceskosten te veroordelen. Woonbedrijf is echter, gezien het voorgaande, naar het oordeel van het hof te beschouwen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, zodat zij terecht in de proceskosten is veroordeeld. Deze grief faalt dus.

3.18.

Nu op grond van het vorenstaande de grieven falen, zal het hof, onder aanvulling en verbetering van gronden, het vonnis waarvan beroep bekrachtigen. Woonbedrijf zal, als in de ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.

4 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, onder aanvulling en verbetering van de gronden zoals hiervoor is overwogen;

veroordeelt Woonbedrijf in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 311,- aan griffierecht en op € 2.682,- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest voor wat de proceskosten betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. van Rijkom, Y.L.L.A.M. Delfos-Roy en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 april 2016.

griffier rolraadsheer