Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2016:1213

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
22-03-2016
Datum publicatie
30-03-2016
Zaaknummer
200 170 658_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Uitleg kwijtingsbeding in vaststellingsovereenkomst huur.

De aan de voormalig huurder toekomende vordering vanwege de voor andere huurders betaalde energiekosten, maakt geen onderdeel uit van de met de verhuurder gesloten huurbeëindigingsovereenkomst en valt niet onder het finale kwijtingsbeding.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2016/936
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.170.658

arrest van 22 maart 2016

in de zaak van

de maatschap

[vastgoed maatschappij] Vastgoed Maatschappij,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna te noemen: [appellante] ,

advocaat: mr. E.M. Jooren te ‘s Hertogenbosch,

tegen

de besloten vennootschap

[b.v.] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. R. Haouli te ’s Hertogenbosch,

op het bij dagvaardingsexploot van 18 mei 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant zittingsplaats ‘s Hertogenbosch van 19 februari 2015 tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellante] als gedaagde.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 3528189 CV EXPL 14-9259)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld bestreden vonnis en het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 11 december 2014.

2 Het verloop van het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het voornoemde dagvaardingsexploot met grieven;

  • -

    de conclusie van eis;

  • -

    de memorie van antwoord van [geïntimeerde] .

2.2

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist, staan in dit hoger beroep de navolgende feiten vast.

  1. [appellante] is eigenaar van het pand aan [adres] te [plaats] . Dat pand bestaat uit een horecabedrijfsruimte op de begane grond, een bedrijfsmatige woonruimte op de eerste verdieping en verder woonruimtes die bewoond worden door (andere) huurders van [appellante] .

  2. [geïntimeerde] heeft de horecabedrijfsruimte en de bedrijfsmatige woonruimte met ingang van 1 mei 2011 van (een rechtsvoorganger van) [appellante] gehuurd.

  3. Het tussen partijen geldende huurcontract van 23 april 2011 vermeldt

5.2 Huurder dient zelf zorg te dragen voor de door de nutsbedrijven te leveren diensten (zoals gas, elektra en water).”

[geïntimeerde] kocht de in artikel 5 huurcontract bedoelde diensten voor het (gehele) pand rechtstreeks bij de nutsbedrijven in.

De ruimtes in het pand hebben eigen tussenmeters voor die door de nutsbedrijven geleverde diensten.

Partijen hebben in 2011 een overeenkomst gesloten waarbij [appellante] zich heeft verplicht tot vergoeding van de door [geïntimeerde] ten behoeve van het (gehele) pand aan de nutsbedrijven betaalde energiekosten voor zover die betrekking hebben op niet door [geïntimeerde] zelf gehuurde ruimtes (hierna te noemen: de afspraak over voor andere huurders betaalde energiekosten). Partijen pleegden deze afgesproken vergoeding te verrekenen met de door [geïntimeerde] aan [appellante] te betalen huur. [appellante] op haar beurt ontving van de andere huurders een bijdrage voor de aan ieder van hen toe te rekenen energiekosten.

Bij overeenkomst van 20 januari 2014 heeft [geïntimeerde] haar in het pand uitgeoefende onderneming verkocht aan de heer [betrokkene] (hierna te noemen: [betrokkene] ).

Partijen en [betrokkene] hebben onderhandeld over mogelijke indeplaatstelling, tussentijdse huurbeëindiging en vernieuwing van de huur.

Ten tijde van die onderhandelingen had [geïntimeerde] een vordering op [appellante] op basis van de afspraak over voor andere huurders betaalde energiekosten.

Bij die onderhandelingen werd [geïntimeerde] bijgestaan door een vastgoedmakelaar.

Als uitkomst van de onderhandelingen zijn op 21 januari 2014 met betrekking tot het pand drie overeenkomsten gesloten:

1. een huurbeëindigingsovereenkomst tussen [appellante] en [geïntimeerde] ,

2. een huurovereenkomst tussen [appellante] en [betrokkene] als opvolgend en/of nieuwe huurder, en

3. een borgtocht(overeenkomst) waarbij een borg zich tegenover [appellante] heeft verplicht tot nakoming van verbintenissen die [betrokkene] tegenover [appellante] heeft of zal krijgen.

Het op 4 februari 2014 door partijen ondertekende huurbeëindigingscontract vermeldt

HUURBEËINDIGINGSOVEREENKOMST (…)

PARTIJEN : (…)

NEMEN IN AANMERKING :

Huurder wenst in verband met de verkoop en goodwill en inventaris aan de heer [betrokkene] de huurovereenkomst met betrekking tot na te noemen horecabedrijfsruimte (het hof begrijpt: te) beëindigen;

Verhuurder kan daarmee onder na te noemen voorwaarden (…) instemmen;

KOMEN OVEREEN ALS VOLGT :

(…)

2. De Huurovereenkomst komt met wederzijds goedvinden te eindigen per 28 februari 2014 .

(…)

7. Na inwerkingtreding van deze overeenkomst en na uitvoering van het vorenstaande verlenen partijen elkaar over en weer finale kwijting.”

Bij factuur van 2 april 2014 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] € 4.264,57 in rekening gebracht als eindafrekening vanwege de voor andere huurders betaalde energiekosten. [appellante] heeft deze factuur onbetaald gelaten.

3.2

Voor zover de inleidende vordering bij het bestreden vonnis is afgewezen, zijn daartegen geen bezwaren geformuleerd en is daartegen in hoger beroep niet opgekomen. Zo ligt de afwijzingsbeslissing met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten buiten de rechtsstrijd in hoger beroep. Het hoger beroep spitst zich toe op het bestreden vonnis voor zover daarbij de inleidende vordering van [geïntimeerde] in zoverre is toegewezen dat [appellante] , uitvoerbaar bij voorraad, is veroordeeld:

a. tot betaling van € 4.264,57 vermeerderd met wettelijke rente vanaf 28 mei 2014, en

a. tot betaling van de proceskosten.

3.3.1

Onder het voordragen van twee grieven concludeert [appellante] in hoger beroep dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd en dat het hof, opnieuw rechtdoende en uitvoerbaar bij voorraad, de inleidende vordering van [geïntimeerde] (alsnog) zal afwijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep.

3.3.2

[geïntimeerde] concludeert in hoger beroep dat het hof, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal bekrachtigen met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep en in de nakosten.

3.4

[geïntimeerde] grondt haar toegewezen vordering op een aan [appellante] verweten tekortkoming in de nakoming van haar uit de afspraak over voor andere huurders betaalde energiekosten voortvloeiende betaalplicht voor de onbetaald gelaten factuur van 2 april 2014 ten bedrage van € 4.264,57. Tussen partijen is niet in geschil dat [appellante] dit bedrag vanwege de voor andere huurders betaalde energiekosten als zodanig ook aan [geïntimeerde] verschuldigd was maar [appellante] voert het bevrijdend verweer dat de nadien door partijen gesloten huurbeëindigingsovereenkomst en meer in het bijzonder het in artikel 7 huurbeëindigingscontract opgenomen kwijtingsbeding (hierna te noemen: het kwijtingsbeding) ook een finale kwijting terzake van die aan [geïntimeerde] toekomende vordering vanwege de voor andere huurders betaalde energiekosten omvat.

3.5.1

Met grief 1 komt [appellante] op tegen het kantonrechtersoordeel dat, samengevat, de aan [geïntimeerde] toekomende vordering vanwege de voor andere huurders betaalde energiekosten geen onderdeel uitmaakt van de huurbeëindigingsovereenkomst en dus niet valt onder het kwijtingsbeding zodat de vordering toewijsbaar is. [appellante] betoogt dat nu beide partijen professionele partijen zijn en [geïntimeerde] zich bij de onderhandelingen liet bijstaan door een vastgoedadviseur, volgens het normale handelsverkeer, de daarvoor gewenste rechtszekerheid en de duidelijke bewoordingen van het huurbeëindigingscontract onder het kwijtingsbeding valt: iedere tussen partijen mogelijke vordering die met de (daarmee beëindigde) huurverhouding samenhangt.

3.5.2

[geïntimeerde] weerspreekt die door [appellante] verdedigde uitleg van het kwijtingsbeding en betoogt dat die niet volgt uit een taalkundige analyse ervan, dat de juridische praktijk uitgaat van een finale kwijting voor alleen de mogelijke vorderingen waarop het betreffende geschil ziet, dat de door [appellante] voorgestane uitleg van het finale kwijtingsbegrip het Haviltex-criterium buitenspel zet en dat blijkens jurisprudentie tijdens onderhandelingen niet besproken of niet in geschil zijnde vorderingen, niet onder de daarna overeengekomen finale kwijting vallen. [geïntimeerde] acht de door [appellante] verdedigde uitleg in dit geval ook onredelijk, onbillijk en onaanvaardbaar omdat zij dan onverwacht verstoken blijft van een niet ter discussie staande aanspraak.

3.6.1

Het hof overweegt dat wat partijen met de beëindigingsovereenkomst en artikel 7 huurbeëindigingscontract zijn overeengekomen, niet alleen wordt bepaald door een (zuiver) taalkundige uitleg van gebruikte bewoordingen. Beslissend is de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Dit moet worden beoordeeld naar het moment waarop de overeenkomst werd gesloten, dus op of omstreeks 4 februari 2014.

3.6.2

Vast staat dat partijen hebben onderhandeld over mogelijke indeplaatstelling, tussentijdse huurbeëindiging en vernieuwing van de huur. De onderhandelingen werden niet alleen tussen partijen maar ook met (in ieder geval) [betrokkene] gevoerd. Blijkens de stellingen en stukken wist ieder van die onderhandelende partijen dat de uitkomst alleen maar succesvol kon zijn als [appellante] als verhuurder met [betrokkene] én met [geïntimeerde] overeenstemming zou kunnen bereiken over zowel de bestaande als de toekomstige huurverhouding en stond bij de onderhandelingen voor partijen met name ook de bestaande en toekomstige huurverhouding zelf centraal. Gesteld noch gebleken is dat de onderhandelende partijen toen aandacht hebben besteed aan bijkomende of daarmee samenhangende afspraken anders dan een borgtocht tot nakoming van verbintenissen die [betrokkene] tegenover [appellante] heeft of zal krijgen, hoe belangrijk andere bijkomende afspraken als zodanig ook waren.

3.6.3

Terwijl blijkens hun stellingen en stukken niet alleen [geïntimeerde] maar ook [appellante] ten tijde van de onderhandelingen wist van de bijkomende afspraak over voor andere huurders betaalde energiekosten en ook van de vordering die [geïntimeerde] toen op basis van die afspraak al op [appellante] had, is gesteld noch gebleken dat die bijkomende afspraak of die daarop gebaseerde vordering bij de onderhandelingen ter sprake is gebracht. Dat de afspraak over voor andere huurders betaalde energiekosten voortvloeit uit en nauw samenhangt met de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, doet er niet aan af dat die afspraak zelf geen onderdeel was van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en niet was neergelegd in het daarvan opgemaakte huurcontract. Voor zover artikel 5.2 huurcontract destijds de aanleiding heeft gevormd voor en geleid heeft tot die tussen partijen gemaakte afspraak, laat dit onverlet dat de bijkomende afspraak over voor andere huurders betaalde energiekosten als zodanig geen onderdeel was van hun huurovereenkomst en niet was opgenomen in hun huurcontract.

3.6.4

Voorts geldt dat partijen blijkens hun stellingen en stukken uitvoerig en intensief hebben onderhandeld. Onbestreden is het kantonrechtersoordeel dat de tussen partijen uiteindelijk gesloten huurbeëindigingsovereenkomst een vaststellingsovereenkomst is waarbij partijen zich, ter beëindiging of ter voorkoming van onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt, tegenover elkaar aan een vaststelling daarvan hebben gebonden, die bestemd is om ook te gelden voor zover zij van de tevoren bestaande rechtstoestand mocht afwijken. Daar de huurbeëindigingsovereenkomst bovendien een tussen professionele partijen getroffen zakelijke vaststelling bevat, komt in dit geval relatief groot gewicht toe aan de in het kwijtingsbeding gebezigde bewoordingen. Uit die bewoordingen volgt niet zonder meer dat sprake is van een algehele kwijting of finale kwijting ten aanzien van hun volledige huurverhouding o.i.d. dan wel dat alle tussen partijen bestaande of mogelijke vorderingen daaronder vallen. Zeker voor zover [appellante] betoogt dat het voor haar belangrijk was dat de huurbeëindigingsovereenkomst niet alleen de bestaande en toekomstige huurverhouding zelf maar tevens iedere mogelijke bijkomende of daarmee samenhangende vordering zou omvatten zodat partijen daarna “geheel van elkaar af waren”, had het voor de hand gelegen dit in de tekst van het kwijtingsbeding tot uiting te laten komen of dat ten minste in de onderhandelingen te bespreken of verduidelijken. In het licht van de gerechtvaardigde belangen van [geïntimeerde] , gold dit nog te meer voor de destijds tussen partijen niet in geschil zijnde vordering die [geïntimeerde] al had op basis van de bijkomende afspraak over voor andere huurders betaalde energiekosten. Nu dit uit de tekst van het kwijtingsbeding niet zonder meer volgt en de bijkomende afspraak over voor andere huurders betaalde energiekosten in de onderhandelingen ook niet als zodanig aan de orde is geweest, komt het hof –net als de kantonrechter- tot het oordeel dat de aan [geïntimeerde] toekomende vordering vanwege de voor andere huurders betaalde energiekosten geen onderdeel uitmaakt van de huurbeëindigingsovereenkomst en niet valt onder het kwijtingsbeding.

3.6.5

Daar [appellante] verder geen feiten en omstandigheden stelt waaruit volgt dat [geïntimeerde] dat redelijkerwijze anders had moeten begrijpen en die tot een andere uitleg aanleiding geven, faalt dus grief 1.

3.7

Nu grief 1 faalt, treft ook de in het verlengde daarvan liggende (tegen uitsluitend de proceskostenveroordeling in eerste aanleg gerichte) grief 2 geen doel. Al het voorgaande brengt het hof tot de slotsom dat het hoger beroep geen doel treft. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De in het ongelijk te stellen [appellante] zal in de proceskosten van het hoger beroep worden veroordeeld. Ook de door [geïntimeerde] verlangde nakostenveroordeling en uitvoerbaarverklaring bij voorraad zal worden toegewezen. Daarom beslist het hof als volgt.

4 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 711,-- aan verschotten en op € 632,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest voor wat betreft de voornoemde kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, M.G.W.M. Stienissen en J.H.C. Schouten en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 22 maart 2016.

griffier rolraadsheer