Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2015:602

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
24-02-2015
Datum publicatie
25-02-2015
Zaaknummer
HD 200.148.548_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurzaak.

Vordering achterstallige huurtermijnen op de grondslag dat partijen de bij vonnis ontbonden huurovereenkomst hebben voortgezet. Artikel 7:230 BW.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7 230
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2015/71 met annotatie van mr. H. Ferment
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.148.548/01

arrest van 24 februari 2015

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant],

advocaat: mr. J.B. Bogaart,

tegen

Stichting Woonpunt,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Woonpunt,

advocaat: mr. J.H.M. Klaarenbeek-Heijster,

op het bij exploot van dagvaarding van 28 april 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond van 29 januari 2014, gewezen tussen Woonpunt als eiseres en [appellant] als gedaagde.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 2308245 / CV EXPL 13-8603)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven;

- de memorie van antwoord met één productie;

- het in hoger beroep op 23 januari 2015 gehouden pleidooi, waarbij partijen hun zaak hebben doen bepleiten en waarbij de advocaat van Woonpunt een pleitnota heeft overgelegd.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende:

- [appellant] huurde van Woonpunt de bedrijfsruimte aan [het adres] te [plaats]. De huurovereenkomst was gesloten voor de duur van vijf jaar, te weten van 1 augustus 2007 tot en met 31 juli 2012.

- Bij vonnis van 8 april 2009 is de huurovereenkomst op vordering van Woonpunt ontbonden en is [appellant] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Aan de vordering was een huurachterstand ten grondslag gelegd. De ontruiming was aangezegd tegen 5 augustus 2009. [appellant] heeft de huurachterstand eind juli 2009 betaald en is nadien in het gehuurde gebleven.

- Woonpunt heeft tot december 2011 maandelijkse nota’s aan [appellant] toegestuurd ten titel van ‘huur’. [appellant] heeft deze nota’s onder vermelding van het notanummer aan Woonpunt voldaan tot en met augustus 2011.

- Bij brief van 31 augustus 2011 (productie 24 bij inleidende dagvaarding) heeft [appellant] onder aanhaling van het tussen partijen gewezen vonnis van 8 april 2009 aan Woonpunt te kennen gegeven het bedrijfspand per 30 september 2011 leeg op te leveren. [appellant] heeft het gehuurde uiteindelijk eind november 2011 ontruimd en verlaten.

- [appellant] heeft vanaf september 2011 niets meer betaald aan Woonpunt.

3.2.

Woonpunt heeft [appellant] in rechte betrokken en heeft in eerste aanleg gevorderd [appellant] uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen tot betaling aan Woonpunt van een bedrag van € 13.322,65, bestaande uit een bedrag van € 12.522,65 ter zake van de huur van september 2011 tot en met juli 2012 en een bedrag van € 800,- ter zake van buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der inleidende dagvaarding tot aan de dag der voldoening, en tot betaling van de proceskosten.

Woonpunt heeft hieraan, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat na de betaling door [appellant] van de huurachterstand partijen de huurovereenkomst hebben gecontinueerd en dat de huurovereenkomst voort heeft geduurd tot 1 augustus 2012, zijnde het einde van de vijfjarige periode waarvoor de huurovereenkomst tussen partijen was aangegaan.

3.3.

[appellant] heeft hiertegen verweer gevoerd, inhoudende dat de huurovereenkomst tussen partijen is ontbonden bij vonnis van 8 april 2009, dat hij enkel ten titel van schadeloosstelling de maandelijks gefactureerde bedragen heeft betaald en dat van continuering van de huurovereenkomst na het ontbindingsvonnis geen sprake was.

3.4.

Bij vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vordering van Woonpunt toegewezen. De kantonrechter heeft daartoe, kort gezegd, overwogen dat op grond van de vaststaande feiten in deze zaak, te weten: voortzetting van het gebruik van het gehuurde gedurende een periode van minstens twee jaar, de ontvangst van huurnota’s, de betaling van die huurnota’s en de vooraftrek door [appellant] van btw, de conclusie moet zijn dat partijen uiteindelijk kennelijk hebben bedoeld de huurovereenkomst voort te zetten.

3.5.1.

[appellant] kan zich met voornoemd vonnis niet verenigen en komt hiertegen op. Hij heeft twee grieven tegen het vonnis aangevoerd en heeft vervolgens geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis, alsnog afwijzing van de inleidende vordering van Woonpunt en veroordeling van Woonpunt tot betaling van al hetgeen [appellant] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan Woonpunt heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling, met veroordeling van Woonpunt in de proceskosten van beide instanties en in de nakosten inclusief wettelijke rente.

3.5.2.

Woonpunt heeft de grieven van [appellant] gemotiveerd bestreden en heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep en afwijzing van het door [appellant] in hoger beroep gevorderde, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van beide instanties inclusief de nakosten.

3.6.1.

De eerste grief van [appellant] is gericht tegen de overweging van de kantonrechter, inhoudende:

‘Na die periode van minstens twee jaar, de ontvangst van huurnota’s, de betaling van nota’s, de vooraftrek van BTW, kon zijn thans gestelde bevind niet meer in de weg staan aan de conclusie dat partijen uiteindelijk kennelijk wel degelijk bedoeld hebben de huurovereenkomst voort te zetten. Voortzetting betekent voortzetting van de voor bepaalde tijd gesloten overeenkomst en wel tot en met 31 juli 2012. Gedaagde heeft de specificatie van eiseres met betrekking tot de achterstallige huur niet gemotiveerd betwist, zodat de verschuldigde huursom derhalve vaststaat. Vaststaat immers dat hij vanaf augustus 2011 geen huur heeft betaald. Daar doet niet aan af dat eiseres sedert december 2011 geen huurnota’s heeft gezonden. Bij dagvaarding is de huursom in rekening gebracht en dat is in de omstandigheden van dit geval voldoende.’

[appellant] voert aan dat uit zijn brief aan Woonpunt van 31 augustus 2011 blijkt dat het uitdrukkelijk zijn bedoeling was de huurovereenkomst niet voort te zetten. Als Woonpunt bedoeld had de huurovereenkomst na de ontbinding daarvan bij het vonnis van 8 april 2009 wel voort te zetten, had het op haar weg gelegen om [appellant] een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden, aldus [appellant]. Uit het feit dat Woonpunt sinds december 2011 geen huurnota’s aan [appellant] heeft verzonden, blijkt volgens [appellant] dat het ook de bedoeling van Woonpunt was om de huurovereenkomst niet voort te zetten.

[appellant] meent dat de door hem aan Woonpunt betaalde bedragen gelet op de omstandigheden van het geval dienen te worden aangemerkt als een schadeloosstelling op grond van artikel 6:212 BW (ongerechtvaardigde verrijking).

3.7.1.

Het hof overweegt als volgt.

De vraag die thans aan het hof ter beantwoording voorligt, is of partijen de huurovereenkomst na de ontbinding daarvan bij vonnis van 8 april 2009 hebben voortgezet.

Hierbij dient artikel 7:230 BW tot uitgangspunt te worden genomen. Op grond van dit artikel wordt, tenzij van een andere bedoeling blijkt, een huurovereenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd verlengd, indien na afloop van de huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt. Tussen partijen is niet in geschil dat artikel 7:230 BW ook van toepassing is in een geval als het onderhavige, waarin de huurovereenkomst betrekking heeft op bedrijfsruimte en niet door tijdsverloop maar door een ontbinding tot een einde is gekomen.

Vast staat dat [appellant], nadat hij in juli 2009 de toenmalige huurachterstand had betaald en Woonpunt de aangezegde ontruimingsdatum van 5 augustus 2009 ongebruikt had laten verstrijken, het gehuurde nog tot en met november 2011 in gebruik heeft gehad. Uit het feit dat Woonpunt uiteindelijk niet tot tenuitvoerlegging van het vonnis van 8 april 2009 is overgegaan, volgt naar het oordeel van het hof reeds dat [appellant] met goedvinden van Woonpunt het gebruik van het gehuurde heeft behouden.

De thans te beantwoorden vraag is of partijen met de voortzetting van het gebruik door [appellant] van het gehuurde een andere bedoeling hebben gehad dan voortzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Zoals de kantonrechter al heeft overwogen, gaat het in het kader van artikel 7:230 BW om de geobjectiveerde bedoeling van partijen die blijkt uit hetgeen zij tegenover elkaar hebben verklaard en de wijze waarop zij zich ten opzichte van elkaar hebben gedragen en niet om de innerlijke beweegreden van een van partijen.

Ten aanzien van Woonpunt heeft het navolgende te gelden. Als onweersproken staat vast dat Woonpunt na het ongebruikt verstrijken van de aangezegde ontruimingsdatum gedurende een periode van meer dan twee jaar huurnota’s aan [appellant] heeft verzonden, waarop de ‘kale’ huur en de daarover verschuldigde btw stonden vermeld. De gefactureerde ‘kale’ huur was gelijk aan de tussen partijen overeengekomen huur. Voorts neemt het hof in aanmerking dat onder meer in de brieven van Woonpunt aan [appellant] van 18 mei 2010 en 18 augustus 2010 wordt gesproken over ‘huurachterstand’ en ‘huurpenningen’ en wordt verwezen naar een voorstel tot verhoging van de huur (respectievelijk productie 4 en productie 5 bij de inleidende dagvaarding). Met het voorgaande heeft Woonpunt naar het oordeel van het hof al in 2010 duidelijk gemaakt dat zij de verhouding tussen partijen ook na de ontbinding van de huurovereenkomst zag als een huurovereenkomst, dat zij de bedragen die zij aan [appellant] in rekening bracht aanmerkte als huur en dat zij aanspraak maakte op de (jaarlijkse) huuraanpassing conform artikel 4.5 van de huurovereenkomst. Uit het voorgaande heeft [appellant] ook kunnen afleiden dat Woonpunt bedoeld heeft de huurovereenkomst tussen partijen voort te zetten. Het enkele feit dat Woonpunt vanaf december 2011 geen huurnota’s meer naar [appellant] stuurde, maakt dit niet anders. Dat laat zich immers verklaren door de omstandigheid dat [appellant] het pand eind november 2011 had ontruimd.

Het hof neemt aan de zijde van [appellant] in aanmerking dat [appellant] tot september 2011 de aan hem door Woonpunt in rekening gebrachte bedragen aan Woonpunt heeft betaald onder vermelding van de betreffende notanummers en dat hij nimmer geprotesteerd tegen de aanduiding van de bedragen op de nota’s als huur. In zijn brief aan Woonpunt van 27 juli 2010 (productie 2 bij memorie van antwoord) geeft [appellant] voorts aan dat het pand wordt verhuurd als bedrijfsruimte en gebruikt hij woorden als ‘verhuurder’ en ‘huurpenningen’. Uit het voorgaande blijkt dat [appellant] zelf de verhouding tussen partijen ook als een huurovereenkomst beschouwde. In ieder geval heeft Woonpunt dat daaruit zo mogen begrijpen. Vast staat immers dat [appellant] tot zijn brief van 31 augustus 2011, waarin hij aangeeft dat de huurovereenkomst is ontbonden bij het vonnis van 8 april 2009 en dat hij het gehuurde zal verlaten, nimmer het standpunt heeft ingenomen dat er géén huurovereenkomst tussen partijen bestond.

3.7.2.

Het hof komt dan ook tot de conclusie dat, gelet op bovengenoemde omstandigheden, niet is gebleken van een andere bedoeling van partijen dan de bij vonnis van 8 april 2009 ontbonden huurovereenkomst voort te zetten. Hetgeen [appellant] als verweer heeft gevoerd, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. In zoverre treft de eerste grief geen doel.

Voor zover [appellant] met zijn eerste grief heeft willen opkomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst door partijen is voortgezet voor bepaalde tijd, slaagt de grief wel. Op grond van artikel 7:230 BW wordt bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde na het einde van de huurovereenkomst vermoed dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is voortgezet en van een daarvan afwijkende bedoeling van partijen is niet gebleken. Bij het in zoverre slagen van de eerste grief heeft [appellant] echter geen belang, nu Woonpunt in het onderhavige geding slechts de huurtermijnen tot en met juli 2012 vordert en heeft aangegeven de brief van [appellant] van 31 augustus 2011 te hebben opgevat als een opzegging tegen de volgens haar vroegst mogelijke datum van 31 juli 2012.

Nu de huurovereenkomst vermoed wordt te zijn voortgezet voor onbepaalde tijd, is [appellant] ook na zijn vertrek de gevorderde huurtermijnen tot en met juli 2012 nog aan Woonpunt verschuldigd.

3.8.

In zijn tweede grief stelt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte is voorbijgegaan aan het door [appellant] in zijn conclusie van antwoord gevoerde verweer tegen de door Woonpunt gevorderde hoofdsom, buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente, hetgeen door Woonpunt wordt bestreden. [appellant] verwijst in dit kader naar punt 4 tot en met 6 van zijn conclusie van antwoord. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

3.8.1.

Voor zover [appellant] stelt dat hij, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, de hoogte van de door Woonpunt gevorderde achterstallige huurtermijnen in eerste aanleg inhoudelijk gemotiveerd heeft bestreden, kan het hof [appellant] niet volgen. Tussen partijen staat als onweersproken vast dat [appellant] over de periode van september 2011 tot en met juli 2012 geen huur heeft betaald aan Woonpunt, hetgeen neerkomt op elf maanden huur. [appellant] betwist niet dat de huur in die periode € 1.138,42 per maand bedroeg. Woonpunt vordert een totaal bedrag van € 12.522,56 ter zake van huurachterstand, hetgeen gelijk is aan elf maanden maal € 1.138,42. Het enkele gegeven dat [appellant] vanaf december 2011 ter zake van de huur geen nota van Woonpunt meer heeft ontvangen, zoals [appellant] in eerste aanleg ten verwere heeft aangevoerd (punt 4 conclusie van antwoord) betekent niet dat [appellant] vanaf die maand geen huur meer is verschuldigd. Het niet verzenden van sommaties tot betaling van de huur over de maanden maart en mei 2012 doet evenmin af aan de verschuldigdheid door [appellant] aan Woonpunt van de huur over die maanden. Voor zover [appellant] bedoelt te stellen dat Woonpunt de huurtermijnen over de maanden maart en mei 2012 niet kan vorderen, omdat [appellant] ten aanzien daarvan niet in gebreke is gesteld en dus niet in verzuim is geraakt, wordt deze stelling eveneens verworpen. In het onderhavige geval is sprake van een zgn. fatale termijn, aangezien [appellant] op grond van de huurovereenkomst de huur bij vooruitbetaling vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, diende te voldoen (artikel 4.10). Nu [appellant] die fatale termijn zonder voldoening heeft laten verstrijken, treedt op grond van artikel 6:83 aanhef en sub a BW het verzuim zonder ingebrekestelling in.

3.8.2.

Wat betreft de door Woonpunt gevorderde en door [appellant] in punt 5 van de conclusie van antwoord betwiste buitengerechtelijke incassokosten overweegt het hof dat het verzuim is ingetreden vóór 1 juli 2012, zodat de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn zal worden getoetst aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het rapport Voorwerk II. Het hof stelt met de kantonrechter vast dat Woonpunt voldoende heeft gesteld en heeft onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Uit de door Woonpunt overgelegde stukken (producties 11 tot en met 22 bij inleidende dagvaarding) blijkt dat zowel Woonpunt als haar gemachtigde [appellant] diverse malen schriftelijk heeft aangemaand tot betaling van de achterstallige huurtermijnen. Het voorgaande is ook niet door [appellant] betwist. Het door Woonpunt gevorderde bedrag komt voorts overeen met het met de hoofdsom corresponderende forfaitaire tarief. Ten slotte kan het redelijk worden geacht dat Woonpunt in de gegeven omstandigheden de desbetreffende kosten heeft gemaakt, zodat het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten terecht is toegewezen.

3.8.3.

Tegen de door Woonpunt gevorderde wettelijke rente heeft [appellant] in eerste aanleg slechts als verweer aangevoerd dat deze niet toewijsbaar is voor zover deze betrekking heeft op de periode vóór de inleidende dagvaarding, omdat de gemachtigde van Woonpunt deze niet heeft gevorderd in zijn sommatiebrieven (sub 6 conclusie van antwoord). Wat daar ook van zij, dit verweer dient reeds te worden verworpen, omdat Woonpunt de wettelijke rente pas vordert vanaf de dag van de inleidende dagvaarding (vgl. petitum inleidende dagvaarding).

3.8.4.

Uit het voorgaande volgt dat de tweede grief faalt.

3.9.

Het hof komt tot de slotsom dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van dit hoger beroep. De door Woonpunt gevorderde nakosten komen eveneens voor toewijzing in aanmerking, met dien verstande dat deze zullen worden vastgesteld overeenkomstig het forfaitaire liquidatietarief.

4 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van Woonpunt tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 1.920,- aan verschotten en op € 2.682,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, R.J.M. Cremers en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 februari 2015.

griffier rolraadsheer