Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2015:4746

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
24-11-2015
Datum publicatie
30-11-2015
Zaaknummer
HD 200.155.345_01
Formele relaties
Einduitspraak: ECLI:NL:GHSHE:2016:633
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Terhandstelling algemene voorwaarden voorshands bewezen op grond van tekst van de huurovereenkomst? Nee, in dit geval niet. Zie rov. 3.5.1 tot en met 3.5.9 van het arrest.

Oplevering bedrijfsruimte (gebruik als kookstudio) na einde huurperiode. Onderscheid moet worden gemaakt tussen “geoorloofde” en “niet geoorloofde” aanpassingen en toevoegingen Zie rov. 3.6.1 tot en met 3.6.15.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2015/2369
WR 2016/82 met annotatie van mr. J.C.W. Rang
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.155.345/01

arrest van 24 november 2015

in de zaak van

1 [appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,

2. [appellante] ,
wonende te [woonplaats] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellant] en [appellante] ,

advocaat: mr. A. Overmars te 's-Hertogenbosch,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellant in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.E.C. Vriends te Tilburg,

op het bij exploot van dagvaarding van 29 augustus 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, van 23 juli 2014, gewezen tussen [appellant] en [appellante] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie en [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 2416606 CV EXPL 13-8448)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 13 november 2013.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep met grieven;

  • -

    de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties 9 en 15;

  • -

    de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

3.1.

De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 3.1 sub a tot en met j van het vonnis van 23 juli 2014 vastgesteld van welke feiten in dit geschil kan worden uitgegaan. De partijen hebben in hoger beroep geen bezwaren gericht tegen die feitenvaststelling, zodat die feitenvaststelling ook in hoger beroep tot uitgangspunt kan worden genomen. Het hof zal de betreffende feitenvaststelling, waarin [geïntimeerde] is aangeduid als Verhuurder en [appellant] en [appellante] als Huurders, hieronder weergeven.

  1. Huurders exploiteren een kookstudio en handelen onder de naam “ [kookstudio 1] ” en “ [kookstudio 2] ”.

  2. Op 22 september 2009 hebben partijen een bespreking gehad in aanwezigheid van [adviseur huurders] , adviseur van Huurders, en [adviseur verhuurders] , adviseur van Verhuurder. Laatst genoemde heeft van dat gesprek een “gespreksnotitie” vervaardigd. Die notitie is aan de deelnemers toegezonden met de opmerking dat bij een onjuiste weergave van het besprokene zulks uiterlijk op 25 september 2009 aan [adviseur verhuurders] kan worden kenbaar gemaakt en dat na deze datum de notitie “geacht (wordt) een juiste weergave van de afspraken tot dusverre te zijn.” Geen van de deelnemers aan de bespreking heeft van deze geboden gelegenheid gebruik gemaakt.

In deze notitie is onder meer het volgende vastgelegd:

“Insteek van het overleg: 3-jarig huurcontract met optie tot koop (1e recht), gekoppeld aan voorwaarden waaronder koop kan plaatsvinden. (...)

Basiskoopprijs bedraagt € 182.500,- ex BTW k.k. De hiervan afgeleide kale huurprijs bedraagt E 1095 ex btw. [kookstudio 1] zal nagaan of het pand vrij op naam over te nemen is. Partijen hebben besproken, dat indien levering v.o.n. niet mogelijk mocht zijn, de af te dragen overdrachtsbelasting gedeeld wordt. Basiskoopprijs blijft gefixeerd gedurende de looptijd van de huurovereenkomst.

Huur wordt geïndexeerd volgens CPI (...)

[kookstudio 1] staat ervoor in dat de bestemming (koken, cateren, eten) conform bestemmingsplan is.

[geïntimeerde] verklaart zich bereid een hypothecaire lening in overweging te nemen, mocht sprake zijn van koop. De hierbij verlangde zekerheden zijn nog nader te specificeren.

Verbouwing

[kookstudio 1] geeft aan dat een verbouwing noodzakelijk is voor de uitoefening van de bedrijfsactiviteiten (...) Het geheel is door [kookstudio 1] begroot op 20.000 (excl. BTW). [geïntimeerde] verklaart zich bereid de investering op 50/50 basis mee te financieren tot een maximum van 10.000 euro. Deze financiering wordt verdisconteerd in de huurprijs, waarbij een economische levensduur van vijf jaar wordt aangehouden. [kookstudio 1] zal de daadwerkelijke verbouwingswerkzaamheden en –kosten adequaat onderbouwen met nota’s.

Borgstelling

3 maanden huur (…)”.

Partijen hebben een schriftelijk vastgelegde en op 24 oktober 2009 gedateerde “huurovereenkomst kantoorruimte” gesloten. Daarin is onder meer het volgende vastgelegd:

“Het gehuurde, bestemming

1.1

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte (...) gelegen aan de [adres] , [woonplaats] , (...) welke bedrijfsruimte nader is aangegeven op de als bijlagen bij deze overeenkomst gevoegde (...) tekening en een door partijen geparafeerd proces-verbaal van oplevering (...)

1.2

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt voor kookinstructie-, maaltijdbereiding en maaltijdconsumptie doeleinden. Huurder staat ervoor in dat deze bestemming conform vigerende wet en regelgeving is zulks in ruimste zin des woords.

Voorwaarden

2.1

Van deze overeenkomst maken deel uit de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”, (...). De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen.

2.2

De algemene bepalingen waarnaar in 2.1 wordt verwezen, zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken of toepassing daarvan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is.

Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1 jaar, ingaande op 1 november 2009 en lopende tot en met 31 oktober 2010.

3.2

Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 2 jaar, derhalve tot en met 31 oktober 2012.

Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 (vijf) jaar.

3.3

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 3 maanden gedurende het eerste jaar van de huur daarna een periode van tenminste 6 (zes) maanden. Indien de overeenkomst na 31 oktober 2012 wordt gecontinueerd, bedraagt de opzegtermijn 12 (twaalf) maanden. Mocht huurder eerder weten de huur te beëindigen dan zal hij dit zo spoedig mogelijk laten weten.

3.4

Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.

(...)

4.9

Partijen komen overeen dat de huurder over de eerste twee maanden, te weten november 2009 en december 2009, geen huurprijs hoeft te voldoen. (...) Ter compensatie behoeft verhuurder de eerdere mondelinge toezegging, om bepaalde wanden bij oplevering als nieuw te sauzen, niet gestand te doen.

Leveringen en diensten

5. Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten, komen partijen overeen

- verhuurder verzorgt verder geen extra diensten.

- voor het overige wordt verwezen naar artikel 16 van de algemene bepalingen

Waarborgsom

6. Partijen komen overeen de bankgarantie als bedoeld in artikel 12 van de algemene bepalingen te vervangen door een contante waarborgsom. (...) De borgsom wordt bij deze tussen partijen vastgesteld op € 3.909,15 overeenkomende met 3 betaalperioden van 1 maand. Voor het overige blijven de bepalingen van artikel 12 van de algemene bepalingen intact, met dien verstande dat waar bankgarantie staat, waarborgsom wordt bedoeld.

(. ..)

Bijzondere bepalingen

- Huurder heeft bij het aangaan van deze huurovereenkomst gedurende 3 jaar het recht van koop van het gehuurde tegen een vastgestelde koopprijs van € 182.500 euro k.k. (...) , exclusief BTW. Deze koopprijs is gefixeerd gedurende 3 jaar, ingaande 1 november 2009, derhalve geldend tot en met 31 oktober 2012. Dit houdt concreet in, dat transport van het object uiterlijk 31 oktober 2012 plaatsgevonden dient te hebben.

- Indien huurder gebruik wenst te maken van bovenstaand recht van koop, zal hij dit uiterlijk 1 mei 2012 schriftelijk kenbaar maken aan verhuurder.

- Bovenstaand recht tot koop tegen afgesproken condities komt terstond te vervallen, indien huurder tussentijds de huur heeft opgezegd, zonder tot koop over te gaan.

- Partijen komen overeen dat het huurder in beginsel is toegestaan aanpassingen aan het gehuurde door te voeren teneinde het object geschikt te maken voor de gebruiksdoeleinden benoemd in art 1.2. Huurder informeert verhuurder omtrent aard en uitvoering van deze aanpassingen, waarbij verhuurder het recht heeft aanpassingen af te wijzen, indien deze naar zijn oordeel de waarde en/of courantheid van het object aantasten.

(...)”.

Partijen hebben onder de voormelde tekst van de overeenkomst op het slotblad van de huurovereenkomst hun handtekening geplaatst en de overeenkomst gedateerd op 24 oktober 2009.

Onder die handtekeningen is de volgende tekst op het slotblad voorgedrukt:

“Afzonderlijke handtekening(en) van huurder(s) voor de ontvangst van een

eigen exemplaar van de “ALGEMENE BEPALINGEN

HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in

de zin van artikel 7:230a BW” als genoemd in 2.1.”

Handtekening huurder(s)

Huurders hebben hierbij geen handtekening geplaatst.

Het slotblad van de huurovereenkomst sluit af met de tekst:

“Paraaf verhuurder: Paraaf huurder:”

Verhuurder en Huurders hebben bij deze tekst parafen op het slotblad geplaatst.

Huurders hebben aan Verhuurder een op 21 december 2012 gedateerde – niet aangetekend verzonden – brief doen toekomen waarbij zij de huurovereenkomst hebben opgezegd.

Bij e-mail van 30 januari 2013 hebben Huurders aan Verhuurder onder meer het volgende meegedeeld:

“Bij deze bevestigen wij de afspraken die wij vorige week maakten (…)

Per 31 juni gaan wij over naar ons nieuwe pand in het winkelcentrum (…) en stoppen wij met de huurovereenkomst.

Begin mei gaan beide partijen (…) bij elkaar zitten om de overdracht verder te bespreken.”

Daarop heeft Verhuurder bij e-mail van diezelfde dag gereageerd als volgt:

“Dank voor de ontvangen bevestiging van afspraken.

Wij hebben inmiddels een aantal geïnteresseerden gesproken. Mijn voorkeur gaat er naar uit dat het geheel hersteld wordt naar de vorm waarop dit aan jullie opgeleverd is. Ik wil jullie verzoeken hierbij zorgvuldig te werk te gaan en bij twijfel goed overleg te plegen.

Voor bepaalde zaken dient, mede ten gevolge van de lopende garantie afspraken, gebruik gemaakt te worden van de originele leveranciers. Het dak bijvoorbeeld dient door [Daktechniek] Daktechniek hersteld te worden in originele staat. Ten aanzien van de buitenbeplating dient deze vervangen te worden door nieuwe platen. Hiervoor kan in samenwerking met [Aannemersbedrijf] tot vervanging worden overgegaan, of kan de door [Aannemersbedrijf] gebruikte leverancier hiervoor ingeschakeld worden.

Over de overige zaken en details maak ik graag tijdig met jullie duidelijke afspraken.

Bovenstaande afspraken hoeven we natuurlijk niet te maken wanneer jullie zelf een huurder weten te vinden welke het pand in deze vorm wenst te huren, binnen de huidge voorwaarden.”

Bij e-mail van 6 mei 2013 hebben Huurders een Verhuurder het volgende bevestigd:

“Vanochtend hebben wij een gesprek gehad over de staat van oplevering van de door ons gehuurde bedrijfsunit (…) in verband met de door u geaccepteerde beëindiging van de huur per 1 juli aanstaande.

We begrepen dat u er vanuit gaat dat de oplevering geschiedt in de originele toestand zoals deze bij nieuw oplevering was. We hebben te kennen gegeven dat het terugbrengen in originele staat van de gehuurde ruimte voor ons geen optie is, overwegende het weergegevene in de huurovereenkomst (…)”.

Bij e-mail van 24 mei 2013 hebben Huurders aan Verhuurder meegedeeld dat zij “diverse juristen” hebben geraadpleegd, alsmede:

“Zoals je wist hebben wij een aanzienlijk bedrag geïnvesteerd in het gehuurde om het geschikt te maken voor ons beoogde gebruik. Zonder deze investering was onze activiteit ter plaatse onmogelijk. Het bedrag dat hiermee gemoeid is bedraagt circa € 16.000,- exclusief btw.

Door de huurovereenkomst per 1 juli te beëindigen schrijven wij dit bedrag

ineens versneld af, waardoor onze kosten feitelijk omgerekend op circa € 1.400,- per maand liggen. Dit is het gevolg van onze keuzen en die maken wij zelf.

We zijn er bij aanvang van de huur ervan uitgegaan, en gaan er nog steeds van uit, dat wij niet overeen gekomen zijn dat deze investering voor wat betreft de bouwkundige aanpassingen moeten ontmantelen bij beëindiging van de huur. Immers de huurovereenkomst gaat hier niet over. Was het wel aan de orde geweest hadden wij waarschijnlijk besloten niet te huren.

Toch hebben we ondertussen de firma “ [Aannemersbedrijf] ” een offerte laten maken om

te zien hoe groot de kosten zijn om alles in “oude” staat te brengen. De kosten

worden geraamd op € 7.307,17. (...).”

Bij brief van 13 juni 2013 heeft de toenmalige advocaat van Verhuurder aan Huurders onder meer het volgende te kennen gegeven.

“Voorts blijkt uit het dossier dat de tussen u en mijn cliënt gesloten huurovereenkomst per 1 juli 2013 zal komen te eindigen en dat partijen thans twisten over de vraag of de – na het sluiten van de huurovereenkomst – door u aangebrachte veranderingen in het gehuurde door u ongedaan moeten worden gemaakt en of het gehuurde aldus in de goede oorspronkelijke staat dient te worden opgeleverd.”

Met verwijzing naar de algemene bepalingen zijn Huurders bij die brief gesommeerd de aangebrachte veranderingen ongedaan te maken en het gehuurde bij het einde van de huur “in goede oorspronkelijke toestand” op te leveren.

  1. Op verzoek van Verhuurder heeft Aannemersbedrijf [Aannemersbedrijf] BV (verder: [Aannemersbedrijf] ) bij brief van 16 augustus 2013 de kosten van de herstelwerkzaamheden aan het gehuurde geraamd op € 23.200,-- exclusief BTW.

  2. Na daartoe verkregen verlof is op verzoek van Verhuurder op 13 september 2013 ten laste van Huurders conservatoir derdenbeslag gelegd.

3.2.1.

In de onderhavige procedure heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg, uitgaande van zijn primaire standpunt dat de huurovereenkomst tussen partijen niet met ingang van 1 juli 2013 is geëindigd, enkele vorderingen ingesteld (blz. 10 en blz. 11 bovenaan van de inleidende dagvaarding). Die vorderingen hoeven in dit hoger beroep niet te worden besproken. Dat volgt uit hetgeen het hof hierna in de rechtsoverwegingen 3.4.1 tot en met 3.4.8 van dit arrest zal overwegen.

3.2.2.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, voor het geval in rechte zou worden geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen wel met ingang van 1 juli 2013 is geëindigd, voorwaardelijk gevorderd, samengevat:

  1. een verklaring voor recht dat [appellant] en [appellante] toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun opleveringsverplichting voortvloeiende uit de huurovereenkomst;

  2. veroordeling van [appellant] en [appellante] om aan [geïntimeerde] te betalen:

  1. € 28.100,68 ter zake de kosten van het herstel van het gehuurde, als voorschot op schadevergoeding op te maken bij staat;

  2. € 1.417,25 per maand (zijnde een bedrag ter hoogte van de huurprijs) met ingang van 1 juli 2013 tot aan de dag waarop de gebreken aan het gehuurde volledig zullen zijn hersteld;

  3. de in de dagvaarding genoemde contractueel verschuldigde boete, althans de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW, althans de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de voormelde bedragen;

  4. een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten en beslagkosten;

met veroordeling van [appellant] en [appellante] in de proceskosten

Uit hetgeen het hof hieronder in rov. 3.4.1 tot en met 3.4.8 zal overwegen volgt dat de voorwaarde waaronder deze vorderingen zijn ingesteld, in vervulling zijn gegaan.

3.2.2.

[appellant] en [appellante] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Voortbouwend op hun verweer vorderden [appellant] en [appellante] in reconventie veroordeling van [geïntimeerde] om aan hen € 3.285,-- ter zake waarborgsom en € 453,50 ter zake buitengerechtelijke kosten te betalen, beide bedragen vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2013 en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.2.3.

In het tussenvonnis van 13 november 2013 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.

3.2.4.

In het eindvonnis van 23 juli 2014 heeft de kantonrechter, zeer kort samengevat, als volgt geoordeeld.

 De huurovereenkomst tussen partijen is met ingang van 1 juli 2013 geëindigd (rov. 3.16).

 [geïntimeerde] kan zich niet op de in artikel 2.1 van de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte” beroepen, omdat niet is komen vast te staan dat die algemene bepalingen voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst aan [appellant] en [appellante] ter hand zijn gesteld (rov. 3.18.2 tot en met 3.18.5).

 [appellant] en [appellante] waren verplicht om de door hen aan het gehuurde aangebrachte veranderingen en toevoegingen weer ongedaan te maken bij het einde van de huur. Ter zake van kosten van het ongedaan maken van die veranderingen en toevoegingen is als voorschot een bedrag van € 28.100,68 toewijsbaar (rov. 3.15), waarop de door [appellant] en [appellante] in reconventie teruggevorderde waarborgsom van € 3.285,-- in mindering moet worden gebracht (rov. 3.22).

 Het lag op de weg van [geïntimeerde] om ter beperking van schade door huurderving, opdracht te geven aan een makelaar tot het ongedaan maken van de door [appellant] en [appellante] aangebrachte veranderingen en toevoegingen. Die werkzaamheden hadden dan in de loop van oktober 2013 voltooid kunnen worden waarna het pand weer voor verhuur aan derden beschikbaar zou zijn geweest. Aan schadevergoeding ter zake de vertraagde oplevering van de bedrijfsruimte is dus een bedrag gelijk aan de huurprijs over de maanden juli tot en met oktober 2013 toewijsbaar, derhalve vier maal € 1.417,25 inclusief btw is € 5.669,-- inclusief btw.

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat [appellant] en [appellante] toerekenbaar tekort zijn geschoten in hun opleverplicht voortvloeiende uit de huurovereenkomst die tussentijds is geëindigd. Verder heeft de kantonrechter [appellant] en [appellante] veroordeeld:

 om aan [geïntimeerde] te betalen “(€28.100,68 inclusief btw - € 3.285,- = ) € 24.815,68 vermeerderd met btw en vermeerderd met de wettelijke handelsrente over een en ander vanaf 1 juli 2013”;

 om aan [geïntimeerde] € 5.669,-- inclusief btw te betalen ter zake van schadevergoeding wegens schending van de opleverplicht, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over elke maandtermijn van € 1.417,25 in het tijdvak van 1 juli 2013 tot en met 31 oktober 2013, telkens vanaf de eerste van elke betreffende maand;

 om aan [geïntimeerde] een (hof: aanvullende) schadevergoeding op te maken bij staat te betalen;

 om aan [geïntimeerde] ter zake buitengerechtelijke incassokosten € 1.112,69 te betalen;

 in de proceskosten in conventie en in reconventie.

De kantonrechter heeft het in conventie en in reconventie meer of anders gevorderde afgewezen.

3.3.1.

[appellant] en [appellante] hebben in principaal hoger beroep twaalf grieven aangevoerd. Zij hebben geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot, kort gezegd:

 het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie;

 het alsnog toewijzen van de vorderingen van [appellant] en [appellante] in reconventie;

 veroordeling van [geïntimeerde] om aan [appellant] en [appellante] terug te betalen het bedrag dat [appellant] en [appellante] op basis van het vonnis (teveel) aan [geïntimeerde] hebben voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de datum waarop [appellant] en [appellante] het bedrag hebben voldaan;

 veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties, vermeerderd met wettelijke rente en nakosten.

3.3.2.

[geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep drie grieven aangevoerd. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis voor zover in principaal hoger beroep door [appellant] en [appellante] aangevochten, tot vernietiging van dat vonnis voor zover bij dat vonnis de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie ten dele zijn afgewezen en tot het alsnog geheel toewijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] in conventie.

Naar aanleiding van grief 1 in incidenteel hoger beroep: einddatum huurovereenkomst

3.4.1.

Het hof zal eerst grief 1 in incidenteel hoger beroep behandelen. Die grief is gericht tegen rov. 3.16 van het beroepen vonnis. De kantonrechter heeft daarin geoordeeld, zakelijk weergegeven, dat in de e-mailwisseling tussen partijen van 30 januari 2013 besloten ligt dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd met ingang van 1 juli 2013.

3.4.2.

In de toelichting op de grief betoogt [geïntimeerde] dat de partijen weliswaar met elkaar in gesprek zijn gegaan over een mogelijke voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst per 1 juli 2013, maar dat [geïntimeerde] duidelijk heeft gemaakt dat hij daar alleen mee wilde instemmen als het gehuurde door [appellant] en [appellante] in de oorspronkelijke staat zou worden hersteld of door hen een nieuwe huurder zou worden gevonden die bereid zou zijn het pand met inbegrip van de veranderingen en toevoegingen onder dezelfde voorwaarden te huren.

3.4.3

[appellant] en [appellante] hebben de grief bestreden. Volgens hen ligt in de e-mailwisseling van 30 januari 2013 besloten dat de partijen zijn overeengekomen dat de huur per 1 juli 2013 zou eindigen, en was aan die beëindiging niet de door [geïntimeerde] gestelde voorwaarde verbonden.

3.4.4.

De vraag of tussen partijen een overeenkomst tot het tussentijds beëindigen van hun huurrelatie tot stand is gekomen en de vraag of aan die afspraak al dan niet voorwaarden waren verbonden, moet door de rechter worden beantwoord aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Aan de bewoordingen die de partijen in dat kader hebben gebruikt in hun aan elkaar verzonden berichten, komt daarbij belangrijke betekenis toe.

3.4.5.

Het hof constateert dat [appellant] en [appellante] in hun e-mailbericht van 30 januari 2013, waarin zij de in de week ervoor gemaakte afspraken hebben bevestigd, in duidelijke bewoordingen hebben gesteld dat zij per 31 juni 2013 vertrekken naar een andere locatie en stoppen met de huurovereenkomst. Weliswaar hebben zij tevens geschreven dat de partijen begin mei 2013 nog overleg zullen voeren over “de overdracht”, maar van enige voorwaarde aan het einde van de huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2013 is in deze mail geen sprake. [geïntimeerde] heeft vervolgens in zijn reactie van 30 januari 2013 allereerst zijn dank uitgesproken voor de ontvangen bevestiging van de afspraken. Daarin klinkt door dat [geïntimeerde] met de weergave van de afspraken zoals neergelegd in de e-mail van [appellant] en [appellante] instemt. Van enige desondanks door [geïntimeerde] aan de beëindiging van de huur per 1 juli 2013 verbonden voorwaarde blijkt niet uit de mail. Dat [geïntimeerde] in de mail opmerkingen maakt over de wijze waarop het gehuurde zal moeten worden opgeleverd, doet daar niet aan af. Bij een beëindiging van een huur zal het gehuurde nu eenmaal per definitie opgeleverd moeten worden en in dat kader is volstrekt begrijpelijk dat daarover in de mail van 30 januari 2013 al enige opmerkingen zijn gemaakt. Het hof concludeert dat de e-mailwisseling van 30 januari 2013 er duidelijk op wijst dat de partijen met wederzijds goedvinden hebben afgesproken dat de huur met ingang van 1 juli 2014 zou eindigen.

3.4.6.

Het voorgaande wordt bovendien bevestigd door het feit dat [appellant] en [appellante] in hun e-mail van 6 mei 2013 aan [geïntimeerde] uitdrukkelijk spreken over “de door u geaccepteerde beëindiging van de huur per 1 juli aanstaande”, terwijl niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] in de weken na de verzending van die mail aan [appellant] en [appellante] heeft laten weten dat van een dergelijke “geaccepteerde beëindiging” geen sprake was of dat aan die “geaccepteerde beëindiging” bepaalde voorwaarden waren verbonden. Daar komt nog bij dat de (toenmalige) advocaat van [geïntimeerde] bij brief van 13 juni 2013 aan [appellant] en [appellante] onder meer het volgende heeft geschreven: “Voorts blijkt uit het dossier dat de tussen u en mijn cliënt gesloten huurovereenkomst per 1 juli 2013 zal komen te eindigen (…)”. Ook in deze brief worden niet gesteld dat deze beëindiging slechts onder bepaalde voorwaarden overeengekomen zou zijn.

3.4.7.

Het hof concludeert dat [geïntimeerde] in het licht van het bovenstaande geen concrete feiten of omstandigheden hebben gesteld waaruit [appellant] en [appellante] destijds hadden moeten afleiden dat [geïntimeerde] niet instemde met een tussentijdse beëindiging van de huur per 1 juli 2013. Het enkele feit dat [geïntimeerde] in januari 2013 had kunnen weigeren om in te stemmen met die beëindiging, en had kunnen trachten [appellant] en [appellante] tot eind oktober 2017 te houden aan het huurcontract, is daartoe onvoldoende. Het hof concludeert daarom evenals de kantonrechter dat de partijen overeen zijn gekomen de huur per 1 juli 2013 te beëindigen. Het hof verwerpt daarom grief 1 in incidenteel hoger beroep. Dit brengt mee dat de in rov. 3.2.1 van dit arrest bedoelde vorderingen niet aan de orde komen.

Naar aanleiding van grief 3 in incidenteel hoger beroep: algemene bepalingen

3.5.1.

Grief 3 in incidenteel hoger beroep is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] zich niet op de in artikel 2.1 van de huurovereenkomst van toepassing verklaarde “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte” kan beroepen, omdat niet is komen vast te staan dat die algemene bepalingen voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst aan [appellant] en [appellante] ter hand zijn gesteld (rov. 3.18.2 tot en met 3.18.5).

3.5.2.

In de toelichting op de grief voert [geïntimeerde] aan dat op grond van het feit dat [appellant] en [appellante] de huurovereenkomst hebben ondertekend en op alle pagina’s hebben geparafeerd, terwijl in artikel 2.1 van de huurovereenkomst staat dat zij een exemplaar van de algemene bepalingen hebben ontvangen, bewezen moet worden geacht dat de algemene bepalingen aan hen ter hand zijn gesteld.

3.5.3.

[appellant] en [appellante] hebben gemotiveerd betwist dat de algemene bepalingen aan hen ter hand zijn gesteld voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst. Zij hebben aangevoerd dat aan hen voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst geen algemene voorwaarden ter hand zijn gesteld en dat zij daarom bewust geen handtekeningen hebben geplaatst op de specifieke locatie op blz. 4 van de huurovereenkomst, die bestemd was voor het plaatsen van handtekeningen ter bevestiging van de ontvangst van de algemene bepalingen.

3.5.4.

Het hof stelt voorop dat een beding in algemene voorwaarden ingevolge artikel 6:233 sub b BW vernietigbaar is, als de gebruiker van de algemene voorwaarden aan de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. Uit artikel 6:234 lid 1 volgt voor een geval als het onderhavige dat het bieden van die mogelijkheid om kennis te nemen van de algemene voorwaarden moet plaatsvinden door het voor of bij het sluiten van de overeenkomst ter hand stellen van de algemene voorwaarden. [appellant] en [appellante] hebben de vernietiging van de algemene voorwaarden ingeroepen wegens het niet ter hand stellen daarvan. Op de gebruiker van de algemene voorwaarden (in dit geval: [geïntimeerde] ) rust de bewijslast van diens stelling dat de algemene voorwaarden tijdig ter hand zijn gesteld (HR 11 juli 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD1394). Deze kwestie heeft in het onderhavige geval belang vanwege de door [geïntimeerde] gevorderde contractuele boete en vanwege het geschil over de verbintenissen die op [appellant] en [appellante] rustten bij de oplevering van het gehuurde aan het einde van de huurperiode.

3.5.5.

Vaststaat dat [appellant] en [appellante] de huurovereenkomst op het midden van de laatste bladzijde, onder het laatste artikel van die overeenkomt (artikel 8) hebben ondertekend. Dit vormt er op zichzelf een aanwijzing voor dat [appellant] en [appellante] ten tijde van de ondertekening van de huurovereenkomst beschikten over een exemplaar van de algemene voorwaarden. In de huurovereenkomst is immers in artikel 2 uitdrukkelijk bepaald dat de algemene bepalingen van de overeenkomst deel uitmaken, dat partijen met de algemene bepalingen bekend zijn en dat huurder deze bepalingen heeft ontvangen. [appellant] en [appellante] hebben alle pagina’s van de huurovereenkomst, en dus ook de pagina waarop voornoemd artikel is vermeld, voorzien van hun parafen. Bij het plaatsen van deze parafen en handtekeningen hebben [appellant] en [appellante] geen voorbehoud genoteerd ten aanzien van het ontvangen hebben van de algemene voorwaarden. In zoverre zou gezegd kunnen worden dat deze onderdelen van de huurovereenkomst op de voet van artikel 157 lid 2 BW dwingend bewijs opleveren voor de stelling van [geïntimeerde] dat de algemene bepalingen voor of bij het ondertekenen van de overeenkomst aan [appellant] en [appellante] ter hand zijn gesteld.

3.5.6.

Het stond [appellant] en [appellante] echter op grond van artikel 151 lid 2 Rv vrij om tegenbewijs te leveren tegen het in rov. 3.5.5 geschetste bewijsvermoeden dat de algemene bepalingen voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst aan hen ter hand zijn gesteld. Dat tegenbewijs kan geleverd worden door alle middelen (artikel 152 lid 1 Rv). Naar het oordeel van het hof zijn [appellant] en [appellante] reeds in het geding in eerste aanleg geslaagd in het leveren van dat tegenbewijs. Het hof overweegt daartoe allereerst dat tegenbewijs besloten ligt in een ander deel van de huurovereenkomst zelf. Op het slotblad van de huurovereenkomst is onder het midden immers een specifieke plaats is ingeruimd voor handtekeningen van [appellant] en [appellante] , met daarbij voor zover thans van belang de tekst:

“Afzonderlijke handtekening(en) van huurder(s) voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE (…)’ als genoemd in 2.1

Handtekeningen huurder(s):

”.

Vast staat dat [appellant] en [appellante] op deze locatie geen handtekeningen hebben geplaatst. Dit vormt een ondersteuning voor hun stelling dat zij de algemene voorwaarden ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst nog niet hadden ontvangen. Dat geldt te meer nu [appellant] en [appellante] wel alle pagina’s van de huurovereenkomst hebben geparafeerd en in zoverre zorgvuldig te werk zijn gegaan. Dat [appellant] en [appellante] op de genoemde specifieke plaats bewust niet hebben getekend voor de ontvangst van de algemene voorwaarden (omdat zij die nog niet ontvangen hadden), en dat het op deze plaats niet plaatsen van een handtekening dus niet op een vergissing heeft berust, kan daarom niet worden uitgesloten. Daar komt bij dat [appellant] en [appellante] tijdens de in eerste aanleg gehouden comparitie van partijen allebei uitdrukkelijk hebben verklaard dat de algemene voorwaarden niet voor of bij het sluiten van de overeenkomst aan hen ter hand zijn gesteld. Zij hebben de weergave van deze verklaringen in het proces-verbaal van de comparitie van partijen allebei ondertekend. Naar het oordeel van het hof is door deze combinatie van feiten en omstandigheden voldoende tegenbewijs geleverd tegen het hiervoor in rov. 3.5.5 bedoelde voorshandse (dwingende) bewijs. Het hof merkt hierbij nog op dat voor het leveren van tegenbewijs voldoende is dat het voorshands geleverd geachte bewijs ontzenuwd wordt, en niet noodzakelijk is dat bewijs van het tegendeel wordt geleverd.

3.5.7.

Het door [geïntimeerde] nog genoemde arrest van dit hof van 14 augustus 2013 (ECLI:NL:GHSHE:2013:3758) voert niet tot een ander oordeel. In rov. 4.11.1 van dat arrest heeft het hof volstaan met een voorlopig bewijsoordeel op grond van de tekst van de ondertekende en geparafeerde huurovereenkomst, en is de huurder toegelaten tot het leveren van tegenbewijs. In het onderhavige geval neemt het hof een extra omstandigheid in aanmerking, namelijk de omstandigheid dat beide huurders tijdens de in eerste aanleg gehouden comparitie van partijen uitdrukkelijk hebben verklaard dat de algemene voorwaarden niet voor of bij het sluiten van de overeenkomst aan hen ter hand zijn gesteld, en dat zij de weergave van deze verklaringen in het proces-verbaal van de comparitie van partijen allebei hebben ondertekend. Door deze verklaringen, bezien in combinatie met het ontbreken van de handtekeningen op de specifiek daarvoor bedoelde plaats in de overeenkomst, is naar het oordeel van het hof voldoende tegenbewijs geleverd. Dat [geïntimeerde] de verklaringen van [appellant] en [appellante] heeft betwist, doet daar niet aan af.

3.5.8.

Het door [geïntimeerde] aangevoerde feit dat [appellant] en [appellante] op enig moment vragen hebben gesteld over de indexering van de huur, voert niet tot een ander oordeel. Uit dat feit is niet af te leiden dat de algemene bepalingen voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst aan hen ter hand zijn gesteld.

3.5.9.

Het hof komt dus evenals de kantonrechter tot het oordeel dat [geïntimeerde] onvoldoende bewijs heeft geleverd van de door hem gestelde terhandstelling van de algemene bepalingen. [geïntimeerde] heeft op dit punt geen gespecificeerd aanbod gedaan om nader bewijs te leveren. Het hof acht bij deze stand van zaken geen redenen aanwezig om alsnog bewijslevering op dit punt te laten plaatsvinden. Dit leidt tot de slotsom dat de kantonrechter het beroep van [appellant] en [appellante] op vernietiging van de algemene bepalingen wegens het niet ter hand stellen daarvan, terecht heeft gehonoreerd. Het hof verwerpt daarom grief 3 in incidenteel hoger beroep en het hof zal de algemene bepalingen bij de verdere beoordeling van het geschil buiten beschouwing laten.

Naar aanleiding van de grieven I tot en met V in principaal hoger beroep: verplichting tot het ongedaan maken van veranderingen en toevoegingen?

3.6.1.

Het hof zal de grieven I tot en met V in principaal hoger beroep gezamenlijk behandelen. Die grieven zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] en [appellante] verplicht waren om de (hof: alle) door hen aan het gehuurde aangebrachte veranderingen en toevoegingen weer ongedaan te maken bij het einde van de huur.

3.6.2.

Het hof zal eerst vaststellen op welke rechtsgrond een eventuele verplichting van [appellant] en [appellante] tot het verwijderen van de betreffende veranderingen en toevoegingen kan worden gebaseerd. [geïntimeerde] heeft gesteld dat de verplichting gebaseerd kan worden op:

  1. een door hem aan de beëindiging van de huur per 1 juli 2013 uitdrukkelijk verbonden voorwaarde dat [appellant] en [appellante] de veranderingen en toevoegingen ongedaan zouden maken;

  2. de algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard;

  3. artikel 8 van de huurovereenkomst in combinatie met de artikelen 7:215 en 7:216 BW.

3.6.3.

Het hof verwerpt het beroep op de onder a genoemde grondslag. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen het hof hiervoor in de rechtsoverwegingen 3.4.2 tot en met 3.4.8 heeft overwogen over grief 1 in incidenteel hoger beroep. Het hof verwerpt ook het beroep op de onder b genoemde grondslag. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen het hof hiervoor in de rechtsoverwegingen 3.5.1 tot en met 3.5.8 heeft overwogen over grief 3 in incidenteel hoger beroep. Daarmee resteert de onder c genoemde grondslag als grondslag voor de door [geïntimeerde] gestelde verbintenis van [appellant] en [appellante] om de door hen aan het gehuurde aangebrachte veranderingen en toevoegingen bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan te maken.

3.6.4.

Het hof overweegt met betrekking tot die grondslag het volgende.

Volgens artikel 7:215 lid 1 BW is de huurder niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen, dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.

Volgens artikel 7:216 lid 1 BW is de huurder tot het moment van de ontruiming bevoegd om door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, mits daarbij het gehuurde in de toestand wordt gebracht, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht.

Volgens artikel 7:216 lid 2 BW is de huurder (in beginsel, behoudens een in dit geval niet aan de orde zijnde uitzondering) niet verplicht tot het ongedaan maken van geoorloofde veranderingen en toevoegingen.

3.6.5.

Uit deze bepalingen volgt dat de huurder in beginsel verplicht is om de zonder toestemming van de verhuurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen bij het einde van de huur ongedaan te maken, en dat de huurder in beginsel alleen de geoorloofde veranderingen en toevoegingen niet ongedaan hoeft te maken. Voor bedrijfsruimte als de onderhavige zijn de bepalingen van regelend recht. Bij de huurovereenkomst kan een andere regeling worden getroffen.

3.6.6.

In het onderhavige geval is het gehuurde casco (geschilderd in een neutrale kleurstelling en voorzien van enkele elementaire installaties) aan [appellant] en [appellante] ter beschikking gesteld, terwijl aan hen in artikel 1.2 van de huurovereenkomst de verplichting is opgelegd het gehuurde te bestemmen als en te gebruiken als, kort gezegd, kookstudio (“voor kookinstructie-, maaltijdbereiding en maaltijdconsumptie doeleinden”). Het was aan beide partijen duidelijk dat [appellant] en [appellante] ter realisering van die bestemming aanpassingen moesten aanbrengen aan het gehuurde en dat de kosten daarvan vooraf werden begroot op circa € 20.000,--. In verband daarmee zijn partijen in artikel 8 van de huurovereenkomst het volgende overeengekomen:

“Partijen komen overeen dat het huurder in beginsel is toegestaan aanpassingen aan het gehuurde door te voeren teneinde het object geschikt te maken voor de gebruiksdoeleinden benoemd in art 1.2. Huurder informeert verhuurder omtrent aard en uitvoering van deze aanpassingen, waarbij verhuurder het recht heeft aanpassingen af te wijzen, indien deze naar zijn oordeel de waarde en/of courantheid van het object aantasten.”

3.6.7.

[appellant] en [appellante] hebben betoogd dat in deze contractuele regeling besloten ligt dat zij de bevoegdheid hadden om in het gehuurde veranderingen en aanpassingen aan te brengen teneinde de bestemming van kookstudio te realiseren. Zij verbinden daar de conclusie aan dat de door hen aangebrachte veranderingen en toevoegingen “geoorloofd” waren in de zin van artikel 7:216 lid 2 BW, en dus bij het einde van de huur niet door hen verwijderd hoefden te worden.

3.6.8.

[geïntimeerde] heeft dat betwist. Volgens hem hadden [appellant] en [appellante] op grond van artikel 8 van de huurovereenkomst de verplichting om tijdig – dus vooraf – toestemming aan hem te vragen voor de door hen beoogde (wijze van uitvoering van de) aanpassingen. [geïntimeerde] stelt dat [appellant] en [appellante] deze toestemming niet vooraf gevraagd hebben, dat de aanpassingen en toevoegingen dus niet “geoorloofd” zijn en dat [appellant] en [appellante] daarom bij het einde van de huurovereenkomst alle door hen aangebrachte aanpassingen en toevoegingen ongedaan dienden te maken.

3.6.9.

Het hof overweegt dat [appellant] en [appellante] op grond van de huurovereenkomst niet verplicht waren om aan [geïntimeerde] toestemming te vragen om in het gehuurde veranderingen en toevoegingen te mogen aanbrengen teneinde een kookstudio te realiseren. [appellant] en [appellante] mochten op grond van artikel 1.2 van de huurovereenkomst de gehuurde bedrijfsruimte immers slechts gebruiken voor de daar genoemde bestemming, en daarin ligt besloten een toestemming van [geïntimeerde] aan [appellant] en [appellante] om in het gehuurde de aanpassingen en toevoegingen aan te brengen die ter realisering van die bestemming noodzakelijk zijn. [appellant] en [appellante] waren op grond van artikel 8 van de huurovereenkomst wel verplicht om [geïntimeerde] vooraf te informeren over de aard en uitvoering van die aanpassingen, waarbij [geïntimeerde] dan het recht had om aanpassingen af te wijzen, indien deze naar zijn oordeel de waarde en/of de courantheid van het gehuurde aan zouden tasten. In deze tussen partijen overeengekomen regeling ligt besloten dat [geïntimeerde] niet geheel naar eigen believen bepaalde voorstellen voor aanpassingen mocht afwijzen. [geïntimeerde] was tot een dergelijke afwijzing alleen bevoegd als (de beoogde wijze van uitvoering van) de aanpassing naar zijn oordeel de waarde en/of de courantheid van het object aan zou tasten. Die beoordelingsruimte is niet onbegrensd. Een redelijke uitleg brengt mee dat [geïntimeerde] alleen tot afwijzing van aanpassingen mocht komen, als hij in redelijkheid tot het oordeel kon komen dat die de waarde en/of de courantheid van het object zouden aantasten. Bovendien moest [geïntimeerde] het [appellant] en [appellante] in elk geval toestaan om in het gehuurde een kookstudio te realiseren en de daarvoor noodzakelijke voorzieningen aan te brengen.

3.6.10.

[appellant] en [appellante] hebben onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij [geïntimeerde] na de ondertekening van de huurovereenkomst niet verder hebben geïnformeerd over de aard en wijze van uitvoering van de aanpassingen die zij wilden doorvoeren om de bestemming van kookstudio te realiseren. Volgens [geïntimeerde] brengt dat mee dat alle aanpassingen en toevoegingen ongeoorloofd zijn. De kantonrechter heeft dit standpunt van [geïntimeerde] gevolgd en [appellant] en [appellante] zijn daar met hun grieven I tot en met V tegen opgekomen. Volgens [appellant] en [appellante] zijn juist alle aanpassingen en toevoegingen geoorloofd, omdat zij nu eenmaal bevoegd (en zelfs verplicht) waren om in het gehuurde een kookstudio te realiseren. Naar het oordeel van het hof ligt de waarheid op dit punt in het midden. In artikel 8 van de huurovereenkomst ligt besloten dat [appellant] en [appellante] toestemming hadden om aanpassingen aan het gehuurde door te voeren “teneinde het object geschikt te maken voor de gebruiksdoeleinden benoemd in art. 1.2”. Die toestemming gaat echter niet zover dat het hen vrij stond om die bestemming te realiseren door geheel naar eigen inzicht aanpassingen en toevoegingen aan te brengen. Aanpassingen en toevoegingen waarvan [geïntimeerde] in redelijkheid tot het oordeel kon komen dat die de waarde en/of de courantheid van het gehuurde aan zou tasten, mochten door [geïntimeerde] geweigerd worden, indien de bestemming ook zonder het op die wijze uitvoeren van aanpassingen en toevoegingen gerealiseerd kon worden. In zoverre kan (en moet) dus een tweedeling worden gemaakt. Bij aanpassingen die [geïntimeerde] niet had mogen weigeren, doet het feit dat [geïntimeerde] daarover niet vooraf is geïnformeerd er niet aan af dat deze aanpassingen als “geoorloofd” moeten worden aangemerkt. Bovendien hadden [appellant] en [appellante] toestemming van [geïntimeerde] voor deze aanpassingen en toevoegingen kunnen afdwingen op de voet van het bepaalde in artikel 7:215 leden 3 en 4 BW. Dit is anders ten aanzien van aanpassingen die [geïntimeerde] – bijvoorbeeld vanwege de daarbij gekozen belastende methode van uitvoering terwijl ook een voor het gehuurde minder belastende wijze van uitvoering mogelijk was – in redelijkheid had mogen weigeren.

3.6.11.

Dat [geïntimeerde] tijdens de verbouwing van het pand door [appellant] en [appellante] in het pand aanwezig is geweest (in verband met klachten over geluidsoverlast door de verbouwing) en dat [geïntimeerde] bij de opening van de kookstudio aanwezig is geweest zonder op dat moment opmerkingen te maken over de wijze waarop [appellant] en [appellante] de aanpassingen en toevoegingen hadden gerealiseerd, brengt niet mee dat [geïntimeerde] zijn rechten te dier zake heeft verwerkt. Het enkele niet optreden door [geïntimeerde] op dat moment is daartoe onvoldoende.

3.6.12.

Naar het oordeel van het hof schiet de onderbouwing die [geïntimeerde] voor zijn vordering heeft gegeven, tekort nu op de hierboven geschetste wijze een onderscheid moet worden gemaakt tussen “geoorloofde” en “niet geoorloofde” aanpassingen en toevoegingen. De door [geïntimeerde] gegeven onderbouwing schiet bovendien tekort omdat de door hem overgelegde offerte van [Aannemersbedrijf] van 16 augustus 2013 slechts een opsomming van posten betreft zonder dat [geïntimeerde] daarbij in zijn processtukken gemotiveerd uiteen heeft gezet dat en in hoeverre elk van deze posten betrekking heeft op kosten ter zake het ongedaan maken van “ongeoorloofde” aanpassingen van het gehuurde of ter zake anderszins door [appellant] en [appellante] aan het gehuurde toegebrachte schade. Dat klemt te meer nu [appellant] en [appellante] de betreffende offerte en de gevolgen die [geïntimeerde] daaraan wil verbinden, gemotiveerd hebben bestreden onder verwijzing naar de door henzelf overgelegde offerte van [Aannemersbedrijf] van 13 mei 2013, welke offerte slechts een bedrag van € 7.307,17 beloopt (naar het hof begrijpt: exclusief btw). Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] , in het licht van die betwisting, de hoogte van het door hem gevorderde bedrag vooralsnog onvoldoende onderbouwd. Het door [geïntimeerde] bij conclusie van antwoord in reconventie als productie 10 overgelegde overzicht kan niet als voldoende onderbouwing gelden omdat dit overzicht slechts bestaat uit een niet nader toegelichte opsomming. De “gele arcering” waar [geïntimeerde] over spreekt in punt 11 van de conclusie van antwoord in reconventie is bovendien niet zichtbaar in de door [appellant] en [appellante] aan het hof overgelegde kopie van het dossier van het geding in eerste aanleg. Voor zover [geïntimeerde] zich op die arceringen wil beroepen, dient hij een kleurenkopie van het betreffende overzicht over te leggen. Ook het als productie 14 bij conclusie van repliek in conventie overgelegde stuk biedt vooralsnog onvoldoende onderbouwing voor de vordering van [geïntimeerde] . Dat volgt reeds uit het feit dat de op deze productie genoemde posten tezamen een bedrag van € 20.949,25 exclusief btw belopen, hetgeen niet correspondeert met de hoogte van het door [geïntimeerde] gevorderde bedrag en evenmin met de door [geïntimeerde] overgelegde offerte van [Aannemersbedrijf] van 16 augustus 2013. Daar komt bij dat de genoemde productie 14 bij conclusie van repliek gemotiveerd is betwist door [appellant] en [appellante] aan de hand van de door hen overgelegde productie 4 bij conclusie van dupliek in conventie. Bij deze stand van zaken was er ten tijde van het geding in eerste aanleg in elk geval onvoldoende grondslag voor het geheel toewijzen van de door [geïntimeerde] gevorderde hoofdsom van € 28.100,68 inclusief btw (welk bedrag sowieso al niet correspondeert met het door [Aannemersbedrijf] op de eerste bladzijde van zijn offerte genoemde totaalbedrag van € 23.200,-- exclusief btw). In zoverre zijn de grieven van [appellant] en [appellante] terecht voorgedragen.

3.6.13.

Het hof zal de zaak om bovenstaande redenen verwijzen naar de rol voor een memorie na tussenarrest aan de zijde van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] dient bij deze memorie gemotiveerd uiteen te zetten op welke hoofdsom hij nu aanspraak maakt ter zake het ongedaan maken van de door [appellant] en [appellante] aangebrachte “ongeoorloofde” aanpassingen en toevoegingen en ter zake herstel van door [appellant] en [appellante] aan het gehuurde aangebrachte schade. Onder “ongeoorloofde aanpassingen en toevoegingen” moet in dit verband worden bestaan: aanpassingen en toevoegingen waarvan [geïntimeerde] in redelijkheid tot het oordeel kon komen dat die de waarde en/of de courantheid van het gehuurde aan zouden tasten, terwijl de bestemming ook zonder het op die wijze uitvoeren van de aanpassingen en toevoegingen gerealiseerd kon worden. [geïntimeerde] moet de hoofdsom die hij nu wil vorderen specificeren. Voorts moet [geïntimeerde] met betrekking tot de elk van de posten waar die hoofdsom uit is opgebouwd, gemotiveerd toelichten dat en waarom die post betrekking heeft op “ongeoorloofde” aanpassingen en toevoegingen in de hiervoor bedoelde zin, althans op schade die [appellant] en [appellante] aan het gehuurde hebben aangebracht. [geïntimeerde] moet daarbij tevens toelichten in hoeverre hij al tot herstel van elke post is overgegaan en hij moet daarbij gemotiveerd, voor zover mogelijk onder overlegging van facturen en betaalbewijzen, onderbouwen welke kosten daarmee gemoeid zijn geweest. [appellant] en [appellante] kunnen daarna bij antwoordmemorie op al deze kwesties reageren.

3.6.14.

Het hof acht vooralsnog geen termen aanwezig om naast de in de onderhavige procedure te begroten schade, nog een veroordeling tot betaling van (aanvullende) schadevergoeding op te maken bij staat uit te spreken of te bekrachtigen. Naar het voorlopig oordeel van het hof moet het mogelijk zijn de schade in de onderhavige procedure geheel te begroten. [geïntimeerde] dient daar bij de door hem te nemen memorie rekening mee te houden.

3.6.15.

Het valt op voorhand niet geheel uit te sluiten dat na de wisseling van de memories na tussenarrest nog bewijslevering moet plaatsvinden over de vraag in hoeverre bepaalde aanpassingen en toevoegingen reeds voor het sluiten van de huurovereenkomst zijn besproken en over de vraag in hoeverre bij het einde van de huur sprake was van schade aan het gehuurde. Daarnaast is het voorstelbaar dat het hof na de wisseling van de memories na tussenarrest een deskundigenbericht noodzakelijk zal achten, ter beoordeling van de vraag in hoeverre bepaalde aanpassingen en toevoegingen in redelijkheid door [geïntimeerde] geweigerd hadden mogen worden en ter begroting van de noodzakelijke herstelkosten. Zeker is dat op dit moment echter nog niet. Het hof zal elk verder oordeel daarover nu aanhouden.

Naar aanleiding van grief VI in principaal hoger beroep: hoogte van de herstelkosten

3.7.1.

Grief VI in principaal hoger beroep is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter dat ter zake de kosten van het verwijderen van de veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde een bedrag van € 28.100,68 inclusief btw toewijsbaar is.

3.7.2.

Het hof is hiervoor bij de beoordeling van de grieven I tot en met V in principaal hoger beroep al op die kwestie ingegaan. Grief VI hoeft daarom op dit moment niet afzonderlijk te worden besproken.

Naar aanleiding van grief VII in principaal hoger beroep en naar aanleiding van grief 2 in incidenteel hoger beroep: schadevergoeding voor het later beschikbaar komen van het gehuurde voor verhuur aan een derde

3.8.1.

De kantonrechter heeft [appellant] en [appellante] veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 5.669,-- inclusief btw (een bedrag ter hoogte van de huur over de periode van 1 juli 2013 tot 1 november 2013) te betalen ter zake van schadevergoeding wegens schending van de opleverplicht. Aan deze beslissing ligt het oordeel ten grondslag dat de werkzaamheden tot het ongedaan maken van de veranderingen en toevoegingen in de loop van oktober 2013 voltooid hadden kunnen worden als [geïntimeerde] tijdig aan een aannemer opdracht had gegeven voor de uitvoering van die werkzaamheden.

3.8.2.

[appellant] en [appellante] hebben in het kader van grief VII in principaal hoger beroep een aantal bezwaren tegen die beslissing gericht. Ook [geïntimeerde] is met grief 2 in incidenteel hoger beroep tegen deze beslissing opgekomen. Het hof zal elk oordeel over deze grieven aanhouden.

Grief VIII in principaal hoger beroep: wettelijke handelsrente en btw

3.9.1.

[appellant] en [appellante] hebben door middel van grief VIII in principaal hoger beroep een aantal bezwaren gericht tegen de toewijzing van wettelijke handelsrente en btw door de kantonrechter. Het hof zal deze bezwaren hieronder bespreken.

3.9.2.

[appellant] en [appellante] hebben allereerst aangevoerd dat de wettelijke handelsrente in eerste aanleg door [geïntimeerde] niet gevorderd is en dus ten onrechte is toegewezen door de kantonrechter. Dit onderdeel van de grief moet worden verworpen. [geïntimeerde] heeft immers in de inleidende dagvaarding op blz. 11 sub 4 wel, voor het geval de door hem gevorderde boete niet toewijsbaar zou zijn, vergoeding van wettelijke handelsrente althans wettelijke rente over de toewijsbare hoofdsommen gevorderd.

3.9.3.

[appellant] en [appellante] hebben voorts aangevoerd dat de wettelijke handelsrente niet toewijsbaar is omdat de door de kantonrechter toegewezen hoofdsommen vergoeding van schade betreffen, en daarover niet de wettelijke handelsrente van artikel 6:119a BW maar slechts de gewone wettelijke rente van artikel 6:119 BW kan worden toegewezen. Dit onderdeel van de grief is terecht voorgedragen. Het hof verwijst daartoe naar het arrest van de Hoge Raad van 28 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:40. In dat arrest heeft de Hoge Raad onder meer overwogen dat de wettelijke handelsrente als bedoeld in art. 6:119a BW uitsluitend betrekking heeft op verplichtingen tot betaling uit handelsovereenkomsten en dat een verplichting tot vergoeding van schade daartoe niet kan worden gerekend. De Hoge Raad heeft daarbij ook verwezen naar de considerans onder 13 van Richtlijn 2000/35/EG, waarop art. 6:119a BW stoelt, alsmede naar Kamerstukken II 2001-2002, 28 239, nr. 3, p. 10.

3.9.4.

[appellant] en [appellante] hebben in de toelichting op de grief verder aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte btw heeft toegewezen over het bedrag van € 28.100,68, terwijl dat bedrag een bedrag inclusief btw is. Het hof overweegt dienaangaande dat het bedrag van € 28.100,68 inderdaad een bedrag inclusief btw is (het bedrag van € 23.223,70 dat genoemd is het op het Excelbestand dat als productie 7 bij de inleidende dagvaarding is overgelegd, vermeerderd met 21% btw). De wijze waarop de kantonrechter de veroordeling in het dictum van het vonnis heeft geformuleerd, kan de onjuiste indruk wekken dat daarover nogmaals (en dus dubbel) btw verschuldigd is. Ook rov. 3.19 van het vonnis kan die onjuiste indruk wekken. In zoverre is de grief gegrond. Uit rov. 3.15 is af te leiden dat de kantonrechter heeft bedoeld € 28.200,68 inclusief btw toe te wijzen, verminderd met het bedrag van de waarborgsom (waarbij het bedrag van € 28.200,68 dus niet nogmaals vermeerderd moet worden met btw).

3.9.5.

Tot slot hebben [appellant] en [appellante] in de toelichting op de grief aangevoerd dat de kantonrechter hoe dan ook geen btw had mogen toewijzen als onderdeel van de door hem toewijsbaar geachte hoofdsommen. [appellant] en [appellante] hebben er in dat verband op gewezen dat beide hoofdsommen vergoeding van schade betreffen en dat [geïntimeerde] eventuele btw die hij over door hem te maken herstelkosten moet voldoen, kan verrekenen. [geïntimeerde] heeft dit onderdeel van de grief bestreden en gesteld dat de btw voor hem als “particulier verhuurder” niet aftrekbaar is. Het hof verwerpt dit verweer. Aan de orde is niet of de btw in de bewoordingen van [geïntimeerde] “aftrekbaar is”, maar of [geïntimeerde] de btw kan verrekenen. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat hij in zijn hoedanigheid van verhuurder huurbedragen inclusief btw ontvangt en dat hij die btw in beginsel (behoudens een eventuele verrekening) aan de belastingdienst moet afdragen. De stelling van [geïntimeerde] dat hij een “particuliere verhuurder” is, is bovendien niet te verenigen met het feit dat partijen in artikel 4.2 van de huurovereenkomst hebben geopteerd voor met btw belaste verhuur. Gelet daarop heeft [geïntimeerde] zijn verweer dat hij de btw over door hem te maken herstelkosten niet kan verrekenen met de btw die hij over ontvangen huren moet afdragen aan de belastingdienst, onvoldoende onderbouwd.

Grief IX in principaal hoger beroep: buitengerechtelijke kosten

3.10.1.

[appellant] en [appellante] zijn met grief IX opgekomen tegen de beslissing van de kantonrechter om ter zake buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 1.112,69 toe te wijzen.

3.10.2.

Het hof zal elk oordeel over deze grief aanhouden.

Grieven X en XI in principaal hoger beroep: in reconventie gevorderde waarborgsom vermeerderd met rente en incasskosten

3.11.1.

De grieven X en XI zijn gericht tegen de beslissing van de kantonrechter dat de waarborgsom kan worden verrekend met hetgeen [geïntimeerde] in conventie te vorderen heeft, zodat de vorderingen in reconventie moeten worden afgewezen.

3.11.2.

Het hof zal elk oordeel over deze grief aanhouden.

Grief XII in principaal hoger beroep: de proceskosten

3.12.

Grief XII is gericht tegen de veroordeling van [appellant] en [appellante] in de kosten van het geding in eerste aanleg. Ook met betrekking tot deze grief zal het hof elk oordeel aanhouden.

De vordering van [appellant] en [appellante] tot terugbetaling van het op grond van het vonnis te veel betaalde

3.13.

[appellant] en [appellante] hebben aan het slot van de appeldagvaarding veroordeling van [geïntimeerde] gevorderd tot terugbetaling van hetgeen [appellant] en [appellante] uit hoofde van het te vernietiging vonnis teveel aan [geïntimeerde] hebben betaald. Over die vordering zal het hof elk oordeel aanhouden.

Tussenconclusie

3.14.

Uit het bovenstaande volgt de na te melden beslissing.

4 De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

verwijst de zaak naar de rol van 22 december 2015 voor een memorie na tussenarrest aan de zijde van [geïntimeerde] met de hiervoor in de rechtsoverwegingen 3.6.12, 3.6.13 en 3.6.14 genoemde doeleinden;

houdt elke verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, O.G.H. Milar en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 november 2015.

griffier rolraadsheer