Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2015:4431

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
03-11-2015
Datum publicatie
05-11-2015
Zaaknummer
HD 200.151.910_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBOBR:2014:1543, Bekrachtiging/bevestiging
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurzaak. Handelen in strijd met de woonbestemming door het houden van een hondenfokkerij.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Prg. 2015/309
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.151.910/01

arrest van 3 november 2015

in de zaak van

1 [appellant] ,

2. [appellante] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. H.M.A. van den Boogaard te Uden,

tegen:

1 [geïntimeerde 1] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. I.J.A.J. Hanssen te Boxmeer,

op het bij exploot van dagvaarding van 27 juni 2014 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant gewezen vonnis van 3 april 2014 tussen appellanten – [appellant] c.s. - als eisers in conventie, verweerders in reconventie en geïntimeerden – [geïntimeerde 1] c.s. - als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 833916/253, rolnummer 12-5442)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het tussenvonnis van 16 mei 2013.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 27 juni 2014;

- de memorie van grieven van [appellant] c.s. van 23 september 2014;

- de memorie van antwoord van [geïntimeerde 1] c.s. met producties;

- de akte van [appellant] c.s. van 16 december 2014 met producties;

- de antwoordakte van [geïntimeerde 1] c.s. van 13 januari 2015.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De gronden van het hoger beroep

Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.

4 De beoordeling

4.1

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. [appellant] c.s. zijn eind 2007 op basis van een mondelinge huurovereenkomst het voorhuis van de boerderij aan de [adres] te [woonplaats] gaan bewonen. Het perceel met kadastrale aanduiding [A.] waarop de woning is gesitueerd is eigendom van [geïntimeerde 2] . Het aangrenzende perceel met kadastrale aanduiding [B.] is eigendom van diens zoon, [geïntimeerde 1] . De schuur/stal, de hooizolder, de oprit en een gedeelte van het erf zijn op perceel [B.] gesitueerd. [appellant] c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat zij ook daarover konden beschikken en aanvankelijk heeft [geïntimeerde 1] daar ook geen bezwaar tegen gemaakt. Tussen partijen is evenwel onenigheid ontstaan. [geïntimeerde 1] heeft bij brief van 30 mei 2011 aan de advocaat [appellant] c.s. laten weten dat zij in het geheel geen gebruik meer konden maken van zijn eigendommen en dat hetgeen zich daarop of daarin bevond zou worden afgevoerd. Tevens is tussen [appellant] c.s. en [geïntimeerde 2] discussie ontstaan over een door deze gewenste huurverhoging die [appellant] c.s. onaanvaardbaar achtten. Ook hebben [appellant] c.s. bezwaar gemaakt tegen het ver terugsnoeien van een heg bij de door hen bewoonde woning.

4.2

Bij dagvaarding van 1 juni 2012 hebben [appellant] c.s. de onderhavige procedure tegen [geïntimeerde 1] c.s. aanhangig gemaakt. In deze procedure stellen zij dat aan hen ten onrechte het gebruik wordt ontzegd van hetgeen zij van [geïntimeerde 1] c.s. huren en dat op het erf hun beplanting en andere bezittingen zijn vernield.

Op grond daarvan vorderen zij, samengevat:

1. te verklaren voor recht dat partijen een huurovereenkomst hebben waarbij [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] als verhuurder worden aangemerkt en waarbij onderdeel van de huurovereenkomst is de woning, de tuin aan de rechterzijde van de woning, de gehele tuin aan de voorzijde van de woning, de zolder, de grond aan de rechterzijde van de inrit en het gebruik van de inrit,

met (meer) subsidiaire vorderingen aangaande het gebruik van genoemde gronden en zolder;

2) [geïntimeerde 1] c.s. te bevelen de heg aan de voorzijde van de woning terug te plaatsen, op verbeurte van een dwangsom,

met veroordeling van [geïntimeerde 1] c.s. in de proceskosten.

4.3

[geïntimeerde 1] c.s. hebben deze vorderingen bestreden. Volgens hen bestaat er alleen een huurovereenkomst tussen [appellant] c.s. en [geïntimeerde 2] betreffende de woning met erf op perceel [A.] en niet met [geïntimeerde 1] en hebben zij geen recht op het gebruik van de zolder en de overige gronden op perceel [B.] . Voorts stellen zij dat sprake is geweest van bedreigingen van de kant van [appellant] jegens [geïntimeerde 2] , van het houden van een hondenfokkerij in het gehuurde, in strijd met de bestemming ervan, en van ernstige verwaarlozing van het gehuurde.

In reconventie vorderen zij op grond daarvan, samengevat:

  1. ontbinding van de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde 2] en [appellant] c.s. en ontruiming van het gehuurde;

  2. ontruiming van de hooizolder en gronden van [geïntimeerde 1] , zoals aangegeven in diens brief van 30 mei 2011, op verbeurte van een dwangsom,

met veroordeling van [appellant] c.s. in de proceskosten.

4.4

Bij tussenvonnis van 16 mei 2013 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de verschillende onderdelen van vordering 1) in conventie niet voor toewijzing in aanmerking komen en dat vordering b) in reconventie toewijsbaar is.

In verband met vordering a) in reconventie heeft de kantonrechter overwogen dat indien de bedreiging komt vast te staan, de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd zou zijn en dat indien komt vast te staan dat [appellant] c.s. in strijd met de woonbestemming van het gehuurde een professionele hondenfokkerij exploiteren en/of het gehuurde ernstig hebben verwaarloosd, dat dan - afhankelijk van de grootte van de hondenfokkerij en/of de ernst van de verwaarlozing - ook een rechtvaardiging kan zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft [geïntimeerde 1] c.s. toegelaten te bewijzen

- dat [appellant] [geïntimeerde 2] met de dood heeft bedreigd, alsmede

- dat sprake is van het exploiteren van een professionele hondenfokkerij, alsmede

- dat [appellant] c.s. het gehuurde in ernstige mate hebben verwaarloosd.

Nadat over en weer getuigen waren gehoord, heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 3 april 2014 geoordeeld dat het bewijs van de bedreiging niet was geleverd en het bewijs van de exploitatie van een professionele hondenfokkerij wel was geleverd, zodat de kwestie van de verwaarlozing verder geen bespreking behoefde. De vorderingen van [appellant] c.s. in conventie zijn afgewezen en de vorderingen van [geïntimeerde 1] c.s. in reconventie grotendeels toegewezen, met veroordeling van [appellant] c.s. in de proceskosten in conventie en in reconventie.

4.5

Grief 1 van [appellant] c.s. betreft de omvang van het gehuurde (zolder en gronden), grief 2 betreft de positie van [geïntimeerde 1] bij de huurovereenkomst en de grieven 3 en 4 betreffen het oordeel van de kantonrechter over de aanwezigheid van een professionele hondenfokkerij en de consequenties daarvan voor de huurovereenkomst. Het hof zal hierna eerst ingaan op de twee laatste grieven.

4.6

Bij de beoordeling van vordering a) in reconventie van [geïntimeerde 1] c.s. stelt het hof met betrekking tot de bestemming van het gehuurde het volgende voorop. Artikel 7:214 BW bepaalt dat de huurder slechts bevoegd is tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen, en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is. In dit geval gaat het om de huur van een woning op basis van een mondelinge huurovereenkomst. Gesteld noch gebleken is dat daarbij enige andere bestemming is overeengekomen dan de voor de hand liggende bestemming van woonruimte. Een dergelijke bestemming verzet zich in het algemeen niet tegen de aanwezigheid van enkele huisdieren, maar wel tegen de aanwezigheid van een hondenfokkerij. Dat is in dit geval niet anders. Tegen de hiermee verband houdende bewijsopdracht in het tussenvonnis van 16 mei 2013 hebben [appellant] c.s. geen grieven gericht, zodat deze het hof vooralsnog tot uitgangspunt strekt. Het gaat bij deze bewijsopdracht, gelet op de context ervan, niet om de vraag of sprake is van een hondenfokkerij die op deskundige of economisch verantwoorde wijze wordt geëxploiteerd, maar om de vraag of sprake is van een hondenfokkerij die zich niet verdraagt met de bestemming van woonruimte. Het komt erop neer of en in welke mate de grens van het houden van enkele huisdieren is overschreden.

4.7

Naar het oordeel van het hof is in dit geval die grens overschreden en wel zodanig dat dit de conclusie rechtvaardigt dat [appellant] c.s. zich niet als goed huurder hebben gedragen. Deze tekortkoming levert ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW grond op voor ontbinding van de huurovereenkomst, terwijl geen sprake is van een tekortkoming die gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Uit de getuigenverklaringen die in eerste aanleg zijn afgelegd, blijkt dat zich in en bij de woning een groot aantal honden en hondjes bevond en dat de jonge hondjes voor de verkoop bestemd waren. Dierenarts [dierenarts] heeft als getuige verklaard dat hij van januari 2010 tot februari/maart 2013 iedere vier weken op het bedrijf van [geïntimeerde 1] kwam en op het terrein bij de woning van [appellant] c.s. tussen de acht en vijftien hondjes van verschillende leeftijd zag en dat dit beeld altijd wel hetzelfde was. Ook de getuigen [elektricien] , elektricien, [installateur] , installateur, [dochter geïntimeerde 2] , dochter van [geïntimeerde 2] , [echtgenote geïntimeerde 2] , echtgenote van [geïntimeerde 2] , en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zelf verklaren over de aanwezigheid van een groot aantal honden en hondjes en over de verkoop ervan. De getuigenverklaringen van [appellant] en [appellante] , die van minder honden en het uitoefenen van een hobby gewag maken, wegen hier niet tegenop. De grenzen van een met de woonbestemming van het gehuurde verenigbare hobby zijn ruimschoots overschreden.

4.8

Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerde 1] c.s. onder meer een akte van constatering (met 104 foto’s) van 13 juni 2014 van deurwaarder [deurwaarder] overgelegd waarin deze vermeldt: “Over het algemeen is het gehele pand sterk vervuild en er hangt een vieze penetrante lucht”. [geïntimeerde 1] c.s. leggen in hun memorie van antwoord (punt 39) het verband tussen deze waarnemingen van de deurwaarder enerzijds en het houden van de honden in de woning anderzijds. Dit verband tussen de aangetroffen situatie en het houden van de honden wordt door [appellant] c.s. op zich niet betwist. In hun reactie op de producties die bij memorie van antwoord zijn overgelegd, betwisten [appellant] c.s. niet de juistheid van de bevindingen maar wel hun verantwoordelijkheid voor de situatie zoals de deurwaarder deze toen heeft aangetroffen en op een groot aantal verhelderende foto’s heeft vastgelegd. Deze betwisting is naar het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd, zodat het hof daaraan voorbijgaat. Uit hetgeen [appellant] c.s. daarover hebben aangevoerd kan in ieder geval niet worden afgeleid dat de situatie ter plaatse enige wijziging heeft ondergaan in de periode tussen hun vertrek uit het gehuurde (de sleutels zijn op 11 juni 2014 ingeleverd) en het moment waarop de deurwaarder de situatie waarnam.

4.9

Alles overziende komt het hof komt het hof tot dezelfde conclusie als de kantonrechter, namelijk dat [appellant] c.s. door deze hondenfokkerij zodanig in strijd met de bestemming van het gehuurde hebben gehandeld dat van [geïntimeerde 2] niet langer gevergd kan worden dat hij de huurovereenkomst in stand laat. De uitzondering van artikel 6:265 lid 1 BW doet zich niet voor zodat ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet ongerechtvaardigd is. De consequentie hiervan is dat de grieven 3 en 4 worden verworpen en dat [appellant] c.s. geen belang meer hebben bij de grieven 1 en 2 zodat ook die grieven worden verworpen.

4.10

Nu alle grieven zijn verworpen, wordt het vonnis waarvan beroep bekrachtigd met veroordeling van [appellant] c.s. in de kosten van het hoger beroep als door [geïntimeerde 1] c.s. gevorderd.

5 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het eindvonnis van 3 april 2014 waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde 1] c.s. begroot op € 308,= aan vast recht en op € 1.341,= aan salaris advocaat, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit arrest tot aan de voldoening en wat betreft de nakosten met € 131,= indien geen betekening plaatsvindt, dan wel met € 199,= vermeerderd met de explootkosten indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 november 2015.

griffier rolraadsheer