Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2015:4346

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
27-10-2015
Datum publicatie
13-07-2016
Zaaknummer
HD 200.164.906_01
Formele relaties
Tussenuitspraak: ECLI:NL:GHSHE:2015:1154
Einduitspraak: ECLI:NL:GHSHE:2016:2817
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

ontbinding huurovereenkomst

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.164.906/01

arrest van 27 oktober 2015

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. J.J. Geuze te Best,

tegen

Stichting Woonbedrijf SWS h.o.d.n. Woonbedrijf,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep

hierna aan te duiden als Woonbedrijf,

advocaat: mr. A. Groffen te 's-Hertogenbosch,

als vervolg op het door het hof gewezen arrest van 31 maart 2015.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de memorie van antwoord in de hoofdzaak in het principaal appel tevens houdende memorie van grieven in het incidenteel appel;

  • -

    de memorie van antwoord in het incidenteel appel tevens akte in het principaal appel;

  • -

    akte van [appellant] in het principaal appel tevens houdende vermeerdering van eis

  • -

    het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd;

  • -

    de bij brief van 30 september 2015 door Woonbedrijf toegezonden productie, die Woonbedrijf bij het pleidooi in het geding heeft gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

2 De beoordeling

2.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

2.1.1.

Met ingang van 24 oktober 2013 heeft Woonbedrijf aan [appellant] verhuurd de zelfstandige woonruimte aan de [adres] in [plaats] .

Op deze huurovereenkomst, welke is gedateerd op 24 oktober 2013, zijn van toepassing de algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van 1 november 2004.

De maandelijkse huurprijs bedraagt € 511,18.

2.1.2.

Bij het huurcontract zijn foto’s van de buiten- en binnenkant van de woning gevoegd. Die foto’s zijn gedateerd op 11 oktober 2013. De bijlage met foto’s is door partijen getekend en gedateerd op 25 oktober 2013.

2.1.3.

Voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst heeft [appellant] de woning bezichtigd.

2.1.4.

[appellant] heeft vrijwel direct na het aangaan van de huurovereenkomst stucwerk tot op de stenen verwijderd in de drie slaapkamers, op de overloop, in de hal, in de woonkamer en van de muren in de twee trappenhuizen.

2.1.5.

[appellant] heeft ook nog wijzigingen aangebracht door op de eerste verdieping een gasschouw en door een kastenwand te verwijderen en door in plaats van die kastenwand een muur te plaatsen.

2.1.6.

Op 16 mei 2014 heeft in opdracht van Woonbedrijf een asbestsanering plaatsgevonden met betrekking tot leidingisolatie in de badkamer, de keuken en in het trappenhuis, ten aanzien van los puin in de achtertuin en ter zake van het dakbeschot op zolder. Asbest in de leiding van het toilet is op 27 augustus 2014 gesaneerd.

2.1.7.

[appellant] heeft op 16 mei 2014 de huurcommissie verzocht om huurverlaging als gevolg van gebreken. In het rapport van voorbereidend onderzoek van de huurcommissie van 24 juni 2014 is vermeld dat het stucwerk dateert vanaf de bouw van de woning in 1963 en dat het stucwerk volledig is verzand, vooral het stucwerk op de binnenbladen van de voor- en achtergevel. Bij uitspraak van 5 september 2014 heeft de huurcommissie beslist dat de woning op 1 april 2014 geen gebreken heeft die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De huurcommissie heeft hiertoe overwogen dat zij de oorspronkelijke staat van het stucwerk niet heeft kunnen beoordelen, zodat de vraag of de staat van het stucwerk bij het aangaan van de huurovereenkomst dermate ernstig het woongenot schadend was, niet meer kon worden beantwoord.

2.1.8.

[appellant] heeft niet in de woning gewoond.

2.1.9

[appellant] heeft een bedrag van € 1.487,69 aan huur en vergoeding voor gebruik onbetaald gelaten.

2.1.10.

[appellant] is bij vonnis van de voorzieningenrechter van 11 maart 2015 een contact- en kantoorverbod opgelegd van zes maanden, welke periode op 12 september 2015 is verstreken.

2.1.11.

Bij arrest in het incident van 31 maart 2015 is afgewezen de vordering van [appellant] om Woonbedrijf te verbieden de woning te ontruimen zolang in dit hoger beroep niet is beslist.

2.1.12.

De woning is op 25 februari 2015 ontruimd en per 26 juni 2015 verhuurd aan een derde.

2.1.13.

Woonbedrijf heeft geen andere woning aan [appellant] verhuurd.

2.1.14.

[appellant] , die veertien jaar staat ingeschreven als woningzoekende, is door Woonbedrijf voor een periode van vijf jaar op een voor woningcorporaties in en om [regio] kenbare lijst geplaatst, waarop huurders staan vermeld van wie hun woning is ontruimd.

2.2.

In de onderhavige procedure vordert Woonbedrijf primair, kort samengevat, betaling van de maandelijkse huurprijs van € 511,18 vanaf 1 augustus 2014 tot het einde van de huurovereenkomst, ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming, schadevergoeding van € 511,18 per maand vanaf de datum van de ontbinding tot ontruiming en ongedaanmaking van wijzigingen, althans betaling van de kosten van ongedaanmaking.

Subsidiair vordert Woonbedrijf [appellant] te veroordelen hoofdverblijf te hebben in het gehuurde en in het geval [appellant] daar niet aan voldoet: ontbinding, ontruiming en ongedaanmaking, althans betaling van de kosten van ongedaanmaking.

Zowel primair als subsidiair vordert Woonbedrijf betaling van de huur tot 1 augustus 2014, zijnde € 1.508,72, betaling van € 25,- per dag dat [appellant] in verzuim is, betaling van buitengerechtelijke incassokosten van € 273,83 en veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

2.3.

Aan deze vordering heeft Woonbedrijf, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [appellant] tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, hierin bestaande dat [appellant] schade heeft toegebracht aan het gehuurde en zonder toestemming van Woonbedrijf aanzienlijke wijzigingen heeft aangebracht, dat hij het gehuurde niet feitelijk gebruikt en geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft en dat [appellant] niet tijdig en niet volledig de huur voldoet.

2.5.

[appellant] heeft in reconventie gevorderd vergoeding van de gehuurde en betaalde maanden en overige vaste lasten, vergoeding van taxatiekosten, vergoeding van onkosten en werkzaamheden, een andere woning dan wel behoud van zijn inschrijving van 14 jaar en schadevergoeding.

2.6.

[appellant] heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat –zo begrijpt het hof- Woonbedrijf zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat hij het stucwerk niet mocht verwijderen.

2.7.

Partijen hebben ieder verweer gevoerd tegen de vordering van de ander. Voor zover in hoger beroep nog van belang zullen die verweren aan de orde worden gesteld.

2.8.

In het bestreden vonnis heeft de rechtbank, kort samengevat, in conventie de primaire vorderingen van Woonbedrijf toegewezen en in reconventie de vorderingen van [appellant] afgewezen.

2.9.

[appellant] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. [appellant] heeft, kort samengevat, geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis, tot het treffen van een voorlopige voorziening inhoudende een verbod tot ontruiming, afwijzing van de vorderingen van Woonbedrijf, herstel van stucwerk, plafond en scheuren, plaatsing van een toiletpot, repartie van dakbeschotten, indien Woonbedrijf geen uitvoering geeft aan voormelde werkzaamheden betaling van de kosten daarvan, terugbetaling van € 1.299,28 teveel betaalde huur en veroordeling in de proceskosten.

Bij akte in het principaal appel heeft [appellant] zijn eis vermeerderd. In het geval dat zijn vorderingen worden afgewezen omdat het gehuurde inmiddels is ontruimd en aan derden verhuurd, vordert [appellant] Woonbedrijf te veroordelen een andere huurwoning aan te bieden.

2.10.

Woonbedrijf heeft in het principaal hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

In het incidenteel hoger beroep heeft Woonbedrijf, kort samengevat, gevorderd een verbod voor [appellant] tot contact met haar en met haar werknemer de heer [werknemer van woonbedrijf] , een verbod te gaan naar en te zijn op de kantooradressen van Woonbedrijf en een verbod berichten over de heer [werknemer van woonbedrijf] te verspreiden, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

2.11.

Partijen hebben ieder verweer gevoerd tegen de in hoger beroep ingestelde vorderingen en ieder van hen heeft bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering van de ander.

2.12.

De als zodanig benoemde eisvermeerdering van [appellant] komt overeen met zijn vordering in reconventie in eerste aanleg, zoals vermeld in 2.5. van het bestreden vonnis onder 4., te weten dat Woonbedrijf hem voorziet van een andere woning. De vordering in hoger beroep, dat Woonbedrijf een vergelijkbare en asbestvrije woning in goede staat aanbiedt, wordt door het hof beschouwd als een precisering van de reeds in eerste aanleg gevorderde voorziening van een andere woning. De eisvermeerdering is, gelet op het voorgaande, toelaatbaar.

2.13.

De vermeerdering van eis van Woonbedrijf wordt door het hof niet toegestaan, aangezien deze in strijd met een goede procesorde wordt geacht. De vorderingen van Woonbedrijf hebben namelijk niet de tussen partijen gesloten huurovereenkomst als grondslag, maar –kennelijk- onrechtmatige daad. Bovendien worden de vorderingen door Woonbedrijf ook in haar hoedanigheid als werkgeefster van de heer [werknemer van woonbedrijf] ten behoeve van de heer [werknemer van woonbedrijf] ingesteld door het Woonbedrijf.

Woonbedrijf kan derhalve niet in haar incidentele hoger beroep worden ontvangen. Dit zal in een nog te wijzen eindarrest worden beslist.

2.14.

Het hof zal hierna de grieven van [appellant] bespreken.

Grief I.

2.15.

Volgens [appellant] heeft de kantonrechter ten onrechte overwogen dat hij, [appellant] , zonder toestemming aanzienlijke wijzigingen heeft aangebracht in het gehuurde.

2.16.

Het hof stelt voorop dat Woonbedrijf aan haar vordering, zoals blijkt uit de als productie 16 bij de inleidende dagvaarding overgelegde brief van de raadsman van Woonbedrijf aan [appellant] van 17 juli 2014 (van welke brief blz 6 ontbreekt) en haar dagvaarding in eerste aanleg onder nr. 29., ten grondslag heeft gelegd dat [appellant] door het stucwerk in de hele woning te verwijderen zonder daarvoor toestemming van Woonbedrijf te hebben, heeft gehandeld in strijd met de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Andere door [appellant] aangebrachte wijzigingen, zoals die betreffende het verwijderen van een gasschouw en een kastenwand en de plaatsing van een muur, heeft Woonbedrijf niet, althans niet voldoende duidelijk, mede aan haar vordering ten grondslag gelegd. Het debat daarover tussen partijen kan dan ook in het midden worden gelaten.

2.17.

In zijn toelichting op deze grief voert [appellant] allereerst aan dat voor de wijzigingen die [appellant] heeft aangebracht, door hem geen toestemming gevraagd hoefde te worden aan het Woonbedrijf. [appellant] heeft in dit verband naar voren gebracht dat het gedeeltelijk verwijderen van het stucwerk geen gehele of gedeeltelijke verandering van het gehuurde in de zin van artikel 7:215 BW is. Bovendien is [appellant] van mening dat Woonbedrijf gezien haar website en Woonwijzer een ander beleid hanteert, zoals bedoeld in artikel 9.1 van haar algemene voorwaarden bepaling.

2.18.

Op de rechtsverhouding tussen partijen is krachtens de huurovereenkomst toepasselijk artikel 9.1. van de algemene voorwaarden. Deze bepaling luidt, voor zover hier relevant, dat het huurder verboden is om veranderingen aan te brengen in en aan het gehuurde, tenzij verhuurder deze heeft geoorloofd door op voorhand schriftelijke toestemming te verlenen en/of tenzij verhuurder daaromtrent anderszins beleid heeft vastgesteld.

In de hiervan overgelegde stukken valt op de website en in de Woonwijzer te lezen dat voor de meeste aanpassingen binnen geen toestemming van Woonbedrijf nodig is, zolang er maar geen constructieve ingrepen worden gedaan of wanden worden uitgebroken. Als voorbeeld van wat mag worden aangepast zonder toestemming worden gegeven het verplaatsen van de keuken of de badkamer of het verbouwen van de zolder.

De betekenis van een omstreden beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Onder constructief wordt naar algemeen spraakgebruik onder meer verstaan: “behorend tot een constructie”, terwijl onder “constructie” wordt begrepen: “hetgeen door construeren ontstaat, het bouwsel”. Het stucwerk op de muren van een woning voldoet aan voormelde omschrijving.

[appellant] heeft geen verklaringen of gedragingen naar voren gebracht op grond waarvan [appellant] redelijkerwijze mocht menen dat hij geen toestemming nodig had voor het verwijderen van grote delen van het stucwerk tot op de stenen omdat het geen constructieve ingreep zou zijn. Integendeel: uit de stelling van [appellant] dat hij aan Woonbedrijf toestemming heeft gevraagd voor het verwijderen van het stucwerk volgt niet dat [appellant] meende dat hiervoor geen toestemming nodig zou zijn.

2.19.

In deze grief bestrijdt [appellant] ook het oordeel van de kantonrechter dat hij, [appellant] , zonder toestemming het stucwerk heeft verwijderd.

Woonbedrijf heeft betwist die toestemming te hebben gegeven.

Gelet op deze betwisting staat het verweer van [appellant] tegen de vorderingen van Woonbedrijf, dat hij met toestemming van Woonbedrijf het stucwerk heeft verwijderd, niet vast. Op [appellant] rust, nu vaststaat dat hij het stucwerk heeft verwijderd en dat hij dit niet mocht doen zonder toestemming van Woonbedrijf, de last zijn verweer dat hij toestemming had voor de verwijdering van het stucwerk, te bewijzen.

2.20.

Anders dan Woonbedrijf heeft opgemerkt, volgt uit de griffieraantekeningen van de behandeling in eerste aanleg niet dat [appellant] gerechtelijk heeft erkend als bedoeld in artikel 154 Rv, dat Woonbedrijf geen toestemming heeft gegeven voor het verwijderen van het stucwerk. Uit die aantekeningen blijkt dat [appellant] op de vraag: “De heer [werknemer van woonbedrijf] heeft niet tegen u gezegd dat (…) alle stucwerk weg mocht?” heeft geantwoord: “Nee, niet in die woorden.”.

Uit het voorgaande blijkt niet van uitdrukkelijk erkennen van de waarheid van de stelling van Woonbedrijf, dat er geen toestemming is gegeven voor het verwijderen van het stucwerk. Immers de aangehaalde opmerking van [appellant] laat open dat er met andere woorden wel toestemming is verleend, althans dat [appellant] dat zo had begrepen. Uit de aantekeningen van die zitting blijkt niet dat hierop is doorgevraagd.

Ter zitting in hoger beroep heeft [appellant] in dit verband verklaard dat het stucwerk slecht tot heel slecht was, dat Woonbedrijf dit wist, dat hij van de heer [werknemer van woonbedrijf] toestemming heeft gekregen om het behang eraf te halen en scheuren vrij te maken en dat met het verwijderen van het behang de toplaag van het stucwerk ermee af kwam en dat met het vrijmaken van de scheuren door het hakken en trillen er delen van het stucwerk van 10 tot 30 cm2 af vielen en dat het stucwerk bleek te zijn verzand. Kennelijk gaat [appellant] er op grond van het voorgaande van uit dat hij het stucwerk mocht verwijderen.

2.21.

Gezien zijn aanbod zal [appellant] in de gelegenheid worden gesteld aan te tonen dat hij toestemming had van Woonbedrijf om het stucwerk te verwijderen.

Anders dan Woonbedrijf betoogt is, gegeven de samenhang tussen het niet bewonen van de woning door [appellant] en het niet betalen van de huur met de door de verwijdering van het stucwerk ontstane situatie, voor de uiteindelijke beslissingen wel relevant vast te stellen of met toestemming van Woonbedrijf het stucwerk is verwijderd.

In dit verband wordt reeds opgemerkt dat de stelling van Woonbedrijf, dat zij het gezien de gebeurtenissen in maart 2015 en de door de voorzieningenrechter opgelegde contact- en kantoorverboden, niet wenselijk vindt, dat de heer [werknemer van woonbedrijf] als getuige wordt opgeroepen door [appellant] , niet meebrengt dat, indien de heer [werknemer van woonbedrijf] als getuige wordt opgeroepen door [appellant] , hij niet verplicht zou zijn om zijn getuigenis af te leggen als bedoeld in artikel 165 Rv.

2.22.

De bespreking van en de beslissingen op de overige grieven zal, gelet op de samenhang met de beslissing op Grief I, worden aangehouden in afwachting van de bewijslevering en de beslissing daarop.

3 De uitspraak

Het hof:

laat [appellant] toe te bewijzen dat hij van de heer [werknemer van woonbedrijf] toestemming heeft gekregen voor het verwijderen van stucwerk tot op de stenen van de drie slaapkamers, op de overloop, in de hal, in de woonkamer en van de muren in de twee trappenhuizen in de woning aan de [adres] in [plaats] ;

bepaalt, voor het geval [appellant] dit bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. O.G.H. Milar als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 10 november 2015 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van [appellant] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, J.P. de Haan en M.E. Bruning en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 oktober 2015.

griffier rolraadsheer