Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2015:3787

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
29-09-2015
Datum publicatie
30-09-2015
Zaaknummer
HD 200.149.916_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte.

Burenruzie tussen twee huurders van dezelfde verhuurder.

Verhuurder heeft in dit geval voldoende maatregelen genomen, ook al hebben die niet tot een oplossing van het conflict tussen die huurders geleid.

Vordering tot het treffen van verdere maatregelen tegen één van de huurders afgewezen..

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.149.916/01

arrest van 29 september 2015

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,

tegen:

Woonstichting Leystromen,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers te Best,

op het bij exploot van dagvaarding van 13 mei 2014 ingeleide hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant gewezen vonnissen van 11 december 2013 en 12 maart 2014 tussen appellant - [appellant] - als eiser in de hoofdzaak, eiser in het incident en geïntimeerde - Leystromen - als gedaagde in de hoofdzaak, verweerster in het incident.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 2497677 CV EXPL 13-9215)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 13 mei 2014;

- de memorie van grieven van [appellant] van 26 augustus 2014;

- de memorie van antwoord van Leystromen van 4 november 2014;

- de akte van [appellant] van 18 november 2014 met producties;

- de antwoordakte van Leystromen van 16 december 2014.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg. Het procesdossier dat door [appellant] is overgelegd, bevat in strijd met het procesreglement van het hof markeringen en aantekeningen. Het hof zal daar geen acht op slaan.

3 De gronden van het hoger beroep

Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.

4 De beoordeling

4.1

Tegen het tussenvonnis van 11 december 2013 staat op grond van artikel 131 Rv geen hoger beroep open, zodat [appellant] in zijn hoger beroep tegen dat vonnis niet-ontvankelijk verklaard zal worden.

4.2

De vaststelling van de feiten in het eindvonnis van 12 maart 2014 onder 2.1 is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. Het eerste gedeelte hiervan luidt als volgt:

  1. Leystromen heeft met ingang van 3 april 2009 aan [appellant] verhuurd de woning gelegen aan de [perceel 1] te [plaats] .

  2. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van Leystromen van toepassing.

  3. Leystromen heeft aan mevrouw [bovenbuurvrouw van appellant] (hierna te noemen [bovenbuurvrouw van appellant] ) verhuurd de woning gelegen aan de [perceel 2] te [plaats] . [bovenbuurvrouw van appellant] is de bovenbuurvrouw van [appellant] . [bovenbuurvrouw van appellant] en [appellant] hebben tot eind 2011 zonder problemen boven en onder elkaar gewoond.

  4. Vanaf begin 2012 tot op de dag van vandaag hebben [appellant] en [bovenbuurvrouw van appellant] herhaaldelijk over elkaar geklaagd bij Leystromen. Leystromen heeft diverse gesprekken met [appellant] en [bovenbuurvrouw van appellant] gevoerd en hiervan verslagen gemaakt.

Hierna volgt in het vonnis onder e. tot en met u. (blad 2 tot en met 12) een uitgebreide weergave van correspondentie, bemiddelingsgesprekken en dergelijke tussen de verschillende betrokkenen in de periode van 17 januari 2012 tot en met 5 september 2013. Kortheidshalve verwijst het hof hier naar die weergave.

4.3

In deze procedure stelt [appellant] dat Leystromen als verhuurder gehouden is hem het rustig woongenot van het gehuurde te verschaffen en passende maatregelen te nemen tegen de hinder en overlast die [bovenbuurvrouw van appellant] al geruime tijd veroorzaakt. Volgens [appellant] heeft Leystromen niet tijdig alle middelen ingezet die haar ter beschikking staan om de overlast te bestrijden die hij van [bovenbuurvrouw van appellant] ondervindt en dient Leystromen thans te bewerkstelligen dat de huurovereenkomst met [bovenbuurvrouw van appellant] wordt beëindigd.

Op grond daarvan vordert [appellant] , zowel in de hoofdzaak als bij wege van voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv, samengevat:

primair

veroordeling van Leystromen om tegen [bovenbuurvrouw van appellant] een voorlopige voorzieningenprocedure te starten met het oog op ontbinding van de huurovereenkomst met haar en ontruiming van de door haar gehuurde woning, althans adequate (rechts)maatregelen te nemen ter beëindiging van de door [bovenbuurvrouw van appellant] veroorzaakte hinder en overlast, op verbeurte van een dwangsom;

subsidiair

een verklaring voor recht dat [appellant] gerechtigd is zijn huurbetalingen op te schorten;

meer subsidiair

vermindering met 50% van de door [appellant] te betalen huur tot € 162,= per maand.

Leystromen heeft de vorderingen van [appellant] bestreden. Volgens haar blijkt uit de overgelegde stukken dat [appellant] en [bovenbuurvrouw van appellant] over en weer klachten over elkaar hebben ingediend en valt niet één van hen als verantwoordelijke voor de ontstane situatie aan te wijzen. Volgens Leystromen heeft zij als verhuurder met gesprekken, afspraken en bemiddeling in voldoende mate getracht heeft om in die situatie verandering te brengen en kan van haar niet méér worden verlangd.

4.4

Bij tussenvonnis van 11 december 2013 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft op 8 januari 2014 plaatsgevonden. Partijen hebben daarna getracht in onderling overleg tot een oplossing te geraken, maar zij zijn daar niet in geslaagd. Bij eindvonnis van 12 maart 2014 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter heeft hiertoe onder meer overwogen dat sprake is van een langslepend conflict tussen twee buren, beiden huurders van Leystromen, die over en weer bij Leystromen en de politie talloze klachten over elkaar hebben ingediend, terwijl Leystromen geen klachten van andere omwonenden over [bovenbuurvrouw van appellant] heeft ontvangen. Onder vermelding van de initiatieven van Leystromen om een oplossing te bewerkstelligen heeft de kantonrechter de stelling van [appellant] dat Leystromen niet tijdig alle middelen heeft ingezet die haar ter beschikking staan om de overlast te bestrijden, verworpen. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de klachten/meldingen dat het telkens het woord van [appellant] tegen [bovenbuurvrouw van appellant] en andersom betreft en kan in de onderhavige procedure niet worden vastgesteld wat ieders (exacte) aandeel in deze situatie is. Aansluitend bij het arrest van het gerechtshof Leeuwarden van 9 januari 2008 (ECLI:NL:GHLEE:2008:BC1861) heeft de kantonrechter geoordeeld dat in een dergelijke situatie niet van de verhuurder mag worden verwacht dat hij tegen één van beide huurders optreedt, teneinde aldus een einde te maken aan de overlast die de andere huurder stelt te ondervinden. Een dergelijke actie zou volstrekt willekeurig zijn, nu op de verhuurder de verplichting rust beide huurders het rustig genot van het gehuurde te verschaffen. Naar het oordeel van de kantonrechter betekent dit eveneens dat [appellant] zijn huur niet mag opschorten en dat hij ook niet met recht aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

4.5

Met grief I komt [appellant] op tegen de verwerping door de kantonrechter van zijn stelling dat Leystromen niet tijdig alle middelen heeft ingezet die haar ter beschikking staan om de overlast te bestrijden. Volgens [appellant] had Leystromen zelf aangifte moeten bij de politie, had zij moeten stimuleren dat deze een grondig onderzoek zou instellen, had zij zelf een deugdelijk buurtonderzoek moeten instellen, had zij haar medewerkers ter plaatse aanwezig moeten laten zijn en observaties moeten uitvoeren of had zij [bovenbuurvrouw van appellant] moeten bewegen elders woonruimte te huren. Leystromen had als verhuurder de verplichting het conflict op te lossen en had dat kunnen doen door [bovenbuurvrouw van appellant] elders passende woonruimte aan te bieden. Met grief II betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte aan zijn bewijsaanbod voorbij is gegaan. Hij biedt aan te bewijzen dat [bovenbuurvrouw van appellant] zich schuldig maakt aan pesterijen en treiterijen waardoor hij niet het rustig genot heeft van het gehuurde, terwijl dat een wettelijke vereiste is. Bij akte heeft [appellant] vijf aangiften van overlast uit de periode maart-september 2014 overgelegd.

Leystromen heeft de grieven van [appellant] bestreden en de relevantie van de nadere producties betwist.

4.6

Het hof overweegt hierover het volgende. Tussen partijen staat vast dat de huur van de woningen van april 2009, toen [appellant] er kwam wonen, tot eind 2011 zonder problemen is verlopen en dat Leystromen, direct nadat [bovenbuurvrouw van appellant] en [appellant] klachten tegenover haar begonnen te uiten, een gesprek tussen hen en haar woonconsulent heeft belegd en de daarbij met hen gemaakte afspraken in een brief van 17 januari 2012 heeft vastgelegd. Na een groot aantal verdere contacten, correspondentie en bemiddeling in de daarop volgende periode heeft op 28 juli 2013 opnieuw een bemiddelingsgesprek plaatsgevonden waarbij met beide huurders afspraken zijn gemaakt. Uit de brief van Leystromen van 5 september 2013, waarbij zij dit traject van bemiddeling afsloot, blijkt dat beide partijen kennelijk niet bereid of in staat waren een positief resultaat te bereiken. Uit de producties die in eerste aanleg zijn overgelegd, blijkt zonder meer dat de ontstane situatie een grondig verstoorde burenrelatie betreft die niet in overwegende mate aan een van beide huurders is te wijten maar dat ieder van hen daarin een aandeel heeft. De aangiften die [appellant] bij akte heeft overgelegd, leiden niet tot een andere waardering daarvan maar bevestigen het beeld dat uit de eerder overgelegde stukken naar voren komt. Overigens blijkt uit deze stukken niet dat [appellant] bij Leystromen op maatregelen heeft aangedrongen; volgens Leystromen heeft [appellant] na april 2014 niet meer bij haar geklaagd. Dat dit anders zou zijn, is door [appellant] niet gesteld.

4.7

Naar het oordeel van het hof heeft Leystromen de initiatieven genomen die onder de gegeven omstandigheden van haar verlangd mochten worden. Op haar rust als verhuurder in beginsel de verplichting om op te treden tegen onrechtmatige overlast van een huurder die voor een andere huurder meebrengt dat hij niet het rustig woongenot van het gehuurde kan hebben. Dat wil niet zeggen dat van de verhuurder gevergd kan worden dat hij iedere mogelijke (rechts)maatregel neemt die tot beëindiging van de overlast zou kunnen leiden. De verhuurder dient die maatregelen te nemen die in redelijkheid en afhankelijk van de omstandigheden van het geval van hem verwacht mogen worden. In dit geval, een geëscaleerd burenconflict, waar beide huurders hun aandeel hebben in de ontstane situatie en jegens elkaar voor overlast zorgen, liggen die maatregelen in het bevorderen van overleg en het bemiddelen bij het tot stand brengen van afspraken waardoor beide huurders op een normale manier het genot van het gehuurde kunnen hebben. Daaraan heeft Leystromen naar het oordeel van het hof voldaan. Tot het treffen van verdere maatregelen tegen [bovenbuurvrouw van appellant] zoals [appellant] voorstaat is Leystromen jegens hem niet gehouden. Bij deze stand van zaken ziet het hof geen grond voor bewijslevering als door [appellant] aangeboden. Leystromen heeft immers niet betwist dat ook in de gedragingen van [bovenbuurvrouw van appellant] een oorzaak van de gerezen problemen is gelegen, zodat het leveren van nader bewijs daarvan overbodig is.

4.8

Waar het in deze zaak om gaat, is - zoals gezegd - dat beide huurders zich jegens elkaar misdragen. Een oplossing van het conflict kan dan gelegen zijn in de verhuizing van een van hen. [appellant] is daartoe bereid, maar stelt daaraan de voorwaarde dat hem een verhuisvergoeding van € 5.700,= door Leystromen wordt toegekend. Die voorwaarde heeft Leystromen niet aanvaard en dat kan haar niet kwalijk worden genomen. Leystromen heeft het probleem niet veroorzaakt en heeft haar verplichtingen om te trachten dat dit zou worden opgelost niet verzaakt, zodat niet valt in te zien op grond waarvan zij gehouden zou zijn aan [appellant] een dergelijke vergoeding te betalen. Op Leystromen rust niet de verplichting om [bovenbuurvrouw van appellant] elders woonruimte aan te bieden of anderszins te bewerkstelligen dat zij gaat verhuizen. Leystromen dient aan elk van beide huurders het rustig genot van het gehuurde te verschaffen, zodat ook naar het oordeel van het hof een dergelijke actie willekeurig zou zijn. Zoals de kantonrechter onder verwijzing naar genoemd arrest van het gerechtshof Leeuwarden terecht heeft overwogen, betekent het voorgaande eveneens dat [appellant] zijn huurbetaling niet mag opschorten en dat hij ook niet met recht aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

4.9

Een en ander brengt het hof tot de slotsom dat de grieven van [appellant] dienen te worden verworpen, zodat het eindvonnis van 12 maart 2014 wordt bekrachtigd met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep. De vraag of [appellant] naast zijn vordering in de hoofdzaak belang heeft bij zijn incidentele vordering behoeft bij dit resultaat geen bespreking. Dat geldt ook voor de vraag in hoeverre de verschillende onderdelen van de incidentele vordering voor toewijzing in aanmerking zouden kunnen komen, gelet op het karakter van een voorlopige voorziening.

5 De uitspraak

Het hof:

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het tussenvonnis van 11 december 2013;

bekrachtigt het eindvonnis van 12 maart 2014;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Leystromen begroot op € 704,= aan vast recht en op € 1.341,= aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 29 september 2015.

griffier rolraadsheer