Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2015:3589

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
15-09-2015
Datum publicatie
16-09-2015
Zaaknummer
HD 200.148.508_01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Nieuwe huurder wil van de huurovereenkomst af vanwege bedreigingen van de kant van de vorige huurder na discussie over overname inventaris. Geen verplichting verhuurders aangenomen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.148.508/01

arrest van 15 september 2015

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

appellante,

advocaat: mr. M.J.M. Strijbosch te Eindhoven,

tegen:

1 [geïntimeerde 1]

wonende te [woonplaats 2] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

wonende te [woonplaats 3] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. M.J.A. Verhagen te Eindhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 30 april 2014 ingeleide hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant gewezen vonnissen van 17 oktober 2013, 16 januari 2014 en 10 april 2014 tussen appellante - [appellante] – (alsmede [partner appellante] ) als gedaagden en geïntimeerden – [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] - als eisers.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 900551/rolnummer 13-6191)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 30 april 2014;

- de memorie van grieven van [appellante] van 29 juli 2014 met producties;

- de memorie van antwoord van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] van 7 oktober 2014 met een productie.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De gronden van het hoger beroep

Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.

4 De beoordeling

4.1

[appellante] heeft tegen het tussenvonnis van 17 oktober 2013 geen grieven gericht, zodat zij in haar hoger beroep tegen dat vonnis niet-ontvankelijk wordt verklaard.

4.2

Het gaat in dit hoger beroep, samengevat, om het volgende.

  1. Bij schriftelijke huurovereenkomst hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] per 1 oktober 2012 voor een periode van vijf jaar aan [appellante] verhuurd de bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW aan de [adres] (begane grond) te [plaats] met bestemming afhaalrestaurant.

  2. De huurprijs bedroeg € 10.800,= exclusief btw per jaar, bij vooruitbetaling te voldoen in driemaandelijkse termijnen. In de overeenkomst is vermeld dat over de eerste twee maanden geen huur verschuldigd was in verband met het gereedmaken en verbouwen van o.a. de toiletgroep door en voor rekening van de huurder. Verder bevat de overeenkomst een boetebepaling van € 125,= in geval van niet tijdige betaling.

  3. De waarborgsom ten bedrage van € 2.700,= is op 16 oktober 2012 voldaan.

  4. Bij factuur van 26 november 2012 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de eerste huurtermijn over de maanden december 2012 t/m februari 2013 ten bedrage van € 3.267,= inclusief btw in rekening gebracht. Ook na aanmaning op 25 januari 2013 waarbij aanspraak is gemaakt op de boete van € 125,=, heeft geen betaling plaatsgevonden.

  5. Bij brief van 6 februari 2013 heeft de advocaat van [appellante] laten weten dat geen betaling zou volgen en dat [appellante] de herinrichtingswerkzaamheden heeft gestaakt en dat zij haar onderneming heeft beëindigd. Als reden hiervoor werd in deze brief met name opgegeven het bedreigende optreden van de vorige huurder, dat meebracht dat [appellante] niet het rustig genot van het gehuurde heeft gekregen en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. Op grond daarvan wenste [appellante] de huurovereenkomst met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum buitengerechtelijk te ontbinden.

  6. Na verdere correspondentie, onder meer over het aandragen van vervangende huurders door [appellante] , hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de onderhavige procedure geëntameerd.

4.3

In deze procedure stellen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] dat [appellante] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. Op grond daarvan vorderden zij in conventie, kort gezegd, veroordeling van [appellante] tot betaling van huurpenningen, boete en schadevergoeding. Daarnaast stelden [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in eerste aanleg dat sprake was van een borgstelling door een zekere [partner appellante] , die op grond daarvan naast [appellante] in rechte werd betrokken. [appellante] heeft de vorderingen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] bestreden. In reconventie vordert zij terugbetaling van de waarborgsom en schadevergoeding in verband met betaalde kosten en investeringen in het pand, in totaal € 6.975,42, vermeerderd met de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben deze vorderingen op hun beurt bestreden.

4.4

De kantonrechter heeft een comparitie van partijen bepaald die op 23 augustus 2013 heeft plaatsgevonden. Bij die gelegenheid hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de vordering jegens [partner appellante] ingetrokken. Aan [appellante] verweten [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] dat zij hen in de waan gelaten had dat er een geldige borgstelling was.

In het tussenvonnis van 17 oktober 2013 heeft de kantonrechter vermeld dat partijen na de comparitie van partijen de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden hebben beëindigd per 1 september 2013, waarbij [appellante] vasthoudt aan haar standpunt dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2012 is ontbonden. In dit tussenvonnis heeft de kantonrechter verder een bezwaar van [appellante] tegen een eisvermeerdering door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] verworpen en haar in de gelegenheid gesteld op die eisvermeerdering te reageren.

Bij tussenvonnis van 16 januari 2014 heeft de kantonrechter geoordeeld dat geen sprake van een toerekenbare tekortkoming van de verhuurders in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding (met terugwerkende kracht) van deze huurovereenkomst rechtvaardigt en dat daarom als einddatum van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst de door partijen

afgesproken datum 1 september 2013 dient te gelden. In verband met de vordering van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] met betrekking tot schade aan het gehuurde en de vordering van [appellante] met betrekking tot haar investeringen in het pand heeft de kantonrechter een bezichtiging ter plaatse wenselijk geoordeeld. De bezichtiging heeft op 30 januari 2014 plaatsgevonden.

Bij eindvonnis van 10 april 2014 heeft de kantonrechter mede aan de hand van de bevindingen bij de bezichtiging ter plaatse de verschillende onderdelen van de vorderingen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in conventie en die van [appellante] in reconventie besproken. Een en ander heeft geleid tot, kort gezegd, toewijzing van de huurvordering over drie kwartalen (december 2012 tot en met augustus 2013), verminderd met de betaalde waarborgsom van € 2.700,= en vermeerderd met negen maal de contractuele boete van € 125,=, en tot toewijzing van schadevergoeding tot een bedrag van € 1.062,= met de wettelijke rente daarover vanaf 10 april 2014. In conventie zijn [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] veroordeeld in de kosten van [partner appellante] en is [appellante] veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] Voor het overige zijn de vorderingen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in conventie afgewezen. In reconventie zijn de vorderingen van [appellante] afgewezen met veroordeling van [appellante] in de proceskosten daarvan.

4.5

Van de schadevergoedingsvordering van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn de volgende posten toegewezen:

- dichtmetselen gat in de muur van de keuken € 300,=

- herstel glas achterzijde € 265,=

- roosters keuken € 497,=

€ 1.062,=

Tegen de afwijzing van de overige onderdelen van deze vordering en van de buitengerechtelijke incassokosten hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet (incidenteel) geappelleerd, zodat deze verder niet meer aan de orde zijn.

4.6

De eerste vier grieven van [appellante] richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter in het tussenvonnis van 16 januari 2014 dat geen sprake van een toerekenbare tekortkoming van de verhuurders in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding (met terugwerkende kracht) van deze huurovereenkomst rechtvaardigt en dat daarom als einddatum van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst de door partijen afgesproken datum 1 september 2013 dient te gelden (r.o. 3.3. - 3.6.). Grief 5 betreft het handhaven van dit oordeel in het eindvonnis van 10 april 2014 (r.o. 3.1.). Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

4.7

De stellingen van [appellante] komen erop neer dat zij als gevolg van het optreden van de vorige huurder van de bedrijfsruimte, de heer [voormalig huurder] , niet het rustige genot van het gehuurde heeft gehad dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als verhuurders haar op grond van de huurovereenkomst dienden te verstrekken.

4.8

In dit verband verwijst [appellante] onder meer naar het arrest van het gerechtshof Arnhem/Leeuwarden van 4 februari 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:759), waarin aan de orde was de verplichting van de verhuurder tot het verstrekken van huurgenot en tot optreden tegen overlast door derden. In dat arrest is onder meer geoordeeld dat dergelijke overlast zelf geen gebrek is omdat volgens artikel 7:204 lid 3 BW een feitelijke stoornis door derden geen gebrek is, maar dat wel sprake is van een gebrek als de verhuurder niet afdoende gebruikmaakt van zijn bevoegdheid om tegen een overlast veroorzakende andere huurder van verhuurder op te treden. De huurder kan in dat geval herstel van het gebrek vorderen. De verhuurder is jegens die huurder verplicht op te treden tegen de overlast die door een andere huurder wordt veroorzaakt (HR 16 oktober 1992; ECLI:NL:HR:1992:ZC0719). [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] betwisten dat genoemd arrest van het gerechtshof Arnhem/Leeuwarden in dit geval van toepassing is.

4.9

Met [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is het hof van oordeel dat hun positie in de onderhavige zaak niet overeenkomt met die van de verhuurders in genoemde (en andere daarmee overeenstemmende) uitspraken. Het gaat in die gevallen, in grote lijnen, steeds om een verhuurder die in een rechtsverhouding staat tot zowel de huurder die door overlast wordt aangetast in zijn huurgenot als tot degene die de overlast veroorzaakt, namelijk een andere huurder van dezelfde verhuurder. In die tweede rechtsverhouding ligt de bevoegdheid besloten van de verhuurder om zodanige maatregelen te treffen dat hij in eerstbedoelde rechtsverhouding zijn verplichting tot het verschaffen van ongestoord huurgenot nakomt. Die situatie doet zich hier niet voor, aangezien de rechtsverhouding tussen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] en [voormalig huurder] , bestaande in de huurovereenkomst voor dezelfde bedrijfsruimte, is beëindigd voordat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] en [appellante] is ingegaan. [appellante] heeft per 1 oktober 2012 de beschikking gekregen over het gehuurde, waarmee [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op dat moment hebben voldaan aan hun verplichting daartoe. Het overnemen of afvoeren van inventaris was met instemming van beide partijen overgelaten aan het overleg tussen [voormalig huurder] als vertrekkende huurder en [appellante] als nieuwe huurder. Uit de huurovereenkomst zoals deze tussen partijen is gesloten, vloeide op dit punt geen verdere verplichtingen voor [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als verhuurders voort. Door [appellante] zijn in ieder geval onvoldoende concrete feiten of omstandigheden aangevoerd die een andere conclusie zouden rechtvaardigen. Dat laatste geldt ook voor zover [appellante] beoogt aan te voeren dat na het sluiten van de huurovereenkomst [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] alsnog bepaalde verplichtingen met betrekking tot de gedragingen van [voormalig huurder] op zich genomen zouden hebben. Ook daarvoor is onvoldoende gesteld.

4.10

Ook indien zou komen vast te staan dat door bedreigingen van [voormalig huurder] aan [appellante] de mogelijkheid zou zijn ontnomen om het genot van het gehuurde te hebben dat zij op grond van de huurovereenkomst met [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] daarvan mocht verwachten, betekent dat niet dat [appellante] [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] daarop als verhuurders kan aanspreken. Dat zou het geval zijn wanneer op hen uit hoofde van de huurovereenkomst de verplichting rustte om daar handelend tegen op te treden en zij dat hebben nagelaten. In die situatie zou sprake zijn geweest van een bevoegdheid tot optreden (als bedoeld in de aangehaalde rechtspraak) en van een gebrek wanneer daarvan niet afdoende gebruik is gemaakt. Na de beëindiging van de huurovereenkomst met [voormalig huurder] ontbrak een dergelijke bevoegdheid echter voor [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , zodat die situatie zich hier niet voordoet.

4.11

Dat daadwerkelijk sprake is geweest van de gestelde gedragingen staat overigens niet vast. Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep spreekt [appellante] in algemene termen over bedreigingen van de kant van [voormalig huurder] , maar zij laat na over de aard, inhoud en omvang daarvan enig concreet feit naar voren te brengen. Nu zij de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst baseert op het nalaten van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om in verband met bedreigingen door [voormalig huurder] tegen hem op te treden, had het op haar weg gelegen hieromtrent concrete en verifieerbare gegevens aan te dragen. Dat heeft zij evenwel nagelaten terwijl ook bijvoorbeeld een aangifte bij de politie ontbreekt. Een aangifte zou toch zeker voor de hand gelegen hebben wanneer sprake is van zodanig ernstige bedreigingen dat een ondernemer zich genoodzaakt ziet een onderneming om die reden te staken. [appellante] heeft een en ander onvoldoende onderbouwd, zodat zij niet heeft voldaan aan haar stelplicht op dit punt en bewijslevering als door haar aangeboden niet aan de orde is (nog afgezien van hetgeen hiervoor onder 4.10 is overwogen).

4.12

De consequentie van het vorenstaande is dat geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de kant van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat deze niet rechtsgeldig door [appellante] is ontbonden, zodat de huurovereenkomst eerst per 1 september 2013 is geëindigd. De grieven 1 tot en met 5 worden verworpen.

4.13

Grief 6 richt zich tegen de toewijzing van de contractuele boete van € 125,= per onbetaald gebleven maand. Volgens [appellante] is de huurovereenkomst per 1 oktober 2012 rechtsgeldig ontbonden, zodat zij geen huur verschuldigd is geworden. Hiervoor is gebleken dat dit standpunt van [appellante] niet houdbaar is. Daarnaast staat volgens [appellante] aan toewijzing van de boete in de weg dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] met betrekking tot de bedreigingen door [voormalig huurder] niets hebben ondernomen. Zoals hiervoor overwogen, is niet komen vast te staan in hoeverre daarvan sprake is geweest terwijl ook niet kan worden gezegd dat op [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in verband daarmee enige verplichting rustte die zij niet zijn nagekomen. De grief wordt verworpen.

4.14

De grieven 7, 8 en 9 betreffen achtereenvolgens de drie door de kantonrechter toegewezen schadeposten vanwege het dichtmetselen van een gat in de muur van de keuken (€ 300,=), herstel van glas aan de achterzijde (€ 265,=) en plaatsing van roosters in de keuken (€ 497,=). Voor zover [appellante] tegen de toewijzing van deze posten opkomt vanwege de door haar gestelde bedreigingen van [voormalig huurder] en de nalatigheid van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om daar tegen op te treden, geldt hier hetzelfde als wat het hof bij de bespreking van de voorgaande grieven heeft overwogen zodat dat verweer van [appellante] ook hier niet opgaat. Voor het overige kan het hof zich vinden in de beoordeling van de toewijsbaarheid van deze posten door de kantonrechter en sluit zich daarbij aan. Door [appellante] zijn ook in hoger beroep geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden. De grieven 7, 8 en 9 worden daarom verworpen.

4.15

Grief 10 heeft betrekking op de afwijzing van de reconventionele vordering van [appellante] . Blijkens de toelichting op deze grief is de kantonrechter er volgens [appellante] ten onrechte van uitgegaan dat zij vergoeding vordert van aangebrachte verbeteringen, terwijl zij schadevergoeding vordert naast de ontbinding van de huurovereenkomst vanwege vergeefs gemaakte kosten en investeringen. Deze grief wordt verworpen, aangezien ook wanneer wordt uitgegaan van deze grondslag voor de reconventionele vordering die vordering niet toewijsbaar is. Nu geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, is voor schadevergoeding uit dien hoofde evenmin een grond aanwezig.

4.16

Grief 11 betreft het dictum van het eindvonnis van 10 april 2014 en heeft naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis zodat de grief het lot daarvan deelt en eveneens wordt verworpen.

4.17

Nu alle grieven zijn verworpen, worden het tussenvonnis van 16 januari 2014 en het eindvonnis van 10 april 2014 bekrachtigd met veroordeling van [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep met nakosten als gevorderd

5 De uitspraak

Het hof:

verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het tussenvonnis van 17 oktober 2013;

bekrachtigt het tussenvonnis van 16 januari 2014 en het eindvonnis van 10 april 2014;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] begroot op € 704,= aan vast recht en op € 894,= aan salaris advocaat, deze bedragen te vermeerderen wat betreft de nakosten met € 131,= indien geen betekening plaatsvindt, dan wel met € 199,= vermeerderd met de explootkosten indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 september 2015.

griffier rolraadsheer