Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2015:3579

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
15-09-2015
Datum publicatie
16-09-2015
Zaaknummer
HD 200.137.320_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBOBR:2014:3301
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBOBR:2013:3906
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

berekening van de schade die het gevolg is van wanprestatie inzake een koopovereenkomst met betrekking tot bouwgrond.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.137.320/01

arrest van 15 september 2015

in de zaak van

1 [appellante 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,

2. [appellante 2],
wonende te [woonplaats 1] ,

3. [appellante 3],
wonende te [woonplaats 1] ,

4. [appellant 4] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

5. [appellante 5] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

6. [appellant 6] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. I.J.J.M. Roorda te Rosmalen,

tegen

Bouwbedrijf [geïntimeerde] [vestigingsplaats] BV,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. L.J. van Langevelde te Bergen op Zoom,

op het bij exploot van dagvaarding van 1 oktober 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch van 3 juli 2013, gewezen tussen [appellanten] als gedaagden en [geïntimeerde] als eiseres.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknr. C/01/105738/ HA ZA 04-265)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar de daaraan voorafgaande tussenvonnissen van 26 augustus 2009 en 9 december 2009.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep;

  • -

    de memorie van grieven van [appellanten] met producties;

  • -

    de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] met producties;

  • -

    de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van [appellanten] ;

  • -

    de akte in principaal hoger beroep van [appellanten] met producties;

  • -

    de akte in incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] met producties;

  • -

    de antwoordakte in principaal hoger beroep van [geïntimeerde] ;

  • -

    de antwoordakte in incidenteel hoger beroep van [appellanten] .

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

3.1.

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

3.1.1.

Tussen [appellanten] als verkopers en [geïntimeerde] als koper is op 25 juni 1999 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een aantal percelen, kadastraal bekend gemeente [woonplaats 1] , [sectieletter 1], nummers [sectienummer 1], [sectienummer 2], [sectienummer 3], [sectienummer 4], [sectienummer 5], [sectienummer 6] en [sectienummer 7], tezamen groot 1 ha 42 a 30 ca, alsmede een ter plaatse kennelijk aangeduid gedeelte van het perceel gemeente [woonplaats 1] , [sectieletter 1], nummer [sectienummer 8], ter grootte van ongeveer 65 aren en 90 centiaren. De koopsom bedroeg in totaal fl.1.071.543,75.

In artikel 1 van de koopovereenkomst is bepaald dat de akte van levering van de percelen zal worden verleden op 9 februari 2000 of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen. In artikel 3 lid 8 en in artikel 13 van de koopovereenkomst is bepaald dat de koopovereenkomst wordt ontbonden wanneer op 9 februari 2000 geen bouwvergunning is ontvangen door [appellanten] voor minimaal 6 woningen tweekappers. In artikel 17 is bepaald dat [appellanten] zich positief zullen opstellen met betrekking tot de bouwplannen van [geïntimeerde] .

3.1.2.

Op vordering van [geïntimeerde] zijn [appellanten] bij vonnis van de rechtbank ’s-Hertogenbosch van 22 juni 2001 veroordeeld (samengevat):

- om de voormelde percelen aan [geïntimeerde] te leveren binnen een maand nadat het

bestemmingsplan “[bestemmingsplan]” wat betreft het gedeelte waarop het door [geïntimeerde]

ontwikkelde bouwplan is gesitueerd alsnog zal zijn goedgekeurd en de op 4 juni

2000 verleende bouwvergunning onherroepelijk is geworden, zulks op verbeurte van een

dwangsom zoals in het vonnis is omschreven;

- om (hoofdelijk) de schade te voldoen, op te maken bij staat, die [geïntimeerde] heeft

geleden en nog zal lijden doordat [appellanten] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de

nakoming van de koopovereenkomst door in strijd met artikel 17 bezwaren in te dienen

tegen de bouwvergunningaanvraag en door hun verplichting tot levering van de percelen

niet na te komen.

Bij arrest van dit hof d.d. 15 juli 2003 is voormeld vonnis van de rechtbank bekrachtigd, met dien verstande dat in de eerste alinea van het dictum in plaats van de zinsnede ”nadat het bestemmingsplan” tot en met “is geworden” gelezen dient te worden: “na het betekenen van dit arrest”.

3.1.3.

De levering van de voormelde percelen aan [geïntimeerde] heeft plaatsgevonden op 21 januari 2004.

3.1.4.

De onderhavige procedure betreft de schadestaatprocedure ter vaststelling van de schade die [geïntimeerde] heeft geleden als gevolg van de wanprestatie van [appellanten] zoals in het dictum van het vonnis van de rechtbank d.d. 22 juni 2001 is omschreven.

[geïntimeerde] vorderde in eerste aanleg dat [appellanten] zouden worden veroordeeld tot betaling van:

- schadevergoeding wegens gemist rendement: € 965.253,-;

- vergoeding van advieskosten: € 19.808,75 exclusief btw;

- vergoeding van de intern door [geïntimeerde] besteedde managementuren: € 14.400,-;

- de wettelijke rente over voormelde bedragen vanaf 1 maart 2009 tot de dag der voldoening.

3.1.5.

De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 26 augustus 2009 aangekondigd een deskundigenbericht te zullen gelasten en partijen in de gelegenheid gesteld zich hieromtrent uit te laten. Bij tussenvonnis van 9 december 2009 heeft de rechtbank vervolgens drie deskundigen benoemd ter beantwoording van de volgende vragen:

1. Kunt u aan de hand van een vergelijking van de (hypothetische) situatie dat de door [appellante 1] c.s verkochte grond op 9 februari 2000 aan [geïntimeerde] is geleverd met de situatie dat de grond is geleverd op 21 januari 2004, ervan uitgaande dat [geïntimeerde] na de levering met een van haar in redelijkheid te verwachten voortvarendheid het bouwproject uitvoert, aangeven of [geïntimeerde] schade heeft geleden als gevolg van de vertraging in de levering van de grond? Zo ja, kunt u die schade - rekening houdend met eventuele als gevolg van de vertraging door [geïntimeerde] genoten voordelen – begroten? Zo neen, kunt u aangeven waarop u dit baseert?

2. Kunt u de vertragingsfactoren inventariseren die ertoe hebben geleid dat de woningen eerst op 1 maart 2009 zijn opgeleverd? En kunt u per vertragingsfactor aangeven of en zo ja, in hoeverre deze is veroorzaakt door de vertraagde levering van de grond in januari 2004? Kunt u daarbij aangeven welke rol deze factoren spelen in de verschillende in vraag 1 vermelde situaties en wat de invloed daarvan is op de begrote schade?

3. Heeft u nog overige opmerkingen die voor de beoordeling van de zaak van belang zouden kunnen zijn?

Na ontvangst van het deskundigenbericht en van de commentaren van partijen daarop,

heeft de rechtbank op 3 juli 2013 eindvonnis gewezen. In het eindvonnis heeft de rechtbank

in de rechtsoverwegingen 2.2 tot en met 2.36 een opsomming gegeven van de tussen partijen

vaststaande feiten die van belang zijn voor de beoordeling van het geschil. Tegen deze

feitenvaststelling zijn geen grieven aangevoerd, met dien verstande dat in de tweede grief

van [appellanten] bezwaar wordt gemaakt tegen de constatering door de rechtbank in

rechtsoverweging 2.29 “als zou het eerste van de na de levering ingediende bouwplan gelijk

zijn aan het oude bouwplan van 24 november 1999”. Deze grief berust echter op een onjuiste

lezing van het vonnis: de rechtbank vermeldt in rechtsoverweging 2.29 slechts dat volgens

[geïntimeerde] het eerste van de door [geïntimeerde] in de periode van oktober 2005 tot en

met augustus 2006 ingediende bouwplannen gelijk was aan “het oude bouwplan met de zes

woningen”. De juistheid van de mededeling wordt door de rechtbank in het midden gelaten.

De rechtbank stelt slechts vast dat hoe dan ook alle (in de periode van oktober 2005 tot

en met augustus 2006 ingediende) bouwplannen formeel dan wel informeel werden

afgekeurd, totdat uiteindelijk op 29 augustus 2006 de laatste versie van het bouwplan werd

goedgekeurd. Tegen deze vaststelling van de rechtbank is niet gegriefd.

De door de rechtbank in het vonnis waarvan beroep onder 2.2 tot en met 2.36 vastgestelde feiten dienen ook het hof tot uitgangspunt bij de beoordeling van het geschil tussen partijen in hoger beroep.

De hier bedoelde feiten zijn de volgende.

2.2.

De familie [appellante 1] exploiteerde op een of meer van de verkochte percelen een agrarisch bedrijf. Op 4 juni 1999 werd door de gemeente [woonplaats 1] het ontwerp bestemmingsplan “[bestemmingsplan]” ter visie gelegd, waarin aan de onderhavige percelen een woonbestemming werd gegeven. Op de percelen van de familie [appellante 1] zouden drie bouwblokken kunnen worden gevormd, waarop volgens het bestemmingsplan vrijstaande of aaneengesloten woningen mochten worden gebouwd. Volgens de familie [appellante 1] deelde de gemeente aan de familie [appellante 1] mede dat op ieder bouwblok ofwel één vrijstaande woning ofwel twee 2-onder-1-kap woningen konden worden gebouwd, derhalve totaal drie vrijstaande woningen of zes 2-onder-1-kap woningen. De familie [appellante 1] besloot niet zelf te bouwen, maar de percelen aan de projectontwikkelaar [geïntimeerde] te verkopen.

2.3.

Op 10 juni 1999 diende [geïntimeerde] een bouwplan in bij de gemeente [woonplaats 1] voor de bouw van zes woningen op de onderhavige percelen, die door middel van een garage aan elkaar zouden worden geschakeld.

2.4.

Op 25 juni 1999 werd tussen partijen een koopovereenkomst gesloten, waarbij de familie [appellante 1] de onderhavige percelen voor  1.071.543,75 aan [geïntimeerde] verkocht. De percelen zouden op 9 februari 2000 worden geleverd. Er was een ontbindende voorwaarde opgenomen voor het geval op de overeengekomen transportdatum 9 februari 2000 nog geen bouwvergunning aan [geïntimeerde] zou zijn verleend voor minimaal zes 2-onder-1-kap woningen op de verkochte percelen. Verder had de familie [appellante 1] zich verplicht om zich positief te zullen opstellen met betrekking tot de bouwplannen van [geïntimeerde] .

2.5.

Op 24 november 1999 diende [geïntimeerde] een bouwvergunningaanvraag in voor de bouw van zes geschakelde woningen. Met geschakelde woningen voldeed [geïntimeerde] kennelijk aan de eis van ‘aaneengesloten woningen’ in het nieuwe bestemmingsplan “[bestemmingsplan]”. Omdat dat bestemmingsplan nog niet gereed was, werd een anticipatieprocedure in de zin van artikel 19 van de Wet op de ruimtelijke ordening (RO) gestart. Op 7 december 1999 adviseerde Welstandszorg Noord-Brabant positief inzake de aanvraag van de bouwvergunning. Op 16 december 1999 werd de anticipatieprocedure gepubliceerd.

2.6.

De familie [appellante 1] was het niet eens met de vervanging van de 2-onder-1-kap woningen door geschakelde woningen, omdat dat de visie van de familie [appellante 1] neerkwam op zes vrijstaande woningen terwijl de gemeente had medegedeeld dat maar drie vrijstaande woningen waren toegestaan. Dit was voor de familie [appellante 1] aanleiding om zich te gaan verzetten tegen het bouwplan van [geïntimeerde] .

2.7.

Op 28 en 30 december 1999 dienden de echtgenoot van gedaagde sub 1, gedaagde sub 2 en gedaagde sub 3 bezwaar in tegen de bouwvergunningaanvraag. Ook een derde diende bezwaar in. Op 4 februari 2000 trokken gedaagden sub 2 en 3 hun bezwaar in.

2.8.

Op 1 februari 2000 deelde de advocaat van [geïntimeerde] aan de familie [appellante 1] mede dat op 9 februari 2000 waarschijnlijk nog geen bouwvergunning zou zijn verleend, maar dat [geïntimeerde] geen beroep op ontbinding van de koopovereenkomst zou doen. De familie [appellante 1] werd uitgenodigd voor het passeren van de akte van levering op 11 februari 2000, maar verscheen niet. Ook aan een sommatie tot levering werd geen gehoor gegeven.

2.9.

Op 9 maart 2000 verzochten Burgemeester en Wethouders (B&W) van de gemeente [woonplaats 1] aan de provincie Noord-Brabant om een verklaring van geen bezwaar. Nadat die verklaring op 1 mei 2000 was verleend, stelde de gemeenteraad op 25 mei 2000 het bestemmingsplan “[bestemmingsplan]” vast.

2.10.

Op 4 juli 2000 verleenden B&W van [woonplaats 1] aan [geïntimeerde] de gevraagde bouwvergunning. De familie [appellante 1] diende hiertegen op 15 augustus 2000 een bezwaarschrift in, dat op 22 augustus 2000 werd ingetrokken door alle gedaagden met uitzondering van gedaagde sub 4.

2.11.

Op 23 januari 2001 besloten Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant om goedkeuring aan het bestemmingsplan te onthouden voor wat betreft de woonbestemming op de onderhavige percelen, omdat het nog steeds bestaande agrarisch bedrijf van de familie [appellante 1] de bouw van nieuwe woningen binnen de stankcirkel van dat bedrijf verhinderde en Gedeputeerde Staten kennelijk niet vooruit wilden lopen op een onzekere ontruiming van dat agrarisch bedrijf (zie pagina 3 van de brief van de advocaat van [geïntimeerde] die als bijlage 18 bij het deskundigenrapport is gevoegd; de familie [appellante 1] heeft deze brief bij conclusie na deskundigenbericht overgelegd zonder dit tegen te spreken).

Het besluit van Gedeputeerde Staten was voor B&W van [woonplaats 1] reden om op 30 maart 2001 de aan [geïntimeerde] verleende bouwvergunning in te trekken.

2.12.

Bij vonnis van 22 juni 2001 van deze rechtbank werd de familie [appellante 1] veroordeeld om de verkochte percelen aan [geïntimeerde] te leveren binnen een maand nadat het bestemmingsplan alsnog zou zijn goedgekeurd en de op 4 juni 2000 verleende bouwvergunning onherroepelijk zou zijn geworden. Daarnaast werd de familie [appellante 1] veroordeeld tot vergoeding van de schade van [geïntimeerde] als gevolg van de wanprestatie van de familie [appellante 1] , bestaande uit het indienen van bezwaren tegen de bouwvergunningsaanvraag en het niet nakomen van de verplichting tot levering van de percelen.

2.13.

Bij uitspraak van 27 oktober 2002 liet de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) het besluit van Gedeputeerde Staten in stand.

2.14.

Het vonnis van de rechtbank van 22 juni 2001 werd bekrachtigd bij arrest van het gerechtshof ’s‑Hertogenbosch van 15 juli 2003, met dien verstande dat de door het intrekken van de bouwvergunning achterhaalde leveringstermijn werd gewijzigd in een termijn van een maand na betekening van het arrest.

2.15.

Op 25 september 2003 diende de familie [appellante 1] een rekest civiel in.

2.16.

Nadat de cassatietermijn was verstreken, liet [geïntimeerde] een exploot aan de familie [appellante 1] uitbrengen in verband met de levering waartoe de familie [appellante 1] veroordeeld was.

2.17.

Op 18 december 2003 en 20 januari 2004 werden vorderingen in kort geding van de familie [appellante 1] tot schorsing van de executie afgewezen.

2.18.

Op 21 januari 2004 leverde de familie [appellante 1] de verkochte percelen aan [geïntimeerde] . Op een of meer van die percelen stonden varkensstallen. De familie [appellante 1] kon niet voldoen aan de verplichting om die stallen leeg op te leveren omdat er op dat moment een vervoersverbod voor varkens gold. Daarom werd in de transportakte opgenomen dat de nog bij de familie [appellante 1] in gebruik zijnde stallen uiterlijk 30 september 2004 leeg opgeleverd dienden te worden.

2.19.

Op 15 maart 2004 diende [geïntimeerde] een nieuw bouwplan in voor zes 2-onder-1-kap woningen. Volgens [geïntimeerde] week zij hiermee af van het eerdere bouwplan met zes geschakelde woningen omdat de markt inmiddels gewijzigd was.

2.20.

Op 27 mei 2004 werd het op 7 oktober 2004 in werking getreden besluit BEVI vastgesteld, waarbij hindercirkels rondom LPG vulpunten werden vastgesteld. Deze regelgeving had tot gevolg dat op één van de drie bouwblokken alleen nog maar één vrijstaande woning was toegestaan en geen twee aaneengesloten woningen. Dit leidde er uiteindelijk toe dat [geïntimeerde] besloot die vrijstaande woning niet zelf te bouwen maar een bouwkavel te verkopen aan een derde die daarop wilde bouwen. Ook verkocht [geïntimeerde] een stuk grond aan de gemeente. (Het staat niet ter discussie dat deze keuze van [geïntimeerde] financieel voordeliger was dan het zelf bouwen van de vrijstaande woning.)

2.21.

Op 3 juni 2004 verwierp Welstandszorg Noord-Brabant het nieuwe bouwplan van [geïntimeerde] op esthetische gronden.

2.22.

Op 8 juli 2004 vroeg [geïntimeerde] een sloopvergunning aan voor de stallen.

2.23.

De stallen waren op 30 september 2004 inderdaad leeg opgeleverd.

Op 29 september 2004 startte de gemeente met de voorbereiding van de herziening van het bestemmingsplan “[bestemmingsplan]”, die nodig was om alsnog een woonbestemming aan de verkochte percelen toe te kennen.

2.24.

Op 14 oktober 2004 werd de vergunning verleend voor de sloop van de stallen, De echtgenoot van gedaagde sub 1 maakte daartegen bezwaar.

2.25.

Op 9 november 2004 wees het gerechtshof ’s‑Hertogenbosch de vordering van de familie [appellante 1] tot herziening van het vonnis van 22 juni 2001 en het arrest van 15 juli 2003 af.

2.26.

Op 18 februari 2005 werd een vaststellingsovereenkomst tussen [geïntimeerde] en de echtgenoot van gedaagde sub 1 gesloten, waarna de sloopvergunning definitief werd en gestart werd met de sloop, die op 18 maart 2005 was voltooid. Op 16 maart 2005 trok de gemeente ook de milieuvergunning voor het agrarisch bedrijf in.

2.27.

Op of omstreeks 13 juni 2005 diende de familie [appellante 1] een tweede rekest civiel in.

2.28.

In 2004 had de familie [appellante 1] ook nog twee procedures aanhangig gemaakt. In de eerste procedure met zaak- en rolnummer 105977 / HA Z 04-295 tegen [geïntimeerde] vorderde de familie [appellante 1] ontbinding van de koopovereenkomst wegens dwaling. In de tweede procedure met zaak- en rolnummer 115936 / HA ZA 04-2134 tegen de gemeente [woonplaats 1] vorderde de familie [appellante 1] een schadevergoeding op grond van een onrechtmatige daad bestaande uit het verschaffen van onjuiste informatie. Het is de rechtbank ambtshalve bekend dat in de procedure tegen [geïntimeerde] op 7 september 2005 eindvonnis is gewezen (waarbij het beroep op dwaling werd afgewezen) en in de procedure tegen de gemeente op 29 maart 2006. In de procedure tegen de gemeente stelde de familie [appellante 1] hoger beroep in en later cassatie.

2.29.

In de periode van oktober 2005 tot en met augustus 2006 diende [geïntimeerde] diverse bouwplannen bij de gemeente in. Volgens [geïntimeerde] was het eerste van die bouwplannen gelijk aan het oude bouwplan met de zes geschakelde woningen. Hoe dan ook werden alle bouwplannen formeel dan wel informeel afgekeurd, totdat uiteindelijk op 29 augustus 2006 de laatste versie van het bouwplan werd goedgekeurd.

2.30.

In januari 2007 keurden Gedeputeerde Staten de herziening van het bestemmingsplan goed.

2.31.

Bij arrest van het Gerechtshof ’s‑Hertogenbosch van 10 april 2007 werd de tweede vordering van de familie [appellante 1] tot herroeping van het vonnis van 22 juni 2001, het arrest van 15 juli 2003 en het arrest van 9 november 2004 afgewezen.

2.32.

Op 1 oktober 2007 diende [geïntimeerde] een aanvraag in voor een bouwvergunning voor vier landhuizen. Volgens de familie [appellante 1] betrof dit 2-onder-1-kap woningen.

2.33.

Op 31 oktober 2007 verklaarde de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een door de familie [appellante 1] tegen de herziening van het bestemmingsplan ingediend beroep niet-ontvankelijk, waardoor het herziene bestemmingsplan definitief werd.

2.34.

In november 2007 ging Welstandszorg Noord-Brabant akkoord met de door [geïntimeerde] gevraagde bouwvergunning. Er was weliswaar sprake van een van het bestemmingsplan afwijkende nokhoogte, maar die bleef binnen de overschrijdingsgrens van 10%. Het voornemen tot verlening van vrijstelling hiervoor werd ter visie gelegd.

2.35.

Op 15 november 2007 diende de echtgenoot van gedaagde sub 1 zienswijzen in tegen het door Welstandszorg Noord-Brabant geaccordeerde bouwplan. Die zienswijzen werden door de gemeente ongegrond verklaard.

2.36.

Op of omstreeks 10 januari 2008 werd de bouwvergunning aan [geïntimeerde] afgegeven. Op 14 april 2008 startte [geïntimeerde] met de bouw van de vier landhuizen. Op 1 maart 2009 werden die woningen aan de kopers opgeleverd.

3.1.6.

De rechtbank heeft in het eindvonnis waarvan beroep de vordering van [geïntimeerde] toegewezen tot een bedrag van € 59.741,- (een bedrag van € 39.932,- wegens rendementschade en een bedrag van € 19.808,75 aan advieskosten), te vermeerderen met wettelijke rente zoals in het vonnis omschreven. De rechtbank heeft de proceskosten gecompenseerd, met dien verstande dat [appellanten] zijn veroordeeld tot betaling van de kosten van de deskundigen.

3.1.6.

[appellanten] kunnen zich op een aantal onderdelen niet met het eindvonnis van de rechtbank verenigen en zij hebben tegen dat vonnis vier grieven aangevoerd. [geïntimeerde] heeft in incidenteel één grief tegen het eindvonnis aangevoerd.

3.2.1.

De rechtbank is bij de berekening van de rendementschade die [geïntimeerde] heeft geleden als gevolg van de niet-tijdige levering van de percelen door [appellanten] uitgegaan van een hypothetische projectwaarde van € 259.876,- per 9 februari 2000, uitgaande van oplevering van de woningen per 1 juli 2001. De rendementschade is vervolgens (in rechtsoverweging 5.29) door de rechtbank berekend op 8% over voormeld bedrag van € 259.876,- gedurende een periode van 7,67 jaar (van 1 juli 2001 tot 1 maart 2009). Na aftrek van het voordeel van de hogere projectwaarde per 1 maart 2009 resteert een schade van € 39.932,-.

3.2.2.

Volgens [appellanten] (onder punt 2.2 en punt 4 van de memorie van grieven) is deze berekening onjuist omdat de deskundigen en de rechtbank er abusievelijk en ten onrechte aan voorbij zijn gegaan dat [geïntimeerde] een voordeel heeft genoten doordat zij de koopprijs niet op 9 februari 2000 aan [appellanten] heeft voldaan maar pas op 21 januari 2004. De eerste grief van [appellanten] heeft hierop betrekking.

3.2.3.

Het hof merkt ten aanzien van deze grief allereerst op dat uit de inhoud van het deskundigenbericht blijkt dat het door [appellanten] genoemde aspect wel degelijk door de deskundigen onder ogen is gezien. Naar aanleiding van het commentaar van [appellanten] op het concept-rapport is op pagina 23 van het eindrapport onder 8.2 immers vermeld:

Van de zijde van [appellante 1] wordt aangevoerd dat [geïntimeerde] rente bespaard in verband met de late levering. Deze gedachtegang laat zich echter niet rijmen met de gevolgde benadering van de schadebepaling, waarbij de situatie dat tijdig geleverd zou zijn, vergeleken wordt met de situatie, dat vertraagd geleverd is. Kosten en opbrengsten zijn in beide scenario’s met elkaar vergeleken om zo tot een schadebedrag te komen. In het scenario waarin nog niet geleverd is worden kosten die nog niet gemaakt worden uiteraard niet meegenomen. Impliciet wordt aldus rekening gehouden met het voordeel van het later ingaan van financieringslasten.

De rechtbank heeft (in rechtsoverweging 5.20) deze conclusie van de deskundigen overgenomen.

3.2.4.

Het hof sluit zich aan bij het oordeel van de rechtbank, nu door [appellanten] niet deugdelijk is onderbouwd dat de conclusie van de deskundigen, inhoudende dat wel degelijk (impliciet) rekening is gehouden met het voordeel dat [geïntimeerde] heeft genoten door het later ingaan van de financieringslasten, onjuist zou zijn.

Dit betekent dat de eerste grief van [appellanten] faalt.

3.3.

De tweede grief van [appellanten] behoeft, gelet op hetgeen hiervoor onder 3.1.5 is overwogen, geen bespreking meer. Ook grief 2 faalt.

3.4.1.

De grieven 3 en 4 van [appellanten] hebben betrekking op de rechtsoverwegingen 5.5 tot en met 5.8 van het vonnis waarvan beroep. In die rechtsoverwegingen heeft de rechtbank onderzocht of er vertragingsfactoren in de uitvoering van het bouwplan (tot aan de opleverdatum 1 maart 2009) zijn aan te wijzen die niet aan [appellanten] als gevolg van de door hen gepleegde wanprestatie kunnen worden toegerekend. De rechtbank heeft in dit

verband de volgende vertragingsfactoren onderzocht:

- het vervoersverbod voor varkens dat gold op het moment van de levering van de percelen

aan [geïntimeerde] op 21 januari 2004, welk vervoersverbod ertoe heeft geleid dat de

daarop staande stallen pas op 30 september 2004 leeg konden worden opgeleverd;

- het traag starten van de herziening van het bestemmingsplan ter plaatse (namelijk pas ná de

ontruiming van de stallen op 30 september 2004) door de gemeente;

- het feit dat [geïntimeerde] geen gebruik heeft gemaakt van de anticipatiemogelijkheid als

bedoeld in artikel 19 van de wet RO ten behoeve van de aanvraag bouwvergunning ná de

eigendomsoverdracht van de percelen op 21 januari 2004;

- het feit dat [geïntimeerde] na de eigendomsoverdracht van de percelen niet het oude

bouwplan uit 1999 opnieuw heeft ingediend maar andere bouwplannen die (aanvankelijk)

niet door Welstandzorg Noord-Brabant werden geaccepteerd.

De rechtbank heeft (in rechtsoverweging 5.9 van het eindvonnis) geconcludeerd dat géén van de genoemde vertragingsfactoren ertoe leidt dat voor de schadeberekening uitgegaan zou moeten worden van een eerdere datum dat de feitelijke datum van oplevering van de woningen op 1 maart 2009.

3.4.2.

Het hof begrijpt de grieven 3 en 4 van [appellanten] aldus dat zij zich op het standpunt stellen dat de vertraging in de realisering van het bouwproject (na de eigendomsoverdracht van de percelen op 21 januari 2004) geheel is veroorzaakt doordat [geïntimeerde] heeft gekozen voor een ander bouwplan dan het plan waarvoor in 1999 reeds bouwvergunning was verleend. Indien [geïntimeerde] zou hebben gekozen voor dat bouwplan en voor gebruikmaking van artikel 19 wet RO zou - volgens [appellanten] - van vertraging geen sprake zijn geweest.

3.4.3.

Het hof overweegt hieromtrent het volgende.

Ingevolge het vonnis van de rechtbank d.d. 22 juni 2001 en het in hoger beroep gewezen arrest van dit hof van 15 juli 2003 staat vast dat [appellanten] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichting tot (tijdige) levering van de verkochte percelen en van hun verplichting om zich positief op te stellen met betrekking tot de bouwplannen van [geïntimeerde] .

Het hof is, net als de rechtbank, van oordeel dat de vertraging in de realisering van de bouwplannen (tot aan de opleverdatum 1 maart 2009) volledig aan [appellanten] als gevolg van de voormelde wanprestatie moet worden toegerekend, dit gelet op het volgende:

- [appellanten] hebben zich tot aan 1 maart 2009 met hand en tand verzet tegen de

realisering van de door [geïntimeerde] beoogde bouwplannen Dit blijkt niet alleen uit het

hiervoor onder 3.1.5 weergegeven feitenoverzicht maar ook uit het relaas van de

behandelende ambtenaar bij de gemeente, [ambtenaar gemeente], welk relaas door [geïntimeerde]

als productie 8 bij MvA/MvG in het geding is gebracht. De juistheid van dat relaas is door

[appellanten] niet weersproken;

- Voor zover [appellanten] bedoeld hebben te stellen dat de verplichting om zich positief

op te stellen tegenover de bouwplannen van [geïntimeerde] slechts betrekking had op het

eerste bouwplan dat in 1999 was ingediend, dient dit standpunt te worden verworpen, gelet

op hetgeen door het hof is overwogen en beslist in de rechtsoverwegingen 4.6 tot en met

4.11

van het arrest van 15 juli 2003;

- aan het door de gemeenteraad op 25 mei 2000 vastgestelde bestemmingsplan “In Goede

Aarde” is (wat betreft het gedeelte waarin de percelen in geschil zijn gelegen) door G.S.

goedkeuring onthouden als gevolg van de onjuist gebleken informatie van [appellanten]

dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst zou zijn ontbonden;

- gevolg van de beslissing van G.S. om goedkeuring aan het bestemmingsplan te onthouden

was dat de aan [geïntimeerde] (met toepassing van artikel 19 wet RO) verleende

bouwvergunning voor de bouw van zes woningen op de onderhavige percelen, werd

ingetrokken;

- gevolg van de onthouding van goedkeuring was tevens dat herziening van het

bestemmingsplan “[bestemmingsplan]” noodzakelijk was. Met die herziening kon niet eerder

een begin worden gemaakt dan na de daadwerkelijke beëindiging van het bedrijf van

[appellanten] ter plaatse (hetgeen is geschied na de ontruiming van de varkensstallen op

30 september 2004);

- anticipatie door middel van artikel 19 wet RO op de herziene versie van het

bestemmingsplan “[bestemmingsplan]” was niet mogelijk omdat de gemeente hieraan niet

wilde meewerken gelet op het voortdurende verzet van [appellanten] tegen de

voorgenomen bouwplannen van [geïntimeerde] ;

- het herziene bestemmingsplan “[bestemmingsplan]” is op 31 oktober 2007 in werking

getreden. Op 10 januari 2008 is aan [geïntimeerde] bouwvergunning verleend voor de bouw

van vier woningen (op de twee overgebleven bouwpercelen). De oplevering van de

woningen vond op 1 maart 2009 plaats.

Naar het oordeel van het hof volgt uit het voorgaande dat de vertraging in de uitvoering van de bouwplannen (nagenoeg) volledig te wijten is aan het verzet van [appellanten] tegen de bouwplannen van [geïntimeerde] , zulks in strijd met de voor hen geldende verplichting in artikel 17 van de koopovereenkomst om zich positief op te stellen met betrekking tot de bouwplannen van [geïntimeerde] . Alleen voor de vertraging als gevolg van het vervoersverbod voor varkens geldt dat deze niet een direct gevolg was van de handelwijze van [appellanten] , maar het hof is, net als de rechtbank, van oordeel dat ook die vertraging moet worden toegerekend aan [appellanten] , aangezien het vervoersverbod geen vertraging zou hebben opgeleverd indien [appellanten] hun verplichtingen ingevolge de tussen partijen gesloten koopovereenkomst zouden zijn nagekomen en aldus voor risico van [appellanten] komt.

3.4.4.

De conclusie is dat ook de grieven 3 en 4 van [appellanten] falen.

3.5.

[appellanten] hebben in algemene termen bewijs van hun stellingen aangeboden. Dat bewijsaanbod wordt als te vaag door het hof gepasseerd.

3.6.1.

De grief van [geïntimeerde] in incidenteel appel houdt in dat ten onrechte door de rechtbank (in navolging van de deskundigen) bij de schadeberekening geen rekening is gehouden met de door [geïntimeerde] opgevoerde schadepost “algemene kosten”. [geïntimeerde] wijst erop dat in de veel gehanteerde bouwvoorwaarden AVA 2013 en UAV 2012 gederfde algemene kosten als schadepost worden aangemerkt. [geïntimeerde] wijst voorts op een uitspraak van dit hof uit 1996 en naar uitspraken van de Raad van Arbitrage voor de bouw uit 2009 en 2011 waarin [geïntimeerde] een ondersteuning leest voor haar standpunt.

3.6.2.

Het hof volgt, net als de rechtbank, het advies van de deskundigen op dit punt. Anders dan in de uitspraken waarnaar door [geïntimeerde] wordt verwezen gaat het in de onderhavige zaak om de begroting van rendementschade, dat wil zeggen van schade die bestaat uit gemist rendement over het (geschatte) bedrag dat voor [geïntimeerde] per saldo beschikbaar zou zijn gekomen indien de bouwplannen op 1 juli 2001 zouden zijn gerealiseerd. Tot dat beschikbare bedrag behoort niet de post “algemene kosten” omdat immers die post dient ter dekking van daadwerkelijke kosten.

3.7.

Ook [geïntimeerde] heeft in algemene termen bewijs van haar stellingen aangeboden. Voor dit bewijsaanbod geldt eveneens dat het door het hof wordt gepasseerd omdat het te vaag is.

3.8.

Nu alle grieven falen dient het vonnis waarvan beroep te worden bekrachtigd. [appellanten] dienen te worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel en [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel appel, in beide gevallen zoals gevorderd met inbegrip van de nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten, en wel uitvoerbaar bij voorraad.

4 De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het principaal appel en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden op € 4.961,- voor verschotten en op € 2.446,50 voor kosten van de advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel appel en begroot die kosten op

€ 1.223,25 voor kosten van de advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart de voormelde proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.M.A. de Groot-van Dijken, M.G.W.M. Stienissen en J.P. de Haan en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 september 2015.

griffier rolraadsheer