Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2014:721

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
13-03-2014
Datum publicatie
14-03-2014
Zaaknummer
HV 200 134 213_01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBLIM:2013:4893
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Ontvankelijkheid hoger beroep: verhouding artikel 8a en 8 Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv)/ beroep ontvankelijk/ uitleg ‘wijziging van beleid’ in artikel 5 Wohv/ gezien ratio Wohv ruime uitleg geïndiceerd/ ten onrechte geen overleg over voornemen beleidswijziging/ opschorting uitvoering beleid.

Wetsverwijzingen
Wet op het overleg huurders verhuurder 8a
Wet op het overleg huurders verhuurder 8
Wet op het overleg huurders verhuurder 5
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Opleidingen Legal 2014/142
WR 2014/87 met annotatie van J.M.G.A. Sengers
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

Uitspraak: 13 maart 2014

Zaaknummer: HV 200.134.213/01

Zaaknummer eerste aanleg: 373936 \ HZ VERZ 13-8

in de zaak in hoger beroep van:

ASR Dutch Core Residential Custodian B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante in principaal appel,

geïntimeerde in incidenteel appel,

hierna te noemen: ASR,

advocaat: mr. H.M. Hielkema,

tegen

de vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid Bewoners Commissie Parkflat,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde in principaal appel,

appellante in incidenteel appel,

hierna te noemen: BCP,

advocaat: mr. D.M.H.R. Garé.

1 Het geding in eerste aanleg

Het hof verwijst naar de beschikking van de rechtbank Limburg, sector kanton, locatie Roermond, van 28 juni 2013.

2 Het geding in hoger beroep

2.1.

Bij beroepschrift, voorzien van één productie, ingekomen ter griffie op 24 september 2013, heeft ASR verzocht voormelde beschikking te vernietigen en BCP niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoeken althans die verzoeken af te wijzen, met veroordeling van BCP in de kosten van beide instanties.

2.2.

Bij verweerschrift, voorzien van één productie, ingekomen ter griffie op 8 november 2013, heeft BCP verzocht ASR niet-ontvankelijk te verklaren in haar beroep althans haar beroep af te wijzen en de bestreden beschikking te bekrachtigen, met veroordeling van ASR in de kosten van dit geding.

Tevens heeft BCP incidenteel appel ingesteld en verzocht de bestreden beschikking te bekrachtigen voor zover daarin voor recht is verklaard dat een besluit van ASR om per of na 1 juli 2013 de huurprijs extra te verhogen ter stimulering van de doorstroming voor hogere inkomens, moet worden gekwalificeerd als een wijziging van beleid inzake de huurprijzen als bedoeld in artikel 3, tweede lid, aanhef en sub e van de Wet op het overleg huurders verhuurder (hierna: de Wohv) en de overige door BCP bij verzoekschrift d.d. 5 april 2013 althans bij verandering van haar verzoek d.d. 16 mei 2013 gedane verzoeken alsnog toe te wijzen, met veroordeling van ASR in de kosten van dit geding.

2.2.1.

Bij verweerschrift in incidenteel appel, ingekomen ter griffie op 27 december 2013, heeft ASR verzocht BCP niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoeken in het incidenteel appel althans haar die verzoeken te ontzeggen, met veroordeling van BCP in de kosten van het incidenteel appel.

2.3.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 februari 2014. Bij die gelegenheid zijn gehoord:

- de heer [asset manager bij ASR], asset manager bij ASR;

- mr. Hielkema, advocaat van ASR;

- de heer [voorzitter van het dagelijks bestuur van BCP], voorzitter van het dagelijks bestuur van BCP;

- mr. Garé, advocaat van BCP.

2.4.

Het hof heeft voorts kennisgenomen van de inhoud van:

- het indieningsformulier d.d. 6 februari 2014 met bijlage, ingediend door mr. Hielkema;

- de ter zitting in hoger beroep door mr. Hielkema overgelegde en voorgedragen pleitnotities;

- de ter zitting in hoger beroep door mr. Garé overgelegde en voorgedragen pleitaantekeningen, voorzien van een tweetal producties.

3 De beoordeling

In het principaal en incidenteel appel

3.1.

Het gaat in hoger beroep om het volgende.

3.2.

BCP is een bewonerscommissie als bedoeld in artikel 1, eerste lid, aanhef en sub g van de Wohv. Zij behartigt de belangen van de huurders van de woningen in het complex Parkflat aan [perceel] te [plaats] (hierna: de Parkflat).

3.3.

ASR is een institutionele belegger die een groot aantal woningen verhuurt op verscheidene locaties in Nederland, waaronder de woningen in de Parkflat.

3.4.

In artikel 5.1 van de huurovereenkomsten (Model 1998, respectievelijk Model 2003) die vóór 1 januari 2013 door de rechtsvoorganger van ASR zijn aangegaan met huurders van woningen in de Parkflat, is het volgende bepaald:

Model 1998:

“De huurprijs kan (onderstreping hof) op voorstel van verhuurder … jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage zoals dat jaarlijks door de minister van VROM wordt vastgesteld voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs.”

Model 2003

“De huurprijs kan (onderstreping hof) op voorstel van verhuurder … jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs (…).”

3.5.

Vanaf 1 januari 2013 heeft ASR de lopende huurovereenkomsten overgenomen en is zij huurovereenkomsten aangegaan met (nieuwe) huurders van woningen in de Parkflat.

3.6.

Het betreft (aldus) de huur van woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs als bedoeld in artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

3.7.

Ingevolge artikel 7:250, eerste lid BW juncto artikel 7:252 BW kan een verhuurder ten aanzien van woonruimte die een zelfstandige woning vormt zijn huurder(s) één keer per twaalf maanden een voorstel tot verhoging van de huurprijs doen. Voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs geldt een maximale huurverhoging.

3.8.

Sinds 1979 stelt de betrokken minister elk jaar vast met welk percentage de huurprijzen per 1 juli van dat jaar maximaal mogen worden verhoogd. De minister is vrij in de wijze waarop hij de hoogte van het maximale huurverhogingspercentage vaststelt. In de afgelopen ruim dertig jaren werden door de minister herhaaldelijk andere parameters gekozen om het maximale huurverhogingspercentage te bepalen. Zo was het verhuurders tussen 2002 en 2005 toegestaan de huurprijzen, naast het inflatiepercentage met een extra percentage te verhogen. Met ingang van 2007 heeft de minister de maximale huurverhoging aan (alleen) het inflatiecijfer van het voorafgaande kalenderjaar gekoppeld.

3.9.

Met ingang van 1 juli 2013 is de maximale huurverhoging gelijk aan het inflatiepercentage van het voorafgaande kalenderjaar, vermeerderd met 1,5%. Aangezien de inflatie in 2012 2,5% bedroeg, bedraagt de maximale huurverhoging per 1 juli 2013 4% (het zogenaamde ‘basishuurverhogingspercentage’). Daarnaast is met ingang van 1 juli 2013 een extra inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk voor midden- en hogere inkomens. Op 16 maart 2013 zijn daartoe in werking getreden de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 BW (invoering van artikel 7:252a BW) en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) (huurverhoging op grond van inkomen) (Staatsblad 89 van 2013) en de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 BW (wijziging van artikel 7:252a BW en invoering van artikel 7:252b BW) en de Uhw (huurverhoging op grond van een tweede categorie huishoudinkomens) (Staatsblad 90 van 2013). Deze wetten geven verhuurders de bevoegdheid (cursivering hof) om per 1 juli 2013 extra inkomensafhankelijke huurverhogingen door te voeren, namelijk (bovenop de inflatieverhoging van 2,5% en het eerdergenoemde percentage van 1,5%):

• 0,5% 0,5% voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614,-- en € 43.000,-- (het maximum huurverhogingspercentage is hier dus 4,5%); en

• 0,5% 2,5% voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000,-- (het maximum huurverhogingspercentage is hier dus 6,5%),

(artikel 7:252a, eerste lid BW juncto artikel 10, tweede lid, eerste volzin, onderdelen a en b Uhw).

3.10.

ASR (althans haar rechtsvoorganger) heeft jaarlijks per 1 juli de huurprijs voor de huurders van woningen in de Parkflat verhoogd met het voor dat jaar door de minister vastgestelde maximale huurverhogingspercentage. Voorafgaand aan deze verhoging heeft ASR de huurders hiervan jaarlijks schriftelijk in kennis gesteld. Dit beleid van ASR is – voor zover bekend – niet schriftelijk vastgelegd. In de geciteerde bepalingen van de (standaard)huurovereenkomsten staat in ieder geval niet dat ASR de huurprijs jaarlijks zal verhogen.

3.11.

Bij brief van 5 februari 2013 heeft BCP aan ASR onder meer het volgende bericht:

“De huurdersorganisatie, vereniging Bewonerscommissie Parkflat te [plaats], heeft vernomen dat minister Blok van Wonen & Rijksdienst forse (inkomensafhankelijke) huurverhogingen mogelijk wil maken.

Wij vragen u alvast ons tijdig te informeren over eventuele plannen of voornemens om het huurbeleid van verhuurder ASR te [vestigingsplaats] aan te passen. Wij vinden het belangrijk om hierover met u in overleg te treden. Bovendien zijn wij van plan om advies uit te brengen over voorstellen voor huurverhogingen per 1 juli 2013 op grond van artikel 5 van de Wet op overleg huurders verhuurder (Wohv).”

3.12.

In reactie daarop schrijft ASR aan BCP op 7 februari 2013, voor zover hier van belang:

“Het beleid van ASR Vastgoed Vermogensbeheer inzake de huurverhogingen in ons complex [perceel] in [plaats] wordt niet aangepast. Zoals ieder jaar volgen wij het huurprijsbeleid van de overheid en zullen wij de toegestane huurverhoging doorvoeren. Mocht het zo zijn dat het huurprijsbeleid van de overheid per 1 juli 2013 toestaat/verplicht extra huurverhoging te vragen op basis van het gezinsinkomen, dan zal ASR VV ook dit beleid volgen. Op dit moment is voor de bewonerscommissie Parkflat [plaats] niet van toepassing om uit hoofde van artikel 5 van de Wet op het overleg huurder verhuurder ASR VV te adviseren.

Mochten wij echter het beleid in de toekomst gaan wijzigen dan zullen wij u daar natuurlijk over informeren.”

3.13.

Bij e-mailbericht van 7 februari 2013 heeft de Nederlandse Woonbond regio Zuid zich namens BCP tot ASR gewend, aangegeven dat BCP met name een advies wil uitbrengen over de extra huurverhogingen die mogelijk zijn bij bewoners met een inkomen hoger dan € 33.614,= en verzocht alsnog de volledige informatie op te sturen en hierover het overleg te voeren met BCP op basis van artikel 5 van de Wohv.

3.14.

Bij brief van 19 april 2013 heeft ASR de huurders van de Parkflat (per aan iedere individuele huurder gerichte brief) geïnformeerd over de huurverhoging per 1 juli 2013. Daarin is onder meer het volgende vermeld:

“Verhuurders mogen vanaf 1 juli het inkomen van de huurder(s) een rol laten spelen bij de jaarlijkse huurverhoging. Deze regeringsmaatregel staat bekend als de inkomensafhankelijke huurverhoging.

ASR Vastgoed Vermogensbeheer heeft besloten (onderstreping hof) om de inkomensafhankelijke huurverhoging dit jaar nog niet toe te passen. Wel zullen wij per 1 juli 2013 de wettelijke huurverhoging van maximaal 4% hanteren.

Over de eventuele invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2014 nemen wij op een later tijdstip een besluit. Uiteraard zullen wij u hierover op de hoogte houden.”

3.15.

BCP heeft bij verzoekschrift van 5 april 2013, zoals verduidelijkt c.q. gewijzigd bij brief van 16 mei 2013, de kantonrechter ex artikel 8, eerste lid van de Wohv verzocht (voor zover in hoger beroep van belang):

a. voor recht te verklaren dat bij gebruikmaking door ASR van haar bevoegdheid tot “extra” huurverhoging per 1 juli 2013 boven op de huurverhoging die gelijk is aan de inflatie, sprake is van beleidswijziging inzake huurprijzen, zodat ASR gehouden is de door BCP gevraagde informatie te verstrekken alsook BCP in de gelegenheid te stellen daarover schriftelijk advies uit te brengen;

b. te bepalen dat het door ASR genomen besluit tot verhoging van de huurprijs per 1 juli 2013 niet mag worden uitgevoerd, zolang ASR ter zake haar verplichtingen uit de Wohv, aangaande het recht van BCP op informatie, overleg en advies in verzuim is;

c. te bepalen dat een door ASR genomen besluit tot wijziging van haar huurprijzenbeleid niet mag worden uitgevoerd zolang ASR de beslissing tot afwijking van het advies van BCP niet heeft onderbouwd; d. ASR te veroordelen in de kosten van het geding.

3.16.

ASR heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

3.17.

Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter, voor zover in hoger beroep van belang, voor recht verklaard dat bij gebruikmaking door ASR van haar bevoegdheid tot doorvoering van de extra huurverhoging per 1 juli 2013 boven op de huurverhoging die gelijk is aan de inflatie, sprake is van een beleidswijziging inzake huurprijzen zodat ASR gehouden is de door BCP gevraagde informatie te verstrekken alsook BCP in de gelegenheid te stellen daarover schriftelijk advies uit te brengen. Het meer of anders verzochte is afgewezen.

3.18.

Beide partijen kunnen zich met deze beslissing niet verenigen en zij zijn hiervan in hoger beroep gekomen.

3.19.

Het hof overweegt het volgende.

Ontvankelijkheid in hoger beroep

3.20.

Alvorens inhoudelijk op het beroepschrift van ASR en het incidenteel beroepschrift van BCP kan worden ingegaan, dient het hof eerst , dit zowel ambtshalve als gelet op het door BCP dienaangaande onder punt 1. tot en met 5. van haar verweerschrift gestelde, te beoordelen of ASR en BCP ontvankelijk zijn in het door ieder van hen bij dit hof ingestelde hoger beroep.

3.21.

Volgens artikel 358, eerste lid van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) kunnen partijen van een in eerste aanleg gewezen eindbeschikking in zaken als bedoeld in artikel 261 Rv in hoger beroep komen, tenzij de wet anders bepaalt. Een procedure op grond van de Wohv wordt ingevolge artikel 8 lid 1 Wohv ingeleid met een verzoekschrift en valt – nu uit de Wohv niet anders voortvloeit – derhalve onder artikel 261 Rv.

3.22.

Artikel 8a, eerste lid van de Wohv bepaalt dat partijen worden geacht te zijn

overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie, als bedoeld in artikel 3a van de Uhw, is vastgesteld, tenzij een van partijen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Ingevolge het tweede lid van dit artikel is tegen een beslissing ‘krachtens dit artikel’ geen hogere voorziening toegelaten.

3.23.

Het hof constateert dat in het in deze toepasselijke artikel 8 van de Wohv – waarvan het eerste lid bepaalt dat geschillen voortvloeiende uit de Wohv, hetzij met een schriftelijk verzoek worden ingediend bij de huurcommissie, hetzij met een verzoekschrift worden voorgelegd aan de kantonrechter – een met artikel 8a, tweede lid van de Wohv vergelijkbare bepaling ontbreekt. Het hof heeft in de wet, noch in de parlementaire geschiedenis aanknopingspunten aangetroffen die erop wijzen dat artikel 8a, tweede lid van de Wohv in weerwil van de hoofdregel van artikel 358, eerste lid Rv, in deze analoog zou moeten worden toegepast, zoals BCP heeft betoogd.

BCP heeft in dit verband ook geen vindplaatsen in de parlementaire geschiedenis van de Wohv (inclusief de daarin doorgevoerde aanpassingen) aangewezen met betrekking tot de bedoeling van de wetgever op dit punt en ter ondersteuning van haar betoog.

3.24.

Het voorgaande brengt met zich dat nu de Wohv niet anders bepaalt, ASR en BCP ontvangen kunnen worden in het door ieder van hen ingestelde respectieve hoger beroep.

Inhoudelijk

3.25.

De verhouding tussen verhuurder(s) en huurdersorganisaties is sinds 1 december 1998 (Stb.1998,501) geregeld in de Wohv. Op grond van de Wohv hebben huurders het recht door hun verhuurder geïnformeerd te worden en met deze te overleggen over het gevoerde beleid en beheer, waarvan het huurprijsbeleid (slechts) een onderdeel is. (“Het beleid inzake de huurprijzen” wordt genoemd in artikel 3 lid 2 onder e van de Wohv, welk artikel betrekking heeft op het recht op informatie.) Als gevolg van de per 1 januari 2009 in werking getreden wijzigingen in de Wohv is de lijst van onderwerpen in het tweede lid van artikel 3 van de Wohv verder uitgebreid.

Artikel 5 van de Wohv bepaalt vervolgens in lid 1: “De verhuurder voert een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid of beheer, bedoeld in artikel 3, tweede lid, niet uit dan nadat hij binnen een door hem aan te geven periode van ten minste zes weken na het verstrekken van de informatie overeenkomstig artikel 4, de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie in staat heeft gesteld met hem over de verstrekte informatie overleg te voeren en, indien de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie dat wenst, daarover een schriftelijk advies uit te brengen.”

3.26.

Kern van het geschil is of ASR haar beleid ter zake de jaarlijks door haar aan te zeggen huurverhoging in 2013 heeft gewijzigd door aan alle huurders van woningen in de Parkflat, ongeacht hun inkomen, een huurverhoging van maximaal 4%., derhalve conform het basishuurverhogingspercentage (zie onderdeel 3.9.), per 1 juli 2013 aan te zeggen.

3.27.

Naar het oordeel van het hof valt er iets te zeggen voor de stelling van ASR dat zij haar beleid niet heeft gewijzigd, nu zij, net als in alle voorgaande jaren ook in 2013 de maximale huurverhoging die de minister voor dat jaar heeft vastgesteld aan haar huurders heeft aangezegd, zonder daarbij acht te slaan op het inkomen van de huurders. Er zou dan geen sprake zijn van een situatie als bedoeld in artikel 4 van de Wohv: het uit eigen beweging schriftelijk informeren in verband met een voornemen tot wijziging van beleid. Artikel 5, eerste lid van de Wohv, zou dan evenmin van toepassing zijn.

3.28.

Evenzeer is naar het oordeel van het hof verdedigbaar de stelling van BCP dat ASR haar beleid in 2013 wèl heeft gewijzigd, nu ASR er in dat jaar voor heeft gekozen (cursivering hof) geen gebruik te maken van de door de minister geboden mogelijkheid tot inkomensafhankelijke huurverhoging. Anders dan andere jaren volgde ASR de minister in 2013 dus niet in de maximaal toegestane huurverhoging (cursivering hof).

3.29.

Voor de beoordeling van de stellingen van ASR en BCP zoekt het hof aansluiting bij doel en achtergrond van de Wohv.

3.30.

De Wohv heeft tot doel om het overleg tussen huurders en verhuurder over het beleid en beheer met betrekking tot de huurwoningen volgens vastgestelde regels, verwachtingen en prestaties ten opzichte van elkaar te regelen, opdat beide partijen, huurders en verhuurder, op gelijkwaardige wijze met elkaar kunnen overleggen. Aanleiding voor de wet was dat de verwachting van het kabinet dat verhuurders uit zichzelf bereid zouden zijn tot structureel overleg met huurders of hun vertegenwoordigers, niet is uitgekomen, hetgeen heeft geleid tot het initiatief wetsvoorstel van kamerlid Duivesteijn, leidend tot de Wohv (MvT, TK 1994-1995, 24 080, nr. 3, pp. 7 en 14). De Wohv betreft dus procedureregels omtrent de wijze waarop de informatieverstrekking en het onderling overleg plaatsvinden.

3.31.

Onderdeel III. ‘Aangepaste tekst Memorie van Toelichting’ van de nota naar aanleiding van het verslag (TK 1996-1997, 24 080, nr. 7) vermeldt onder punt 5., getiteld ‘Het wetsvoorstel’ onder meer het volgende:

Met de aanvaarding van het wetsvoorstel (toevoeging hof: het voorstel van wet van het lid Duivesteijn houdende regels ter bevordering van de medezeggenschap van huurders op het functioneren van verhuurbedrijven van woongelegenheden (kortweg: Wohv)) wordt bewerkstelligd dat beide partijen, huurders en verhuurder, op een gelijkwaardige wijze met elkaar kunnen overleggen.

(…) Het gaat om het opbouwen van een kader waarin verhuurders, huurders en hun organisaties bij het beleid betrekken. Op deze manier wordt de basis gecreëerd waarop beide partijen kunnen komen tot een meer gelijkwaardige relatie en waarin beider visies op het te voeren beleid onderdeel van overleg is. (…).

Er geldt een informatierecht op het beleid van een verhuurder, dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden en woonomgeving, en dat van invloed is op de directe woon- en leefsituatie van de betrokken huurders. Er geldt een informatieplicht over wijzigingen in dit beleid, alsmede over voorgenomen fusies, deelname in andere rechtspersonen en verkoop van de onderneming. (…). Het adviesrecht van een huurdersorganisatie is als volgt omschreven. Huurdersorganisaties moet de mogelijkheid gegeven worden om indien zij dat wensen, advies uit te brengen over de zaken, waarover zij geïnformeerd zijn. Dit advies moet door verhuurder serieus genomen worden. (…).”

3.32.

Bij de beantwoording van de vraag of ASR haar beleid ter zake de jaarlijks door haar aan te zeggen huurverhoging in 2013 heeft gewijzigd door aan alle huurders van woningen in de Parkflat, ongeacht hun inkomen, een huurverhoging van maximaal 4% per 1 juli 2013 aan te zeggen, dient naar het oordeel van het hof, gelet op achtergrond en doel van de Wohv, een ruime interpretatie te worden gehanteerd ten aanzien van “wijziging van beleid”.

3.33.

Vaststaat dat ASR – evenals in voorgaande jaren – per 1 juli 2013 aan alle huurders van woningen in de Parkflat, ongeacht hun inkomen dezelfde huurverhoging van maximaal 4%, zijnde het basishuurverhogingspercentage, heeft aangezegd. Bij het vorenstaande dient evenwel in ogenschouw te worden genomen, dat een differentiatie op basis van het inkomen van de huurder(s) bij de jaarlijkse maximale huurverhoging eerder niet tot de mogelijkheden behoorde. De wetswijzigingen van 16 maart 2013 stelden verhuurders voor het eerst voor de keuze al dan niet een extra huurverhoging toe te passen bij huurders met een jaarinkomen boven € 33.614,--, dan wel zich te beperken tot het aan alle huurders - inclusief de groep ‘boven’ € 33.614,= - opleggen van de basishuurverhoging met maximaal ‘slechts’ 1,5% extra boven de inflatiecorrectie van 2,5%. Door de keuze, hetzij ten gunste - in dit geval aan de orde - hetzij ten nadele van de betrokken huurders ‘boven’ € 33.614,=, te maken, creëerde ASR dan ook in ieder geval nieuw beleid. Ten opzichte van haar eerdere beleid ter zake de jaarlijks door haar aan te zeggen huurverhoging, ongeacht het tot dan toe gevoerde beleid, betekende de noodzakelijk te maken keuze dus per definitie een wijziging van het beleid als bedoeld in artikel 5 lid 1 van de Wohv. Dat per saldo het besluit van ASR relatief gunstig uitpakte voor de huurders met een jaarinkomen boven € 33.614,= maakt het voorgaande niet anders .

3.34.

Geconcludeerd moet dan ook worden dat het besluit van ASR om per 1 juli 2013 de huurprijs jegens alle huurders van woningen in de Parkflat, ongeacht hun inkomen met maximaal 4% te verhogen een (voorgenomen) wijziging van het door ASR gevoerde beleid inzake de huurprijzen inhield, als bedoeld in de artikelen 4 en 5 van de Wohv juncto artikel 3, tweede lid sub e van de Wohv. ASR had derhalve BCP ter zake moeten informeren (artikel 4 van de Wohv) en dienaangaande met haar overleg moeten voeren en BCP in staat moeten stellen, indien zij dat wenste, daaromtrent een schriftelijk advies uit te brengen (artikel 5 van de Wohv).

3.35.

Gezien het vorenstaande zal het hof de beschikking waarvan beroep bekrachtigen voor zover daarbij voor recht is verklaard dat bij gebruikmaking door ASR van haar bevoegdheid tot doorvoering van de extra huurverhoging per 1 juli 2013 boven op de huurverhoging die gelijk is aan de inflatie, sprake is van een beleidswijziging inzake huurprijzen zodat ASR gehouden is de door BCP gevraagde informatie te verstrekken alsook BCP in de gelegenheid te stellen daarover schriftelijk advies uit te brengen.

3.36.

Ten aanzien van de overige inleidende verzoeken van BCP om te bepalen dat ASR de aangekondigde huurverhoging per 1 juli 2013 niet mag uitvoeren, zolang ASR ter zake haar verplichtingen uit de Wohv, aangaande het recht van BCP op informatie, overleg en advies in verzuim is (b) en zolang ASR de beslissing tot afwijking van het advies van BCP niet heeft onderbouwd (c), overweegt het hof als volgt.

3.37.

In geval van schending van de verplichtingen van de verhuurder waardoor de verzoeker is benadeeld, kan de rechter op grond van artikel 8, tweede lid Wohv bepalen dat de uitvoering van het door de verhuurder voorgenomen beleid wordt opgeschort totdat het verzuim is hersteld. BCP is naar het oordeel van het hof benadeeld door de schending van de verplichtingen van ASR, aangezien BCP niet op de in de Wohv voorgeschreven wijze bij de totstandkoming van het nieuwe beleid ten aanzien van de verhoging van de huurprijzen is betrokken en haar visie hierop dus ook niet door de verhuurder bij de besluitvorming is betrokken.

Tussen partijen is niet in geschil dat het voorgaande niet geldt voor de huurverhoging ter hoogte van de inflatie, aangezien het inflatiepercentage de huurverhoging jarenlang dicteerde en ten aanzien van het lineair toepassen van de inflatiecorrectie geen sprake is van nieuw beleid maar van staand beleid. De onder a verzochte verklaring voor recht ziet dan ook uitdrukkelijk alleen op de huurverhoging voor zover deze de inflatie te boven gaat.

Voor zover BCP met haar verzoek “b” als opgenomen in haar verzoek van 16 mei 2013, waarnaar haar verweerschrift tevens incidenteel beroepschrift verwijst, heeft beoogd ook de uitvoering van het beleid ten aanzien van de 2,5% ter hoogte van de inflatie opgeschort te krijgen, wijst het hof dit daarom af. Wel zal worden toegewezen het verzoek te bepalen dat het besluit tot doorvoering van de extra huurverhoging van 1,5% niet mag worden uitgevoerd (in de zin van “opgeschort” als bedoeld in artikel 8 lid 2 van de Wohv) totdat de hierna op te nemen verplichtingen uit de Wohv door ASR zijn nageleefd. Verzoek “c” anticipeert op de mogelijkheid dat ASR zonder onderbouwing zou besluiten haar beleid te wijzigen, in afwijking van een nog door BCP uit te brengen advies. Het verzoek is kennelijk toegesneden op artikel 8 lid 3 van de Wohv en is prematuur, aangezien deze mogelijkheid nu niet aan de orde is. Dit verzoek zal dan ook worden afgewezen

Proceskosten



3.38. ASR zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van BCP gevallen, waarmee ook incidenteel verzoek ”d” van het verzoek van 16 mei 2013, waarnaar het verweerschrift tevens incidenteel beroepschrift van BCP verwijst, zal worden toegewezen voor zover het het hoger beroep betreft.

3.39.

Mitsdien wordt beslist als volgt.

4 De beslissing

Het hof:

op het principaal en incidenteel appel:

vernietigt de tussen partijen gegeven beschikking van de rechtbank Limburg, sector kanton, locatie Roermond, van 28 juni 2013, doch uitsluitend voor zover daarbij het meer of anders verzochte is afgewezen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

bepaalt dat het door ASR genomen besluit om per 1 juli 2013 de huurprijs met 1,5% extra te verhogen bovenop het inflatiepercentage, niet mag worden uitgevoerd, zolang ASR ter zake het recht van BCP op informatie, overleg en advies in verzuim is;

bekrachtigt de beschikking waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt ASR in de kosten van dit hoger beroep aan de zijde van BCP gevallen en tot op heden begroot op € 683,-- wegens griffierecht en op € 2.235,-- wegens salaris advocaat;

wijst af het door ASR of BCP meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mrs. R.R.M de Moor, J.F.M. Pols en J.J. Minnaar en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2014.