Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2014:5494

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
23-12-2014
Datum publicatie
24-12-2014
Zaaknummer
HD 200.151.969_01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Vordering ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde op basis van huurachterstand. Voor ontbinding op grond van tekortkoming is toerekenbaarheid niet vereist. Het niet kunnen betalen van huur als gevolg van (al dan niet onrechtmatige) detentie is een omstandigheid die voor rekening van de huurder dient te komen. Bovendien heeft huurachterstand mede betrekking op periode voorafgaand aan detentie.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.151.969/01

arrest van 23 december 2014

gewezen in de zaak van

1 [appellant 1],

wonende te [woonplaats],

2. [appellant 2],

wonende te [woonplaats],

appellanten,

hierna te noemen: respectievelijk [appellant 1] en [appellant 2], gezamenlijk: [appellant 1] c.s.,

advocaat: mr. I.M. van den Heuvel te Roosendaal,

tegen

Stichting Allee Wonen,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: Allee Wonen,

advocaat: mr. A.P.E. de Brouwer te Roosendaal,

als vervolg op het door het hof gewezen arrest in incident van 2 september 2014 in het hoger beroep van het door de kantonrechter in de rechtbank Zeeland-West-Brabant onder zaaknummer 2494443 CV EXPL 13-6326 gewezen vonnis van 28 mei 2014.

5 Het verdere verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het arrest in het incident van 2 september 2014, waarbij de vordering van [appellant 1] c.s. tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis is afgewezen;

  • -

    de memorie van grieven;

  • -

    de memorie van antwoord met drie producties.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6 De beoordeling

6.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende:

- [appellant 1] c.s. huurden van Allee Wonen de woning, gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats]. De door [appellant 1] c.s. te betalen huur bedroeg ten tijde van de procedure in eerste aanleg € 524,90 per maand;

- [appellant 1] c.s. hebben de huur over de maanden oktober 2012 en december 2012 niet voldaan;

- [appellant 1] is in de periode van 22 mei 2013 tot en met 19 juli 2013 gedetineerd geweest;

- In de maanden augustus, september en oktober 2013 is wederom de huur niet betaald;

- Allee Wonen heeft gedurende anderhalf jaar diverse betalingsverzoeken gedaan en minnelijke betalingsregelingen met [appellant 1] c.s. getroffen, die niet werden nagekomen.

6.2.

Allee Wonen heeft [appellant 1] c.s. in rechte betrokken en in eerste aanleg gevorderd:

- ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;

- veroordeling van [appellant 1] c.s. tot ontruiming van de woning;

- hoofdelijke veroordeling van [appellant 1] c.s. tot betaling aan Allee Wonen van een bedrag van € 1.925,79, te vermeerderen met de overeengekomen rente over

€ 1.779,42 vanaf 11 oktober 2013;

- hoofdelijke veroordeling van [appellant 1] c.s. tot betaling aan Allee Wonen van de vervallen huurtermijnen ad € 524,90 per maand vanaf november 2013 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;

- hoofdelijke veroordeling van [appellant 1] c.s. tot betaling aan Allee Wonen van een bedrag van € 524,90 per maand als gebruiksvergoeding voor elke maand of gedeelte daarvan dat [appellant 1] c.s. vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst in gebreke blijven de woning te ontruimen;

- hoofdelijke veroordeling van [appellant 1] c.s. in de proceskosten.

6.3.

Bij vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter op vordering van Allee Wonen de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met ingang van 29 mei 2014 ontbonden en [appellant 1] c.s. veroordeeld tot ontruiming van de woning. Daarnaast heeft de kantonrechter [appellant 1] c.s. veroordeeld tot betaling aan Allee Wonen van:

- een bedrag van € 1.419,37, bestaande uit een bedrag van € 1.254,52 ter zake van (verminderde) huurachterstand en een bedrag van € 164,85 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten en rente, vermeerderd met de overeengekomen rente over een bedrag van € 1.254,52 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

- een bedrag van € 524,90 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat zij de woning na oktober 2013 hebben gebruikt.

[appellant 1] c.s. zijn ten slotte in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter heeft het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

[appellant 1] c.s. kunnen zich niet verenigen met voornoemd vonnis en komen hiervan in hoger beroep.

6.4.

Bij vonnis in kort geding van 21 juli 2014 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda de vordering van [appellant 1] c.s. om Allee Wonen primair te verbieden om tot ontruiming van de woning over te gaan en subsidiair, voor het geval de woning reeds is ontruimd, te bevelen [appellant 1] c.s. weer toe te laten tot de woning afgewezen. Van dit vonnis zijn [appellant 1] c.s. eveneens in hoger beroep gekomen. De zaak is bij dit hof in behandeling onder zaaknummer HD 200.155.003.

Volgens Allee Wonen heeft de ontruiming inmiddels plaatsgevonden op 29 juli 2014.

6.5.

De eerste grief van [appellant 1] c.s. houdt in dat de kantonrechter ten onrechte het beroep van [appellant 1] c.s. op overmacht heeft verworpen. In hun tweede grief stellen zij dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat de door [appellant 1] c.s. gestelde overmacht voor hun rekening en risico komt. De derde grief houdt in dat de kantonrechter de gevolgen van het beroep van [appellant 1] c.s. op overmacht heeft miskend. Met deze drie grieven leggen [appellant 1] c.s. het geschil tussen partijen in volle omvang aan het hof voor. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

6.6.1.

Allee Wonen heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg een opeisbare huurachterstand bestond over de maanden oktober en december 2012 en augustus, september en oktober 2013 en dat [appellant 1] c.s. bovendien in de periode daarvoor ook herhaaldelijk een huurachterstand hebben laten ontstaan.

[appellant 1] c.s. betwisten niet dat zij ten tijde van de inleidende dagvaarding de door Allee Wonen gestelde huurachterstand hadden. Hiermee staat vast dat [appellant 1] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van hun uit de huurovereenkomst voortvloeiende huurbetalingsverplichting. Naar het oordeel van het hof rechtvaardigt deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen, nu de huurachterstand ten tijde van de inleidende dagvaarding in ieder geval meer dan drie maanden bedroeg. Daarbij neemt het hof tevens in aanmerking dat, zoals Allee Wonen in eerste aanleg onweersproken heeft gesteld, er een betalingsregeling tussen partijen is getroffen ten aanzien van de huurachterstand over, naar het hof begrijpt, de maanden oktober en december 2012, dat deze betalingsregeling niet door [appellant 1] c.s. is nagekomen en dat [appellant 1] c.s. vervolgens in de loop van 2013 opnieuw een huurachterstand hebben laten ontstaan. Betaling van huur is de hoofdverplichting van [appellant 1] c.s. als huurders en van Allee Wonen kan niet worden gevergd dat zij het ontstaan van herhaalde huurachterstanden moet aanvaarden.

6.6.2.

[appellant 1] c.s. doen evenwel bij wijze van verweer een beroep op overmacht. Zij stellen in dat kader dat [appellant 1] in de periode van 22 mei 2013 tot en met 19 juli 2013 ten onrechte gedetineerd heeft gezeten en dat hij als gevolg daarvan zijn baan is verloren, waardoor [appellant 1] c.s. niet meer in staat waren om de huur te betalen. Zij zijn van mening dat, nu de tekortkoming hen niet kan worden toegerekend op grond van overmacht, de gevorderde ontbinding en ontruiming niet kunnen worden toegewezen en Allee Wonen evenmin nakoming van de betaling van de (achterstallige) huurtermijnen en betaling van schadevergoeding in de vorm van een gebruiksvergoeding voor de periode tussen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde kan vorderen.

6.6.3.

Het hof stelt voorop dat artikel 6:265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een uit een overeenkomst voortvloeiende verbintenis in beginsel de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst (geheel of gedeeltelijk) te ontbinden. Toerekenbaarheid van de tekortkoming aan de schuldenaar is niet vereist. Dit betekent dat ook in geval van niet toerekenbaarheid van de tekortkoming als gevolg van overmacht de tekortkoming desondanks grond kan opleveren voor ontbinding van de overeenkomst. [appellant 1] c.s. betogen weliswaar dat voor toewijzing van een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst wèl vereist is dat de tekortkoming aan de huurder kan worden toegerekend, maar deze opvatting vindt steun in de wet, noch in de geldende jurisprudentie. In ieder geval vloeit dit niet voort uit het door [appellant 1] c.s. aangehaalde artikel 7:231 lid 1 BW. Dit artikel bepaalt niet meer dan dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen alleen door de rechter kan plaatsvinden. De stelling van [appellant 1] c.s. dat het woord ‘tekortgeschoten’ in artikel 7:231 lid 1 BW een andere betekenis heeft dan het woord ‘tekortkoming’ in artikel 6:265 BW kan het hof niet volgen. Beide termen worden gebruikt om aan te geven dat plichten niet naar behoren worden vervuld en kunnen door elkaar gebruikt worden, hetgeen ook in de wet en in de rechtspraak gebeurt.

Het gegeven dat, zoals [appellant 1] c.s. aanvoeren, in de literatuur wordt aangenomen dat ontbinding van een huurovereenkomst pas toewijsbaar is, wanneer de huurder in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen, heeft geen betrekking op de toerekenbaarheid van de tekortkoming c.q. de verwijtbaarheid daarvan aan de huurder, maar op de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Uit artikel 6:265 BW vloeit immers voort dat de bevoegdheid tot ontbinding niet bestaat, indien de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, waarbij voor een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte geldt dat het gewicht van de tekortkoming moet worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder.

6.6.4.

Voor zover [appellant 1] c.s. hebben bedoeld te stellen dat de tekortkoming, bestaande uit de huurachterstand, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt, omdat [appellant 1] c.s. als gevolg van de volgens hen onrechtmatige detentie van [appellant 1] en zijn daarop volgende ontslag niet in staat waren om de huur te betalen, dan kan dit hen evenmin baten. Ook al zou [appellant 1], zoals door [appellant 1] c.s. wordt gesteld maar door Allee Wonen wordt betwist, ten onrechte in hechtenis zijn genomen, dan behoort het daardoor ontstane onvermogen om aan hun financiële verplichtingen te voldoen voor hun rekening en risico te blijven. Dit betreft immers een persoonlijke omstandigheid aan de zijde van [appellant 1] c.s. die niet aan Allee Wonen kan worden tegengeworpen. Bovendien heeft de aan de vorderingen in eerste aanleg ten grondslag gelegde huurachterstand mede betrekking op huurtermijnen die [appellant 1] c.s. reeds vóór de detentie van [appellant 1] onbetaald hebben gelaten, te weten oktober en december 2012. Het ontstaan van de onderhavige huurachterstand kan dus niet geheel worden toegeschreven aan de detentie van [appellant 1] en het als gevolg daarvan verliezen van zijn baan. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat [appellant 1] c.s. Allee Wonen hebben verzocht een betalingsregeling te treffen om de huurachterstand die wél als gevolg van de detentie is ontstaan, naar het hof begrijpt de maanden augustus, september en oktober 2013, in te lopen.

6.6.5.

Uit het voorgaande volgt reeds dat het beroep van [appellant 1] c.s. op overmacht evenmin opgaat ten aanzien van de vorderingen van Allee Wonen tot betaling van de (achterstallige) huurtermijnen en de gebruiksvergoeding.

6.6.6.

Nu het hof tot het oordeel is gekomen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [appellant 1] c.s. in de nakoming van hun huurbetalingsverplichting jegens Allee Wonen die ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt, dient de ernst van de tekortkoming te worden afgezet tegen het woonbelang van [appellant 1] c.s.

[appellant 1] c.s. hebben evenwel niets aangevoerd dat – afgezet tegen de ernst van de tekortkoming – voldoende gewicht toekomt om aan toewijzing van de vorderingen tot ontbinding en ontruiming in de weg te staan.

6.7.

Het hof komt tot de slotsom dat grieven 1 tot en met 3 falen en dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd, voor zover de vorderingen van Allee Wonen daarbij zijn toegewezen. Dit betekent dat grief 4, die gericht is tegen de proceskostenveroordeling van [appellant 1] c.s. in eerste aanleg, eveneens faalt en dat het vonnis op dat punt tevens zal worden bekrachtigd.

6.8.

[appellant 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van dit hoger beroep.

Het hof zal de gevorderde nakosten begroten op € 131,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden.

De door Allee Wonen gevorderde wettelijke rente over de proceskostenveroordeling komt eveneens voor toewijzing in aanmerking.

6 De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant 1] c.s. in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van Allee Wonen tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 704,- aan verschotten en op € 894,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,- vermeerderd met de explootkosten, indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, C.E.L.M. Smeenk-van der Weijden en M. Van Ham en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 december 2014.

griffier rolraadsheer