Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2014:5422

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
23-12-2014
Datum publicatie
23-12-2014
Zaaknummer
HD 200.148.770_01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Overlast. Bezit en gebruik qat.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.148.770/01

arrest van 23 december 2014

in de zaak van

Stichting Trudo,

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante,

hierna aan te duiden als Trudo,

advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde],

advocaat: mr. J.H.M. van Dinten te Eindhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 1 mei 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, kanton Eindhoven, van 6 februari 2014, gewezen tussen Trudo als oorspronkelijk eiseres, gedaagde in verzet, en [geïntimeerde] als oorspronkelijk gedaagde, eiseres in verzet.

1 Het geding in eerste aanleg (zaak- en rolnummer 2522526 CV EXPL 13-14876)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis, het verstekvonnis van 24 oktober 2013 en de rolbeslissing van 24 april 2014.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven houdende vier grieven;

- de memorie van antwoord;

- de brief van 3 november 2014 van mr. Poort met productie 12;

- het pleidooi gehouden op 19 november 2014, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd.

Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1.

De kantonrechter is in het vonnis van 6 februari 2014 uitgegaan van de volgende feiten:

- Tussen partijen is een huurovereenkomst gesloten. [geïntimeerde] huurt van Trudo de woonruimte aan de [adres 1] te [woonplaats]. De woning is gesitueerd in het wooncomplex [wooncomplex].

- In verband met klachten uit de buurt, heeft tussen partijen op 31 oktober 2008 een gesprek plaatsgevonden. De heer [vertegenwoordiger Politie] van de politie [woonplaats] was hierbij aanwezig.

- Op 3 november 2008 heeft Trudo het verslag van het gesprek en de gemaakte afspraken tussen partijen aan [geïntimeerde] toegezonden.

- Op 3 augustus 2012 heeft, naar aanleiding van klachten uit de buurt, tussen partijen opnieuw een gesprek plaatsgevonden.

- Bij brief van 24 augustus 2012 is aan [geïntimeerde] het gespreksverslag en de gemaakte afspraken toegezonden.

- Bij brief van 4 oktober 2012 heeft Trudo aan [geïntimeerde] een brief gezonden met de mededeling dat zij de gemaakte afspraken niet nakomt.

- Op 19 en 27 december 2012 heeft de heer [melder] overlastmeldingen gedaan aan Trudo.

- Op 1 februari 2013 en op een onbekende datum zijn een tweetal anonieme overlastmeldingen door Trudo ontvangen.

- Op 21 mei 2013 heeft de politie een proces-verbaal opgemaakt van een onderzoek dat is ingesteld naar [geïntimeerde].

3.1.2.

Bij inleidende dagvaarding heeft Trudo, als eiseres in de verstekzaak, kort gezegd, jegens [geïntimeerde], als gedaagde in de verstekzaak, gevorderd:

primair

1. te ontbinden, de tussen eiseres en gedaagde geldende huurovereenkomst als omschreven in het lichaam van de dagvaarding alsmede gedaagde te veroordelen om de woonruimte aan de [adres 1] te [woonplaats] te ontruimen;

subsidiair

II. gedaagde te veroordelen om een einde te maken aan het handelen in verboden middelen vanuit de woonruimte alsmede in de nabijheid van de woning en overlast te staken en gestaakt te houden op straffe van een dwangsom van € 750,-- per dag of gedeelte daarvan dat gedaagde in strijd handelt met het gewezen vonnis;

zowel primair als subsidiair

III. gedaagde te veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten.

Trudo legt hieraan ten grondslag dat sprake is van toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. De tekortkomingen bestaan, zo stelt Trudo in de inleidende dagvaarding, uit het veroorzaken van overlast en het handelen in verdovende middelen (qat).

3.1.3.

Bij het verstekvonnis van 24 oktober 2013 heeft de kantonrechter de vorderingen van Trudo toegewezen, en is [geïntimeerde] veroordeeld in de kosten van de procedure.

3.1.4.

In de verzetprocedure voert [geïntimeerde] verweer. Daarop wordt hierna, voor zover relevant, teruggekomen.

In de akte vermeerdering van eis van 7 januari 2014 vermeerdert Trudo haar eis en vordert zij [geïntimeerde] mede te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.271,71, te vermeerderen met de wettelijke rente, ter zake van achterstallige huur.

Ten aanzien van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming vult Trudo de grondslag van die vorderingen aan met een beroep op het herhaaldelijk niet tijdig betalen van de huur.

3.1.5.

In het tussenvonnis van 6 februari 2014 (waarvan beroep) heeft de kantonrechter Trudo opgedragen bewijs te leveren van:

- de overlast die door [geïntimeerde], of personen voor wie [geïntimeerde] aansprakelijk is, wordt veroorzaakt;

- dat [geïntimeerde] heeft gehandeld in qat;

- de stelselmatig te late betalingen van de huurpenningen en/of betalingsachterstanden die (in het verleden) zijn ontstaan.

3.1.6.

In de rolbeslissing van 24 april 2014 heeft de kantonrechter Trudo toegestaan om tussentijds appel in te stellen tegen het tussenvonnis van 6 februari 2014.

3.2.

De omvang van de rechtsstrijd in hoger beroep.

3.2.1.

Desgevraagd ter gelegenheid van het pleidooi heeft Trudo meegedeeld niet af te zien van de door de kantonrechter geboden mogelijkheid van nadere bewijslevering in het geval het hof niet aanstonds de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, en de ontruiming, zou toewijzen.

Het hof stelt vast dat partijen, voor het geval dat het vonnis waarvan beroep wordt bekrachtigd, geen evocatie hebben verlangd (artikel 355, tweede volzin Rv) zodat in dat geval de zaak moet worden terugverwezen voor het houden van de getuigenverhoren en voor verdere beslissingen door de kantonrechter.

3.2.2.

Trudo heeft in het petitum van de memorie van grieven geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het bekrachtigen van het verstekvonnis, althans tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in de inleidende dagvaarding, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten. Trudo meent, kort gezegd, dat haar vorderingen aanstonds, derhalve zonder bewijsfase, toewijsbaar zijn.

Uit grief 4 (en door haar bevestigd ter zitting) blijkt dat Trudo niet alleen toewijzing vordert op grond van de gestelde overlast en handel in qat, maar tevens toewijzing op de door haar op 7 januari 2014 aangevulde grondslag (ontbinding en ontruiming op grond van herhaaldelijk niet tijdig betalen) nastreeft, met dien verstande dat de indertijd gevorderde achterstand ad € 1.271,71 is ingelopen en geen veroordeling tot betaling van dit bedrag meer wordt verlangd.

Het hof zal het petitum aldus verbeterd lezen.

3.2.3.

Ter gelegenheid van het pleidooi heeft Trudo aangevoerd dat op dat moment een huurachterstand bestaat van ongeveer € 1.800,-. Trudo heeft evenwel haar eis niet vermeerderd met een veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van dit bedrag. De gestelde achterstand dient kennelijk ter onderbouwing van de stelling dat [geïntimeerde] herhaaldelijk niet tijdig betaalt. Ter zitting heeft [geïntimeerde] de achterstand betwist. Het hof komt hierop terug bij de beoordeling van grief 4.

3.2.4.

Hoewel blijkens de tekst van grief 3 het erop lijkt dat deze betrekking heeft op de verstrekte bewijsopdracht – en daarmee op de overlast, de handel in qat en de te late betalingen – blijkt uit de toelichting op de grief dat Trudo van oordeel is dat haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst aanstonds toewijsbaar is op grond van de bij [geïntimeerde] aangetroffen hoeveelheid qat, derhalve op het bezit daarvan. Dit bezit van ongeveer 4 kilogram qat met een door Trudo gestelde verkoopwaarde van € 175,- wordt door [geïntimeerde] niet betwist en heeft mitsdien niet meer van doen met de verstrekte bewijsopdracht dan dat aan die opdracht niet wordt toegekomen indien de vorderingen van Trudo aanstonds worden toegewezen.

3.2.5.

Uit het vonnis waarvan beroep blijkt niet dat de kantonrechter het bezit van qat als zelfstandige grond voor de vordering van Trudo heeft aangemerkt. Onder punt ‘4. De beoordeling’ wordt door de kantonrechter onderscheid gemaakt tussen de gronden overlast, handel in qat en de stelselmatige te late huurbetalingen. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft Trudo desgevraagd aangegeven, onder verwijzing naar punt 28 van de inleidende dagvaarding, dat zij het bezit van qat als zelfstandige ontbindingsgrond aanmerkt en dat die grond moet worden ingelezen in haar stellingen en vorderingen in eerste aanleg.

Tegen deze verduidelijking is door [geïntimeerde] geen bezwaar gemaakt, zodat het hof deze ontbindingsgrond in zijn beoordeling kan betrekken.

3.2.6.

Tekst en inhoud van de grieven roepen de vraag op of Trudo daarin niet alleen bestrijdt dat geen bewijsopdracht had moeten worden verstrekt (omdat de vorderingen aanstonds hadden behoren te worden toegewezen) maar of Trudo daarin tevens betoogt dat niet aan haar, maar aan [geïntimeerde], de bewijsopdracht had behoren te worden verstrekt. Deze vraag komt met name op nu Trudo stelt dat de processen-verbaal van de politie in de strafzaak tegen [geïntimeerde] moeten worden aangemerkt als dwingend bewijs voor de tekortkomingen in de zin van de artikelen 157 jo 151 Rv. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft de advocaat van Trudo evenwel aangegeven dat de grieven niet in de laatste zin uitgelegd dienen te worden. Zij beoogt met haar hoger beroep te bereiken dat haar vorderingen aanstonds, dus zonder nadere bewijslevering, worden toegewezen.

Een andersluidende uitleg van de grieven had Trudo overigens niet kunnen baten. De processen-verbaal leveren niet het (dwingend) bewijs van het bestaan van overlast (in civielrechtelijke zin), noch van de handel in qat door [geïntimeerde] (hetgeen ook door de strafrechter daarin niet is gelezen nu [geïntimeerde] is vrijgesproken van de aanklacht van handel in qat).

Het hof ziet er hierbij overigens niet aan voorbij dat de bewijslast ten aanzien van feiten en omstandigheden die een beroep op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW rechtvaardigen op [geïntimeerde] rust.

3.2.7.

Het hof zal oordelen met inachtneming van vorenstaande.

3.3.

Het hof stelt voor de beoordeling van de grieven het volgende voorop.

Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Of sprake is van een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt hangt af van alle omstandigheden van het geval in hun onderlinge samenhang beschouwd. In een geval, zoals hier, waarin meerdere tekortkomingen aan de vordering ten grondslag worden gelegd (overlast, bezit, handel, te laat betalen), kan het zo zijn dat – mits bewezen - één van de tekortkomingen reeds toewijzing van de vordering kan meebrengen. Ook is denkbaar dat de genoemde gronden ieder voor zich onvoldoende zijn, maar in samenhang beschouwd wel toereikende grond voor de ontbinding kunnen opleveren.

Of toepassing moet worden gegeven aan de tenzij-bepaling hangt, gelet op hetgeen dienaangaande door beide partijen wordt aangevoerd, ook af van alle omstandigheden van het geval. Alleen als op voorhand met voldoende mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt, kan aanstonds toewijzing volgen mits de tekortkoming vaststaat.

Trudo wijst erop dat iedere tekortkoming haar de bevoegdheid geeft de huurovereenkomst te ontbinden. Zij wil kennelijk de tekortkoming isoleren van haar aard en (geringe) betekenis. Evenwel, Trudo dient te stellen – en bij betwisting te bewijzen - dat sprake is van zodanige tekortkomingen dat de ontbinding van de huurovereenkomst daardoor wordt gerechtvaardigd. Het is aldus aan Trudo tekortkomingen van voldoende gewicht, gelet op de aard of geringe betekenis, te stellen die kunnen leiden tot toewijzing van haar vorderingen. Bij gebreke aan zulke stellingen – of bij het onbewezen zijn van de stellingen - kunnen immers, op het daartoe strekkende verweer (dat is gedaan), de vorderingen worden afgewezen op de tenzij-grond (de geringe betekenis). Zolang de rechter er niet van overtuigd is dat de gestelde tekortkomingen van voldoende gewicht zijn, kan nader bewijs worden opgedragen. De kantonrechter is kennelijk van oordeel dat, gelet op de gestelde feiten en betwisting daarvan, zonder nader bewijs de gestelde tekortkomingen te gering van aard en gewicht zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

Daaraan doet niet af dat de bewijslast van de door [geïntimeerde] gestelde feiten voor haar onderbouwing van de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkomingen - wanneer die betwist worden door Trudo – bij haar rust.

3.4.

Grief 2, overlast, luidt:

Ten onrechte heeft de kantonrechter in haar tussenvonnis van 6 februari 2014 onder r.o. 4.4 overwogen dat de tekortkomingen van 24 november 2011 en 3 augustus 2012 de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen.

3.4.1.

Zo geformuleerd mist de grief feitelijke grondslag. De kantonrechter heeft geen definitieve beslissing gegeven, maar voorshands geoordeeld ‘deze tekortkomingen kunnen op dit moment de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen’ (onderstreping hof). De kantonrechter heeft vervolgens Trudo, die zich immers op de ontbindingsgrond overlast beroept, met het bewijs belast. Met de woorden ‘op dit moment’ wordt tot uitdrukking gebracht dat na bewijslevering anders geoordeeld kan worden.

3.4.2.

Hieruit volgt weer dat de in de toelichting ingenomen stelling - als zou de kantonrechter haar oordeel enkel en alleen hebben gebaseerd op de gebeurtenissen van 24 november 2011 en de gemaakte afspraak van 3 augustus 2012 - onjuist is. De kantonrechter heeft namelijk niet geoordeeld dat de gestelde tekortkomingen niet toereikend kunnen zijn voor toewijzing, maar alleen geoordeeld dat Trudo haar stellingen kan bewijzen. De kantonrechter is tot dit oordeel gekomen vanwege de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde]. Anders dan Trudo kennelijk meent, kunnen de vaststaande feiten niet geïsoleerd van de overige feiten en omstandigheden worden beoordeeld, maar dienen zij in samenhang daarmee te worden beschouwd. Bovendien houdt de betwisting door [geïntimeerde] mede in een nuancering en relativering van de vaststaande feiten (zodat niet aanstonds kan worden geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming van voldoende gewicht) en mede een invulling van haar tenzij-verweren, die uiteraard bij de bewijslevering aan de orde kunnen komen.

3.4.3.

Het hof is met de kantonrechter, op de in rov. 4.4 van het bestreden vonnis uiteengezette gronden, voorshands van oordeel dat de feiten voor zover die vaststaan thans nog ontoereikend zijn voor het aannemen van zodanige zwaarwegende tekortkomingen dat die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen (dat wil zeggen dat thans al kan worden geoordeeld dat de vastgestelde feiten zodanig zwaar van aard en betekenis zijn, dat de ontbinding aanstonds gerechtvaardigd is) en dit wordt niet anders als wordt gelet op de processen-verbaal van de politie. De aard en de omvang van de door of vanwege [geïntimeerde] veroorzaakte overlast staat, bij de huidige stand van het debat, immers nog onvoldoende vast, gelet op de gemotiveerde betwisting (dat wil zeggen dat zij voorshands als van te geringe betekenis moeten worden aangemerkt), mede omdat evenmin vaststaat in welke mate die overlast aan [geïntimeerde] kan worden toegerekend.

3.4.4.

Het hof is bovendien van oordeel dat dit niet anders wordt als de andere gestelde tekortkoming (bezit, handel en te late betalingen) mede in aanmerking worden genomen.

3.4.5.

De grief kan mitsdien niet leiden tot een andere beslissing.

3.5.

Grief 3, het bezit van qat

3.5.1.

In de toelichting op deze grief (en ook elders in de memorie van grieven) betoogt Trudo, kort gezegd, dat de bij de politie-inval in de woning van [geïntimeerde] op 11 april 2013 aangetroffen hoeveelheid qat - 35 bosjes met een totaal gewicht van bijna 4 kilo met een verkoopwaarde van € 5,- per bosje, derhalve € 175,- - reeds toereikend is voor de ontbinding van de huurovereenkomst.

Blijkens de verklaring van [geïntimeerde] te vinden in het proces-verbaal van de politie (prod. 12 in hoger beroep) bedroeg haar inkoopprijs € 3,50 per bosje (voor 35 bosjes dan in totaal € 122,50).

Trudo wijst erop dat het bezit van qat sedert begin januari 2013 in lijst II van artikel 3 van de Opiumwet strafbaar is gesteld.

3.5.2.

Het hof neemt het volgende in overweging. Dit artikel 3 luidt voor zover van belang:

Het is verboden een middel als bedoeld in de bij deze wet behorende lijst II (http://wetten.overheid.nl/BWBR0001941/geldigheidsdatum_19-11-2014) (…):

A. (…);

B. (…), te verkopen, af te leveren, te verstrekken of (…);

C. aanwezig te hebben;

D. (…).

Er geldt een gedoogbeleid, geformuleerd in de brief van de minister van veiligheid en justitie aan de voorzitter van de Tweede Kamer van 28 mei 2013 (dus van ná de politie-inval), waarin onder meer staat:

Zoals in (…) al werd aangegeven, wordt de strafrechtelijke handhavingscapaciteit vooral ingezet op het tegengaan van de in- en uitvoer, de handel en de distributie van qat. Gebruik als zodanig valt niet onder de door de Opiumwet verboden handelingen. Dat geldt voor cannabis en ook voor qat.

Overigens is [geïntimeerde] voor het bezit van de qat door de politierechter veroordeeld tot een geldboete van € 125,- voorwaardelijk, zo stelde haar advocaat onweersproken ter gelegenheid van het pleidooi.

3.5.3.

Trudo wijst ter onderbouwing van haar stelling dat [geïntimeerde] in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld op de volgende bepalingen uit het huurcontract:

6.1.

Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. Met name is het de huurder derhalve verboden aan het gehuurde enige bedrijfsmatige bestemming te geven.

6.2.

Mede gelet op het bepaalde in lid 1 en lid 4 van dit artikel, is het de huurder verboden in het gehuurde op enigerlei wijze een hennepkwekerij te houden en/of te exploiteren

6.4

Huurder zal zich onthouden van gedragingen waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen dat zij schade veroorzaken aan het gehuurde, danwel als hinderlijk en storend worden ervaren door en overlast bezorgen aan medebewoners of derden aanwezig in naburige percelen.

Het in dit lid bepaalde is van overeenkomstige toepassing voor het gebruik door huurder van bij het gehuurde behorende gemeenschappelijke ruimten en/of voorzieningen. De verplichtingen gelden bovendien voor huisgenoten van huurder of andere personen voor wie hij aansprakelijk is.

Naar het oordeel van het hof kan uit de tekst van deze bepalingen niet worden afgeleid dat [geïntimeerde] door het in bezit hebben van de qat in strijd daarmee heeft gehandeld, in ieder geval niet als aannemelijk is (waar voorshands, namelijk tot nadere bewijslevering, vanuit gegaan moet worden) dat de qat voor eigen gebruik, en niet voor de handel, in het bezit van [geïntimeerde] is geweest.

3.5.4.

Het hof neemt in aanmerking dat het enkele feit dat iemand in zijn woning een strafbaar feit pleegt, ook als dat een misdrijf is, nog onvoldoende is om de ontbinding van een huurovereenkomst te rechtvaardigen, zelfs als er een strafrechtelijke veroordeling is gevolgd.

Weliswaar kan niet worden uitgesloten dat het voorhanden hebben van een grote hoeveelheid verdovende middelen een tekortkoming oplevert die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dit is evenwel niet, althans zonder meer, het geval bij de aanwezigheid van vier kilo qat met een inkoopwaarde van € 122,50 en een verkoopwaarde van € 175,-. Deze hoeveelheid (te vergelijken met een flink aantal jointjes) kan niet als zelfstandige grond voor de ontbinding van de huurovereenkomst worden aanvaard, in ieder geval niet als mede wordt gelet op het verweer van [geïntimeerde] als zou de qat het gezamenlijk bezit geweest zijn van onder meer een aantal (6-8) bij de politie-inval aanwezigen en bestemd zijn voor eigengebruik (zij gebruikten de qat te plaatste). Voorshands, dat wil zeggen behoudens nader bewijs, moet ervan worden uitgegaan dat een eventuele tekortkoming van een te geringe betekenis is om de ontbinding te rechtvaardigen.

Bijkomende omstandigheden, zoals handel, kunnen tot een ander oordeel nopen.

Overigens dient ook te worden bezien of de strafbaarstelling eerst kort voor de politie-inval grond oplevert voor toepassing van de tenzij-bepaling.

3.5.5.

Zoals hiervoor in rov. 3.2.5 is overwogen heeft de kantonrechter nog geen (kenbaar) oordeel gegeven over de grondslag bezit van qat als zelfstandige grond voor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van het hof kan deze grondslag vooralsnog niet leiden tot toewijzing van de vorderingen. Dit is mogelijke anders na de bewijsfase of wanneer deze grondslag wordt beschouwd in samenhang met de andere grondslagen voor de ontbinding. De grief kan nu nog niet leiden tot toewijzing van de vorderingen van Trudo.

3.6.

Grief 4, de te late betalingen, luidt:

Ten onrechte heeft de kantonrechter onder r.o. 4.6 van het tussenvonnis Trudo de bewijsopdracht gegeven dat [geïntimeerde] stelselmatig tekortschiet in haar betalingsverplichting.

3.6.1.

Het hof stelt vast dat geen van partijen, in het bijzonder Trudo, een overzicht heeft gegeven waaruit kan blijken dat de huur over de afgelopen maanden stelselmatig te laat is betaald, en van hoeveel dagen overschrijding sprake is. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat onder deze omstandigheid de vordering van Trudo onvoldoende is onderbouwd om adequaat te beoordelen of sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Evenmin wordt het hof daardoor in staat gesteld de verweren van [geïntimeerde] op een behoorlijke wijze te beoordelen. De kantonrechter heeft daarom met recht en reden Trudo opgedragen haar vordering op dit punt nader te onderbouwen en te bewijzen. De omstandigheid dat [geïntimeerde] de te late betalingen deels erkent, noopt niet tot een andere beslissing. Zonder toereikende onderbouwing door Trudo moet immers worden aangenomen dat de tekortkomingen van geringe betekenis zijn.

3.6.2.

De grief kan mitsdien niet leiden tot toewijzing van de vorderingen van Trudo op deze grond.

3.7.

Grief 1, de feiten

3.7.1.

In deze grief beklaagt Trudo zich over de feitenvaststelling door de kantonrechter. Zij noemt een aantal feiten, die haars inziens vast zouden staan, en die het hof in de beoordeling dient te betrekken.

Deze grief heeft kennelijk geen zelfstandige betekenis, maar dient ter onderbouwing van de andere grieven. Deze grief dient aldus het lot van de andere grieven te delen.

Overigens was de kantonrechter geenszins gehouden om meer en andere feiten vast te stellen. Pas na bewijslevering kunnen de feiten en omstandigheden op hun merites worden beoordeeld en vastgesteld.

3.8.

Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Het geding zal terug worden gewezen voor verdere afdoening met inachtneming van hetgeen hiervoor werd overwogen (in het bijzonder ten aanzien van de grondslag bezit).

3.9.

Trudo zal als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden verwezen (3 punten tariefgroep 2).

4 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

verwijst de zaak naar de rechtbank Oost-Brabant, kanton Eindhoven, voor verdere afdoening;

veroordeelt Trudo in de kosten aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen tot op heden begroot op € 308,- voor griffierecht en op € 2.682,- voor salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, M.J.H.A. Venner-Lijten en J. van der Steenhoven en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 december 2014.