Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2014:5191

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
09-12-2014
Datum publicatie
15-12-2014
Zaaknummer
HD 200.139.661_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurzaak. Zijn er gronden voor veroordeling van de verhuurder tot herstel, voor schadevergoeding en huurprijsvermindering vanwege gebreken in een huurwoning?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2015/66

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.139.661/01

arrest van 9 december 2014

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. A.E.R.B. Snel te Amsterdam,

tegen

de stichting Woonbedrijf SWS.Hvl,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna: SWS,

advocaat: mr. A. Groffen te Eindhoven,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 25 februari 2014 in het hoger beroep van het door de kantonrechter in de rechtbank Oost-Brabant, locatie Eindhoven, onder zaaknummer 873626 rolno. 13-812 gewezen vonnis van 26 september 2013.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 25 februari 2014 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;

- het proces-verbaal van comparitie van 18 maart 2014;

- het proces-verbaal van voortzetting van comparitie (ter plaatse) van 24 maart 2014;

- de memorie van grieven met producties;

- de memorie van antwoord.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg

6 De beoordeling

6.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

[appellant] huurt vanaf 12 februari 2010 van SWS de woning aan [het adres] in [woonplaats]. Sinds 25 oktober 2010 woont [vriendin van appellant] ook in de woning. Inmiddels woont ook het kind van [appellant] in de woning. De huur van de woning bedraagt € 482,51 per maand.

6.2.

In de onderhavige procedure vorderde [appellant] in eerste aanleg (na vermeerdering van eis tijdens de comparitie van 15 mei 2013) herstel van de in de inleidende dagvaarding onder 9.a tot en met 9.h genoemde gebreken, € 805,18 ter zake van huurvermindering in verband met vermindering van het huurgenot als gevolg van de gebreken en € 7.004,34 ter zake van schadevergoeding in verband met extra hoge stook- en elektriciteitskosten als gevolg van niet sluitende ramen en deuren, slechte isolatie en gaten en kieren in de woning, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten.

6.3.

SWS voerde daartegen verweer en nadat op 27 augustus 2013 een comparitie ter plaatse is gehouden, heeft de kantonrechter in het bestreden vonnis de vorderingen afgewezen en [appellant] in de kosten veroordeeld.

6.4.

[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. Hij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en (na wijziging van eis) tot het alsnog (zo begrijpt het hof althans) bepalen van een evenredige vermindering van de huurprijs met 40% vanaf zes maanden voordat de dagvaarding in eerste aanleg aan SWS is betekend, althans tot een in goede justitie te bepalen huurprijsvermindering en tot het alsnog veroordelen van SWS tot herstel van de loshangende keukenkast en tot vergoeding van geleden schade ten gevolge van de excessief gemaakte stookkosten, waarbij [appellant] in de gelegenheid wordt gesteld nadere producties in het geding te brengen, met veroordeling van SWS in de proceskosten van beide instanties.

SWS heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijzing van [appellant]. Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.

6.5.

Met grief 1 komt [appellant] allereerst op tegen afwijzing door de kantonrechter van de vordering tot herstel van het niet goed sluitende raam op de babykamer en de daaraan ten grondslag gelegde overweging, dat SWS onweersproken heeft gesteld dat zij niet eerder dan in de procedure in eerste aanleg op de hoogte was van het niet (goed) sluitende raam. Volgens [appellant] heeft hij SWS daarvan al (veel) eerder op de hoogte gesteld.

Verder bestrijdt grief 1 afwijzing van de vordering tot huurprijsvermindering vanwege het niet (goed) sluitende raam op de babykamer.

6.6.

Het hof oordeelt als volgt.

Dat het niet goed sluitende raam op de babykamer een gebrek is, staat vast als door SWS in eerste aanleg erkend en in appel niet bestreden. Tussen partijen staat verder vast dat het niet goed sluiten van het raam op de babykamer op 11 oktober 2013, dus na het wijzen van het bestreden vonnis, is hersteld. Bij (een hernieuwde) beoordeling van de vordering tot herstel van dit raam en bij behandeling van zijn daarop ziende grief heeft [appellant] dus geen belang (meer). Grief 1 faalt in zoverre derhalve.

Voor zover grief 1 betreft de afwijzing van de vordering tot huurprijsvermindering zal die hierna in 6.17 e.v. worden beoordeeld.

6.7.

Grief 2 keert zich tegen tegen het door de kantonrechter afwijzen van de vordering tot herstel van een loshangend keukenkastje en hetgeen daartoe werd overwogen, namelijk dat niet is gebleken van een zodanig gebrek dat SWS (op korte termijn) tot herstel moet overgaan. Volgens [appellant] is dit – gezien het Besluit kleine herstellingen en omdat dit niet zonder noemenswaardige kosten door hem kan worden hersteld – een gebrek dat niet voor rekening van hem als huurder komt. SWS bestrijdt dit.

6.8.

Het hof oordeelt als volgt.

Volgens het proces-verbaal van de ter plaatse gehouden comparitie heeft de raadsheer-commissaris geconstateerd dat een van de keukenkastjes aan de bovenzijde ongeveer een ruime centimeter van de muur week, waardoor er speling is en het kastje bewogen kan worden door er aan te duwen/trekken.

Het hof kan niet vast stellen of hierbij daadwerkelijk sprake of sprake is geweest van een (potentieel) gevaarlijke situatie. Niet ten onrechte kon echter bij [appellant] de indruk bestaan dat die situatie, potentieel, wèl gevaarlijk was. In elk geval werden de gebruiksmogelijk-heden verminderd door het feit dat dit kastje niet goed vast zat. Daarmee kon, op dit onderdeel, het gehuurde aan [appellant] niet het genot verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Niet gesteld of gebleken is dat dit [appellant] is toe te rekenen. Er is derhalve sprake van een gebrek aan het gehuurde.

6.9.

Vervolgens is het de vraag of het herstel van het loszittende keukenkastje behoort tot de kleine herstellingen die de huurder op grond van het bepaalde in artikel 7:217 BW dient te verrichten. Het ophangen en/of vastzetten van een keukenkastje zal – vanwege zijn eigen gewicht en het gewicht aan serviesgoed dat het zal moeten kunnen dragen – zodanig secuur en solide moeten gebeuren dat dit naar het oordeel van het hof niet behoort tot herstellingen die door de gemiddeld handige huurder zonder al te veel kosten en/of specialistische kennis kunnen worden verricht. In zoverre treft grief 2 doel. Het bestreden vonnis zal op dat punt worden vernietigd en SWS zal alsnog worden veroordeeld tot herstel van het loszittende keukenkastje.

6.10.

Met grief 3 komt [appellant] op tegen afwijzing door de kantonrechter van de vordering tot schadevergoeding omdat geen sprake is van een gebrek en omdat SWS niet eerder dan bij de inleidende dagvaarding op de hoogte was gebracht van het niet sluitende raam op de babykamer. Volgens hem is het causaal verband tussen het niet sluitende raam en de hoge stookkosten evident.

6.11.

Uit de toelichting op de grief begrijpt het hof dat het [appellant] in dit verband te doen is om schadevergoeding vanwege hoge stookkosten als gevolg van het niet (goed) sluitende raam op de babykamer.

6.12.

Voor zover hier van belang bepaalt artikel 7:208 BW dat de verhuurder tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht is indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen.

6.13.

Uit de stellingen van [appellant] begrijpt het hof dat het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan. Het gebrek aan het raam van de babykamer kan aan SWS worden toegerekend vanaf het moment dat [appellant] daarvan kennis heeft gegeven aan SWS, hetgeen volgens [appellant] in de inleidende dagvaarding is gebeurd en volgens SWS niet eerder is geweest dan in de procedure in eerste aanleg. Het hof houdt het er voor dat [appellant] in de op 21 januari 2013 uitgebrachte inleidende dagvaarding van het gebrek heeft kennis gegeven aan SWS; in randnummer 9 onder C, laatste zin, staat immers: “Tevens sluit het raam van de slaapkamer van de baby van [appellant] niet.”.

6.14.

[appellant] stelt weliswaar dat hij het gebrek aan het raam van de babykamer nog eerder bij SWS heeft gemeld, maar daarvan is niet gebleken.

In de overgelegde, voorafgaand aan het aanhangig maken van de procedure in eerste aanleg gevoerde correspondentie en in de processtukken in eerste aanleg van de zijde van [appellant] wordt weliswaar gesproken over niet (goed) sluitende deuren en kozijnen, echter niet specifiek over het niet (goed) sluitende raam op de babykamer. Dat [appellant] dit specifieke gebrek eerder met zoveel woorden bij SWS heeft gemeld of dat het gebrek eerder aan SWS bekend was, is niet gesteld of gebleken. Voor zover [appellant] met zijn verwijzing naar zijn e-mailbericht van 1 oktober 2012 (onderdeel van productie 2 bij memorie van grieven) bedoelt dat SWS in ieder geval sinds 18 september 2012, althans sinds 1 oktober 2012 bekend was met het gebrek aan het raam van de babykamer, gaat dit niet op. In het e-mailbericht staat, voor zover hier van belang: “Slaapkamer raam die niet dicht gaat door achterstallig onderhoud die ze paar weken nog zijn komen ‘maken’ Woonbedrijf heeft op 18 september 2012 deze klacht in de woning verholpen.” Uit dit e-mailbericht kan niet worden afgeleid dat het gaat om het raam in de babykamer. Bovendien lijkt het bericht tegenstrijdig; het is in ieder geval niet duidelijk of het gebrek aan het (welk?) slaapkamerraam wel of niet hersteld.

6.15.

Toen SWS op 21 januari 2013 wist dat dit gebrek bestond, had zij binnen bekwame tijd moeten overgaan tot herstel en het valt haar te verwijten dat zij niet eerder dan op 11 oktober 2013 daartoe is overgegaan.

6.16.

Het hof wil aannemen dat het niet (goed) sluitende raam in de babykamer zal hebben kunnen leiden tot hogere stookkosten. Dat dit in de periode van 21 januari 2013 tot 11 oktober 2013 heeft geleid tot hogere stookkosten ter hoogte van € 7.004,34 acht het hof echter niet aannemelijk. Het lijkt ook niet voor de hand te liggen dat in de gehele periode van 21 januari 2013 tot en met 11 oktober 2013 werd gestookt. Voor zover [appellant] na de memorie van antwoord stukken ten bewijze van zijn stookkosten in het geding had willen brengen, had hij dat bij akte kunnen doen. Hij is daartoe in de gelegenheid gesteld, echter hij heeft daarvan geen gebruik gemaakt. Het hof zal daarom de hogere stookkosten voor wat betreft de babykamer gedurende ongeveer vier maanden (van 21 januari 2013 tot medio april 2013 en van medio september 2013 tot 11 oktober 2013) begroten door die schattenderwijs vast te stellen op € 40,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de inleidende dagvaarding (21 januari 2013). In zoverre slaagt grief 3.

6.17.

Onder het kopje “Conclusie” (memorie van grieven onder 26) vordert [appellant] een huurprijsvermindering van 40% vanaf zes maanden voor betekening van de inleidende dagvaarding op de grond dat SWS – hoewel van de gebreken op de hoogte – nalatig is geweest om het raam op de babykamer tijdig te herstellen en nog steeds nalatig is om het gebrek aan het keukenkastje te herstellen. Hoewel [appellant] dit niet met zoveel woorden als grief aanduidt, begrijpt het hof dat hij hiermee bestrijdt de afwijzing van de vordering tot huurprijsvermindering door de kantonrechter. Kennelijk heeft SWS dit ook als zodanig opgevat.

6.18.

Op grond van het bepaalde in artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat slechts een substantiële aantasting van het huurgenot aanleiding zal kunnen zijn tot huurvermindering.

6.19.

Van het loszittende keukenkastje (dat SWS dus nog moet herstellen) kan naar het oordeel van het hof niet worden gezegd dat het leidt tot een substantiële aantasting van het huurgenot. In zoverre bestaat geen grond voor een huurprijsvermindering.

6.20.

Anders ligt dit met betrekking tot het raam van de babykamer. Gezien het feit dat een baby kwetsbaarder is dan een volwassene en gemiddeld ook meer tijd doorbrengt in de babykamer, is het hof van oordeel dat een niet (goed) sluitend raam op de babykamer leidt tot een substantiële aantasting van het huurgenot, die aanleiding zal kunnen zijn tot huurvermindering en wel vanaf de dat dat [appellant] van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan SWS of vanaf de dag waarop het gebrek in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Hiervoor is overwogen dat SWS in de op 21 januari 2013 betekende inleidende dagvaarding op de hoogte is (gesteld) van het niet (goed) sluitende raam op de babykamer. Vaststaat dat het raam op 11 oktober 2013 is hersteld. De huur-vermindering als gevolg van dit gebrek ziet dus op de periode tussen 21 januari 2013 en 11 oktober 2013. Het hof zal de huurprijsvermindering schattenderwijs vaststellen op € 30,- per maand, omgerekend over genoemde periode afgerond een bedrag van € 265,-. In zoverre treft het bezwaar van [appellant] doel.

6.21.

Het door [appellant] gedane bewijsaanbod is niet voldoende specifiek en/of niet ter zake dienend, zodat het hof daaraan voorbijgaat.

6.21.

Slotsom is dat het bestreden vonnis waar het betreft afwijzing van de vordering tot herstel van het loszittende keukenkastje, van de vordering tot schadevergoeding en van de vordering van huurprijsvermindering zal moeten worden vernietigd en dat die vorderingen alsnog (gedeeltelijk) zullen worden toegewezen. De in eerste aanleg uitgesproken kosten-veroordeling dient naar het oordeel van het hof in stand te blijven, nu [appellant] nog steeds heeft te gelden als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij. De kosten van het hoger beroep zullen worden gecompenseerd, nu ieder van partijen op punten in het ongelijk is gesteld.

7 De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover daarin is afgewezen de vordering tot herstel van het loszittende keukenkastje, de vordering tot schadevergoeding en de vordering van huurprijsvermindering;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

bepaalt de huurprijsvermindering als gevolg van het niet (goed) sluitende raam op de babykamer op € 265,- voor wat betreft de periode van 21 januari 2013 tot 11 oktober 2013;

veroordeelt SWS tot herstel van de loshangende keukenkast;

veroordeelt SWS tot vergoeding € 40,- voor door [appellant] geleden schade ter zake van hoge stookkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 januari 2013;

verklaart beide veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

compenseert de proceskosten in hoger beroep in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.M. Brandenburg, J.P. de Haan en I. Bouter en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 december 2014.

griffier rolraadsheer