Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2014:5085

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
02-12-2014
Datum publicatie
04-12-2014
Zaaknummer
HD 200.130.095_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

bouwaanvraag voor groter huis dan volgens bestemmingsplan toegestaan; beroep op door de gemeente gewekt vertrouwen dat vergunning zou worden afgegeven, afgewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.130.095/01

arrest van 2 december 2014

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr.J.J.T. van Stiphout te Helmond,

tegen

de gemeente Gemert-Bakel,

zetelende te Gemert,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.J. Jacobse te Middelburg,

op het bij exploot van dagvaarding van 3 juni 2013 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, sector civiel recht, gewezen vonnis van 6 maart 2013 tussen appellant – te noemen [appellant] – als eiser en geïntimeerde – te noemen de gemeente – als gedaagde.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknr. C/01/249334/HA ZA 12-603)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis, alsmede naar het tussenvonnis van 17 oktober 2012.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven, tevens wijziging van eis, van 24 september 2013 met vier grieven en zeven producties,

- de memorie van antwoord van 5 november 2013,

- de akte van 17 december 2013,

- de antwoordakte van 21 januari 2014.

Daarna is uitspraak bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4 De beoordeling

4.1.

Het hof gaat in deze zaak uit van de volgende vaststaande feiten.

4.1.1.

[appellant] is eigenaar van het perceel [het adres] te [plaats] (verder: het perceel). Begin 2008 heeft hij een schetsplan bouwvergunning voor de bouw van een woning van meer dan 600 m3 op dit perceel ingediend bij de gemeente. Op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan is 600 m3 het maximaal toelaatbare bouwvolume.

Bij e-mailbericht van 11 september 2008 van een ambtenaar van de gemeente ([medewerker gemeente]) is aan het kantoor van de architect van [appellant], De Poort Architecten, onder meer bericht:

“Zoals afgesproken wil ik u hierbij laten weten wat ik geconstateerd heb bij de toetsing van het bestemmingsplan van het ontwerp (datum 21-08-2008) van de woning aan [het adres].

Constateringen:

  • -

    De maximaal toegestane inhoud van de woning is volgens het bestemmingsplan 600 m3.

  • -

    De inhoud van de woning is in het huidige ontwerp ongeveer 650 m3. [….]

  • -

    Conclusie:

  • -

    de inhoud van de woning is in strijd met de voorschriften van het bestemmingsplan.

[….]

Voorstel/mogelijkheden:

[….]

  • -

    Schetsplan aanpassen op de inhoudsmaat woning [….]

  • -

    Graag vernemen wij of er een nieuw schetsplan zal komen of dat we het huidige schetsplan verder in behandeling dienen te nemen.

[...] “

Diezelfde dag heeft het kantoor van de architect aan de gemeente per e-mail geantwoord:

“[….] Wij zullen met de opdrachtgever bespreken hoe we nu verder gaan met het ontwerp.. Mijn verwachting is dat het ontwerp wordt aangepast op enkele punten […]”

De definitieve aanvraag voor een bouwvergunning is voor [appellant] door de architect [de architect] (verder: [de architect]) van De Poort Architecten op 13 oktober 2009 bij de gemeente ingediend. In het aanvraagformulier staat dat het bouwwerk een inhoud van 600 m3 heeft. Uit het tekenwerk bij die aanvraag blijkt dat de woning 643 m3 groot zou worden. De behandelend ambtenaar bij de gemeente was [technisch medewerker gemeente] (verder: [technisch medewerker gemeente]), technisch medewerker Bouwzaken.

Na het faillissement van De Poort Architecten in oktober 2010 heeft [de architect] van Bouw Adviesburo Design en Construct (verder: [de architect]) de begeleiding voor [appellant] overgenomen.

4.1.2.

Bij factuur van 9 december 2009 heeft de gemeente aan [appellant] legeskosten ad

€ 4.527,--, gebaseerd op de bouwkosten van € 251.456,--, in rekening gebracht.

4.1.3.

Op 20 juli 2010 heeft [appellant] het perceel met vergunning voor de nieuw te bouwen woning verkocht aan [de koper] (verder: [de koper]). De eigendomsoverdracht zou plaatsvinden op 10 september 2010 of zoveel eerder of later als partijen zouden overeen komen. Verder is overeengekomen dat de overeenkomst door de koper kan worden ontbonden als op 6 september 2010 door de gemeente geen vergunning is verleend. In de overeenkomst is een boeteclausule van 10% van de koopsom opgenomen in geval van ontbinding van de overeenkomst als gevolg van tekortkoming door een van beide partijen.

4.1.4.

Op 1 september 2010 heeft [de koper] ingestemd met een uitstel van de datum voor het passeren van de akte tot 22 oktober 2010 in verband met het feit dat de gemeente de bouwvergunning niet voor 10 september 2010 kon afgeven, zoals [appellant] aan [de koper] had bericht.

4.1.5.

De toenmalige advocaat van [appellant] heeft bij e-mail van 15 oktober 2010 aan [appellant] bericht dat [technisch medewerker gemeente] haar had verzekerd dat de bouwvergunning “eind volgende week” zou worden verleend. Een afdelingssecretaresse van de gemeente heeft bij e-mail van 15 oktober 2010 aan [de architect] geschreven: “De vergunning wordt begin volgende week verleend en vrijdag 22 oktober wordt hij in het Gemerts Nieuwsblad gepubliceerd.”

4.1.6.

De bouwvergunning is niet op dat moment verleend.

Bij brief van 25 oktober 2010 heeft [de koper] [appellant] in gebreke gesteld wegens het niet nakomen van de koopovereenkomst.

4.1.7.

Bij brief van 9 november 2010 heeft [technisch medewerker gemeente] aan [appellant] onder meer bericht dat de aanvraag voor een bouwvergunning voor de woning niet in overeenstemming is met het eerder ingediende schetsplan en dat de inhoud van de woning nu meer dan 600 m3 is, waardoor het plan niet meer voldoet aan het bestemmingsplan; als het plan is aangepast en de inhoud niet meer bedraagt dan 600 m3 kan worden overgegaan tot vergunningverlening, aldus [technisch medewerker gemeente].

4.1.8.

Op 2 december 2010 heeft [de architect] voor [appellant] een aangepaste bouwplantekening ingediend waarin de woning 600 m3 groot is. Op 17 december 2010 is een bouwvergunning verleend.

4.1.9.

Bij brief van 27 mei 2011 heeft [appellant] de gemeente aansprakelijk gesteld voor door hem geleden schade als gevolg van onrechtmatig handelen van de gemeente jegens hem, bestaande uit het keer op keer toezeggen dat de bouwvergunning voor een bepaalde datum verleend zou worden en dit vervolgens niet te doen. Bij brief van 22 juni 2011 heeft de gemeente de aansprakelijkheid afgewezen.

4.2.1.

[appellant] heeft de gemeente op 21 juni 2012 gedagvaard en gevorderd de gemeente te veroordelen tot betaling van € 454.800,-- + P.M. met wettelijke rente vanaf 10 juni 2011, buitengerechtelijke kosten ad € 68.220,06 (15% van de hoofdsom conform het rapport Voorwerk II) en proceskosten met nakosten en wettelijke rente.

Als grondslag heeft [appellant] aangevoerd dat de gemeente een onrechtmatige daad jegens hem heeft gepleegd, daarin bestaande dat de gemeente ten onrechte verwachtingen heeft gewekt over de te verlenen bouwvergunning voor een bepaalde datum, waardoor [appellant] een koopovereenkomst heeft gesloten met bepaling dat deze kon worden ontbonden als niet voor een bepaalde datum een bouwvergunning was verleend. Doordat de bouwvergunning niet tijdig is verleend is de koopovereenkomst ontbonden en heeft [appellant] schade geleden.

De buitengerechtelijke werkzaamheden bestaan uit talloze gesprekken, telefoontjes en brieven van [appellant] om de gemeente te bewegen hem schadeloos te stellen.

4.2.2.

De gemeente heeft verweer gevoerd. Bij tussenvonnis van 17 oktober 2012 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast, die op 21 januari 2013 heeft plaatsgevonden.

4.2.3.

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] in het bestreden vonnis van 6 maart 2013 afgewezen en [appellant] in de kosten veroordeeld. Daartoe overwoog de rechtbank dat de vraag of de gemeente terecht heeft geoordeeld dat de inhoud van de woning 643 m3 was en daarmee niet paste in het bestemmingsplan, niet ter beantwoording aan de civiele rechter is. De rechtbank gaat van de juistheid van dat oordeel van de gemeente uit.

Verder heeft de rechtbank overwogen dat [appellant] wist dat de maximaal toegestane inhoud van de woning 600 m3 was. Zelfs als namens de gemeente is toegezegd dat de bouwvergunning op 6 september 2010 en later 22 oktober 2010 zou worden verleend, heeft de gemeente deze toezeggingen gedaan in de veronderstelling dat de bouwaanvraag paste in het bestemmingsplan. Nu [appellant] wist dat dat niet zo was mocht hij er niet op vertrouwen dat hem op 6 september 2010, later 22 oktober 2010, een bouwvergunning zou worden verleend. [appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat de gemeente al bij het vaststellen van de leges wist dat het bouwvolume van de woning 643 m3 was. Op die grond heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten conform het liquidatietarief.

4.2.4.

De grieven van [appellant] zijn gericht tegen de volgens hem te beperkte vaststelling door de rechtbank van de feiten (I), tegen de overweging dat de gemeente de toezeggingen heeft gedaan in de veronderstelling dat de aanvraag paste in het bestemmingsplan en dat [appellant] wist dat dat niet zo was en er dus niet op mocht vertrouwen dat de bouwvergunning zou worden verleend (II), dat [appellant] niet voldoende heeft onderbouwd dat de gemeente al bij het vaststellen van de leges wist dat het bouwvolume van de woning 643 m3 was (III), en dat de rechtbank hem in proceskosten ad € 8.781,00 heeft veroordeeld. [appellant] stelt dat de rechtbank hem tot bewijs had moeten toelaten en verzoekt dat bij akte nog eens expliciet.

4.2.5.

[appellant] heeft bij memorie van grieven zijn eis gewijzigd in die zin dat hij thans vordert:

1. voor recht te verklaren dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door de toezegging dat hij een bouwvergunning zou krijgen, niet waar te maken;

2. de gemeente te veroordelen tot vergoeding van de door [appellant] geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

3. de gemeente te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten conform het rapport Voorwerk II, althans een in redelijkheid vast te stellen vergoeding;

4. de gemeente te veroordelen in de proceskosten in beide instanties met nakosten en wettelijke rente.

4.2.4.

De gemeente heeft verweer gevoerd. Op de inhoud daarvan zal in het navolgende worden ingegaan.

4.3.1.

Het hof overweegt als volgt.

De rechter is niet gehouden om alle feiten die (volgens partijen) vaststaan, in zijn uitspraak op te nemen; hij neemt slechts die feiten op die noodzakelijk en relevant zijn voor zijn beslissing en de motivering daarvan.

Grief I is met het opnieuw vaststellen van de feiten door het hof in r.o. 4.1 behandeld en kan niet leiden tot vernietiging van het vonnis, waarvan beroep.

4.3.2.1. Met betrekking tot de grieven II en III stelt het hof het volgende voorop.

Het hof verwerpt het beroep van de gemeente op het zgn. samenhangcriterium (HR 11 april 2008, LJN BC1649, [partij]/Valkenswaard), dat volgens de gemeente in dit geval zou meebrengen dat de toezeggingen waar [appellant] zich op beroept onzelfstandige voorbereidingshandelingen zijn die alleen tegelijk met het besluit zelf (de bouwvergunning van 17 december 2010) aan de bestuursrechter kunnen worden voorgelegd. De gestelde onrechtmatigheid kan in dit geval los van de inhoud van de bouwvergunning van 17 december 2010 worden beoordeeld. Van [appellant] kon niet worden verwacht dat hij de toezeggingen waar hij zich op beroept en het vertrouwen dat hij daaraan zegt te hebben ontleend aan de orde zou stellen door bezwaar en beroep aan te tekenen tegen de bouwvergunning die hem conform zijn aangepaste aanvraag is verleend. Het hof kan de toezeggingen dus als zelfstandige gedragingen van de gemeente beoordelen.

4.3.2.2. Voor een geslaagd beroep op door de gemeente gedane toezeggingen en daarop gebaseerde verwachtingen is – voor zover hier van belang – onder meer vereist, dat degene die een beroep doet op de gewekte verwachting redelijkerwijs op die verwachting mocht afgaan, en dat hij niet beter had moeten weten.

Pas indien de belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat hem juiste inlichtingen zijn gegeven, kan plaats zijn voor het oordeel dat het verstrekken van die inlichtingen, indien deze onjuist blijken te zijn, onrechtmatig is jegens de belanghebbende en dat de gemeente daardoor jegens de belanghebbende aansprakelijk is doordat deze door die inlichtingen op het verkeerde been is gezet.

4.3.2.3. In dit geval staat vast dat het bestemmingsplan een woning met meer dan 600 m3 niet toeliet en dat de definitieve bouwaanvraag van [appellant] een woning bevatte van 643 m3 (hoewel op het aanvraagformulier 600 m3 vermeld stond).

Het hof verwerpt het, in de toelichting op grief II door [appellant] opgeworpen, bezwaar van [appellant] tegen de overweging van de rechtbank dat de vraag of de gemeente terecht heeft geoordeeld dat de inhoud van de woning 643 m3 was en dus niet paste in het bestemmingsplan, in deze procedure niet ter discussie kan staan. Deze overweging is juist; als [appellant] meende dat de beoordeling van de gemeente van hoofd- en bijgebouwen onjuist was had hij daartegen bij de bestuursrechter kunnen, en moeten, opkomen.

4.3.2.4. Het hof stelt voorop dat [appellant] wist dat volgens de bouwaanvraag de woning 643 m3 groot zou worden (o.a. inleidende dagvaarding sub 2). Hij wist, door de e-mail van de ambtenaar [medewerker gemeente] van 11 september 2008, ook dat de volgens het bestemmingsplan maximaal toegestane inhoud van de woning 600 m3 was (bestreden vonnis r.o. 4.4, waartegen geen grief). Op deze vaststelling stuiten alle stellingen van [appellant] over aan hem gedane toezeggingen en daarop gebaseerd vertrouwen dat de bouwvergunning (tijdig) zou worden afgegeven, af, aangezien [appellant] gelet op zijn zojuist vastgestelde wetenschap er niet redelijkerwijs en gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat hem de bouwvergunning op grond van deze aanvraag zou worden verleend.

4.3.2.5. De omstandigheid dat de gemeente, in de persoon van dezelfde ambtenaar ([technisch medewerker gemeente]) die de bouwaanvraag daarna verder heeft beoordeeld, eind 2009 de legeskosten heeft berekend aan de hand van de bouwkosten, die op een woninginhoud van 643 m3 waren gebaseerd, brengt nog niet mee dat de gemeente bekend moet worden geacht met die inhoud van 643 m3 in verband met de toetsing aan het bestemmingsplan, zodat latere toezeggingen van [technisch medewerker gemeente] dat de bouwvergunning (tijdig) zou worden afgegeven, zouden zijn gedaan in de wetenschap van de gemeente dat de woninginhoud 643 m3 bedroeg en tevens een oordeel zouden inhouden dat de bouwaanvraag in overeenstemming was met het bestemmingsplan. Het berekenen van de legeskosten aan de hand van de bouwtekening en de bouwkosten staat los van het toetsen van de gegevens aan het bestemmingsplan. Nu [appellant] geen andere omstandigheid ten grondslag heeft gelegd aan zijn stelling dat de gemeente toen al van de woninginhoud op de hoogte was, dan dat [technisch medewerker gemeente] in december 2009 de legeskosten aan de hand van de bouwtekening en de bouwkosten heeft berekend, is het bewijsaanbod van [appellant] op dit punt niet relevant. Grief III moet derhalve worden verworpen.

4.3.2.6. Er moet dus van worden uitgegaan dat de gemeente niet eerder dan op 20 oktober 2010, toen [technisch medewerker gemeente] de bouwaanvraag ging toetsen aan het bestemmingsplan, tot de ontdekking kwam dat de bouwaanvraag daarmee in strijd was vanwege de te grote woninginhoud. Tot dat moment mocht de gemeente ervan uitgaan dat de bouwaanvraag, in elk geval op dit punt, zou sporen met het bestemmingsplan omdat de ambtenaar [medewerker gemeente] aan (de architect van) [appellant] op 11 september 2008 naar aanleiding van het schetsplan immers had laten weten dat een grotere woninginhoud dan 600 m3 in strijd was met het bestemmingsplan, waarop de architect had laten weten dat er waarschijnlijk een aangepast plan zou komen. Het hof wijst er nog eens op dat op het bouwaanvraagformulier een woninginhoud van 600 m3 stond vermeld. Ook als juist zou zijn, wat [appellant] stelt maar de gemeente (ten dele) betwist, dat [technisch medewerker gemeente] in december 2009, juli en augustus 2010 aan [de architect] en [de architect], en in september 2010 aan [appellant] zelf, min of meer ongeclausuleerde toezeggingen zou hebben gedaan, en [technisch medewerker gemeente] in juli 2010 op de hoogte is gesteld van de verkoop aan [de koper] en de haast die [appellant] in verband daarmee met de bouwvergunning had, dan nog brengen de gestelde toezeggingen niet mee dat [appellant] daar gerechtvaardigd op mocht vertrouwen. Ook de berichten van 15 oktober 2010 brengen dat niet mee, omdat [appellant] aan de mededeling van de secretaresse bij e-mail van die datum niet het vertrouwen mocht ontlenen dat de bouwvergunning, waarvan hij wist dat die in strijd was met het bestemmingsplan, daadwerkelijk zou worden verleend.

4.3.2.7. Op de bewijsaanbiedingen van [appellant] zal het hof dus niet ingaan, omdat ook als wordt bewezen hetgeen [appellant] te bewijzen aanbiedt, zijn vordering niet kan worden toegewezen.

4.3.2.8. Ook grief II wordt mitsdien verworpen. De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] terecht en op juiste gronden afgewezen; ook de in appel gewijzigde vorderingen kunnen niet worden toegewezen.

Dat brengt mee dat op de stellingen van partijen omtrent de schade van [appellant] en zijn schadebeperkingsplicht en de buitengerechtelijke incassokosten niet meer behoeft te worden ingegaan.

4.3.3.

Tenslotte wordt ook de vierde grief van [appellant] verworpen. Er was geen enkele aanleiding waarom de rechtbank niet, zoals te doen gebruikelijk, het liquidatietarief rechtbanken op de concreet in een bedrag uitgedrukte vordering van [appellant] zou toepassen.

4.3.4.

Het vonnis, waarvan beroep, zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, met wettelijke rente en nakosten zoals gevorderd.

5 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch van 6 maart 2013, onder nr. C/01/249334/HA ZA 12-603 tussen partijen gewezen;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de gemeente gevallen en begroot op € 4.961,-- voor verschotten en € 1.341,-- voor salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af wat meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.M.A. de Groot-van Dijken, M.A. Wabeke en J.P. de Haan en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 december 2014.