Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2014:4766

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
18-11-2014
Datum publicatie
19-11-2014
Zaaknummer
HD 200.126.605_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurzaak.

Ontbinding huurovereenkomst woonruimte wegens wanbetaling. Verwerping van het beroep van huurder op een opschortingsrecht wegens

overlast die zou zijn veroorzaakt door andere huurders.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.126.605/01

arrest van 18 november 2014

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats],

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [appellante],

advocaat: mr. J.J.M. Goltstein te Kerkrade,

tegen

Stichting Wonen Zuid,

gevestigd te [vestigingsplaats], kantoorhoudende te [kantoorplaats],

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als Wonen Zuid,

advocaat: mr. A.N.A.G. Boer te Klimmen,

op het bij exploot van dagvaarding van 23 april 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Limburg, zittingsplaats Heerlen van 10 april 2013, gewezen tussen [appellante] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en Wonen Zuid als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 503033 CV EXPL 12-10157)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep met grieven;

- de memorie van grieven;

- de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met eiswijziging en met één productie;

- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

in principaal en incidenteel hoger beroep

3.1.

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

Wonen Zuid heeft aan [appellante] de woning [het adres] te [plaats] verhuurd. Het gaat om een appartement in een appartementencomplex.

In 2012 bedroeg de huur € 484,- per maand; daarvan werd een bedrag van € 218,- aan huurtoeslag rechtstreeks aan Wonen Zuid overgemaakt; het aandeel van [appellante] bedroeg

€ 266,-.

Vanaf 1 januari 2013 bedroeg de huur € 483,62 per maand; de huurtoeslag bedroeg € 214,- en het aandeel van [appellante] € 269,62.

Bij inleidende dagvaarding d.d. 2 november 2012 vorderde Wonen Zuid de veroordeling van [appellante] tot betaling van een huurachterstand ten bedrage van € 576,16, te vermeerderen met buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

Bij akte wijzing van eis heeft Wonen Zuid haar eis gewijzigd en vermeerderd. Zij vorderde kort gezegd: ontbinding van de huurovereenkomst, veroordeling van [appellante] tot ontruiming, betaling van de huurachterstand tot en met februari 2013 ten bedrage van

€ 1.381,40 en betaling van de huur vanaf maart 2013 alsmede veroordeling van [appellante] in de proceskosten. Aan haar vorderingen tot ontbinding en ontruiming legde zij, naast de gestelde huurachterstand, tevens ten grondslag dat [appellante] structureel overlast veroorzaakte jegens omwonenden.

[appellante] verweerde zich met een beroep op een haar toekomend opschortingsrecht. Zij stelde dat zij gerechtigd was de huurbetaling voor de helft (haar eigen aandeel in de huur) op te schorten wegens gebreken aan het gehuurde die door Wonen Zuid niet werden verholpen. Die gebreken bestonden volgens haar uit vochtdoorslag in de woning en uit overlast van omwonenden (tevens huurders van Wonen Zuid). [appellante] vorderde in reconventie huurprijsvermindering vanaf 1 oktober 2012 tot aan het moment dat aan de overlast een einde komt.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep de vorderingen van Wonen Zuid toegewezen, met dien verstande dat de huurachterstand tot en met februari 2013 inmiddels door [appellante] was voldaan na de comparitie van partijen; de vordering van Wonen Zuid is op dat onderdeel afgewezen. Aan de toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming heeft de kantonrechter ten grondslag gelegd dat [appellante] nóch de gestelde vochtdoorslag, nóch de gestelde overlast van omwonenden voldoende heeft onderbouwd zodat zij niet gerechtigd was haar huurbetalingen op te schorten.

De vordering van [appellante] in reconventie is door de kantonrechter op dezelfde gronden afgewezen. [appellante] is in de proceskosten veroordeeld.

[appellante] kan zich niet verenigen met het vonnis en heeft hoger beroep ingesteld.

3.2.

Het hof begrijpt uit het petitum van de appeldagvaarding dat het hoger beroep van [appellante] zich uitsluitend richt tegen de beslissing van de kantonrechter in conventie.

3.3.

Wonen Zuid heeft in hoger beroep haar eis vermeerderd met een bedrag van € 181,50 aan buitengerechtelijke kosten. Tegen de eisvermeerdering op zichzelf is geen bezwaar gemaakt zodat het hof recht zal doen op de gewijzigde eis.

3.4.

De grieven van [appellante] lenen zich voor een gezamenlijke beoordeling. Zij komen erop neer dat de kantonrechter, in de visie van [appellante], ten onrechte haar verweer heeft verworpen dat zij gerechtigd was haar aandeel in de maandelijkse huur op te schorten. [appellante] stelt dat zij wel degelijk tot opschorting bevoegd was omdat Wonen Zuid niet (toereikend) heeft gereageerd op haar klachten wegens overlast die door omwonenden werd veroorzaakt.

Het hof begrijpt dat [appellante] in hoger beroep niet (langer) aan de opschorting van de huur ten grondslag legt dat er sprake was van vochtdoorslag in de woning. Dat aspect kan dan ook onbesproken blijven.

In haar grieven voert [appellante] verder aan dat zij in eerste aanleg onvoldoende gelegenheid heeft gehad om te reageren op de vermeerdering van eis van Wonen Zuid, alsmede dat toewijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming disproportioneel is, mede gelet op de persoonlijke belangen van [appellante] bij behoud van haar woning. [appellante] heeft ook nog als grief aangevoerd dat de door de kantonrechter bepaalde ontruimingstermijn van twee weken te kort is.

3.5.

Bij de beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat, indien een verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen (een) overlast veroorzakende huurder(s) op te treden, dit nalaten een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW oplevert jegens (een) andere huurder(s) van die verhuurder die als gevolg van de overlast wordt/worden gestoord in het genot van het gehuurde.

Een dergelijke verstoring van het huurgenot kan de getroffen huurder(s) het recht geven de huurbetaling (geheel of gedeeltelijk) op te schorten, maar slechts indien en voor zover het tekortschieten van de verhuurder dit rechtvaardigt (artikel 6:212 BW). Stelplicht en bewijslast van het tekortschieten van de verhuurder liggen bij de huurder die zich op dit tekortschieten beroept.

3.6.

[appellante] stelt zich in de onderhavige zaak op het standpunt dat zij gerechtigd was de huur voor de helft op te schorten omdat zij in haar huurgenot werd gestoord door overlast van haar bovenbuurman [bovenbuurman] ([het adres]) en door [de buren] ([het adres]). De overlast bestond uit lawaai maken en uit scheldpartijen, alsmede bedreiging en fysiek geweld jegens [appellante]. Volgens [appellante] heeft Wonen Zuid, ondanks vele klachten van haar kant, niets ondernomen tegen de overlast.

3.7.

Wonen Zuid heeft aangevoerd dat zij wel degelijk heeft gereageerd op de klachten van [appellante], maar dat uit onderzoek telkens bleek dat het juist [appellante] zelf was die de problemen veroorzaakte. In de loop van de jaren heeft [appellante] zich schuldig gemaakt aan ernstige bedreigingen en fysieke agressie, in het bijzonder jegens de bovenbuurman [bovenbuurman], welke feiten ertoe hebben geleid dat [bovenbuurman] begin 2013 uit de woning aan de [het adres] is vertrokken omdat hij de treiterijen en agressie van [appellante] niet langer kon verdragen.

Volgens Wonen Zuid hangt het voormelde gedrag van [appellante] samen met haar psychische toestand en met haar weigering om adequate hulpverlening te accepteren.

Wonen Zuid wijst erop dat tenminste zeven verschillende instanties en tenminste elf verschillende personen hebben getracht aan [appellante] hulp te bieden teneinde haar gedrag ten goede te laten keren, maar dat hulpverlening steeds is mislukt omdat [appellante] na korte tijd afhaakte.

Wonen Zuid noemt in dit verband de volgende instanties:

  • -

    MW (Impuls),

  • -

    RIMO met onderdeel ZMP,

  • -

    Veiligheidshuis,

  • -

    Politie Kerkrade,

  • -

    Gemeente Kerkrade,

  • -

    Mondriaan,

  • -

    Psychiater [psychiater].

3.8.

Ter onderbouwing van haar voormelde stellingen heeft Wonen Zuid verwezen naar meerder producties, waaronder:

- de getuigenverklaring van [bovenbuurman], afgelegd bij de rechter-commissaris in strafzaken (het hof begrijpt: afgelegd in november 2011) in verband met een strafrechtelijk onderzoek jegens [appellante]. Het proces-verbaal van getuigenverhoor is door [appellante] overgelegd bij haar CvA/CvE. De getuige [bovenbuurman] heeft tegenover de rechter-commissaris verklaard dat [appellante] haar heeft mishandeld door te slaan en te schoppen en borstharen uit te trekken. Verder heeft [appellante] gedreigd met het opendraaien van de gaskraan, welke bedreiging werd geuit in het bijzijn van het (toen) twaalfjarige zoontje van [bovenbuurman]. Deze getuige heeft verder verklaard: ”Op dit moment is de situatie hetzelfde als vorig jaar. Ik durf eigenlijk niet thuis te komen. Zo gauw ik thuis kom en ik loop in mijn woning, of ik ga stofzuigen dan begint ze weer. Ze gaat dan kloppen of ze zet de muziek heel hard, gaat schreeuwen of belt de politie.”;

- de getuigenverklaring bij dezelfde rechter-commissaris van [getuige] die verklaart getuige te zijn geweest van voormelde mishandeling en bedreiging en de verklaring van [bovenbuurman] bevestigt;

- de getuigenverklaring bij dezelfde rechter-commissaris van [wijkagent], wijkagent, die onder meer heeft verklaard: ”[appellante] heeft in het verleden meerdere keren meldingen van overlast gedaan. Die overlast zou veroorzaakt worden door omwonenden(…) Ik ben sinds anderhalf jaar wijkagent en ken [appellante] vanuit die hoedanigheid. De frequentie van overlastmeldingen door [appellante] verschilt heel sterk en varieert van 2 á 3 keer per week tot soms maanden niet. Ik heb in de genoemde periode meerdere keren geprobeerd om de overlastmeldingen van [appellante] te objectiveren. Ik heb onder andere met haar afgesproken dat ze meteen moest bellen als overlast was. Dat heeft ze om wat voor reden dan ook niet gedaan. Mevrouw [appellante] zal ongetwijfeld overlast ervaren, maar ikzelf heb die overlast nooit vastgesteld. Ik heb in de buurt geïnformeerd, er is nimmer een bevestiging gekomen van overlast. Een keer was er een meneer bij [appellante] die zei dat [appellante] gelijk had.

U vraagt mij wat ik bedoel met de opmerking op pagina 3 van het dossier inzake het steeds vaker in eigen hand nemen van het recht door [appellante]. Ik heb meerdere geprobeerd te bemiddelen. Het blijkt erg moeilijk afspraken te maken met [appellante]. Ze wordt steeds boos en ook steeds bozer. Ik heb geprobeerd haar hulpverlening in te krijgen. Dit lukt niet, omdat ze steeds afhaakt (…) Met het recht in eigen hand nemen bedoel ik dat het steeds bedreigender wordt. Ze zet haar bedreigingen eigenlijk kracht bij door met spullen te gaan gooien.”;

- de schriftelijke verklaring van [medewerker Wonen Zuid], verhuurmedewerker bij Wonen Zuid (productie 12 van Wonen Zuid) waarin deze onder meer verklaart: “Vanuit Wonen Zuid hebben wij als eerste contact gezocht met Maatschappelijk werk in Kerkrade (Impuls). Betrokken personen zijn [medewerker Impuls], [medewerker Impuls] en [medewerker Impuls]. Herhaaldelijk bezocht mevrouw [appellante] deze personen op het hoofdkantoor van Impuls en iedere keer liep het dan met een hoop gescheld en getier af.

Hierna zijn wij met RIMO (ZMP) bij haar op bezoek geweest om mogelijk hulp te kunnen bieden. Betrokken persoon was [medewerker RIMO] (…) Zij is eenmaal binnen geweest en bij het tweede huisbezoek liet mevrouw [appellante] haar niet meer binnen.

Vanwege een melding van huiselijk geweld op het adres [het adres] ([de buren]) door mevrouw [appellante] is het Veiligheidshuis Kerkrade betrokken geraakt bij de zaak. Casus werd behandeld in aanwezigheid van [medewerker Veiligheidshuis] en [medewerker Veiligheidshuis] (Veiligheidshuis) [medewerker Impuls] (Impuls) [wijkagent] (politie Kerkrade) [medewerker gemeente] (gem. Kerkrade) en [medewerker Mondriaan] (Mondriaan). Na dit gesprek heeft Mondriaan een huisbezoek bij mevrouw [appellante] gedaan en er was een voorzichtig goed gesprek. Men verwees haar o.a. naar een psychiater in Kerkrade. Op de volgende bijeenkomst van genoemd gezelschap kwam er vanuit Mondriaan de melding dat men niet meer was binnengelaten voor een vervolggesprek.

Mevrouw [appellante] was 1 maal bij de psychiater geweest en ook daar niet meer verschenen.”;

- de e-mail van [medewerker Veiligheidshuis] van het Veiligheidshuis (productie 13 van Wonen Zuid) onder meer inhoudende: “De zaak heeft het afgelopen jaar de aandacht van het Veiligheidshuis gehad. Hierbij is geprobeerd om feiten “hard” te maken rond het vermeend huiselijk geweld van het paar [de buren]. In het laatste overleg is geconcludeerd dat er geen feiten zijn of vermoedens van hg niet bevestigd zijn. Duidelijk is dat mw. [appellante] overmatig reageert op de handel en wandel van [de buurman]. Zij heeft hem als het ware tot haar mikpunt gemaakt.

Mw. [appellante] heeft vanuit VHK een aanbod voor hulp gekregen door middel van Vangnet. Medewerkers van Vangnet zijn diverse malen bij haar op gesprek geweest en proberen steeds opnieuw een ingang te vinden bij mw. [appellante]. Tot nu toe met het resultaat dat mw. [appellante] alle contacten afhoudt die niet verlopen zoals zij dat wil.”;

- de schriftelijke verklaring van de wijkmeester [wijkmeester] (productie 16 van Wonen Zuid) die regelmatig bij [appellante] thuis kwam vanwege haar klachten. Deze schriftelijke verklaring houdt in: “Ik ben diverse keren bij mevrouw [appellante] geweest om allerlei uiteenlopende redenen. De laatste keer toen ik bij haar was heeft zij mij bedreigd, uitgescholden en met beide vuisten op mijn borstkas geslagen. Ik heb hier geen werk van gemaakt. Omdat ik niet wil dat de zaak escaleert als ik weer bij haar kom, heb ik besloten om niet meer zonder collega bij mevrouw [appellante] langs te gaan. Ze is erg onberekenbaar. De ene keer is ze vriendelijk en meegaand maar 5 minuten later kan ze je aanvallen. Ik denk dat mevrouw hulp nodig heeft.”

3.9.

Het hof is gelet op hetgeen in de vorige rechtsoverwegingen is weergegeven, van oordeel dat [appellante] haar stelling dat Wonen Zuid is tekortgeschoten in haar verplichting om iets te doen aan overlast die haar zou zijn aangedaan, volstrekt onvoldoende heeft onderbouwd. Niet alleen is onvoldoende aannemelijk dat er sprake is van overlast door huurders van Wonen Zuid, maar bovendien is wel duidelijk dat op allerlei mogelijke manieren mede door Wonen Zuid getracht is [appellante] in haar kennelijke onvrede, of deze nu gestoeld was op feiten dan wel op beleving tegemoet te komen door het aanbieden van begeleiding. Het bewijsaanbod van [appellante] wordt om die reden door het hof gepasseerd. Dit betekent dat het standpunt van [appellante] dat haar een opschortingsrecht toekwam, niet kan worden aanvaard.

3.10.

Het hof verwerpt het standpunt van [appellante] dat zij onvoldoende in de gelegenheid is geweest om te reageren op de vermeerdering van eis van Wonen Zuid in eerste aanleg. Zij heeft bij gelegenheid van de comparitie bij de kantonrechter op die eisvermeerdering kunnen reageren, maar wat daar ook van zij: zij heeft in ieder geval in hoger beroep op de eis van Wonen Zuid kunnen reageren.

3.11.

[appellante] heeft verder aangevoerd dat toewijzing van de vorderingen tot ontbinding en ontruiming disproportioneel is, mede gelet op haar persoonlijke omstandigheden. Zij heeft psychische problemen en is lichamelijk gehandicapt. Zij stelt in dit verband dat de gehuurde woning haar destijds is toegewezen op basis van een medische indicatie en is aangepast aan haar handicap. Hetgeen [appellante] stelt over de toewijzing van de woning en de aanpassing daarvan, is door Wonen Zuid bestreden. Omdat een nadere onderbouwing van deze stellingen ontbreekt gaat het hof aan deze stellingen van [appellante] voorbij.

3.12.

Het hof overweegt met betrekking tot de vraag of in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is het volgende.

Uit artikel 6:265 BW volgt dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van één van zijn verplichtingen de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkomingvoldoende ernstig is om tot ontbinding over te gaan moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst en de belangen van partijen over en weer. Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van een huurovereenkomst voor woonruimte te rechtvaardigen moet het gewicht van de tekortkoming (ook) worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder.

3.13.

Voor de onderhavige zaak geldt dat ten tijde van de comparitie van partijen bij de kantonrechter de huurachterstand € 1.651,02 bedroeg. Afgezet tegen de totale maandelijkse huur is dat ongeveer 3½ maandhuur; afgezet tegen het door [appellante] zelf te betalen aandeel in de huurprijs gaat het om meer dan 6 maanden huur.

Weliswaar heeft [appellante] ná de comparitie de huurachterstand tot en met februari 2013 voldaan, maar dat doet niet af aan de ernst van de tekortkoming in het verleden.

3.14.

Naar het oordeel van het hof weegt het persoonlijk belang van [appellante] bij behoud van haar woning niet op tegen het belang van Wonen Zuid om een ongerechtvaardigde huurinhouding als hier aan de orde is, tegen te gaan. Ongetwijfeld zal het feit dat [appellante] is veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, voor haar vervelende consequenties hebben, maar zij heeft met haar ongerechtvaardigde huurinhouding willens en wetens dit risico genomen.

Dat er bij [appellante] sprake zou zijn van bijzondere persoonlijke omstandigheden die ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen in dit geval ongerechtvaardigd maken is door haar onvoldoende onderbouwd.

3.15.

[appellante] heeft geen belang bij haar grief dat de door de kantonrechter vastgestelde ontruimingstermijn te kort was. Wonen Zuid heeft het vonnis van de kantonrechter op 17 april 2013 aan [appellante] doen betekenen onder aanzegging dat zij de woning uiterlijk 22 mei 2013 diende te verlaten. [appellante] heeft de woning vóór de aangezegde ontruimingsdatum ontruimd.

3.16.

Concluderend betekent het voorgaande dat de vorderingen tot ontbinding en ontruiming terecht door de kantonrechter zijn toegewezen en dat alle grieven van [appellante] falen. Het vonnis van de kantonrechter zal worden bekrachtigd.

3.17.

Wonen Zuid heeft bij wijze van vermeerdering van eis in hoger beroep buitengerechtelijke kosten ten bedrage van € 181,50 gevorderd.

[appellante] heeft geen ander verweer tegen deze vordering aangevoerd dan dat zij de buitengerechtelijk incassokosten reeds heeft betaald, maar dat verweer kan niet worden aanvaard. Ten tijde van de inleidende dagvaarding bedroeg de huurachterstand € 576,16, berekend tot en met november 2012. Bij gelegenheid van de wijziging van eis is dit bedrag vermeerderd met de huurbijdrage van [appellante] over de maand december 2012 (€ 266,-) en over de maanden januari en februari 2013 (twee maal € 269,62) hetgeen een achterstand opleverde van € 1.381,14, zoals gevorderd. [appellante] heeft – blijkens het vonnis van de kantonrechter - die achterstand voldaan; in het bedrag waren geen incassokosten begrepen.

De conclusie is dat het gevorderde bedrag van € 181,50 toewijsbaar is.

3.18.

[appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4 De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;

veroordeelt [appellante] om aan Wonen Zuid ter zake van buitengerechtelijke kosten een bedrag te betalen van € 181,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 8 oktober 2013 tot aan de dag van voldoening;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van Wonen Zuid op € 683,- aan griffierechten en op € 894,- aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen wanneer deze niet binnen veertien dagen na betekening van dit arrest zijn betaald;

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde;

verklaart de voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. Chr. M. Aarts, N.J.M. van Etten en P.P.M. Rousseau en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 november 2014.