Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2014:3354

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
02-09-2014
Datum publicatie
02-09-2014
Zaaknummer
HD 200.145.190_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huurovereenkomst onder vigeur van (oude) Leegstandswet (zoals die gold in februari/maart 2012); beëindiging na 2 jaar.

Wetsverwijzingen
Leegstandwet, geldigheid: 2014-09-02
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2014/148 met annotatie van Mr. D. Briedé
WR 2014/136

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.145.190/01

arrest van 2 september 2014

in de zaak van

1 [appellante 1],

wonende te [woonplaats],

2. [appellant 2],

wonende te [woonplaats],

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellanten],

advocaat: mr. E.B. van den Ouden,

tegen

1 [geïntimeerde 1],

wonende te [woonplaats],

2. [geïntimeerde 2],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden],

advocaat: mr. R.E. Izeboud,

op het bij exploot van dagvaarding van 26 maart 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis in kort geding van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 5 maart 2014, gewezen tussen [appellanten] als gedaagden en [geïntimeerden] als eisers.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 2758185 VV EXPL 14-13)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis in kort geding.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties;

- de memorie van antwoord met vijf producties;

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De beoordeling

3.1.

In overweging 3.1 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter in kort geding vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de kantonrechter vastgestelde feiten, voor zover die niet zijn betwist, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van de relevante feiten, waarvan in dit hoger beroep kan worden uitgegaan:

a. [geïntimeerden] is eigenaar van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna ook: de woning).

b. Op 15 februari 2012 heeft het college van Burgemeester en Wethouders van de

gemeente Halderberge aan [geïntimeerde 1] een vergunning ex artikel 15 van de Leegstandwet

verleend. De tekst van de vergunning luidt (voor zover relevant):

(…)

Op basis van uw verklaring verlenen wij u hierbij op grond van artikel 15 van de Leegstandswet vergunning voor de tijdelijke verhuur van de woning gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats]. Het huis dient voor minimaal zes maanden en maximaal twee jaar te worden verhuurd. Bij verkoop van het huis dient u een opzegtermijn van drie maanden richting de huurder te hanteren.

Op grond van de Leegstandswet kan de tijdelijke verhuur met drie afzonderlijke jaren worden verlengd tot een maximum van vijf jaar. Indien u een verlenging van de tijdelijke verhuur wenst, dient steeds opnieuw voor ieder afzonderlijk jaar een verzoek te worden ingediend.

(…)

De huurovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan, waarbij melding moet worden gemaakt van onderhavige vergunning en het tijdvak waarvoor deze is verleend.”

c. Partijen hebben op 1 maart 2012 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning. Deze huurovereenkomst heeft als titel:

“Huurcontract inzake tijdelijke verhuur op grond van artikel 15 van de Leegstandwet”.

d. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
artikel 7:

“De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een periode van twee jaar, ingaande op

1 maart 2012 en eindigend op 28 februari 2014 en wordt telkenmale met één jaar verlengd met een maximum van totaal vijf jaar. De vergunning als bedoeld in artikel 15 lid

1 Leegstandwet is verleend voor een periode van twee jaar.”.

artikel 8:

“Tussentijdse opzegging geschiedt bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot.
(…) De opzegtermijn is 3 maanden bij opzegging door verhuurder.”

Artikel 14:

“Huurder is ermee bekend, dat verhuurder het gehuurde in de verkoop heeft.
Verhuurder is gerechtigd de handelingen te verrichten die in het kader van verkoop gebruikelijk zijn, zoals (…) bezichtigingen van de woning door potentiële kopers.”

e. [appellanten] exploiteert op het complex behorende bij de woning een onderneming onder de naam ‘Stal [Stal]’, waarbij zij een 14-tal paarden houdt, fokt, opfokt, berijdt en in concours brengt.

f. Op 28 mei 2013 heeft [geïntimeerden] aan [appellanten] een aangetekende brief gezonden, waarin - voor zover van belang- het volgende staat vermeld:

“(...) Conform artikel 7 van de huurovereenkomst is de verhuur aangegaan voor de

periode tussen 1 maart 2012 en 28 februari 2014. Uitgaande van artikel 7:228 eerste

lid Burgerlijk wetboek, eindigt de huur van rechtswege op 28 februari 2014, zonder dat

daartoe een opzegging is vereist.
Wij informeren u via deze brief dat wij niet voornemens zijn om de huur te verlengen na deze periode. Wij verwachten dan ook dat u de woning tot die tijd in goede staat behoud en als zodanig ook in dezelfde staat op 1 maart 2014 heeft verlaten.”

g. In reactie op voornoemde brief heeft [appellanten] bij brief van 30 november 2013

meegedeeld niet akkoord te gaan met de mededeling van [geïntimeerde 1] dat hij het voornemen

heeft om de huurovereenkomst niet te verlengen.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [geïntimeerden] -kort gezegd- [appellanten] te veroordelen tot ontruiming van de woning en afgifte van de sleutels op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,-- per dag, indien [appellanten] niet aan deze veroordeling voldoet, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten (te vermeerderen met wettelijke rente) en in de nakosten.

3.2.2.

[geïntimeerden] heeft daartoe aangevoerd dat de vergunning per 28 februari 2014 is geëindigd en dat de huurovereenkomst van rechtswege is beëindigd. Opzegging van de huurovereenkomst is niet vereist. Subsidiair heeft [geïntimeerden] aangevoerd dat de huurovereenkomst bij de aangetekende brief van 28 mei 2013 per 28 februari 2014 is opgezegd.

3.2.3.

[appellanten] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.3.1.

In het vonnis van 5 maart 2014 heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerden] vrijwel geheel toegewezen, met dien verstande dat de te verbeuren dwangsom is gemaximeerd op € 7.500,--.

3.4.

[appellanten] heeft in hoger beroep 15 grieven aangevoerd. [appellanten] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot niet-ontvankelijkverklaring van geïntimeerden in hun vorderingen, althans tot afwijzing van hun vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten van de beide instanties.

Spoedeisend belang

3.5.

Naar het oordeel van het hof is voldoende gebleken dat [geïntimeerden] nog steeds een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorzieningen, aangezien [geïntimeerden] belang erbij heeft om op korte termijn de vrije beschikking over de woning te verkrijgen althans duidelijkheid te verkrijgen over de wijze waarop hij (al dan niet) over de woning kan beschikken. Gelet op de gemotiveerde stellingen van [geïntimeerden] is voorshands voldoende aannemelijk dat [geïntimeerden] door de aanwezigheid van [appellanten] in de woning, belemmeringen ondervindt bij de levering van de woning. Grief V, waarbij [appellanten] opkomt tegen het door de kantonrechter aangenomen spoedeisend belang, wordt derhalve verworpen.

Inhoudelijke beoordeling

3.6

Als uitgangspunt geldt dat in dit kort geding dient te worden beoordeeld of de vorderingen van [geïntimeerden] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Daarbij zal het hof partijen niet toelaten tot bewijslevering. Voor nader onderzoek naar de feiten is in deze kortgedingprocedure geen plaats.

3.7.

Met de grieven I tot en met IV komt [appellanten] op tegen de weergave van stellingen van partijen door de kantonrechter. Zij hoeven, voor zover zij niet tevens gericht zijn tegen dragende overwegingen, niet besproken te worden.

Reguliere huurovereenkomst of huurovereenkomst onder de Leegstandwet?

3.8.

Met de grieven III, VI en VIII (deels) voert [appellanten] -kort gezegd- aan dat sprake is van een reguliere huurovereenkomst aangezien niet is voldaan aan de wettelijke voorschriften uit de Leegstandwet. [appellanten] voert met name aan dat zij niet bekend was met de inhoud van de vergunning en de periode waarvoor de vergunning verleend was.

3.8.1.

[geïntimeerden] voert verweer, stellende dat aan de voorwaarden ingevolge de Leegstandwet is voldaan. [geïntimeerden] voert overigens aan dat de vergunning als bijlage bij de huurovereenkomst zat.

3.8.2.

Het hof overweegt als volgt. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst golden de volgende relevante bepalingen van de Leegstandwet:

Art. 16 lid 11:

De huurovereenkomst moet bij geschrifte worden aangegaan. Daarbij moet melding worden gemaakt van de vergunning bedoeld in artikel 15, eerste lid, eerste zin, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de daarin vermelde huurprijs.

Art. 16 lid 12:

Indien aan het bepaalde in het elfde lid niet is voldaan, kan de verhuurder zich niet beroepen op het buiten toepassing blijven van de artikelen genoemd in artikel 15, eerste lid, eerste zin, en op het van toepassing zijn van het bepaalde in het derde tot en met achtste lid van dit artikel.

3.8.3.

Aan de eisen van art. 16 lid 11 Leegstandwet (thans art. 16 lid 12 Leegstandwet) is -zo blijkt uit de hiervoor onder 3.1.b tot en met 3.1.d weergegeven feiten- naar het voorshands oordeel van het hof voldaan, zodat het hof met de kantonrechter aanneemt dat sprake is van een rechtsgeldige tijdelijke huurovereenkomst op basis van art. 15 van de Leegstandwet. De -overigens door [geïntimeerden] betwiste- stelling dat [appellanten] bij de ondertekening van het de huurovereenkomst niet beschikte over een afschrift van de vergunning, kan niet leiden tot een ander oordeel. De Leegstandwet stelt niet als vereiste dat aan de huurder een afschrift van de gemeentelijke vergunning ter hand wordt gesteld. Uit de tekst van het contract blijkt genoegzaam dat ook [appellanten] de regeling uit de Leegstandwet heeft aanvaard.

De grieven worden derhalve (voor zover gericht op het voorgaande) verworpen.

3.8.4.

Met de grieven VII, X en XI voert [appellanten] verder aan dat sprake is van een reguliere huurovereenkomst waarop de normale huurbeschermingsbepalingen van toepassing zijn, omdat gecontracteerd is buiten de periode waarop de vergunning ziet. [appellanten] wijst er daartoe op dat de vergunning is afgegeven op 15 februari 2012 voor een periode van maximaal twee jaar (derhalve eindigend op 14 februari 2014), terwijl de huurovereenkomst is gesloten voor een periode van 2 jaar, ingaande op 1 maart 2012 en eindigend op 28 februari 2014 (derhalve eindigend buiten de in de vergunning vermelde termijn).

3.8.5.

Het hof deelt deze opvatting van [appellanten] niet. In deze zaak is de huurovereenkomst, onder verwijzing naar de afgegeven vergunning, korte tijd na afgifte van die vergunning gesloten voor de in de vergunning aangegeven periode van twee jaar. De huur is eveneens kort na afgifte van de vergunning ingegaan. Aldus is sprake van een rechtsgeldige huurovereenkomst onder de vigeur van de Leegstandwet. De Leegstandwet stelt niet de eis van synchroniteit, dat wil zeggen dat vergunning en huurovereenkomst betrekking hebben op exact dezelfde periode.

De grieven worden derhalve (voor zover gericht op het voorgaande) verworpen.

3.8.6.

Met grief VIII komt [appellanten] op tegen de overweging van de kantonrechter dat [geïntimeerden] de huurovereenkomst niet hoefde op te zeggen tegen het einde van de termijn van twee jaar omdat de Leegstandwet bepaalt dat de huurovereenkomst in elk geval, aldus de kantonrechter, eindigt op het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest.

3.8.7.

Het hof is voorshands van oordeel dat de – overigens rechtsgeldige – overeenkomst van rechtswege is geëindigd, zoals de Leegstandwet bepaalt en door de voorzieningenrechter in aanmerking is genomen.

Huurovereenkomst voor 5 jaar?

3.9.

Met de grieven II, en IX voert [appellanten] aan dat de kantonrechter miskent dat de Leegstandwet per 1 juli 2013 is gewijzigd, met als gevolg dat de vergunning en daarmee huurovereenkomst automatisch voor 5 jaar geldt. Dat betekent, aldus [appellanten], dat de huurovereenkomst niet is geëindigd. Deze grief faalt reeds omdat de huurovereenkomst voldoet aan het bepaalde in de Leegstandwet zoals die ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gold. Met de wetwijziging is niet beoogd de verhuurder in een slechtere positie te brengen of dat bestaande contracten inhoudelijk worden gewijzigd. De enkele omstandigheid dat door een wetswijziging de werkingsduur van de vergunning ex artikel 15 Leegstandwet is verlengd tot vijf jaar brengt niet met zich mee dat daarmee ook de (eerste) huurtermijn automatisch, zonder nadere wilsovereenstemming tussen huurder en verhuurder, is verlengd tot vijf jaar.

3.9.1.

Hef hof overweegt in dit kader nog het volgende. Met de wijziging van de Leegstandwet met ingang van 1 juli 2013 beoogde de wetgever om tijdelijke verhuur van leegstaande gebouwen en woningen met de bestemming woonruimte gemakkelijker te maken. In dat kader zijn onder meer vergunningstermijnen gewijzigd. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst gold de regel dat de vergunning werd verkregen voor een eerste maximale duur van twee jaar. De eigenaar kon vervolgens telkens een jaar verlenging vragen tot een maximum van in totaal vijf jaar. Na invoering van de wijzigingen op 1 juli 2013 is de maximale vergunningstermijn vijf jaar gebleven. Deze vergunning wordt thans wel in één keer voor de maximale termijn van vijf jaar verstrekt. Deze wijziging is enkel ingegeven om, gelet op de stagnerende woningmarkt, de eigenaar tegemoet te komen, zodat hij niet jaarlijks een verlengingsaanvraag hoeft te doen.

Dat neemt echter niet weg dat de onderhavige overeenkomst, blijkens de tekst daarvan, is gesloten voor een periode van twee jaar (tot 28 februari 2014) en dat de onderhavige wetswijziging, mede gelet op de hiervoor besproken doelstelling daarvan, niet in de weg staat aan beëindiging van de huurovereenkomst per 28 februari 2014.

De grieven worden (voor zover gericht op het voorgaande) derhalve verworpen.

3.9.2.

Met de grieven II en IX voert [appellanten] aan dat de kantonrechter ten onrechte voorbij is gegaan aan het feit dat partijen beoogd hebben een huurovereenkomst te sluiten voor een periode van vijf jaar.

3.9.3.

[geïntimeerden] ontkent dat partijen beoogd hebben een overeenkomst voor vijf jaar te sluiten. Als dat het geval zou zijn dan was in de huurovereenkomst ook niet de mogelijkheid van tussentijdse opzegging (art. 8) overeengekomen, aldus [geïntimeerden]

3.9.4.

Naar het voorshands oordeel van het hof heeft [appellanten], gelet op de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerden], onvoldoende aannemelijk gemaakt dat partijen hebben beoogd om een huurovereenkomst voor vijf jaar te sluiten. Partijen hebben, zo valt onmiskenbaar uit artikel 7 van het contract te lezen, een overeenkomst voor twee jaren gesloten (onder vigeur van de Leegstandwet), die dan ook na verloop van die periode overeenkomstig die wet van rechtswege afloopt, tenzij de overeenkomst wordt verlengd. Van verlenging is hier evenwel niet gebleken. Integendeel, reeds bij aangetekende brief van 28 mei 2013 heeft [geïntimeerden] [appellanten] er op gewezen dat de overeenkomst eindigt na ommekomst van de periode van twee jaren. Hierop stuiten de grieven af.

3.10.

Grief XI behoeft in beginsel geen verdere bespreking, omdat zij niet is gericht tegen enige dragende overweging van de bestreden beslissing.

Ontruiming naar maatstaven redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?

3.11.

Grief XII komt op tegen de overweging van de kantonrechter dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat [appellante 1] c.s de woning ontruimt.

3.11.1.

Deze grief stoelt in de kern op de stelling van [appellanten] dat partijen hebben beoogd om een huurovereenkomst te sluiten voor de duur van vijf jaar. Nu die stelling onvoldoende aannemelijk is gemaakt en voorshands niet is gebleken van andere feiten en omstandigheden op grond waarvan een ontruiming in redelijkheid niet kan worden gevergd van [appellanten], terwijl genoegzaam is gebleken van het belang van [geïntimeerden] bij de gevorderde ontruiming, deelt het hof de overweging van de kantonrechter. Grief XII wordt verworpen.

Slotsom

3.12.

Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, is het hof voorshands met de kantonrechter van oordeel dat [appellanten] na 28 februari 2014 zonder recht of titel in de woning verblijft. Ook grief XIII, die naast de andere grieven geen zelfstandige betekenis heeft, wordt verworpen. Hetzelfde lot delen de grieven tegen de proceskostenveroordeling (grief XIV) en tegen het dictum (grief XV).

3.13.

Gelet op het vorenstaande wordt het vonnis in kort geding bekrachtigd. [appellanten] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden]

4 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van 5 maart 2014;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] worden begroot op € 308,-- aan verschotten en op € 894,-- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.H.B. den Hartog Jager, P.P.M. Rousseau en R.J.M. Cremers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 september 2014.