Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2014:2221

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
22-07-2014
Datum publicatie
24-07-2014
Zaaknummer
HD 200.116.450_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurzaak.

Vraag of woning op perceel waarop het bedrijf van de maatschap is gevestigd is te kwalificeren als dienstwoning.

Toepasselijkheid artikel 7:271 lid 8 op maatschapovereenkomst waarin huurovereenkomst wordt beëindigd bij uitreden huurder uit maatschap.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7 271, geldigheid: 2014-07-24
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2014/140

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.116.450/01

arrest van 22 juli 2014

in de zaak van

[de man] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. R. Haouli te ’s-Hertogenbosch,

tegen:

[de man] ,

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.W. Kok te Tegelen,

op het bij exploot van dagvaarding van 31 oktober 2012 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Roermond, sector kanton gewezen vonnis van 31 juli 2012 tussen appellant - [appellant sr.] - als eiser en geïntimeerde - [geïntimeerde jr.] - als gedaagde.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer: 325865\CV EXPL 11-6681)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het tussenvonnis van 17 april 2012.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 31 oktober 2012 met een productie;

- de memorie van grieven van [appellant sr.] van 8 januari 2013 met een productie;

- de memorie van antwoord van [geïntimeerde jr.] van 19 maart 2013 met producties;

- het schriftelijk pleidooi op 27 augustus 2013, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd, [appellant sr.] met producties.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De gronden van het hoger beroep

Voor de inhoud van de vijf grieven van [appellant sr.] verwijst het hof naar de memorie van grieven.

4 De beoordeling

4.1

De vaststelling van de feiten in het eindvonnis van 31 juli 2012 is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat.

4.2

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende:

  1. [appellant sr.] en [geïntimeerde jr.] zijn vader en zoon. Zij hebben met ingang van 1 januari 1983 in maatschapverband een varkenshouderij aan de [perceel] te [vestigingsplaats] geëxploiteerd. [appellant sr.] heeft onder meer de economische eigendom van de bedrijfsgebouwen ingebracht.

  2. In de akte van maatschap is opgenomen dat het woonhuis aan de [perceel] te [vestigingsplaats] niet wordt ingebracht. [geïntimeerde jr.] huurt deze woning, die eigendom is van [appellant sr.], sinds 1982 van zijn vader. De huurovereenkomst is per 1 januari 1999 schriftelijk vastgelegd.

  3. In de schriftelijke huurovereenkomst is als considerans onder meer het volgende opgenomen:

dat de verhuurder en de huurder, de heer [geïntimeerde jr.], in maatschapsverband een agrarisch bedrijf uitoefenen;

dat deze huurovereenkomst is aangegaan onder de uitdrukkelijke wens van zowel de verhuurder als de huurder dat, indien de huurder [geïntimeerde jr.] uit voornoemd maatschapsverband treedt danwel niet meer op het bedrijf van de maatschap werkzaam is, deze huurovereenkomst zal worden beëindigd;

dat de verhuurder in verband daarmee slechts bereid is het gehuurde in huur af te staan totdat de huurder [geïntimeerde jr.] uit voornoemd maatschapsverband treedt danwel niet meer op het bedrijf werkzaam is;

dat de verhuurder voorts aan die tijdelijke verhuur de voorwaarden verbindt, dat de huurder het gehuurde na het verstrijken van de hiervoor bedoelde huurtermijn met al de zijnen en al het zijne onverwijld ontruimt;

dat de huurder op de hoogte is van het feit dat de verhuurder slechts op bovenstaande voorwaarde bereid is te verhuren, met welke voorwaarde de huurder zich uitdrukkelijk akkoord verklaart;

dat de huurder reeds lange tijd in het gehuurde woonachtig is;

dat de verhuurder en de huurder het wenselijk achten de reeds tussen hen bestaande rechtsverhouding thans schriftelijk vast te leggen; (…)

Artikel 1 lid 2 van de huurovereenkomst luidt:

De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode die eindigt op het moment dat de huur [geïntimeerde jr.] uit voornoemd maatschapsverband treedt danwel niet meer op het bedrijf van de maatschap werkzaam is.

Artikel 2 van de huurovereenkomst luidt:

Teneinde de beëindiging van de huurovereenkomst te bewerkstelligen, is een voorafgaande huuropzegging bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot vereist, bij welke huuropzegging moet worden voldaan aan de daaraan door de wet gestelde eisen.

Artikel 3 van de huurovereenkomst luidt:

De huurder dient bij het verstrijken van de in artikel 1 genoemde termijn het gehuurde met al de zijnen en al het zijne ontruimd te hebben. (…) Vooraf dient de huurovereenkomst te worden opgezegd conform artikel 2 van deze overeenkomst.

De huurprijs bedroeg per 1 januari 1999 ƒ 750,= per maand, bij vooruitbetaling te voldoen en jaarlijks geïndexeerd.

In verband met ernstige onenigheid tussen partijen heeft [appellant sr.] de maatschap tegen 31 december 2006 opgezegd. Tussen partijen hebben in verband daarmee verschillende procedures plaatsgevonden. [geïntimeerde jr.] heeft in 2007 de bedrijfsruimtes moeten ontruimen. [appellant sr.] houdt thans vleesvarkens in die bedrijfsruimtes. Door [appellant sr.] is bij de rechtbank Roermond tegen [geïntimeerde jr.] een bodemprocedure aanhangig gemaakt over, kort gezegd, de afwikkeling van de ontbonden maatschap en het recht van [geïntimeerde jr.] om het bedrijf van de maatschap voort te zetten of over te nemen (zaaknummer 110207/HA ZA 11-473).

4.3

In de onderhavige procedure over de huurovereenkomst stelt [appellant sr.] dat hij de woning aan [geïntimeerde jr.] ter beschikking heeft gesteld met het oog op de verzorging van met name de zeugen, welke verzorging een permanent of in ieder geval een regelmatig toezicht vereist. Tussen partijen is in het kader van hun samenwerking in maatschapverband afgesproken dat [geïntimeerde jr.] hier vanuit de woning voor zou verzorgen, aldus [appellant sr.] Er is daarom sprake van een eigenlijke dienstwoning, zodat de huurbeschermingsbepalingen volgens hem niet van toepassing zijn. Daarnaast stelt [appellant sr.] dat partijen na de aanvang van de huur van die bepalingen zijn afgeweken door overeenkomstig artikel 7:271 lid 8 BW een beëindigingafspraak te maken, inhoudende dat de huur eindigt op het moment dat [geïntimeerde jr.] uit de maatschap treedt of daar niet meer voor werkzaam is. Formaliteiten zijn volgens [appellant sr.] aan deze opzegging niet verbonden. De woning valt binnen de agrarische bestemming van het gehele perceel waarop het bedrijf en de woning zijn gesitueerd, zodat verhuur en/of bewoning anders dan in samenhang met het bedrijf niet is toegestaan, aldus [appellant sr.] Op grond hiervan vordert hij, samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst per datum dat de rechtbank Roermond in de bodemprocedure over de afwikkeling van de maatschap (zaaknummer 110207/HA ZA 11- 473) de vordering van [appellant sr.] zal hebben toegewezen, en veroordeling van [geïntimeerde jr.] tot ontruiming van de woning per die datum.

4.4

[geïntimeerde jr.] heeft de vorderingen van [appellant sr.] en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen bestreden. Hij stelt zich hierbij op het standpunt dat hij zich kan beroepen op de huurbeschermingbepalingen, zodat [appellant sr.] de gehouden is aan de wettelijke bepalingen voor opzegging te voldoen, hetgeen niet het geval is.

4.5

Bij tussenvonnis van 17 april 2012 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft op 27 juni 2012 plaatsgevonden. Bij eindvonnis van 31 juli 2012 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [geïntimeerde jr.] huurbescherming geniet en dat niet is gebleken dat [appellant sr.] de huurovereenkomst heeft opgezegd. Voor zover sprake is van een beëindigingovereenkomst met wederzijds goedvinden, is deze naar het oordeel van de kantonrechter voorwaardelijk geformuleerd, hetgeen bij een strikte en terughoudende uitleg van artikel 7:271 lid 8 BW niet is toegelaten. Ten overvloede heeft de kantonrechter overwogen dat niet is gebleken dat een eventuele varkenshouderij niet kan worden geëxploiteerd zonder de beschikking te hebben over de woning. Ten slotte heeft de kantonrechter nog overwogen dat mogelijke administratieve belemmeringen gelegen in de agrarische bestemming van het gehuurde de civielrechtelijke verhouding tussen partijen niet beïnvloeden. De vorderingen van [appellant sr.] zijn daarom afgewezen met veroordeling van [appellant sr.] in de proceskosten.

4.6

Na het eindvonnis heeft de advocaat van [appellant sr.] bij brief van 2 mei 2013 ‘voor zover nodig de huurovereenkomst opgezegd met ingang van die datum althans met ingang van de datum dat krachtens een in kracht van gewijsde gegane rechterlijke uitspraak vast staat dat [geïntimeerde jr.] uit de maatschap is getreden dan wel niet meer voor het bedrijf van de maatschap werkzaam is c.q. mag zijn’.

4.7

Uit door het hof ambtshalve bij de rechtbank Limburg ingewonnen informatie is gebleken dat inmiddels in de bodemprocedure met zaaknummer 110207/HA ZA 11-473 op 18 december 2013 een eindvonnis is gewezen waarbij, kort gezegd, de vorderingen van [appellant sr.] in grote lijnen zijn toegewezen zodat (onder meer) [geïntimeerde jr.] niet gerechtigd is het bedrijf van de maatschap voort te zetten of over te nemen. Dit vonnis dateert van na het schriftelijk pleidooi in hoger beroep zodat partijen zich daar nog niet over hebben uitgelaten. Gelet op hetgeen hierna volgt, behoeft partijen daartoe in dit hoger beroep niet alsnog de gelegenheid geboden te worden.

4.8

Met grief I komt [appellant sr.] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde jr.] zich kan beroepen op huurbescherming. Volgens [appellant sr.] is dat niet het geval omdat sprake is van een eigenlijke dienstwoning. Het hof overweegt hierover het volgende. Voor een eigenlijke dienstwoning wordt in rechtspraak en literatuur kenmerkend geacht dat de bewoner de woning op grond van een overeenkomst, doorgaans een arbeidsovereenkomst, moet bewonen in verband met de aard van de door hem te verrichten werkzaamheden. Daarbij wordt voor de kwalificatie als dienstwoning niet vereist dat het gebruik van de woning noodzakelijk is voor het uitvoeren van de werkzaamheden; voldoende wordt geacht dat het bevorderlijk is voor een goede uitoefening daarvan. Waar het om gaat is dat de kenmerken van een huurovereenkomst ontbreken wanneer de woning ter beschikking is gesteld met het oog op de aard van de te verrichten werkzaamheden en het bewonen ervan voortvloeit uit de verplichtingen van de bewoner uit (doorgaans) zijn dienstverband. Zoals in de Memorie van Toelichting op artikel 7:201 BW (Kamerstukken II 1997/98 26089 nr. 3 blz. 11) met betrekking tot de dienstwoning is vermeld:

6. In de eis van een tegenprestatie ligt besloten dat gebruik ten behoeve van de wederpartij geen huur kan opleveren. Men denke aan een dienstwoning, die de bewoner ten behoeve van de werkgever gebruikt.

In het onderhavige geval vermeldt de maatschapsovereenkomst over de woning alleen dat deze niet in de maatschap is ingebracht. Een verplichting om deze te bewonen met het oog op de uitvoering van de werkzaamheden waartoe [geïntimeerde jr.] was gehouden, is in de maatschapovereenkomst niet te vinden terwijl ook overigens door [appellant sr.] geen feiten of omstandigheden zijn gesteld waaruit kan worden afgeleid dat tussen partijen op enig moment een dergelijke verplichting voor [geïntimeerde jr.] zou zijn gaan gelden. Dat [geïntimeerde jr.] de woning ging bewonen, houdt weliswaar verband met de maatschap en het daarin ondergebrachte bedrijf, maar dat betekent nog niet dat [geïntimeerde jr.] de woning ten behoeve van de eigenaar daarvan, [appellant sr.] gebruikte of dat bewoning ervan zodanig bevorderlijk voor een goede vervulling van zijn werk was dat sprake is van een echte dienstwoning zoals eerderbedoeld. Gelet op de verstrekkende gevolgen van de kwalificatie van een woning als dienstwoning, namelijk het ontbreken van een beroep op huurbescherming door de bewoner, dient deze kwalificatie alleen te worden toegepast wanneer daadwerkelijk sprake is van een echte dienstwoning zoals hiervoor aangeduid. Daarvan is in het onderhavige geval naar het oordeel van het hof geen sprake. In casu bestaat tussen partijen (ook) een huurovereenkomst, met een huurbetalingsverplichting, welke overeenkomst is onderworpen aan de woonruimtebepalingen van artikel 7:232 e.v. BW. Dit betekent dat aan [geïntimeerde jr.] een beroep op huurbescherming toekomt zodat grief I faalt.

4.9

[appellant sr.] heeft in dit verband gewezen op de agrarische bestemming van het gehele perceel waar de woning deel van uitmaakt. Bij het schriftelijk pleidooi in hoger beroep heeft hij een aantal producties overgelegd waarmee dat volgens hem wordt aangetoond. Hiermee onderbouwt hij grief IV die opkomt tegen het oordeel van de kantonrechter dat mogelijke administratieve belemmeringen gelegen in de agrarische bestemming van het gehuurde de civielrechtelijke verhouding tussen partijen niet beïnvloeden. Deze grief faalt aangezien het oordeel van de kantonrechter juist is.

4.10

In zijn toelichting op grief II stelt [appellant sr.] dat zijn vorderingen (ook) toewijsbaar zijn indien ervan uitgegaan moet worden dat geen sprake is van een dienstwoning. Dat laatste is het geval, zodat deze grief aan de orde komt. Volgens [appellant sr.] is geen opzegging van de huurovereenkomst vereist omdat partijen met de schriftelijke huurovereenkomst van 1999 deze op de voet van artikel 7:271 lid 8 BW met wederzijds goedvinden hebben beëindigd tegen het moment dat [geïntimeerde jr.] uit de maatschap treedt dan wel niet meer op het bedrijf van de maatschap werkzaam is. Die situatie doet zich volgens [appellant sr.] voor op het moment dat zijn desbetreffende vorderingen in de bodemprocedure worden toegewezen zodat de huurovereenkomst dan zonder meer is beëindigd. [geïntimeerde jr.] bestrijdt dit standpunt.

4.11

Het hof overweegt hierover het volgende. Artikel 7:271 lid 8 BW bepaalt dat de regels van huurbescherming van dat artikel niet gelden wanneer de beëindiging met wederzijds goedvinden geschiedt nadat de huur is ingegaan. Uitgangspunt dient te zijn, dat de wettelijke bescherming van de huurder meebrengt dat deze pas rechtsgeldig kan toestemmen in beëindiging van de huurovereenkomst, nadat de verhuurder op concrete wijze te kennen heeft gegeven dat hij de huurovereenkomst wil beëindigen en op welk tijdstip dat zou moeten gebeuren. Pas als de verhuurder op concrete wijze te kennen heeft gegeven dat hij de huurovereenkomst op een bepaald tijdstip wil beëindigen, kan de huurder zich een goed beeld vormen van de gevolgen van de beëindiging van de huur op dat tijdstip en kan hij verantwoord beslissen of hij afstand zal doen van zijn recht op huurbescherming.

Artikel 1 lid 2 van de huurovereenkomst waar [appellant sr.] zich in dit verband op beroept, houdt niet een dergelijk concreet tijdstip in aangezien het moment van beëindiging van de huurovereenkomst afhankelijk is gesteld van een onzekere gebeurtenis in de toekomst, waarbij de verhuurder tot op zekere hoogte invloed kan hebben op de realisering daarvan. Dat betekent dat in dit geval niet gesproken kan worden van een rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden zodat de overige bepalingen van artikel 7:271 BW van toepassing zijn. Grief II strandt reeds hierop, zodat deze wordt verworpen.

4.12

De opzegging bij brief van 2 mei 2013 (hiervoor in 4.6 aangehaald) brengt hierin geen verandering aangezien deze brief niet voldoet aan de wettelijke vereisten voor een rechtsgeldige opzegging, reeds omdat deze niet de gronden daarvoor bevat.

4.13

Grief III richt zich tegen een overweging ten overvloede van de kantonrechter. Deze overweging is niet dragend voor de beslissing, zodat [appellant sr.] geen belang heeft bij deze grief. Grief III wordt daarom verworpen.

4.14

Grief V betreft de afwijzing van de vorderingen en de proceskostenveroordeling. Deze grief heeft naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis zodat ook deze grief wordt verworpen. Voor het overige heeft [appellant sr.] geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden zodat zijn bewijsaanbod als niet relevant wordt gepasseerd.

4.15

Nu alle grieven zijn verworpen, wordt het eindvonnis van 31 juli 2012 bekrachtigd met veroordeling van [appellant sr.] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep.

5 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het eindvonnis van 31 juli 2012 waarvan beroep;

veroordeelt [appellant sr.] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde jr.] begroot op € 291,= aan vast recht en op € 1.788,= aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 22 juli 2014.