Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2014:1199

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
29-04-2014
Datum publicatie
01-05-2014
Zaaknummer
HD 200.091.699-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Voldoende duidelijke grief? Bemiddelingsovereenkomst; artikelen 7:425, 405 en 411 BW; "einde" overeenkomst? recht van makelaar op vergoeding bij handelen door opdrachtgever in strijd met exclusiviteitsrecht van makelaar.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7 425, geldigheid: 2014-05-01
Burgerlijk Wetboek Boek 7 405, geldigheid: 2014-05-01
Burgerlijk Wetboek Boek 7 411, geldigheid: 2014-05-01
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.091.699/01

arrest van 29 april 2014

in de zaak van

1 [appellant 1],

wonende te [woonplaats],

2. [appellante 2],

wonende te [woonplaats],

appellanten,

advocaat: mr. A.J.J. Kreutzkamp te Valkenburg,

tegen

Meeùs Bedrijfshuisvesting B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. G.J.J.A. van Zeijl te Maastricht,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 20 december 2011 in het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht onder zaaknummer 147519/HA ZA 10-79 gewezen vonnis van 6 juli 2011. Het hof zal de nummering van het tussenarrest voortzetten.

5 Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest in het incident van 20 december 2011, waarbij de vordering van [appellanten] in het incident ex art. 351 Rv. is afgewezen;
- de memorie van grieven, waarbij [appellanten] één grief hebben aangevoerd tegen het vonnis waarvan beroep en hebben geconcludeerd tot afwijzing alsnog van de
vordering van Meeùs in conventie en tot toewijzing alsnog van hun vordering in
reconventie;
- de memorie van antwoord met conclusie tot bekrachtiging van het beroepen vonnis;
- het op 29 oktober 2013 gehouden pleidooi, waarbij [appellanten] pleitnotities hebben overgelegd.

Vervolgens is arrest bepaald.

6 De verdere beoordeling

6.1.

Het gaat in deze zaak om de volgende, als gesteld en niet dan wel onvoldoende weersproken, tussen partijen vaststaande feiten.

a. a) In 2001 zijn Meeùs en [appellanten] met elkaar in contact gekomen over een mogelijk door [appellanten] aan Meeùs te verstrekken opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van een aan [appellanten] in eigendom toebehorende onroerende zaak (hierna: het object) aan de [straatnaam] [huisnummer 1] en [huisnummer 1A] te [plaats], waarin [appellanten] woonden en een sportcentrum exploiteerden.

b) Een brief van Meeùs aan [appellanten] d.d. 23 september 2001 houdt onder meer een verkoopadvies in. Voor het geval [appellanten] zich in dat advies konden vinden werd hen verzocht de brief ondertekend te retourneren aan Meeùs. Onderaan de brief staan een aantal bijlagen opgesomd, die bij de brief gevoegd waren. [appellanten] hebben de brief niet ondertekend retour gezonden.

c) In februari 2002 hebben [appellanten] aan Meeùs mondeling opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van het object gegeven. Een brief van 28 februari 2002 van Meeùs aan [appellanten] houdt voor zover thans van belang het volgende in:

“(…) Naar aanleiding van ons recente onderhoud bevestigen wij nogmaals de mondelinge overeengekomen afspraken.
- Het verkoopadvies, daterende 23 september 2001, is GRATIS.
- Als honorering van het taxatierapport, daterende 28 februari 2002, zal Meeùs (….) een vergoeding ontvangen ter grootte van 25 % van het eventueel uit te keren schadebedrag aan [[appellanten]] (….)
- Ongeacht de uitspraak inzake hiervoor vermelde schadeloosstelling zal Meeùs de exclusieve verkoop krijgen van [het object].
- De verkoop zal gebeuren op basis van de “standaard voorwaarden met vergoeding kosten naar derden” en zijn onderhevig aan de Voorwaarden voor dienstverlening met betrekking tot bedrijfsonroerend goed NVM 1994 en de tarieven voor dinstverlening van [Meeùs].”

d) de onder c) genoemde NVM voorwaarden zijn [appellanten] niet ter hand gesteld.

e) In strijd met daarover tussen partijen gemaakte afspraken heeft Meeùs in het kader van de bemiddelingsopdracht in januari 2008 een advertentie doen plaatsen in het blad “Wonen”.

f) Bij brief van [appellanten] aan Meeùs d.d. 15 januari 2008 is laatstgenoemde gewezen op de onder e) vermelde fout. Tevens houdt voormelde brief onder meer het volgende in:

(…) Op uw website biedt u het totale perceel aan voor € 695.000,--; onze afspraak hierover was exclusief het bouwperceel (….) ad € 50.000,--. (….) waardoor u een onjuiste en te lage verkoopprijs in de markt heeft gebracht (….) Voor de nadelige financiële gevolgen (….) waarbij een tekort van € 50.000,-- op de marktprijs kan ontstaan, stel ik u dan ook geheel aansprakelijk.

Op grond hiervan maak ik het voorbehoud om naast uw bemiddeling zelf mijn pand te koop aan te bieden, met uitsluiting van uw exclusieve verkoopbemiddeling en de algemene verkoopvoorwaarden (…) zoals bedoeld in uw brief van 28 februari 2002 (….)

Uw telefonisch excuus stel ik op prijs, hetgeen echter niet wegneemt dat ik genoodzaakt ben op deze wijze te handelen. (…)”

g) Bij fax van 17 juli 2008 aan Meeùs is namens een gegadigde voor de koop van het object een bod gedaan van € 675.000,-- kosten koper, onder voorbehoud van financiering. Toen een medewerker van Meeùs dit telefonisch aan [appellanten] meldde werd hem meegedeeld dat [appellanten] het object zelf al verkocht hadden.

h) [appellanten] hebben het object op 5 december 2008 overgedragen aan de partij aan wie zij het voor een koopprijs van € 650.000,-- blijkens de koopovereenkomst van 29 juli 2008 hadden verkocht.

i. i) Op 20 januari 2009 heeft Meeùs Makelaars B.V. (een vennootschap die in eerste aanleg samen met Meeùs als eiseres in conventie optrad) aan [appellanten] een factuur gestuurd voor € 12.509,45 en € 2.123,76 exclusief BTW ter zake van respectievelijk makelaarscourtage en publiciteit/advertentiekosten. Inclusief BTW bedroeg het totaal van de factuur € 17.413,52. [appellanten] hebben deze factuur niet betaald.

j) Meeùs heeft ten laste van [appellanten] conservatoir derdenbeslag onder de bankrelatie van [appellanten] gelegd.

6.2. (

Onder meer) Meeùs heeft [appellanten] gedagvaard voor de rechtbank en betaling gevorderd van € 18.019,95, te vermeerderen met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten ad € 904,--. [appellanten] hebben verweer gevoerd en in reconventie opheffing van het door Meeùs gelegde beslag gevorderd.

6.3.

De rechtbank heeft bij het vonnis waarvan beroep in conventie de vordering van Meeùs tot een bedrag van € 17.223,12, te vermeerderen met wettelijke rente, toegewezen en die vordering, alsmede de vordering van [appellanten] in reconventie, voor het overige afgewezen.

6.3.1.

De rechtbank overwoog daartoe onder meer dat a) de brief van [appellanten] van 15 januari 2008 geen ontbinding dan wel algehele opzegging van de overeenkomst tussen partijen behelst, dat b) gedeeltelijke opzegging van de overeenkomst (wat betreft de exclusiviteit van Meeùs) geen effect gesorteerd heeft omdat Meeùs daarmee niet akkoord is gegaan, dat c) [appellanten] terecht de vernietiging van de NVM voorwaarden 1994 hebben ingeroepen en dat d) Meeùs jegens [appellanten] op grond van een redelijke uitleg van de overeenkomst aanspraak kan maken op een vergoeding, aangezien het exclusiviteitsrecht dat Meeùs bedongen had geen ander doel had dan te waarborgen dat de inspanningen van Meeùs zouden worden vergoed als het object gedurende de looptijd van de overeenkomst zou worden verkocht, hetgeen gebeurd is. Bij de bepaling van de hoogte van die vergoeding moet volgens de rechtbank aangeknoopt worden bij wat gebruikelijk is, hetgeen geacht moet worden voort te vloeien uit de NVM voorwaarden. Uit die voorwaarden volgt dat courtage verschuldigd is, die wordt berekend aan de hand van de voor het object gerealiseerde verkoopprijs, aldus de rechtbank.

6.4.

Als grief tegen het vonnis waarvan beroep voeren [appellanten] aan dat, kort gezegd, zij ten onrechte zijn veroordeeld tot betaling van courtage en advertentiekosten, dat hun vordering in reconventie ten onrechte is afgewezen en dat zij voorts ten onrechte in de proceskosten zijn veroordeeld.

6.4.1.Meeùs heeft bij memorie van antwoord gesteld dat deze grief niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen omdat deze slechts een inleiding vormt op de daarop volgende toelichting. Om die reden gaat Meeùs alleen in op de toelichting.

6.4.2.

Het hof overweegt als volgt. Als grieven worden aangemerkt alle gronden die de appellant aanvoert ten betoge dat de bestreden uitspraak behoort te worden vernietigd, waarbij vereist is dat die gronden voldoende kenbaar zijn. Appellanten dienen hun bezwaren tegen het vonnis waarvan beroep voor de rechter en de wederpartij duidelijk aan te geven.

6.4.3.

Het hof heeft uit de toelichting op de grief van [appellanten] de volgende (sub)grieven kunnen afleiden:

I) ten onrechte oordeelt de rechtbank dat uit de brief van [appellanten] van 15 januari 2008 geen (al dan niet partiële, namelijk wat betreft het exclusiviteitsrecht van Meeùs) ontbinding/opzegging van de overeenkomst kan worden afgeleid;
II) ten onrechte oordeelt de rechtbank (in ro. 4.5.1.) dat de vordering van Meeùs, die ingesteld is als vordering tot schadevergoeding, tevens gezien moet worden als een vordering tot nakoming van de overeenkomst;
III) (subsidiair) ten onrechte knoopt de rechtbank (ro.4.6.3.) voor de bepaling van de hoogte van de toe te wijzen vergoeding aan bij de NVM voorwaarden en miskent zij artikel 7:411 BW.

6.4.4.

Blijkens de inhoud van de memorie van antwoord, waar Meeùs de in het voorgaande samengevatte grieven heeft bestreden, heeft ook Meeùs uit de memorie van grieven voornoemde bezwaren van [appellanten] tegen het vonnis waarvan beroep afgeleid. Het hof zal daarom de grieven als weergegeven in 6.4.3. hiervoor bespreken.

6.5.

Wat (sub)grief I betreft heeft te gelden dat tussen partijen als vaststaand wordt aangenomen dat zij een bemiddelingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:425 BW hebben gesloten, zijnde een species van de overeenkomst van opdracht. Het standpunt van [appellanten] dat een dergelijke overeenkomst schriftelijk moet worden vastgelegd omdat [appellanten] optraden als particulier, vindt geen steun in het recht. Ten overvloede wijst het hof erop dat Meeùs bij brief van 28 februari 2002 de mondeling gemaakte afspraken schriftelijk heeft bevestigd. Uit die brief volgt voorts dat Meeùs exclusiviteit bij de verkoop van het object had bedongen. [appellanten] hebben dit niet, dan wel onvoldoende gemotiveerd, betwist, zodat het hof daarvan uit gaat.

6.5.1.

Uit de brief van [appellanten] van 15 januari 2008 (weergegeven onder 6.1.f.) valt, zo oordeelt het hof met de rechtbank, niet op te maken dat [appellanten] de overeenkomst ontbinden dan wel opzeggen. In dit verband verwijst het hof naar de in die brief voorkomende zinsnede “maak ik het voorbehoud om naast uw bemiddeling zelf mijn pand te koop aan te bieden”. Deze zinsnede, waarvoor [appellanten] geen verklaring geven (anders dan de door hen beoogde beëindiging van het exclusieve recht van Meeùs, waarover hierna onder 6.5.2. geoordeeld wordt), wijst geenszins op algehele ontbinding dan wel opzegging van de overeenkomst. Meeùs behoefde deze bedoeling van [appellanten] dan ook redelijkerwijs niet uit die brief af te leiden. Bij dit oordeel betrekt het hof dat gesteld noch gebleken is dat, na ontvangst van die brief door Meeùs, partijen feitelijk anders hebben gehandeld dan daarvoor. Dat dit niet het geval is geweest blijkt ook uit het feit dat Meeùs op 17 juli 2008 een bod op het object heeft overgebracht van een kandidaat-koper aan [appellanten] In zoverre faalt grief I.

6.5.2.

Voor zover [appellanten] zich op het standpunt stellen dat zij bij voormelde brief in elk geval het exclusieve recht van Meeùs op bemiddeling bij de verkoop hebben beëindigd heeft het volgende te gelden. Deel van de overeenkomst van partijen was voornoemd exclusief recht van Meeùs. Vast staat thans dat de overeenkomst niet door [appellanten] is beëindigd. Voor zover [appellanten] met de brief van 15 januari 2008 de inhoud van de overeenkomst hebben willen wijzigen in die zin dat die exclusiviteit kwam te vervallen diende Meeùs daar derhalve mee akkoord te gaan. Uit het enkele feit dat Meeùs niet gereageerd zou hebben op die brief kan een dergelijke instemming van Meeùs naar het oordeel van het hof niet afgeleid worden. Andere feiten waaruit de instemming van Meeùs zou kunnen volgen hebben [appellanten] noch in eerste aanleg noch in hoger beroep gesteld. Aan het bewijsaanbod van [appellanten] is de rechtbank derhalve terecht voorbijgegaan. Ook het hof passeert om die reden het in hoger beroep door [appellanten] gedane bewijsaanbod. Dit betekent dat er in rechte van uitgegaan moet worden dat de overeenkomst met de oorspronkelijke inhoud is blijven bestaan en dat grief I ook voor het overige faalt.

6.6.

Ook grief II faalt nu Meeùs in elk geval in hoger beroep de vordering mede baseert op de verbintenis tot nakoming van de overeenkomst. Tegen deze wijziging van de (grondslag van de) vordering hebben [appellanten] zich bij pleidooi niet verzet op de gronden genoemd in artikel 130 Rv. dat in hoger beroep van overeenkomstige toepassing is op grond van artikel 353 Rv. Het hof ziet geen aanleiding deze wijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten.

6.7.

Ter toelichting op grief III stellen [appellanten], naar het hof begrijpt, mede dat de rechtbank ten onrechte voor de bepaling van de hoogte van de door [appellanten] op grond van de overeenkomst aan Meeùs verschuldigde vergoeding heeft aangeknoopt bij de NVM voorwaarden. Dit is volgens [appellanten] onjuist omdat de rechtbank eerder had geoordeeld dat [appellanten] terecht de vernietiging van die voorwaarden hadden ingeroepen. Volgens [appellanten] komt aan Meeùs op grond van artikel 7:411 BW slechts het naar redelijkheid vast te stellen loon toe, waarbij rekening moet worden gehouden met de door Meeùs verrichte werkzaamheden.

6.7.1.

De grief faalt omdat het feit dat [appellanten] terecht de vernietiging van de NVM voorwaarden hebben ingeroepen (waardoor deze voorwaarden geen onderdeel vormen van de overeenkomst die partijen hebben gesloten) rechtens niet verhindert dat de inhoud van de voorwaarden wordt betrokken bij het oordeel over de hoogte van een “gebruikelijke” vergoeding als bedoeld in artikel 7:405 BW.

6.7.2.

Ten overvloede overweegt het hof ten aanzien van het beroep op artikel 7:411 BW dat enerzijds heeft te gelden dat de overeenkomst niet is geëindigd als in dat artikel bedoeld. In dit verband verwijst het hof naar r.o. 6.5.1. en 6.5.2. hiervoor. Voor zover dat al anders zou zijn is het hof van oordeel dat de beëindiging van de overeenkomst aan [appellanten] is toe te rekenen. [appellanten] hebben in strijd met het exclusiviteitsrecht van Meeùs het object verkocht en aldus Meeùs de mogelijkheid om te bemiddelen ontnomen. Voorts heeft te gelden dat [appellanten] onvoldoende feiten hebben aangevoerd waaruit afgeleid kan worden dat de gevorderde vergoeding niet redelijk is. Dit oordeel grondt het hof op de door [appellanten] niet (gemotiveerd) weersproken inhoud van productie 3 bij conclusie van antwoord in reconventie, waarin Meeùs (een deel van) de werkzaamheden opsomt die zij heeft verricht. Dat Meeùs, zoals deze heeft erkend, een fout heeft gemaakt door in strijd met de gemaakte afspraken een advertentie te plaatsen, doet aan het feit dat voormelde werkzaamheden zijn verricht niet af. Bovendien zijn de door Meeùs tevens gevorderde kosten van die advertentie door de rechtbank afgewezen. Deze kosten vormen in hoger beroep geen onderwerp van geschil meer.

6.7.3.

Het bewijsaanbod van [appellanten] wordt gepasseerd. [appellanten] stellen geen feiten, die indien bewezen, tot een andere conclusie zouden leiden.

6.7.4.

De slotsom luidt dat alle grieven falen, zodat het vonnis waarvan beroep, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen, zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het beroep worden veroordeeld. Op verzoek van Meeùs zal de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

7 De uitspraak

Het hof:


bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover aan zijn oordeel onderworpen;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep tot op deze uitspraak aan de zijde van Meeùs begroot op € 1.769,-- aan verschotten en op € 2.682,-- aan salaris advocaat:

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.W.T. Vriezen, D.A.E.M. Hulskes en A.J. Coster en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 29 april 2014.