Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2014:10

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
07-01-2014
Datum publicatie
09-01-2014
Zaaknummer
HD 200.121.024-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, wanneer veiligheidsgebreken verdere kamerverhuur beletten? Nadere afspraak tussen huurder en verhuurder met betrekking tot onderhoud.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7 204
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.121.024/01

arrest van 7 januari 2014

in de zaak van

[de man] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. J.L.E. Marchal te Maastricht,

tegen

Bierbrouwerij [Bierbrouwerij] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.A.M.G. Vogels te Maastricht,

op het bij exploot van dagvaarding van 28 november 2012 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht gewezen vonnis van 29 augustus 2012 tussen appellant – [appellant] – als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en geïntimeerde – [Bierbrouwerij] – als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknummer. 452086 CV EXPL 11-4944)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep;

- de memorie van grieven;

- de memorie van antwoord;

- het pleidooi op 13 november 2013, waarbij namens [Bierbrouwerij] pleitnotities zijn overgelegd. [appellant] is niet ter zitting verschenen;

- de door [Bierbrouwerij] toegezonden producties 2 en 3, die [Bierbrouwerij] bij het pleidooi bij akte in het geding heeft gebracht.

[Bierbrouwerij] heeft arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4 De beoordeling

4.1.

Tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten is geen grief aangevoerd, zodat het hof deze feiten tot uitgangspunt van zijn oordeel zal nemen, zo nodig aangevuld met andere vaststaande feiten.

Het gaat in deze zaak, voor zover in hoger beroep van belang, om het navolgende.

  • -

    [appellant] huurde met ingang van 1 januari 1980 van [Bierbrouwerij] de onroerende zaak aan de [pand 1.] te [vestigingsplaats] onder de omschrijving ‘het gehele cafépand met aanhorigheden waarin gevestigd “Bar dancing Ahoy” gelegen aan…’;

  • -

    Het gehuurde heeft in totaliteit te gelden als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en partijen gaan er impliciet van uit dat de twaalf kamers op de bovenverdieping van het gehuurde daar als onzelfstandige woonruimte deel van uitmaken;

  • -

    De door partijen gesloten huurovereenkomst van 15 januari 1980 bevat in artikel 10 de verplichting voor [appellant] om in het gehuurde onafgebroken het caféhoudersbedrijf uit te oefenen of te doen uitoefenen. Op grond van artikel 5 van de huurovereenkomst diende [appellant] het gehuurde zelf te bewonen en goed te onderhouden en was het hem niet toegestaan om het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden onder te verhuren of in gebruik af te staan.

  • -

    [Bierbrouwerij] ontleende haar rechten als verhuurster aan de toenmalige eigenaar van het gehuurde, de heer [toenmalig eigenaar van het gehuurde]. In weerwil van het in artikel 5 neergelegde verbod van wederverhuur of onderverhuur heeft [Bierbrouwerij] als rechtsopvolgster onder bijzondere titel van deze [toenmalig eigenaar van het gehuurde], die een deel van de kamers door derden liet bewonen, van de aanvang af aan [appellant] als nieuwe gebruiker onderverhuur van een deel van het woongedeelte (de bovenverdieping) toegestaan;

  • -

    [appellant] had ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst met [Bierbrouwerij] volledige wetenschap van de bestaande situatie van het gehuurde en het gebruik en/of exploitatie daarvan, omdat hij een relatie had met de dochter van genoemde [toenmalig eigenaar van het gehuurde];

  • -

    Artikel 22 van de huurovereenkomst bepaalt dat het algehele onderhoud van het pand voor rekening is van [appellant] als huurder en dat, indien, door welke oorzaak dan ook, aan het pand veranderingen c.q. verbeteringen moeten worden aangebracht, deze eveneens voor [appellant] als huurder zijn. Voorts bepaalt dit artikel dat (onder meer) artikel 9 van de huurovereenkomst, dat de (standaard) huurdersverplichting tot het verrichten van alle gewone en dagelijkse reparaties bevat, niet van toepassing is;

  • -

    Naar aanleiding van een brand in het complex waartoe het gehuurde behoort op 9 juni 2011 hebben medewerkers van de gemeente Valkenburg aan de Geul (hierna: de gemeente) het complex gecontroleerd.

  • -

    Bij het op 1 september 2011 mondeling aangezegde en op 6 september 2011 schriftelijk bevestigde besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente is [appellant] gelast om met directe ingang (d.w.z. uiterlijk donderdag 1 september 2011 om 21.00 uur) het gebruik van het (hoek)pand [pand 2.], [pand 3.], [pand 4.], [pand 5.] en [pand 1.] (hof: het gehuurde) volledig te staken en het pand te sluiten en gesloten te houden totdat het pand voldoet aan alle in de last omschreven wettelijke voorschriften. Blijkens voornoemd besluit betreffen de overtredingen het gebruik zonder de vereiste brandveiligheidsvoorzieningen als geregeld in het ‘Gebruiksbesluit’, het gebruik in strijd met diverse eisen van het “Besluit algemene regels inrichtingen milieubeheer’ (Barim) en van de ‘Regeling algemene regels inrichtingen milieubeheer’(Rarim) en het gebruik in strijd met diverse eisen van het ‘Bouwbesluit’;

  • -

    [appellant] heeft met betrekking tot voornoemd besluit van de gemeente bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Maastricht onder meer verzocht een voorlopige voorziening te treffen, welk verzoek door de voorzieningenrechter bij uitspraak van 19 oktober 2011 is afgewezen;

  • -

    Mr. Paquay heeft namens [appellant] [Bierbrouwerij] bij brief van 12 september 2011 aangezegd dat [appellant] de huurovereenkomst wenst te ontbinden per 2 september 2011. Mr. Vogels heeft daarop namens [Bierbrouwerij] bij brief van 3 oktober 2011 laten weten dat [Bierbrouwerij] voornoemde brief niet anders kan duiden dan dat daarmee de huurovereenkomst wordt opgezegd en dat [Bierbrouwerij] de opzegging accepteert met inachtneming van de contractuele opzegtermijn van twaalf maanden, dus met ingang van 1 oktober 2012. Deze acceptatie is later herhaald in de brieven van mr. Vogels aan mr. Paquay van 6 oktober 2011 en 18 oktober 2011;

  • -

    [appellant] heeft vanaf 1 juni 2011 geen huur meer aan [Bierbrouwerij] betaald.

4.2.

[Bierbrouwerij] heeft [appellant] in rechte betrokken en heeft in eerste aanleg, voor zover thans nog van belang, en na wijziging van eis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd:

- veroordeling van [appellant] tot betaling aan [Bierbrouwerij] van de huurtermijnen over de periode van 1 juni 2011 tot de datum van ontbinding, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag der opeisbaarheid tot de dag der algehele voldoening;

- ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, uitsluitend ingevolge artikel 6:270 BW voor de toekomst;

- veroordeling van [appellant] tot betaling aan [Bierbrouwerij] van een bedrag van € 72.643,08 ter zake van schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de dag der opeisbaarheid tot de dag van algehele voldoening;

- voor recht te verklaren dat de gelegde beslagen op goede gronden zijn gelegd;

- veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding.

4.3.

[appellant] heeft hiertegen verweer gevoerd, inhoudende dat hij erkent huur aan

[Bierbrouwerij] verschuldigd te zijn over de periode van 1 juni 2011 tot en met 31 augustus 2011, maar dat hij voor het overige een beroep doet op een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW waarvoor de verantwoordelijkheid bij [Bierbrouwerij] ligt. Dit gebrek bestaat volgens [appellant] daaruit dat de twaalf voor (onder)verhuur bestemde kamers op de bovenverdieping van de bar/dancing met ingang van 1 september 2011 ingevolge het ter plaatse geldende bestemmingsplan niet aan kamerbewoners verhuurd mogen worden, hetgeen nu juist essentieel is voor (het halen van de omzetdoelstelling van) [appellant] en dit ook de situatie was bij het aangaan van de huurovereenkomst op 15 januari 1980. [appellant] heeft in reconventie ontbinding van de huurovereenkomst per 1 september 2011 gevorderd en veroordeling van [Bierbrouwerij] tot betaling van de door [appellant] als gevolg van het gebrek geleden en te lijden schade, nader op te maken bij staat, met veroordeling van [Bierbrouwerij] in de proces- en beslagkosten.

4.4.

Bij vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter, voor zover thans van belang, [appellant] veroordeeld om aan [Bierbrouwerij] over de periode van 1 juni 2011 tot 1 oktober 2012 een maandelijks huurbedrag van € 6.053,59 inclusief btw te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW vanaf de verzuimdatum tot de datum van volledige voldoening en de reconventionele vordering van [appellant] afgewezen.

[appellant] is voorts veroordeeld in de proces- en beslagkosten.

4.5.

[appellant] kan zich niet verenigen met voornoemd vonnis en komt hiervan in hoger beroep.

4.6.

Het hof stelt bij de beoordeling van de grieven het navolgende voorop. Geen grief is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat in de tussen partijen gevoerde correspondentie van september en oktober 2011 voldoende besloten ligt dat [Bierbrouwerij] (onvoorwaardelijk) ingestemd heeft met een door haar in de beëindigingsdaad van de zijde van [appellant] van 12 september 2011 gelezen opzegging tegen de eerst mogelijke datum

1 oktober 2012. Hiermee staat naar het oordeel van het hof vast dat de huurovereenkomst van partijen op zijn laatst is beëindigd per 1 oktober 2012 en dat [appellant] uiterlijk tot die datum huur aan [Bierbrouwerij] is verschuldigd.

4.7.1.

Het hof zal eerst de derde grief van [appellant] behandelen die betrekking heeft op de reconventionele vordering van [appellant] gericht op ontbinding van de huurovereenkomst per 1 september 2011. Deze grief houdt, kort gezegd, in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] op basis van artikel 22 van de huurovereenkomst alle onderhoudsverplichtingen ten aanzien van het gehuurde op zich heeft genomen. [appellant] voert aan dat in artikel 22 niet staat vermeld dat artikel 8 van de huurovereenkomst niet van toepassing is en dat juist deze bepaling aangeeft dat ook [Bierbrouwerij] als verhuurster bepaalde onderhoudswerken en herstellingen dient te verrichten. Het hof begrijpt [appellant] aldus dat hij stelt dat de bouwkundige voorzieningen die op grond van het besluit van de gemeente van 1/6 september 2011 getroffen zouden moeten worden om het gehuurde weer te kunnen gebruiken op grond van artikel 8 van de huurovereenkomst voor een deel voor rekening van [Bierbrouwerij] komen. Op de grond dat [Bierbrouwerij] zich niet als een goed verhuurster heeft gedragen, omdat zij na het besluit van de gemeente nagelaten heeft contact op te nemen met [appellant] en het onderhoud te coördineren, maakt [appellant] bovendien aanspraak op schadevergoeding ex artikel 7:208 BW, nader op te maken bij staat.

4.7.2.

[Bierbrouwerij] heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd, kort gezegd inhoudende dat artikel 22 van de huurovereenkomst geen andere uitleg over de verdeling van de onderhoudstaken toelaat dan dat alle onderhoud van het gehuurde, zowel binnen als buiten, voor rekening van [appellant] komt en dat artikel 8, net als de artikelen 9 en 18, niet van toepassing is.

4.7.3.

Het hof overweegt als volgt.

Op grond van artikel 7:217 BW is de hoofdregel dat de kleine reparaties in het gehuurde voor rekening komen van de huurder. Tussen partijen staat vast dat het hier gaat om huur van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 e.v. BW. Anders dan in het geval van huur van woonruimte (vgl. artikel 7:242 lid 1 BW) staat het in geval van huur van bedrijfsruimte aan partijen vrij om (ook) meer dan kleine herstellingen ten laste van de huurder te brengen. In het onderhavige geval hebben partijen dat gedaan door aan de door hen gesloten (model) huurovereenkomst een ‘eigen’ artikel 22 toe te voegen, Dit artikel luidt, voor zover thans van belang:

‘Het algehele onderhoud van het pand is voor rekening van huurder. Indien, door welke oorzaak dan ook, aan het pand veranderingen c.q. verbeteringen moeten worden aangebracht, dan zijn deze eveneens voor rekening van huurder. De artikelen 9) en 18) zijn niet van toepassing (…).’

In het in artikel 22 uitgesloten artikel 9 is kennelijk de hiervoor bedoelde hoofdregel van artikel 7:217 BW opgenomen: ‘Voor rekening van de huurder zijn alle gewone en dagelijkse reparaties in de wet genoemd, alsook het in orde houden van de privaten, riolen, gootsteenpijpen en afvoerpijpen.’

Naar het oordeel van het hof kan artikel 22 redelijkerwijs niet anders worden uitgelegd dan dat het onderhoud van het gehuurde zonder uitzondering voor rekening van [appellant] als huurder komt. Dat het door [appellant] bedoelde artikel 8 in dit artikel niet is uitgesloten, maakt dit niet anders. Artikel 8 is een standaard bepaling in de huurovereenkomst en de inhoud hiervan is in dit verband zinledig in relatie tot de inhoud van artikel 22. Artikel 8 bepaalt immers: ‘De huurder zal moeten gedogen dat alle onderhoudswerken en alle herstellingen, welke voor rekening van de verhuurster zijn, door of namens deze ook tijdens de verhuurtijd worden uitgevoerd (…)’. Op grond van artikel 22 is het echter juist [appellant] die verplicht is om al het onderhoud aan het gehuurde te verrichten, ook datgene wat normaal gesproken onder de onderhoudsverplichting van de verhuurder valt. Het hof acht het dan ook alleszins aannemelijk dat partijen gewoonweg zijn vergeten om volledigheidshalve ook artikel 8 in artikel 22 uit te sluiten. Bovendien hebben partijen zich, zoals onweersproken vast staat, gedurende de gehele huurtijd ook steeds conform artikel 22 van de huurovereenkomst gedragen. In dit licht heeft [appellant] naar het oordeel van het hof onvoldoende aangevoerd om van een andere uitleg van artikel 22 uit te gaan. [appellant] heeft ook niet specifiek op dit punt bewijs aangeboden. Dit betekent dat het hof ervan uit zal gaan dat artikel 22 een algemene onderhoudsverplichting voor [appellant] inhoudt en dat [Bierbrouwerij] dus niet verplicht was om, zoals [appellant] stelt, een deel van de voor de hervatting van het gebruik van het pand vereiste bouwkundige voorzieningen op zich te nemen. Grief 3 faalt.

4.8.1.

In de kern genomen houden de eerste twee grieven van [appellant] in dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft aangenomen dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 1 BW. [appellant] voert aan dat het besluit van de gemeente tot bestuursdwang is genomen, omdat er op de bovenverdieping van het gehuurde in strijd met het bestemmingsplan kamers werden verhuurd en dat als gevolg van de door de gemeente gelaste sluiting van het gehuurde het voor [appellant] ook feitelijk niet langer mogelijk was om de kamers te verhuren. Dit dient volgens [appellant] te worden gekwalificeerd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, nu als gevolg van het wegvallen van de mogelijkheid tot kamerverhuur een groot gedeelte van hetgeen afgesproken is in de huurovereenkomst niet langer mogelijk was. Juist de kamerverhuur maakte het voor [appellant] financieel mogelijk om de huurlasten van het gehuurde op te brengen en door het wegvallen van deze inkomsten was het onmogelijk om de huurovereenkomst in stand te laten, aldus [appellant]. [appellant] stelt dat, nu met ingang van 1 september 2011 sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, hij het recht had om de huurovereenkomst conform artikel 7:210 lid 1 BW per

1 september 2011 buitengerechtelijk te ontbinden en dat hij tevens aanspraak kan maken op schadevergoeding ex artikel 7:208 BW, zodat [Bierbrouwerij] vanaf 1 september 2011 geen recht meer heeft op huurbetaling.

4.8.2.

[Bierbrouwerij] voert hiertegen gemotiveerd verweer, onder andere inhoudende dat in het besluit van de gemeente met geen enkel woord wordt gerept over het niet toegestaan zijn van kamerverhuur en dat in het besluit juist het toegestaan zijn van kamerverhuur als uitgangspunt wordt genomen, maar dat vervolgens wordt geconstateerd dat deze kamerverhuur niet voldoet aan een aantal daarvoor geldende (veiligheids)eisen.

4.8.3.

Het hof overweegt als volgt.

Een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 1 BW is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Voor het honoreren van het verweer van [appellant] en het slagen van zijn vorderingen op basis van artikel 7:208 en 7:210 BW dient er dus in ieder geval sprake te zijn van een niet aan [appellant] toe te rekenen omstandigheid die het genot van het gehuurde beperkt. In de visie van [appellant] is het besluit van de gemeente van 1/6 september 2011 tot het sluiten van het complex waartoe het gehuurde behoort ingegeven door het feit dat er in het gehuurde in strijd met het geldende bestemmingsplan kamers werden verhuurd. Het besluit van de gemeente is echter, zo blijkt uit het schriftelijke besluit van 6 september 2011, ingegeven door het feit dat er met betrekking tot de inrichting van het complex, waaronder de verhuurde kamers, overtredingen zijn geconstateerd die tezamen van zodanige ernst en omvang zijn dat een acuut gevaar in het gebouw aanwezig is ten aanzien van met name de brandveiligheid, dat de bewoners en bezoekers van het complex hierdoor direct gevaar lopen en dat, nu de overtredingen niet onmiddellijk kunnen worden beëindigd, sprake is van een levensbedreigende situatie die noodzaakt tot direct ingrijpen en het opleggen van ‘spoedeisende bestuursdwang’ rechtvaardigt. [appellant] heeft op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat het gebruik van het gehuurde, voor zover het betreft de kamerbewoning, in strijd is met het geldende bestemmingsplan. Maar zelfs al zou er sprake zijn van een gebruik dat op zichzelf beschouwd in strijd is met het geldende bestemmingsplan, dan nog blijft staan dat de gemeente het gehuurde op andere gronden heeft gesloten. Uit het besluit is bovendien tevens af te leiden dat, zodra het pand voldoet aan alle wettelijke voorschriften zoals in het besluit beschreven, het gebruik van het pand kan worden voortgezet. Hieruit blijkt eens te meer dat het al dan niet in strijd zijn van de kamerbewoning met het bestemmingsplan voor de gemeente geen enkele rol heeft gespeeld bij het nemen van haar besluit tot sluiting van het pand. Niet valt in te zien waarom de kamerbewoning na het treffen van de bouwkundige voorzieningen, die voor het opheffen van het geconstateerde gevaar noodzakelijk zijn, niet gecontinueerd had kunnen worden. [appellant] heeft op dit punt zijn stellingen dan ook onvoldoende toegelicht.

4.8.4.

Nu de last van de gemeente tot het sluiten van het gehuurde was ingegeven door de onveilige situatie in het pand op het punt van brandveiligheid (en niet vanwege strijd met het bestemmingsplan) en de inrichting van het gehuurde naar de eisen van brandveiligheid valt onder de algemene onderhoudsverplichting die [appellant] als huurder op grond van artikel 22 van de huurovereenkomst op zich genomen heeft, komt het voor rekening en risico van [appellant] dat het gehuurde niet voldeed van de (wettelijke) voorschriften ten aanzien van de brandveiligheid en daarom moest worden gesloten. Het was dus ook aan hem om de noodzakelijke bouwkundige voorzieningen te treffen, zodat het gehuurde weer in gebruik kon worden genomen (en er weer kamers verhuurd konden worden), en niet aan [Bierbrouwerij]. Nu het genot van het gehuurde onmogelijk werd gemaakt door een omstandigheid die is toe te rekenen aan [appellant], is er geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en komt [appellant] niet de mogelijkheid toe om de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 BW buitengerechtelijk te ontbinden. Dit brengt mee dat er ook geen sprake kan zijn van een aan [appellant] op grond van artikel 7:208 BW toe te kennen schadevergoeding.

De grieven 1 en 2 falen eveneens.

4,9. [appellant] heeft nog bewijs aangeboden van al zijn stellingen. Aan dit bewijsaanbod zal als te weinig gespecificeerd worden voorbijgegaan.

4.10.

Het hof komt tot de slotsom dat, nu alle grieven falen, het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd.

4,11. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van dit hoger beroep.

5 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van dit hoger beroep en begroot deze aan de zijde van [Bierbrouwerij] op € 4.836,- voor vast recht en € 2.682,- voor salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. Chr. M. Aarts, N.J.M. van Etten en K.H.A. Heenk en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 januari 2014.