Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2013:3466

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
30-07-2013
Datum publicatie
01-08-2013
Zaaknummer
HD 200.122.970/01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Woningcorporatie plaatst op verzoek van een huurder een schutting tussen de voortuinen van twee door haar verhuurde woningen waar eerst geen schutting stond. De andere huurder is het er niet mee eens en vordert verwijdering van de schutting en huurprijsvermindering. Vorderingen afgewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.122.970/01

arrest van 30 juli 2013

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

advocaat: mr. G.H. in ‘t Veld,

tegen:

Stichting Woonbedrijf SWS.Hhvl,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. C.G. Bunge,

op het bij exploot van dagvaarding van 4 maart 2013 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven gewezen vonnis van 6 december 2012 tussen appellant - [appellant] - als eiser en geïntimeerde - SWS - als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 839320/rolnummer 12-6565)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep;

  • -

    de memorie van grieven met producties;

  • -

    de memorie van antwoord.

Het hof heeft daarna uitspraak bepaald op heden. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De gronden van het hoger beroep

Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.

4 De beoordeling

4.1

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

  1. [appellant] huurt sinds 1 mei 1981 van (thans) SWS de woning aan de [straatnaam] [huisnummer B] te [woonplaats], tegen een kale huurprijs van laatstelijk € 438,46 per maand. Met ingang van 23 augustus 2010 verhuurt SWS de woning ernaast, [straatnaam] [huisnummer A], aan mevrouw [buurvrouw]. Tussen de voortuinen van deze woningen was geen erfafscheiding aangebracht. Op verzoek van mevrouw [buurvrouw] heeft SWS op 7 september 2011 een houten toogschutting met een hoogte van 97 cm tussen de twee voortuinen laten aanbrengen. Mevrouw [buurvrouw] betaalt daarvoor een hogere huurprijs, [appellant] niet.

  2. De schutting is in een hoek (volgens [appellant]: niet loodrecht) op de buitenmuur op ongeveer 2 tot 4 cm afstand van het raam van de woning van mevrouw [buurvrouw] geplaatst. De schutting sluit niet aan op de pergola die [appellant] op de grens van zijn voortuin en de straat heeft geplaatst. Aan de kant van de voortuin van mevrouw [buurvrouw] steekt de pergola nu ongeveer 12 cm uit.

  3. Op 8 december 2011 heeft [appellant] een klacht ingediend bij de Klachtencommissie van SWS over de schutting en de schade die hierdoor is ontstaan aan zijn gazon. Op advies van deze commissie heeft SWS op 14 februari 2012 de klacht van [appellant] ongegrond verklaard. Verzoeken van [appellant] om dit besluit in heroverweging te nemen heeft SWS niet ingewilligd.

  4. SWS heeft zich meermalen bereid verklaard het gazon in de voortuin van [appellant] te herstellen en voor een goede aansluiting van de schutting op de pergola te zorgen. [appellant] is hier niet op ingegaan.

4.2

[appellant] stelt in deze procedure dat SWS zich jegens hem niet als goed verhuurder heeft gedragen door zonder zijn (schriftelijke) instemming een schutting te plaatsen die niet voldoet aan de regels die SWS zelf aan haar huurders voorschrijft, die voor schaduw in zijn voortuin zorgt waardoor zijn gazon en gewassen kapot gaan, die niet op de erfgrens staat maar in zijn voortuin, die niet loodrecht op de buitenmuur staat, die niet aansluit bij zijn pergola en schutting aan de voorzijde en die lelijk is. Op grond daarvan vordert [appellant], samengevat, verwijdering van de geplaatste schutting en plaatsing van een schutting die aan zijn wensen voldoet, vermindering van de huurprijs met € 150,= per maand vanaf 7 september 2011, vergoeding van schade aan de tuin en van kosten van rechtsbijstand. In hoger beroep vordert [appellant] tevens terugbetaling van hetgeen hij uit hoofde van het bestreden vonnis heeft voldaan.

4.3

Nadat in eerste aanleg een comparitie van partijen was gehouden, heeft de kantonrechter bij het eindvonnis van 6 december 2012 de verschillende stellingen van [appellant] achtereenvolgens behandeld en geoordeeld dat geen sprake is van een beperking van het woongenot van [appellant] die een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW op grond waarvan SWS verplicht is tot herstel over te gaan en dat er geen sprake is van slecht verhuurderschap van SWS. Op grond daarvan heeft de kantonrechter alle vorderingen van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten. [appellant] kan zich hier niet in vinden. Met zijn acht grieven legt hij het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling voor. SWS heeft de grieven van [appellant] bestreden.

4.4

Kern van het geschil is of door de plaatsing van de schutting door SWS ten behoeve van mevrouw [buurvrouw] sprake is van een gebrek aan het door [appellant] gehuurde in de zin van artikel 7:204 BW. Hierop hebben de stellingen van [appellant] betrekking en op het bestaan van een gebrek zijn diens vorderingen gebaseerd.

4.5

Het hof stelt bij de bespreking hiervan het volgende voorop. Een gebrek in de zin artikel 7:204 BW is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Het begrip gebrek is in artikel 7:204 BW geobjectiveerd geformuleerd: de maatstaf is niet wat deze huurder van de zaak waarop de huurovereenkomst ziet mag verwachten, maar: wat een huurder van een goed onderhouden zaak van de soort waar het om gaat mag verwachten.

4.6

De percelen waarop beide woningen staan, maken kadastraal deel uit van één groter perceel. Een erfgrens tussen deze percelen is niet omschreven, zodat het wat de voorzijde van de woningen aangaat voor de hand ligt voor de erfgrens uit te gaan van de plaats waar de woningen aan elkaar gebouwd zijn en vandaar loodrecht naar de straat toe. Voor enige andere bepaling van de erfgrens zijn in ieder geval geen aanknopingspunten te vinden, ook niet in feitelijke situatie ter plaatse in de vorm van permanente bebouwing als bijvoorbeeld een berging of een carport. De wijze waarop de huurders hun erfafscheidingen langs de straat hebben gerealiseerd, is hierbij niet bepalend aangezien gesteld noch gebleken is dat deze verband houden met een aanwijzing van de erfgrens tussen beide voortuinen.

4.7

Als huurder van de woning aan de [straatnaam] [huisnummer B] moest [appellant] er rekening mee houden dat op enig moment de situatie waarin geen erfafscheiding met de buren op nummer [A] was geplaatst zou veranderen. Het feit dát een erfafscheiding in de vorm van een schutting werd geplaatst, levert dan ook geen gebrek op. Met betrekking tot de exacte plaats van de schutting mogen de huurders van beide percelen erop rekenen dat deze op de erfgrens, zoals hiervoor aangegeven, komt te staan. Het gaat daarbij om een zorgvuldige plaatsing, maar dat betekent niet dat iedere afwijking van een paar centimeters automatisch tot gevolg heeft dat de plaatsing als onzorgvuldig bestempeld zou moeten worden. Uit de overgelegde foto’s blijkt dat het beginpunt van de schutting, direct naast het raam van de woning op nummer [A], redelijk is. Voor plaatsing meer naar rechts, in de richting van nummer [A], is in de bebouwing geen enkele aanleiding te vinden. Uit de foto’s blijkt verder dat de schutting vanaf dat beginpunt rechttoe rechtaan naar de straat gaat. Dat de schutting links van het einde van de pergola van [appellant] uitkomt, is in dit verband niet relevant aangezien deze pergola niet bepalend is voor de loop van de erfgrens. [appellant] stelt dat de schutting niet loodrecht op de muur van de woning staat, maar hij heeft dit standpunt niet met concrete gegevens onderbouwd en uit de foto’s is de juistheid ervan niet af te leiden.

Dat er op deze plaats een schutting is geplaatst, levert derhalve geen gebrek op.

4.8

Vervolgens is de vraag aan de orde of de schutting zelf een dergelijk gebrek inhoudt. Uit de foto’s blijkt dat er een normale schutting is geplaatst, die niet afwijkt van wat er zoal in stadswijken valt waar te nemen. [appellant] mocht als huurder verwachten dat er een gebruikelijke schutting geplaatst zou worden, maar verder dan dat reikt de toepassing van de hiervoor tot uitgangspunt genomen maatstaf niet. Met name is er geen grond voor het standpunt dat de schutting op de erfgrens zou moeten overeenkomen met zijn eigen erfafscheiding langs de straat. Ook hetgeen [appellant] elders in de wijk aan schuttingen heeft waargenomen, biedt geen steun voor zijn standpunt dat de uitvoering van de geplaatste schutting niet deugt. Hij mocht een normale schutting verwachten en die staat er ook. Dat [appellant] deze schutting lelijk vindt, doet hier niet aan af.

4.9

SWS stelt bepaalde eisen aan de schuttingen die huurders zelf bij de door hen gehuurde woningen willen plaatsen, onder meer een maximale hoogte van 60 cm. [appellant] voert aan dat de geplaatste schutting niet aan die eisen beantwoordt, nu deze 97 cm hoog is.

De eisen die hij zelf aan de daar te plaatsen schutting stelt (een hoogte van 50 cm, zondoorlatend en recht aan de bovenzijde), zijn evenwel ook niet terug te voeren op door SWS gestelde eisen en evenmin op enige andere hiervoor geldende bepaling. Bovendien doet zich hier niet de situatie voor dat huurders onderling een erfafscheiding willen regelen maar dat de verhuurster zelf een schutting plaatst. Wanneer dat, zoals in dit geval, een normale schutting is, levert deze geen gebrek op.

4.10

Ook naar het oordeel van het hof kan in dit geval niet worden gesproken van een beperking van het woongenot van [appellant] die een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW. Met betrekking tot de schade die als gevolg van de plaatsing is opgetreden aan het gazon van [appellant] en de aansluiting van de schutting op de bestaande erfafscheiding van [appellant] heeft SWS een voldoende aanbod tot herstel gedaan. Wanneer [appellant] daar niet op ingaat, komt dat voor zijn eigen risico.

4.11

Een en ander leidt tot de slotsom dat voor toewijzing van de vorderingen zoals deze door [appellant] zijn ingesteld geen grond bestaat. Dit betekent dat buiten beschouwing kan blijven in hoeverre [appellant] en/of diens echtgenote en medehuurster mondeling hebben ingestemd met de plaatsing. Ook indien dit niet het geval is geweest, leidt dat niet tot een ander oordeel.

4.12

De slotsom is dat de grieven van [appellant] worden verworpen, dat het vonnis waarvan beroep wordt bekrachtigd met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep en dat het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

5 De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van SWS begroot op € 683,= aan vast recht en op € 894,= aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, B.A. Meulenbroek en A.P. Zweers-van Vollenhoven en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 juli 2013.