Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2013:3155

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
16-07-2013
Datum publicatie
17-07-2013
Zaaknummer
HD 200.108.336/02
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Verhuurder onvoldoende adequaat opgetreden tegen overlast door ratten. Immateriële schadevergoeding?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2013/120 met annotatie van C.L.J.M. de Waal
NJF 2013/473
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.108.336/02

arrest van 16 juli 2013

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant],

advocaat: mr. A.J.J. Kreutzkamp te Valkenburg aan de Geul,

tegen

Stichting Wonen Zuid,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Wonen Zuid,

advocaat: mr. R.W. Janssen te Heerlen,

op het bij exploot van dagvaarding van 8 juni 2012 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht van 21 maart 2012, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie Wonen Zuid als gedaagde in conventie.

1 Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 428298 CV EXPL 11-2050)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2 Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep;

  • -

    de memorie van grieven met een productie;

  • -

    de memorie van antwoord.

De partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3 De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4 De beoordeling

4.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

  1. [appellant] is met ingang van 1 augustus 2007 van Wonen Zuid de woning aan de [perceel 12.] te [woonplaats] gaan huren.

  2. [appellant] heeft volgens het door Wonen Zuid bijgehouden “Wocas-systeem” op 15 januari 2009 geklaagd over overlast door ratten. Wonen Zuid heeft naar aanleiding van deze klacht een onderzoek uitgevoerd aan en in het gehuurde maar daarbij geen gebreken vastgesteld die een oorzaak konden vormen voor de aanwezigheid van de ratten.

  3. [appellant] heeft in de loop van 2009 verzocht om herstel van gebreken in de badkamer en om een oplossing voor vochtoverlast in de kelder. Naar aanleiding van deze meldingen heeft Wonen Zuid herstelmaatregelen in de badkamer laten uitvoeren, de oorzaak van de vochtoverlast in de kelder verholpen en gevolgschade in de kelder hersteld.

  4. Begin oktober 2009 hebben diverse bewoners van de [A-straat] bij Wonen Zuid melding gemaakt van rattenoverlast. Wonen Zuid heeft daarop bij brief van 8 oktober 2009 aan de bewoners van de [percelen 1 t/m 17.] het volgende meegedeeld:

“Rondom de woningen [percelen 1 t/m 17.] is er overlast van ratten. Dit is een vervelende situatie. (…)

Een concrete oplossing voor de overlast is er niet. Ik denk dat de stelling “voorkomen beter dan genezen” hier wel van toepassing is. Hoe?? Gooi geen etensresten in de tuin. Ook (…) niet (…) voor vogels. Ratten zijn slimme dieren en komen iedere keer terug om te kijken of ze iets vinden.”

Wonen Zuid heeft naar aanleiding van de meldingen van begin oktober 2009 voorts aan [Rioleringsbeheer] Rioleringsbeheer (hierna: [Rioleringsbeheer]) opdracht gegeven om ter plaatse rookgas-detecties uit te voeren. [Rioleringsbeheer] heeft daarbij in de riolering van de door [appellant] gehuurde woning diverse lekkages vastgesteld en deze medio oktober 2009 hersteld.

Op 4 november 2009 heeft Wonen Zuid nog een inspectie uitgevoerd in het gehuurde. [appellant] heeft tijdens die inspectie meegedeeld nog steeds last te hebben van ratten. Wonen Zuid heeft daarop bij brief van 16 november 2009 onder meer het volgende aan [appellant] meegedeeld:

“U heeft aangegeven dat u nog steeds last heeft van ratten. [Rioleringsbeheer] rioleringsbeheer uit [vestigingsplaats] zal woensdag 18 november as. het rioleringsstelsel van [perceel 16.] onderzoeken op gebreken en deze zo nodig herstellen. Indien geen gebreken op het adres [perceel 16.] worden geconstateerd zal (…) [Rioleringsbeheer] Rioleringsbeheer een vervolgonderzoek rondom uw woning starten.”

[Rioleringsbeheer] heeft op 7 december 2009 een camera-inspectie uitgevoerd en daarbij geen gebreken geconstateerd in het rioleringsstelsel van de woningen van Wonen Zuid.

Bij brief van 22 december 2009 heeft de advocaat van [appellant] aan Wonen Zuid meegedeeld dat [appellant] geluids- en andere overlast blijft houden van onder de fundering actieve ratten, in het bijzonder tijdens de voor de nachtrust bestemde uren. Wonen Zuid heeft daarom wederom [Rioleringsbeheer] ingeschakeld. [Rioleringsbeheer] heeft op 21 januari 2010 een rookgas-detectie uitgevoerd bij de door [appellant] gehuurde woning. In het daarvan opgemaakte verslag heeft [Rioleringsbeheer] onder meer het volgende geschreven:

“Tijdens bovengenoemde rookgas-detectie vanuit het schrobputje hebben wij geen gebreken geconstateerd op het grondgebied van Wonen Zuid. Visueel constateerden wij een verzakking in de verharding t.h.v. het trottoir. Tijdens het vrijgraven van deze locatie constateerden wij een rattennest. Gezien de locatie hebben wij in opdracht van de Gemeente Valkenburg a/d Geul het riool op gemeentegrond hersteld.”

Bij de zojuist omschreven werkzaamheden is het rattennest verwijderd. [appellant] heeft daarna geen overlast van ratten meer ondervonden.

4.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [appellant] in conventie, na zijn eis bij conclusie van repliek in conventie te hebben gewijzigd, veroordeling van Wonen Zuid tot betaling van € 7.000,-- bij wijze van immateriële schadevergoeding zoals bedoeld in artikel 6:106 lid 1 aanhef en sub b BW, vermeerderd met wettelijke rente.

4.2.2.

Aan deze vordering heeft [appellant], voor zover in hoger beroep van belang, het volgende ten grondslag gelegd.

[appellant] heeft al vanaf kort na aanvang van de huurovereenkomst in 2007 veelvuldig bij Wonen Zuid geklaagd over ernstige overlast door ratten en – door de aanwezigheid van de ratten veroorzaakte aanwezigheid van - vliegen. Wonen Zuid is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen door niet adequaat te reageren op de klachten van [appellant] en door pas in 2009 een onderzoek te laten uitvoeren naar de rattenoverlast. Door deze tekortkoming is het woongenot van [appellant] ernstig en langdurig geschaad. Er is hierdoor sprake van een “aantasting” van [appellant] “in zijn persoon” in de zin van artikel 6:106 lid 1 sub b BW, zodat toekenning van een vergoeding van immateriële schade gerechtvaardigd is.

4.2.3

Wonen Zuid heeft verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

4.2.4.

Wonen Zuid heeft in reconventie veroordeling van [appellant] tot betaling van een bedrag aan achterstallige huur gevorderd. Die vordering is door de kantonrechter toegewezen. De vordering in reconventie speelt in dit hoger beroep geen rol omdat [appellant] het hoger beroep heeft beperkt tot het vonnis in conventie.

4.3.

De kantonrechter heeft in het beroepen vonnis de vordering van [appellant] in conventie afgewezen en [appellant] in de kosten van het geding in conventie veroordeeld.

4.4.

[appellant] heeft één grief aangevoerd tegen het vonnis in conventie. Door middel van die grief wil [appellant] bereiken dat de door hem gevorderde immateriële schadevergoeding van € 7.000,-- alsnog geheel of ten dele wordt toegewezen.

4.5.

[appellant] heeft deze vordering gebaseerd op artikel 6:106 lid 1 sub b BW. De door [appellant] gestelde “aantasting” van hem “in zijn persoon” in de zin van dat artikel is door hem in de memorie van grieven (blz. 4 onderaan) als volgt omschreven:

“De aantasting in zijn persoon heeft dus bestaan uit het jarenlang in zijn woongenot aangetast zijn als gevolg van ratten en ook insecten. Zulks hoofdzakelijk tijdens de voor de nachtrust bestemde uren.”

Uit deze formulering van de toelichting op de grief volgt dat eventuele andere aantastingen van [appellant] in zijn woongenot, zoals een aantasting van het woongenot door vochtoverlast in de kelder, in dit hoger beroep niet aan de orde komen. Het gaat dus in dit hoger beroep uitsluitend om de overlast door de aanwezigheid van ratten (en vliegen). Volgens [appellant] was deze overlast ernstig. Hij heeft gesteld dat hij met name tijdens de voor de nachtrust bestemde uren overlast heeft ondervonden door ratten die piepend en schreeuwend rondrenden onder de vloer van de woonkamer en (eveneens op de begane grond gelegen) slaapkamer. Wonen Zuid heeft niet betwist dat [appellant] (in elk geval vanaf 2009) dergelijke overlast heeft ondervonden.

4.6.

Het hof stelt voorop dat volgens de parlementaire geschiedenis van artikel 6:106 BW ernstige inbreuken op de persoonlijke levenssfeer een aantasting in de persoon in de zin van dat artikel kunnen opleveren. Ernstige nachtelijke overlast zoals zojuist omschreven kan naar het oordeel van het hof een ernstige inbreuk op de persoonlijke levenssfeer, en daarmee een aantasting in de persoon opleveren. Het hof vindt voor dit oordeel onder meer steun in de uitspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens van 16 november 2004, NJ 2005, 344, waarin onder meer is overwogen dat stankoverlast een inbreuk op het in artikel 8 van het EVRM gewaarborgde recht van eenieder op respect voor zijn privéleven kan opleveren. Het hof verwijst voorts naar het arrest van de Hoge Raad van 25 maart 2011, LJN: BP1410, en meer in het bijzonder naar de conclusie van Advocaat-Generaal Wissink bij dat arrest, waarin wordt ingegaan op de vraag of een derving van woongenot kan worden aangemerkt als een aantasting in de persoon in de zin van artikel 6:106 lid 1 sub b BW.

4.7.

Voor een veroordeling van Wonen Zuid om aan [appellant] een immateriële schadevergoeding te betalen is echter alleen plaats, als er een grondslag is waar een schadevergoedingsverplichting van Wonen Zuid op gebaseerd kan worden. Volgens [appellant] bestaat die grondslag uit een tekortkoming van Wonen Zuid in de nakoming van de huurovereenkomst. Volgens [appellant] heeft Wonen Zuid niet gereageerd op de vele klachten die [appellant] vanaf een moment kort na aanvang van de huurovereenkomst heeft geuit over de rattenoverlast, en levert dat een tekortkoming van Wonen Zuid op die volgens artikel 6:74 BW tot schadevergoeding verplicht.

4.8.

Het hof constateert dat [appellant] in de memorie van grieven niet aanvoert dat Wonen Zuid in de periode vanaf 15 januari 2009 onvoldoende voortvarend is opgetreden. Het geschil van partijen spitst zich dus toe op de vraag of [appellant], zoals door hem is gesteld, al kort na aanvang van de huurovereenkomst in 2007 en in elk geval ook al vóór 2009 op voldoende duidelijke wijze heeft geklaagd over overlast door ratten en op de vraag of het feit dat Wonen Zuid dan niet op die klachten heeft gereageerd, een toerekenbare tekortkoming van Wonen Zuid oplevert die haar op de voet van artikel 6:74 BW tot schadevergoeding verplicht.

4.9.

Als komt vast te staan dat [appellant] al kort na aanvang van de huurovereenkomst in 2007, en in elk geval al vóór 2009, veelvuldig en duidelijk bij Wonen Zuid is gaan klagen over door hem in het gehuurde ondervonden overlast door ratten, moet naar het oordeel van het hof geoordeeld worden dat Wonen Zuid niet voldoende voortvarend is opgetreden en tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichtingen. Dat het rattennest uiteindelijk niet is aangetroffen in grond van Wonen Zuid maar in grond van de gemeente voert niet tot een ander oordeel. De stoornis van het huurgenot heeft zich wel in het gehuurde gemanifesteerd. Het hof volgt Wonen Zuid – indien [appellant] in de bewijslevering slaagt – niet in haar verweer dat de stoornis moet worden aangemerkt als een “stoornis door derden” in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW en dat zij om die reden niet aansprakelijk is. Wonen Zuid heeft niet betwist dat zij bij klachten over overlast door ratten adequaat had moeten optreden. Zij stelt immers dat zij dat ook gedaan heeft. Aangenomen mag worden dat het rattennest eerder zou zijn ontdekt als Wonen Zuid de door haar getroffen onderzoeksmaatregelen eerder in gang zou hebben gezet.

4.10.

Omdat [appellant] zijn vordering baseert op zijn stelling dat hij al kort na aanvang van de huurovereenkomst in 2007 veelvuldig bij Wonen Zuid is gaan klagen over door hem ondervonden overlast door ratten, rust op hem de bewijslast van die stelling.

Het hof acht [appellant] nog niet in de bewijslevering geslaagd. [appellant] heeft echter uitdrukkelijk aangeboden om zijn stelling te bewijzen door het laten horen van getuigen, waaronder medewerkers van Wonen Zuid. Het hof zal [appellant] tot die bewijslevering toelaten.

4.11.

Als [appellant] niet in de bewijslevering slaagt, moet zijn vordering worden afgewezen.

4.12.

Als [appellant] er wel in slaagt om te bewijzen dat hij al kort na aanvang van de huurovereenkomst in 2007 veelvuldig en duidelijk bij Wonen Zuid is gaan klagen over door hem in het gehuurde ondervonden overlast door ratten, moet het hof de vraag beantwoorden tot welk bedrag de vordering van [appellant] ter zake immateriële schadevergoeding moet worden toegewezen. Het hof zal die vraag om redenen van proceseconomie nu al beantwoorden. Het hof constateert dat [appellant] het door hem gevorderde bedrag van € 7.000,-- niet of nauwelijks heeft onderbouwd. Het door [appellant] genoemde arrest van dit hof van 27 september 2005, genoemd in de Smartengeldgids van de ANWB, is naar het oordeel van het hof niet vergelijkbaar omdat dat arrest een andersoortige overlast betrof die bovendien aanzienlijk langer geduurd heeft. Alle omstandigheden in aanmerking genomen acht het hof, als [appellant] geheel in de bewijslevering zou slagen, naar billijkheid een vergoeding van € 1.000,-- passend. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat een oplossing van de overlast in dat geval geacht moet worden met ruim een jaar te zijn vertraagd, terwijl de intensiteit van de overlast niet erg groot lijkt omdat er in 2009 kennelijk meerdere maanden zijn verstreken waarin geen klachten over de rattenoverlast zijn geuit. Zo heeft [appellant] bijvoorbeeld geen melding gemaakt van overlast door ratten in het door hem ingevulde formulier “Aanzegging onderhoudsgebreken” dat als productie 7 bij de conclusie van antwoord is overgelegd.

4.13.

Als [appellant] geheel in de bewijslevering slaagt en om die reden een schadevergoeding van € 1.000,-- vast stelt, zijn beide partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof acht in dat geval een compensatie van de proceskosten tussen de partijen op zijn plaats.

4.14.

Het staat de partijen vanzelfsprekend vrij om met inachtneming van het bovenstaande in onderling overleg een regeling te treffen ter beëindiging van dit geschil, waardoor getuigenverhoren achterwege kunnen blijven.

Elk verder oordeel wordt nu aangehouden.

5 De uitspraak

Het hof:

laat [appellant] toe te bewijzen dat hij al kort na aanvang van de huurovereenkomst in 2007, en in elk geval al vóór 2009, veelvuldig en duidelijk bij Wonen Zuid is gaan klagen over door hem in het gehuurde ondervonden overlast door ratten;

bepaalt, voor het geval [appellant] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. I.B.N. Keizer als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 30 juli 2013 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van [appellant] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer, en M. van Ham en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 juli 2013.