Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2012:BY6964

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
18-12-2012
Datum publicatie
20-12-2012
Zaaknummer
HD 200.101.871
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Artikel 7:274 lid 1 sub c BW: beëindiging huurovereenkomst ter zake bedrijfswoning wegens dringend eigen gebruik

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2013/30

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer HD 200.101.871/01

arrest van 18 december 2012

in de zaak van

[X.],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant],

advocaat: mr. E.H.J. Plass te Horst,

tegen

De Klotterkuil B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als De Klotterkuil,

advocaat: dr.mr. J.M.M. Menu te Tilburg,

op het bij exploot van dagvaarding van 3 februari 2012 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Venlo gewezen vonnissen van 30 maart 2011 en 11 januari 2012 tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en De Klotterkuil als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 290545/cv expl 10-4179)

1.1. Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

1.2. Bovenaan het vonnis van 11 januari 2012 staat dat het gewezen is door de kantonrechter te Roermond. Het hof gaat ervan uit dat dit op een kennelijke verschrijving berust en dat het vonnis is gewezen door de kantonrechter te Venlo. Het hof neemt hierbij het volgende in aanmerking:

- [appellant] heeft De Klotterkuil bij de inleidende dagvaarding opgeroepen om te verschijnen voor de kantonrechter te Venlo;

- het tussenvonnis van 30 maart 2011 door de kantonrechter te Venlo gewezen;

- het daaropvolgende getuigenverhoor is gehouden voor de kantonrechter te Venlo;

- de conclusies na enquête zijn ingediend bij het kantongerecht te Venlo;

- er is niet gebleken dat de zaak nadien naar een andere kantonlocatie is verwezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1. Bij memorie van grieven met één productie heeft [appellant] zijn eis in conventie vermeerderd, drie grieven aangevoerd en geconcludeerd tot hetgeen aan het slot van die memorie staat omschreven.

2.2. Bij memorie van antwoord met één productie heeft De Klotterkuil de grieven bestreden.

2.3. De partijen hebben hun standpunten ter zitting van 14 november 2012 doen bepleiten door hun advocaten. Beide advocaten hebben gebruik gemaakt van door hen overgelegde pleitnotities.

2.4. Na afloop van het pleidooi hebben de partijen uitspraak gevraagd op de vooraf toegezonden kopieën van de gedingstukken.

3. De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4. De beoordeling

4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a) De Klotterkuil is eigenaresse van grond aan de [straatnaam] te [woonplaats] met daarop een agrarisch bedrijf (nr. [nr. A1]) en twee woningen (huisnr. [nr. A2] en huisnr. [nr. B]). Volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Buitengebied 1997” betreft het bedrijfswoningen, behorend bij het agrarische bedrijf.

b) De Klotterkuil heeft op basis van een pacht- en/of huurovereenkomst de grond met het agrarische bedrijf en de bedrijfswoning met huisnummer [nr. A2] ter beschikking gesteld aan de commanditaire vennootschap Kwekerij Graafsbos CV. Met ingang van 1 januari 2011 is [Y.] Kwekerijen CV in de plaats getreden van Kwekerij Graafsbos CV. Het hof zal hierna kortheidshalve steeds spreken van [Y.] Kwekerijen CV, ook indien daarmee nog Kwekerij Graafsbos CV wordt bedoeld.

c) [Y.] Kwekerijen CV exploiteert op de door De Klotterkuil aan haar ter beschikking gestelde onroerende zaken een tuinbouwbedrijf. In de woning met huisnummer [nr. A2] is een aantal Poolse werknemers van [Y.] Kwekerijen CV gehuisvest.

d) De Klotterkuil is stille vennoot van [Y.] Kwekerijen CV en als zodanig (mede) gerechtigd tot de winst die in [Y.] Kwekerijen CV wordt gerealiseerd.

e) De beherend vennoot van [Y.] Kwekerijen CV en de bestuurster van De Klotterkuil zijn broer en zus. Zij zijn neef en nicht van [appellant].

f) [appellant] was eind 2001 in verband met een echtscheiding op zoek naar woonruimte. De woning aan de [straatnaam] nr. [nr. B] stond op dat moment leeg. De op dat moment voor [Y.] Kwekerijen CV werkzame bedrijfsleider woonde elders en wenste niet in de bedrijfswoning te wonen.

g) Op 19 december 2001 hebben De Klotterkuil als verhuurster en [appellant] als huurder een schriftelijke overeenkomst gesloten, waarbij De Klotterkuil de woning met huisnr. [nr. B] voor onbepaalde tijde aan [appellant] verhuurde. In de considerans van de overeenkomst staat onder meer het volgende:

“dat het gehuurde is gesitueerd tegen een agrarisch bedrijf aan welk bedrijf gepacht wordt (van de verhuurder) door (…) Kwekerij Graafsbos C.V.;

dat de verhuurder en de huurder zijn overeengekomen dat indien een werknemer van Kwekerij Graafsbos C.V. kenbaar maakt het gehuurde als huurobject te willen betrekken en de werkgever en de verhuurder hiermee akkoord gaan, de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurder in onderling overleg zal worden beëindigd;

dat de verhuurder en de huurder zijn overeengekomen dat indien laatstgenoemde situatie zich voordoet, de huurder een termijn wordt verleend van 6 maanden, te rekenen vanaf het tijdstip dat hij schriftelijk op de hoogte is gesteld door de verhuurder van genoemde situatie, waarbinnen het gehuurde door hem dient te zijn ontruimd.

dat de huurder op de hoogte is van het feit dat de verhuurder slechts op bovenstaande voorwaarde bereid is te verhuren, met welke voorwaarde de huurder zich uitdrukkelijk akkoord verklaart;”.

h) Bij brief van 15 januari 2007 heeft De Klotterkuil aan [appellant] laten weten dat zij de huurovereenkomst met betrekking tot de woning met huisnr. [nr. B] wenst te beëindigen, omdat zij de woning overeenkomstig het bestemmingsplan als dienstwoning wil gaan gebruiken.

i) [appellant] heeft zich verzet tegen beëindiging van de huurovereenkomst. De Klotterkuil heeft [appellant] vervolgens gedagvaard voor de kantonrechter te Venlo en gevorderd, kort gezegd, vaststelling van de einddatum van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde. Deze vordering is door de kantonrechter toegewezen bij vonnis van 22 april 2009 (zaaknummer 213300\CV EXPL 08-1503).

j) [appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen dat vonnis. Dit hof heeft vervolgens bij arrest van 31 augustus 2010 (zaaknummer HD 200.039.270) het vonnis vernietigd en de vorderingen van De Klotterkuil alsnog afgewezen omdat niet is gebleken dat de ontwikkelingen in de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming nopen.

k) De Klotterkuil heeft in de loop van 2009 naast de woning van [appellant] (volgens [appellant] ongeveer zes meter bij de woning vandaan en volgens De Klotterkuil ongeveer acht meter bij de woning vandaan) een “buffertank” laten plaatsen. Deze tank heeft een hoogte van 12 meter, een doorsnee van 21,55 meter en een inhoud van vier miljoen liter. De buffertank wordt gebruikt voor de warmtevoorziening van de tuinbouwkassen. De buffertank is geplaatst op een deel van de grond die bij de huurovereenkomst van 19 december 2001 samen met de woning aan [appellant] is verhuurd. Ten behoeve van de plaatsing zijn een serre, een omheining en enige beplanting verwijderd.

l) Bij brief van 13 december 2010 heeft De Klotterkuil aan [appellant] meegedeeld dat De Klotterkuil de huurovereenkomst met [appellant] opzegt per 1 juli 2011 op de grond dat De Klotterkuil de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik zoals bedoeld in de considerans van de huurovereenkomst en zoals bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW. De Klotterkuil heeft [appellant] in deze brief een vergoeding van verhuis- en herinrichtingskosten aangeboden van € 4.000,--.

m) [appellant] heeft niet ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst en met de aangeboden vergoeding van € 4.000,--.

4.2.1. In de onderhavige procedure vorderde [appellant] in eerste aanleg in conventie, kort weergegeven:

I. veroordeling van De Klotterkuil, op straffe van verbeurte van een dwangsom, om de buffertank te verwijderen en de serre, omheining en struiken terug te plaatsen;

II. te bepalen dat de door [appellant] aan De Klotterkuil verschuldigde huurprijs vanwege het door de plaatsing van de buffrtank verminderde huurgenot zal worden verminderd met € 150,-- per maand, ingaande op 5 januari 2005 en eindigend op de dag waarop de oude situatie is hersteld;

III. veroordeling van De Klotterkuil om aan [appellant] een schadevergoeding van € 30.000,-- te betalen wegens geleden schade omdat volgens [appellant] bij de afbraak van de serre bepaalde zaken uit die serre zijn verdwenen.

4.2.2. In reconventie vorderde De Klotterkuil in eerste aanleg, kort weergegeven:

I. veroordeling van [appellant] tot betaling van bij de conclusie van eis in reconventie en bij de conclusie na enquête nader omschreven bedragen wegens achterstallige huur over de periode tot 1 september 2011;

II. veroordeling van [appellant] tot betaling van de lopende huurtermijnen met ingang van 1 september 2011;

III. vaststelling dat de huurovereenkomst tussen partijen op 1 juli 2011 zal eindigen met veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde op straffe van verbeurte van een dwangsom, met machtiging van De Klotterkuil om het gehuurde zo nodig te ontruimen met hulp van de sterke arm.

4.3.1. In het tussenvonnis van 30 maart 2011 heeft de kantonrechter De Klotterkuil toegelaten te bewijzen:

a. dat er met [appellant] gesprekken hebben plaatsgevonden over het realiseren van een watertank en dat [appellant] tijdens deze gesprekken nimmer bezwaren heeft geuit;

b. dat er met [appellant] gesprekken hebben plaatsgevonden waarbij is gesproken over het afbreken van de serre en dat [appellant] daartegen geen bezwaren heeft gemaakt;

c. dat de serre is leeggehaald in aanwezigheid van [appellant] en dat daarbij in overleg met [appellant] een schifting is gemaakt in de aanwezige goederen waarbij een deel van de goederen is opgeslagen in de garage en een deel van de goederen is afgevoerd in een container.

Elke verdere beslissing heeft de kantonrechter in dat vonnis aangehouden.

4.3.2. In het eindvonnis van 11 januari 2012 heeft de kantonrechter, naar het hof begrijpt, het onder a en b opgedragen bewijs geleverd geacht.

De kantonrechter heeft in het dictum van het eindvonnis in conventie bepaald dat de door [appellant] verschuldigde huurprijs met ingang van 5 januari 2010 wordt verminderd met € 50,-- per maand en het in conventie meer of anders gevorderde afgewezen.

In reconventie heeft de kantonrechter:

A. [appellant] veroordeeld tot betaling van bepaalde huurbedragen zoals in het vonnis nader aangegeven, en die veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard;

B. bepaald dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen op 1 mei 2012;

C. [appellant] veroordeeld om het gehuurde na 1 mei 2012 (het hof leest dit als: op 1 mei 2012) te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 250,-- per dag met een maximum van € 10.000,--;

D. De Klotterkuil gemachtigd om, indien [appellant] met de ontruiming in gebreke blijft nadat twee weken na betekening van het vonnis zijn verstreken, zelf de ontruiming te laten bewerkstelligen door een deurwaarder, desnoods met behulp van de sterke arm;

E. het meer of anders gevorderde afgewezen.

De kantonrechter heeft de kosten van het geding in conventie en in reconventie tussen partijen gecompenseerd, aldus dat elke partij de eigen kosten diende te dragen.

4.4.1. [appellant] heeft in de appeldagvaarding hoger beroep ingesteld tegen “het vonnis van de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond d.d. 11 januari 2012 onder zaaknummer 290545\CV EXPL 10-4179 gewezen”. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 1.2 is overwogen, stelt het hof vast dat het beroepen vonnis een vonnis van de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Venlo betreft. Nu op dit punt sprake is van een kennelijke verschrijving en tussen partijen geen onduidelijkheid bestaat over de vraag tegen welk eindvonnis het hoger beroep gericht is, acht het hof het hoger beroep tegen dat vonnis ontvankelijk.

4.4.2. Bij memorie van grieven heeft [appellant] het hoger beroep in het kader van grief 1 uitgebreid tot het “vonnis d.d. 30 april 2011”. De Klotterkuil heeft er terecht op gewezen dat een tussen partijen gewezen vonnis van die datum niet bestaat. Tussen partijen is echter duidelijk dat [appellant] bedoeld heeft grief 1 te richten tegen het tussenvonnis van 30 maart 2011. Ook op dit punt is sprake van een kennelijke verschrijving, die verbeterd kan worden gelezen en die niet in de weg staat aan een inhoudelijke behandeling van grief 1.

4.4.3. Tegen de navolgende beslissingen van de kantonrechter uit het eindvonnis van 11 januari 2012 zijn geen grieven gericht:

- de beslissing in conventie dat de door [appellant] verschuldigde huur vanwege de vermindering van zijn huurgenot door de aanwezigheid van de buffertank met ingang van 5 januari 2009 wordt verminderd met € 50,-- per maand.

- de afwijzing van de in conventie door [appellant] gevorderde schadevergoeding van € 30.000,--;

- de veroordeling van [appellant] in reconventie tot betaling van de in het vonnis nader omschreven bedragen ter zake huur;

Deze kwesties vallen dus buiten de rechtsstrijd in hoger beroep.

Datzelfde geldt voor de door De Klotterkuil in eerste aanleg als eisvermeerdering gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wegens het laten ontstaan van huurachterstanden, welke eisvermeerdering door de kantonrechter niet is toegestaan.

4.4.4. [appellant] heeft bij zijn memorie van grieven zijn eis in conventie vermeerderd.

Hij vordert nu ook, voor het geval de huurovereenkomst zou worden beëindigd, veroordeling van De Klotterkuil tot betaling van een bedrag van € 25.000,-- als tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Het hof acht deze wijziging van eis, waartegen door De Klotterkuil geen bezwaar is gemaakt, toelaatbaar. Na de behandeling van grief 3 zal worden beoordeeld in hoeverre deze vermeerderde eis toewijsbaar is.

4.4.5. [appellant] heeft aan het slot van zijn appeldagvaarding geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis van 11 januari 2012. Aan het slot van de memorie van grieven heeft [appellant] verwezen naar de conclusie van de appeldagvaarding. Naar het hof uit de grieven begrijpt, wenst [appellant] echter niet alleen vernietiging van de beroepen vonnissen, maar wenst hij ook dat het hof, opnieuw rechtdoende:

- de vordering van [appellant] in conventie tot verwijdering van de buffertank en tot terugplaatsing van de serre, omheining en struiken zal toewijzen;

- de vorderingen van De Klotterkuil in reconventie tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde zal afwijzen.

Bij gelegenheid van het pleidooi heeft de advocaat van [appellant] bevestigd dat dit de bedoeling is.

4.5.1. Het hof zal nu eerst grief 3 behandelen. Deze grief is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter dat de huurovereenkomst tussen partijen op 1 mei 2012 zal eindigen en tegen de daaruit voortvloeiende veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde. In de toelichting op de grief voert [appellant] naar de kern genomen aan dat niet aannemelijk is geworden dat De Klotterkuil het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.

4.5.2. De Klotterkuil heeft dienaangaande het volgende aangevoerd.

Het door De Klotterkuil aan [Y.] Kwekerijen CV ter beschikking gestelde agrarisch bedrijf is een omvangrijk kastuinbouwbedrijf. Vanwege de aard en omvang van de in en bij de kassen aanwezige technische voorzieningen is het onvermijdelijk dat zich met regelmaat en ook buiten de reguliere werktijden storingen voordoen. Die storingen kunnen bijvoorbeeld tot gevolg hebben dat de temperatuur in de kas in de wintermaanden snel sterk afneemt of in de zomermaanden snel sterk stijgt. Dergelijke storingen hebben een negatieve invloed op de oogst, en daarom is het van belang dat dergelijke storingen zo snel mogelijk worden verholpen. De storingen worden over het algemeen door het geautomatiseerde systeem gemeld en zij werden in de afgelopen jaren doorgaans verholpen door de heer [oud-medewerker], een werknemer van [Y.] Kwekerijen CV die in [woonplaats 2] woont en die binnen enkele minuten ter plaatse kon zijn. De heer [oud-medewerker] is echter begin 2011 met de VUT gegaan. [Y.] Kwekerijen CV heeft op dit moment twee werknemers die gekwalificeerd zijn om dergelijke storingen te verhelpen, te weten [medewerker 1] en [medewerker 2]. Zij wonen echter op aanzienlijke afstand van het bedrijf (respectievelijk in [woonplaats 3] en in [woonplaats 4]) zodat zij niet snel kunnen optreden bij storingen buiten werktijd. Om deze reden wil De Klotterkuil graag dat [medewerker 2] in de aan [appellant] verhuurde woning gaat wonen.

4.5.3. [appellant] heeft als verweer allereerst aangevoerd dat er in deze situatie geen sprake is van “eigen” gebruik. Het hof verwerpt dit verweer. Volgens vaste rechtspraak kan van eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW ook gesproken worden als het persoonlijk gebruik door een ander dan de verhuurder geschiedt, mits de verhuurder door de onroerende zaak aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient. Aan die eis is naar het oordeel van het hof in dit geval voldaan. De Klotterkuil wil de woning immers laten gebruiken ten dienste van het door haar in [Y.] Kwekerijen CV ingebrachte bedrijf. De Klotterkuil dient daarmee haar eigen economische belang, bestaande uit haar aandeel in de bedrijfsresultaten van [Y.] Kwekerijen CV.

4.5.4. [appellant] heeft als verweer verder aangevoerd dat het door De Klotterkuil beoogde gebruik van het gehuurde niet “dringend” is in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Het hof verwerpt ook dat verweer. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] onvoldoende betwist dat zich in het uitgebreide kassencomplex van het door De Klotterkuil in [Y.] Kwekerijen CV ingebrachte tuinbouwbedrijf met regelmaat storingen voordoen die bijvoorbeeld grote temperatuursdalingen of temperatuursstijgingen tot gevolg kunnen hebben waardoor schade kan ontstaan aan de gewassen. Naar het oordeel van het hof heeft De Klotterkuil er een dringend belang bij dat dergelijke storingen telkens op zo kort mogelijke termijn worden opgelost zodat de schade aan de gewassen zo beperkt mogelijk blijft. [appellant] heeft ook niet gemotiveerd betwist dat de werknemer die dicht bij het gehuurde woont en die de storingen tot begin 2011 doorgaans verhielp, begin 2011 met de VUT is gegaan en dat de enige twee andere medewerkers van [Y.] Kwekerijen CV die tot het adequaat oplossen van de storingen in staat zijn, op aanzienlijke afstand van het bedrijf wonen. [appellant] heeft wel aangevoerd dat de tijdwinst bij verhuizing van [medewerker 2] naar het bedrijf beperkt is tot een half uur, maar daartegenover is door De Klotterkuil voldoende aannemelijk gemaakt dat de tijdwinst groter is en dat ook een beperkte tijdwinst van groot belang is. Naar het oordeel van het hof is hiermee gegeven dat De Klotterkuil er een dringend belang bij heeft dat een van deze werknemers, te weten de heer [medewerker 2], in de door [appellant] gehuurde woning bij het bedrijf kan gaan wonen.

4.5.5. Dat De Klotterkuil voor [medewerker 2] ook andere woonruimte in de nabijheid van het kassencomplex zou kunnen zoeken voert niet tot een ander oordeel. Omdat De Klotterkuil de woning aan de [straatnaam] nr. [nr. B] in eigendom heeft ligt gebruik van die woning voor De Klotterkuil het meest voor de hand. Ook de omstandigheid dat De Klotterkuil in de woning aan de [straatnaam] nr. [nr. A2] een aantal Poolse werknemers heeft laten huisvesten voert niet tot een ander oordeel. [appellant] heeft niet betwist dat De Klotterkuil de betreffende woning heeft verhuurd aan het uitzendbureau en dat beëindiging van dat huurcontract, indien al mogelijk, evenzeer nadelige gevolgen zal hebben voor de bedrijfsvoering van [Y.] Kwekerijen CV.

4.5.6. Het hof moet vervolgens aan de hand van de in artikel 7:274 lid 1 sub c neergelegde maatstaf onderzoeken of het dringende belang aan de zijde van De Klotterkuil zo dringend is dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.

4.5.7. Het hof acht hierbij onder meer van belang de wijze waarop en de omstandigheden waaronder de huurovereenkomst tussen De Klotterkuil en [appellant] tot stand is gekomen. [appellant] heeft niet betwist dat hij in de periode direct voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst van 19 december 2001 in verband met zijn echtscheiding dringend op zoek was naar woonruimte. [appellant] heeft ook niet betwist dat de bestuurders van De Klotterkuil en [Y.] Kwekerijen CV hem vanwege de tussen hen bestaande familieband uit deze noodsituatie hebben willen helpen door hem tijdelijk, als overbrugging, onderdak te bieden in de woning aan de [straatnaam] [nr. B]. Dat de daartoe gesloten huurovereenkomst in beginsel als tijdelijk was bedoeld en dat De Klotterkuil uitsluitend op die voorwaarde de woning aan [appellant] ter beschikking wilde stellen, is expliciet tot uitdrukking gebracht in de considerans van de huurovereenkomst. Hiermee kan de dwingendrechtelijke huurbeschermingsregeling uit het BW niet terzijde worden gesteld. Er volgt echter wel uit dat [appellant] zich van meet af aan heeft moeten realiseren dat er een moment zou kunnen aanbreken waarop De Klotterkuil er een gerechtvaardigd belang bij zou hebben om een van haar werknemers in het gehuurde te laten wonen en om daartoe de huurovereenkomst met [appellant] te laten beëindigen.

4.5.8. Het hof acht verder van belang dat [appellant] geen bijzondere zwaarwegende redenen heeft genoemd op grond waarvan hij juist op het adres [straatnaam] [nr. B] zou moeten blijven wonen. Van een bijzondere binding van [appellant] met de betreffende locatie blijkt niet.

4.5.9. Het bovenstaande brengt het hof tot de slotsom dat van De Klotterkuil, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, in beginsel niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Aan de in artikel 7:274 lid 1 sub c neergelegde maatstaf is voldaan.

4.5.10. Alvorens tot een beëindiging van de huurovereenkomst op de voet van laatstgenoemd artikel kan worden besloten, moet ook blijken dat [appellant] andere passende woonruimte kan verkrijgen. “Passend” wil in dit verband niet zeggen dat de nieuwe woonruimte soortgelijk moet zijn aan de door [appellant] van De Klotterkuil gehuurde woning. Passend wil zeggen dat de woning geschikt moet zijn voor [appellant] gelet op zijn inkomen en overige persoonlijke omstandigheden. In rechtsoverweging 2.6.9 van het eindvonnis van 11 januari 2012 heeft de kantonrechter geoordeeld dat voor [appellant] in de plaats [woonplaats 2], gelegen in de nabijheid van het gehuurde, voldoende passende woonruimte beschikbaar is. [appellant] is in de toelichting op grief 3 niet opgekomen tegen dit oordeel van de kantonrechter. Alleen al om die reden moet er ook in hoger beroep van worden uitgegaan dat er voldoende passende woonruimte voor [appellant] aanwezig is. Overigens is het hof ook op grond van de door De Klotterkuil overgelegde producties van oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat [appellant] in de omgeving passende woonruimte kan verkrijgen.

4.5.11. Het hof concludeert dat de vordering van De Klotterkuil om een einddatum voor de tussen haar en [appellant] geldende huurovereenkomst vast te stellen toewijsbaar is. Ingevolge artikel 7:275 BW kan de rechter die een vordering als de onderhavige toewijst, een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. [appellant] heeft bij wege van vermeerdering van eis in conventie ook uitdrukkelijk aanspraak gemaakt op een dergelijke vergoeding. Volgens [appellant] moet die vergoeding worden vastgesteld op € 25.000,--. De Klotterkuil heeft zich bereid verklaard een tegemoetkoming van € 4.000,-- aan [appellant] te betalen.

4.5.12. Het hof zal De Klotterkuil veroordelen om aan [appellant] een bedrag van € 4.000,-- te voldoen als tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] geen concrete omstandigheden gesteld die toekenning van een hogere vergoeding rechtvaardigen. Voor toepassing van het tweede lid van artikel 7:275 BW acht het hof geen termen aanwezig nu De Klotterkuil zich, zoals gezegd, bereid heeft verklaard genoemd bedrag van € 4.000,-- te voldoen.

4.5.13. De kantonrechter heeft in het beroepen vonnis van 11 januari 2012 bepaald dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen op 1 mei 2012 en dat [appellant] het gehuurde op deze datum moet ontruimen. Deze datum is inmiddels verstreken. Gelet op het bepaalde in artikel 7:272 lid 1, laatste zinsdeel (“tot de rechter onherroepelijk heeft beslist”) kan het hof dit onderdeel van het vonnis niet bekrachtigen en moet het hof een nieuwe eindatum vaststellen, gelegen na de datum van het onderhavige arrest (vgl. HR 24-9-2010, LJN: BM9758). Het hof zal daarom vaststellen dat de huurovereenkomst tussen De Klotterkuil en [appellant] zal eindigen op 1 april 2013. Het hof zal [appellant] veroordelen het gehuurde uiterlijk op die datum te ontruimen. Het hof zal aan deze veroordeling een dwangsom verbinden van dezelfde hoogte als door de kantonrechter is vastgesteld. De door De Klotterkuil gevorderde en door de kantonrechter toegewezen machtiging tot ontruiming zal niet worden opgenomen omdat de bevoegdheid om een ontruiming door een deurwaarder te laten uitvoeren al volgt uit het bepaalde in artikel 556 Rv.

4.6.1. De grieven 1 en 2 hebben betrekking op de kwestie van de buffertank. [appellant] wil met deze grieven bewerkstelligen dat vordering I in conventie – veroordeling van De Klotterkuil om de buffertank te verwijderen en de serre, omheining en struiken terug te plaatsen – alsnog wordt toegewezen. Het hof oordeelt over deze grieven als volgt.

4.6.2. Het hof heeft zojuist bij de behandeling van grief 3 geoordeeld dat de datum van beëindiging van de huurovereenkomst zal worden vastgesteld op 1 april 2013. [appellant] zal worden veroordeeld het gehuurde per die datum te ontruimen. Dit brengt mee dat het belang van [appellant] bij verwijdering van de buffertank nog slechts een beperkte periode betreft.

4.6.3. Het hof acht verder van belang dat de kantonrechter voor de derving van huurgenot die [appellant] door de aanwezigheid van de buffertank ondervindt, een vermindering van de huurprijs met € 50,-- per maand heeft vastgesteld. De kantonrechter vond dat een passende compensatie voor de vermindering van het huurgenot. Nu geen van partijen daar in hoger beroep tegen is opgekomen, dient ook voor het hof tot uitgangspunt dat de derving van huurgenot die [appellant] ondervindt door de aanwezigheid van de buffertank, gecompenseerd wordt door het feit dat de kantonrechter de huurprijs met € 50,-- per maand heeft verminderd.

4.6.4. Het hof heeft hiervoor in rechtsoverweging 4.1 sub k al vastgesteld dat de buffertank een hoogte heeft van 12 meter, een doorsnee van 21,55 meter en een inhoud van vier miljoen liter. [appellant] heeft verder niet gemotiveerd betwist dat de bouw van de tank ongeveer € 300.000,-- heeft gekost en dat de buffertank van belang is voor het door [Y.] Kwekerijen CV uitgeoefende bedrijf. Gelet op deze feiten en omstandigheden honoreert het hof het verweer van De Klotterkuil dat afbraak van de buffertank een onevenredige kapitaalvernietiging zou betekenen. Aangezien de derving van huurgenot die [appellant] ondervindt al gecompenseerd wordt door een vermindering van de door hem verschuldigde huurprijs en bovendien nog slechts een beperkte periode betreft, acht het hof geen termen aanwezig om de vordering tot afbraak van de buffertank en daaraan gekoppeld het terugplaatsen van de serre, omheining en struiken toe te wijzen. Voor zover [appellant] al argumenten zou hebben voor het instellen van deze vordering, wat door De Klotterkuil gemotiveerd is betwist, levert het geldend willen maken van de vordering in dit geval misbruik van bevoegdheid op als bedoeld in artikel 3:13 BW. Het hof komt daarom net als de kantonrechter maar op andere gronden tot het oordeel dat deze vordering van [appellant] niet toewijsbaar is.

4.6.5. Om deze reden kunnen de grieven 1 en 2 niet tot het door [appellant] gewenste doel leiden en moeten zij worden verworpen. Het voorgaande brengt mee dat het beroepen eindvonnis van 11 januari 2012 wordt bekrachtigd voor zover bij dat vonnis de vordering van [appellant] ter zake de buffertank is afgewezen. Bij vernietiging van het tussenvonnis heeft [appellant] geen belang, zodat ook dat vonnis wordt bekrachtigd.

4.7.1. De kantonrechter heeft de kosten van het geding in eerste aanleg tussen partijen gecompenseerd. Nu geen van partijen daar gemotiveerd bezwaar tegen heeft gemaakt en de uitkomst voor het overige in hoger beroep niet veel anders is dan in eerste aanleg, zal het hof dit onderdeel van het eindvonnis van 11 januari 2012 bekrachtigen.

4.7.2. [appellant] heeft in dit hoger beroep te gelden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal [appellant] daarom veroordelen in de kosten van het hoger beroep, zoals gevorderd vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.

5. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het beroepen eindvonnis van 11 januari 2012 voor zover bij dat vonnis:

- is bepaald dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte aan de [straatnaam] nr. [nr. B] zal eindigen op 1 mei 2012;

- [appellant] is veroordeeld om het gehuurde na 1 mei 2012 te ontruimen op straffe van een dwangsom;

- De Klotterkuil is gemachtigd om indien [appellant] met de ontruiming in gebreke blijft die ontruiming te bewerkstelligen door een deurwaarder, desnoods met behulp van de sterke arm;

en, in zoverre opnieuw rechtdoende:

- bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woonruimte aan de [straatnaam] nr. [nr. B] zal eindigen op 1 april 2013;

- veroordeelt [appellant] om het gehuurde uiterlijk op 1 april 2013 te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter algehele en vrije beschikking van De Klotterkuil te stellen;

- veroordeelt [appellant] tot betaling van een dwangsom van € 250,-- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [appellant] met de ontruiming in gebreke blijft, met dien verstande dat boven een bedrag van € 10.000,-- geen verdere dwangsommen worden verbeurd;

- wijst partijen erop dat De Klotterkuil op grond van artikel 556 Rv bevoegd is om de ontruiming te laten uitvoeren door een deurwaarder;

bekrachtigt het beroepen eindvonnis van 11 januari 2012 voor zover bij dat vonnis:

- de vordering van [appellant] tot veroordeling van De Klotterkuil, op straffe van verbeurte van een dwangsom, om de buffertank te verwijderen en de serre, omheining en struiken terug te plaatsen, is afgewezen;

- de kosten van het geding in eerste aanleg tussen partijen zijn gecompenseerd;

bekrachtigt het beroepen tussenvonnis van 30 maart 2011;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van De Klotterkuil tot op heden begroot op € 1.815,-- aan vast recht en op € 3.474,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 131,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken proceskostenveroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van laatstgenoemde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en J.H.H. Theuws en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 december 2012.