Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2012:BW2267

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
10-04-2012
Datum publicatie
13-04-2012
Zaaknummer
HD 200.082.108 E
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMAA:2010:BO5220, Overig
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Het beroep van de verhuurder op ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de flatwoning is in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

De tekortkoming van de huurder, bestaande uit het slaan van een medewerker van de verhuurder, rechtvaardigt op zichzelf ontbinding van de huurovereenkomst. In dit geval is echter sprake van een aantal bijzondere omstandigheden. De huurder heeft voorafgaand aan het incident al ruim 10 jaar zonder enig probleem in de woning gewoond. Ten tijde van het incident leed de huurder aan een psychose, waardoor zijn handelen hem slechts in beperkte mate kon worden toegerekend. Inmiddels is de psychische situatie van de huurder sterk verbeterd. De huurder woont inmiddels weer geruime tijd probleemloos in de woning en staat onder begeleiding van de GGZ. Mede daardoor is vrees voor herhaling niet aanwezig. Juist ontbinding van de huurovereenkomst zou tot een psychische terugval kunnen leiden. Verhuurder is een toegelaten instelling met een taak op het gebied van de volkshuisvesting. Gelet op deze bijzondere situatie is ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 6
Burgerlijk Wetboek Boek 6 248
Burgerlijk Wetboek Boek 6 265
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 213
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2012/124 met annotatie van mr. Gardenbroek

Uitspraak

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer HD 200.082.108

arrest van de zevende kamer van 10 april 2012

in de zaak van

STICHTING WOONMAATSCHAPPIJ ZO WONEN,

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante,

hierna aan te duiden als Zo Wonen,

advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers,

tegen:

[Geintimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geintimeerde],

advocaat: mr. J.A. Moonen,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 5 april 2011 in het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht onder nummer 378207 CV EXPL 10-1908 gewezen vonnis van 17 november 2010.

5. Het tussenarrest van 5 april 2011

Bij genoemd arrest heeft het hof een comparitie na aanbrengen gelast en iedere verdere beslissing aangehouden.

6. Het verdere verloop van de procedure

6.1. De comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 31 mei 2011. Van deze zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat zich bij de gedingstukken bevindt. De raadsheer-commissaris heeft de zaak verwezen naar de rol voor het nemen van een memorie van grieven.

6.2. Bij memorie van grieven heeft Zo Wonen een ongenummerde (“algemene”) en vijf genummerde grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis en geconcludeerd tot, kort gezegd, het alsnog toewijzen van de vorderingen van Zo Wonen met veroordeling van [geintimeerde] in de proceskosten.

6.3. Bij memorie van antwoord heeft [geintimeerde] de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis met veroordeling van Zo Wonen in de proceskosten.

6.4. Vervolgens hebben partijen de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

7. De verdere beoordeling

7.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a) Zo Wonen is een toegelaten instelling krachtens artikel 70 van de Woningwet, werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting.

b) Met ingang van 25 juni 1999 heeft (een rechtvoorgangster van) Zo Wonen de woning aan de [huuradres] te [plaatsnaam] verhuurd aan [geintimeerde]. Het gehuurde is een appartement in een galerijflat.

c) Zo Wonen heeft van omwonenden en van haar eigen huismeester meldingen ontvangen over vervuiling in en om de woning. Naar aanleiding van klachten over ernstige stankoverlast en vervuiling heeft een woonconsulent van Zo Wonen bij brief van 14 januari 2010 het volgende geschreven aan [geintimeerde]:

“Naar aanleiding van meldingen van omwonenden kom ik u a.s. dinsdag 19 januari bezoeken om 15.30 uur. Wilt u zorgen dat u thuis bent?”

d) Op 19 januari 2010 hebben de woonconsulent en een medewerker van de GGD zich naar de woning begeven en daar aangebeld. Aanvankelijk heeft [geintimeerde] niet op dat bellen gereageerd. Na aanhoudend bellen heeft [geintimeerde] de deur geopend. Over hetgeen vervolgens precies is gebeurd verschillen partijen van mening maar vast staat in ieder geval dat [geintimeerde] de medewerker van de GGD op het hoofd heeft geslagen. Toen de woonconsulent en de medewerker van de GGD vervolgens wegrenden, heeft [geintimeerde] hen achtervolgd en de medewerker van de GGD nogmaals meermalen op het hoofd geslagen. Toen deze medewerker gevallen was heeft [geintimeerde] hem nog tegen een been getrapt.

e) Op 21 januari 2010 is [geintimeerde], die op dat moment verbleef op het politiebureau te Sittard, onderzocht door [psychiater], psychiater bij Orbis GGZ te Sitard-Geleen. De psychiater heeft naar aanleiding van dit onderzoek een geneeskundige verklaring met het oog op het verkrijgen van een voorlopige machtiging als bedoeld in artikel 2 van de Wet Bopz opgesteld. In deze geneeskundige verklaring heeft de psychiater geconcludeerd dat [geintimeerde] lijdt aan een stoornis van de geestvermogens als gevolg waarvan [geintimeerde] gevaar doet veroorzaken dat niet door tussenkomst van personen of instellingen buiten een psychiatrisch ziekenhuis kan worden afgewend.

f) Op 4 februari 2010 is een voorlopige machtiging als bedoeld in artikel 2 van de Wet Bopz afgegeven ten aanzien van [geintimeerde]. Op basis daarvan is [geintimeerde] vervolgens gedwongen opgenomen in Orbis GGZ te Sittard-Geleen.

g) Bij brief van 31 maart 2010 heeft de advocaat van Zo Wonen [geintimeerde] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst te beëindigen en de woning te ontruimen. [geintimeerde] heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.

h) In het voorjaar van of medio 2010 (het dossier geeft over de exacte datum geen uitsluitsel) is de gedwongen opname beëindigd en is [geintimeerde] teruggekeerd naar de door hem gehuurde woning. [geintimeerde] wordt sedertdien begeleid door een medewerker van Orbis GGZ te Sittard-Geleen. Er zijn vanaf dat moment geen nieuwe klachten over [geintimeerde] bij Zo Wonen binnengekomen.

7.2.1. In de onderhavige procedure vordert Zo Wonen ontbinding van de tussen haar en [geintimeerde] bestaande huurovereenkomst en veroordeling van [geintimeerde] tot ontruiming van het gehuurde met veroordeling van [geintimeerde] in de proceskosten.

7.2.2. Zo Wonen heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat [geintimeerde] ernstig tekort geschoten is in zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen, doordat [geintimeerde] op 19 januari 2010 de woonconsulent van Zo Wonen en de medewerker van de GGD heeft bedreigd en de medewerker van de GGD ernstig heeft mishandeld. Volgens Zo Wonen kan zij dit gedrag niet accepteren en is ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd.

7.2.3. [geintimeerde] heeft niet betwist dat hij in de nakoming van de huurovereenkomst tekort geschoten is door op 19 januari 2010 de medewerker van de GGD te slaan en te schoppen.

Volgens [geintimeerde] rechtvaardigt deze tekortkoming echter in dit geval niet de ontbinding van de huurovereenkomst. [geintimeerde] heeft daartoe aangevoerd:

- dat in de ruim 10 jaar dat hij huurder is geweest vóór 19 januari 2010 nooit van een vergelijkbaar incident sprake is geweest;

- dat hij eind december 2009 en in januari 2010 in een ernstige psychose verkeerde, waardoor zijn gedrag van 19 januari 2010 hem niet althans in verminderde mate is toe te rekenen;

- dat [geintimeerde] de brief van 14 januari 2010 niet gelezen had, zodat hij niet wist wie de twee mannen waren die zich op 19 januari 2010 bij zijn woning vervoegden;

- dat de woonconsulent van Zo Wonen en de medewerker van de GGD het gedrag van [geintimeerde] op 19 januari 2010 hebben veroorzaakt door, terwijl hen duidelijk was dat [geintimeerde] de deur niet wilde openen, aanhoudend te blijven bellen, kloppen en roepen, waardoor [geintimeerde] zich belaagd en bedreigd voelde;

- dat de situatie van [geintimeerde] na de vrij korte gedwongen opname sterk is verbeterd en dat hij inmiddels al weer geruime tijd in het gehuurde woont, zonder dat er nieuwe klachten of incidenten zijn geweest;

- dat [geintimeerde] momenteel wordt begeleid door een medewerker van Orbis GGZ, en dat herhaling van het incident van 19 januari 2010 niet te vrezen is;

- dat een ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan gekoppelde ontruiming van het gehuurde bij [geintimeerde] tot een terugval kan leiden.

7.3. In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [geintimeerde] door zijn gedrag van 19 januari 2010 tekort geschoten is in de nakoming van zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. De kantonrechter heeft echter tevens overwogen:

- dat [geintimeerde] ten tijde van de misdragingen lijdende was aan een psychose waardoor hij zijn gedragingen niet in de hand had;

- dat de misdragingen [geintimeerde] daardoor niet althans slechts in mindere mate kunnen worden toegerekend;

- dat er zich vóór en ná 19 januari 2010 geen incidenten hebben voorgedaan;

- dat de kans op herhaling van misdragingen door [geintimeerde] erg klein is.

De kantonrechter heeft op grond van deze omstandigheden geconcludeerd dat de tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst nu niet rechtvaardigt, maar dat dit mogelijk anders zal zijn indien [geintimeerde] zich aan begeleiding door Orbis GGZ onttrekt.

Op grond van dit oordeel heeft de kantonrechter de vorderingen van Zo Wonen afgewezen en Zo Wonen in de proceskosten veroordeeld.

7.4.1. Zo Wonen heeft in de memorie van grieven (punt 5) gesteld dat zij het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof wil voorleggen. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen.

7.4.2. Zo Wonen betoogt in de memorie van grieven naar de kern genomen het volgende.

A. [geintimeerde] is door zijn gedrag van 19 januari 2010 tekort geschoten in zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. Volgens artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

B. Aan deze tenzij-clausule is niet voldaan want de tekortkoming was niet van bijzondere aard en evenmin van geringe betekenis. Zo Wonen mag dus ontbinding van de huurovereenkomst vorderen.

C. Dat de tekortkoming niet althans in verminderde mate aan [geintimeerde] was toe te rekenen doet daar niet aan af. Toerekenbaarheid van een tekortkoming is niet vereist voor een beroep op ontbinding van een overeenkomst.

D. Dat [geintimeerde] zich sinds zijn terugkeer in de woning als een goed huurder gedraagt neemt de bevoegdheid tot ontbinding evenmin weg. Met het goede gedrag van dit moment wordt de tekortkoming uit het verleden immers niet ongedaan gemaakt.

E. Dat Zo Wonen de ontbinding van de huurovereenkomst vordert is ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Bij de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is moet de rechter niet alleen rekening houden met de belangen aan de zijde van [geintimeerde] maar ook met het gerechtvaardigde belang van Zo Wonen om haar medewerkers te vrijwaren van bedreigingen en mishandelingen zoals die waaraan [geintimeerde] zich schuldig heeft gemaakt.

7.4.3. Ten aanzien van stelling A overweegt het hof als volgt.

[geintimeerde] heeft in eerste aanleg erkend dat zijn gedrag van 19 januari 2010 een tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst (zie onder meer blz. 1 conclusie van antwoord en blz. 1 conclusie van dupliek). De kantonrechter heeft eveneens geoordeeld dat [geintimeerde] door zijn handelen tekort geschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. [geintimeerde] heeft dat ook in hoger beroep niet betwist doch juist gesteld dat hij het volledig eens is met de overwegingen van de kantonrechter (blz. 2 memorie van grieven).

Ook het hof is van oordeel dat sprake is van een tekortkoming. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het handelen van [geintimeerde], ook al was [geintimeerde] zich daar destijds wellicht niet van bewust, mede gericht was tegen een medewerker van Zo Wonen. [geintimeerde] heeft niet betwist dat in zijn handelen in ieder geval een bedreiging van de medewerker van Zo Wonen besloten lag en dat het slechts toeval is geweest dat niet de medewerker van Zo Wonen maar de medewerker van de GGD het slachtoffer is geworden van de slagen die [geintimeerde] uitdeelde.

Ook overigens is stelling A juist. Volgens artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze hoofdregel van verbintenissenrecht is ook van toepassing op huurovereenkomsten.

7.4.4. De stelling onder B is eveneens juist. Ook indien aangenomen wordt dat de woonconsulent en de medewerker van de GGD zijn blijven aanbellen, kloppen en roepen nadat hen duidelijk was dat [geintimeerde] de deur niet wilde openen, maakt dit de tekortkoming van [geintimeerde], bestaande uit bovengenoemde mishandeling en bedreiging, op zichzelf niet zodanig gering dat ontbinding van de huurovereenkomst daardoor niet gerechtvaardigd is. Dat [geintimeerde] de brief van 14 januari 2010, waarin het huisbezoek werd aangekondigd, mogelijk niet had gelezen, doet hieraan niet af. In beginsel komt aan Zo Wonen dus de bevoegdheid toe de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.

7.4.5. Ook de stelling onder C is juist. De enkele aanwezigheid van de tekortkoming (die niet van bijzondere aard of geringe ernst is) geeft aan Zo Wonen in beginsel de bevoegdheid de ontbinding te vorderen. Dat de tekortkoming aan [geintimeerde] kan worden toegerekend is daarvoor niet vereist.

7.4.6. Stelling D is tot slot ook, in juridische zin, juist. Het incident van 19 januari 2010 is niet ongedaan te maken. Bij toepassing van de wettelijke regels, waaronder met name artikel 6:265 BW, voert dit tot de conclusie dat de bevoegdheid van Zo Wonen om ontbinding te vorderen in stand gebleven is, ondanks het feit dat [geintimeerde] zich sinds zijn terugkeer in de woning als een goed huurder heeft gedragen (hetgeen door Zo Wonen niet is betwist).

7.5.1. Het hof komt daarmee toe aan de vraag of het beroep dat Zo Wonen in dit geval doet op ontbinding van de huurovereenkomst, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. Indien die vraag bevestigend wordt beantwoord, blijft de bevoegdheid van Zo Wonen om zich op ontbinding van de huurovereenkomst te beroepen buiten toepassing op grond van het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW.

7.5.2. Het hof is, bij afweging van alle feiten en omstandigheden van dit geval, van oordeel dat het beroep van Zo Wonen op ontbinding van de huurovereenkomst in het onderhavige geval inderdaad naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. Het hof neemt daar de volgende feiten en omstandigheden bij in aanmerking.

7.5.3. [geintimeerde] heeft gesteld dat de wijze waarop hij op 19 januari 2010 heeft gehandeld hem slechts in verminderde mate kan worden toegerekend omdat hij op dat moment in een psychose verkeerde. Zo Wonen heeft dat niet gemotiveerd betwist. Zo Wonen heeft evenmin betwist dat de woonconsulent van Zo Wonen en de medewerker van de GGD het gedrag van [geintimeerde] op 19 januari 2010 (onbedoeld) in de hand hebben gewerkt door, terwijl hen duidelijk was dat [geintimeerde] de deur niet wilde openen, aanhoudend te blijven bellen, kloppen en roepen, waardoor [geintimeerde] zich belaagd en bedreigd voelde. [geintimeerde] heeft in zoverre de problemen dus niet opgezocht maar werd geconfronteerd met een situatie die hij als gevolg van de psychose waarin hij verkeerde niet kon hanteren, waardoor de situatie uit de hand is gelopen.

7.5.4. Zo Wonen heeft niet gemotiveerd betwist dat de psychische situatie van [geintimeerde] na zijn gedwongen opname sterk is verbeterd en dat sinds de terugkeer van [geintimeerde] naar zijn woning (in het voorjaar van 2010 of medio 2010) geen sprake meer is van problemen. Omdat ook niets is gesteld of gebleken over problemen rondom [geintimeerde] in de periode van ruim 10 jaar dat [geintimeerde] huurder is geweest vóór 19 januari 2010, concludeert het hof dat het gebeuren van 19 januari 2010 een weliswaar ongelukkig maar eenmalig incident is geweest.

7.5.5. Aan de gerechtvaardigde wens van Zo Wonen om haar medewerkers te vrijwaren van mishandelingen door huurders wordt in dit geval naar het oordeel van het hof voldoende tegemoet gekomen door het feit dat [geintimeerde] zich laat begeleiden door een medewerker van Orbis GGZ. Zo Wonen stelt weliswaar in punt 32 van de memorie van grieven dat [geintimeerde] een “zorgwekkende zorgmijder” is “bij wie gevaar voor (…) personen en goederen bestaat en dat zelf het gevaar bestaat dat [geintimeerde] een ander van het leven zal beroven of hem ernstig letsel zal toebrengen”, maar die stelling is uitsluitend gebaseerd op de hierboven in rechtsoverweging 7.1 onder e genoemde geneeskundige verklaring van psychiater [psychiater]. Zo Wonen miskent dat deze geneeskundige verklaring een momentopname betrof die geleid heeft tot een gedwongen opname van [geintimeerde], terwijl een dergelijke opname nu al weer geruime tijd niet noodzakelijk wordt geacht. De bevindingen en conclusies van genoemde psychiater zijn op dit moment dus niet meer actueel. Uit hetgeen door Zo Wonen naar voren is gebracht kan dus niet worden afgeleid dat er een concrete kans is dat zich opnieuw vergelijkbare incidenten voordoen rondom [geintimeerde]. Dit wordt bevestigd door het feit dat [geintimeerde] zich sinds zijn terugkeer naar de woning (in het voorjaar van 2010 of medio 2010) goed heeft gedragen.

7.5.6. Het hof acht in dit kader voorts van belang dat een ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte en de daaraan verbonden ontruiming van de woning juist in de situatie van [geintimeerde] een zeer ingrijpende maatregel is. Zo Wonen heeft niet betwist dat het voor [geintimeerde] zeer moeilijk zal worden om op korte termijn een andere voor hem betaalbare huurwoning te vinden en dat de begeleiding die [geintimeerde] thans van Orbis GGZ heeft hierdoor bemoeilijkt kan worden. Een ontruiming kan er daarom toe leiden dat het huidige psychische evenwicht bij [geintimeerde] wordt verstoord, waardoor hij kan terugvallen in een ongewenste psychische problematiek. Mede gelet op de taak die Zo Wonen als toegelaten instelling heeft op het gebied van de volkshuisvesting en op het al genoemde feit dat bij handhaving van de huidige situatie de kans op nieuwe incidenten gering moet worden geacht, is het hof van oordeel dat een ontbinding van de huurovereenkomst met het daaraan verbonden gevolg van ontruiming van de door [geintimeerde] gehuurde woning onaanvaardbaar moet worden geacht. Het hof concludeert daarom dat het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW in het onderhavige geval in de weg staat aan toewijzing van de vordering van Zo Wonen.

7.7. De conclusie van het bovenstaande is dat de grieven van Zo Wonen falen. Het hof zal het beroepen vonnis onder aanvulling van gronden bekrachtigen. Zo Wonen wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

8. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht onder nummer 378207 CV EXPL 10-1908 tussen partijen gewezen vonnis van 17 november 2010 onder aanvulling van gronden zoals hierboven aangegeven;

veroordeelt Zo Wonen in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geintimeerde] tot op heden begroot op € 284,-- aan vast recht en op € 894,-- aan salaris procureur.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer en S. Bochove en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 april 2012.