Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2012:BV6891

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
21-02-2012
Datum publicatie
24-02-2012
Zaaknummer
HD 200.081.741
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Art. 7:242 BW, 7:217 BW, 7:206 BW.

Contractuele regeling over onderhoud voor rekening van huurder in huurovereenkomst woonruimte vernietigd wegens strijd met dwingend recht.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2012/129
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer HD 200.081.741

arrest van de zevende kamer van 21 februari 2012

in de zaak van

[X.],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant],

advocaat: mr. D.H.J. Postma,

tegen:

[Y.],

zonder vaste woon- of verblijfplaats te Nederland,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geintimeerde],

advocaat: mr. R.P.H.W. Haas,

op het bij exploot van dagvaarding van 29 oktober 2010 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, van 29 juli 2009 en 4 augustus 2010, gewezen tussen [appellant] als gedaagde in reconventie en [geintimeerde] als eiser in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 304191 CV EXPL 08-7225)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar:

- voormelde vonnissen en naar het in dezelfde zaakgewezen vonnis van 25 maart 2009;

- de door de rechtbank Maastricht, sector civiel, onder zaaknummer 127422/HA ZA 08-216 gegeven rolbeschikking van 16 april 2008 en het door die rechtbank onder dat zaaknummer gewezen vonnis van 6 augustus 2008, waarbij de zaak ter verdere behandeling is verwezen naar de sector kanton van die rechtbank, locatie Heerlen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellant] één productie overgelegd, negen grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen van 29 juli 2009 en 4 augustus 2010 (voor zover in reconventie tussen partijen gewezen) en, kort gezegd, tot het alsnog afwijzen van de vordering van [geintimeerde] in reconventie.

2.2. [geintimeerde] heeft binnen de daarvoor gestelde termijn geen memorie van antwoord genomen. De rolraadsheer heeft het recht van [geintimeerde] op het nemen van een memorie van antwoord op 11 oktober 2011 vervallen verklaard en daarvan aan [appellant] akte verleend.

2.3. [appellant] heeft daarna uitspraak gevraagd en daartoe een kopie van zijn procesdossier overgelegd.

3. De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4. De beoordeling

4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a) [geintimeerde] en zijn echtgenote [Y.] (hierna: [echtgenote]) zijn eigenaar van de woning gelegen aan de [perceel] te [plaatsnaam] (hierna: de woning).

b) [appellant] is gehuwd geweest met de tweelingzus van [echtgenote], [A.] (hierna: [ex-echtgenote]).

c) [appellant] en [ex-echtgenote] hebben de woning vanaf medio 2002 gehuurd van [geintimeerde] en [echtgenote].

d) [geintimeerde] heeft als productie 1 bij conclusie van eis in reconventie een “Overeenkomst huur pand [perceel] [plaatsnaam]” in het geding gebracht. In deze overeenkomst zijn [echtgenote] en [geintimeerde] aangeduid als verhuurder en [ex-echtgenote] en [appellant] als huurder.

In de overeenkomst staat onder meer het volgende:

“De overeengekomen bepalingen worden ingegeven door de volgende overwegingen:

- (…)

- Partijen hebben deze samenloop van feiten besproken en overeenstemming bereikt over de huur van het pand op voorwaarden waarop verhuurder vanuit de in Zwitserland gelegen woon- en verblijfplaats “geen enkel omkijken” heeft naar de instandhouding van het pand in de staat waarin het pand verkeert ten tijde van het afsluiten van de overeenkomst ongeacht de aard en oorzaak van het te plegen onderhoud en/of (herstel-)werkzaamheden daarvoor en de daarmee gemoeide kosten;

- Verhuurder wenst evenmin geen bemoeienis te hebben door derden aan huurder te leveren diensten;

- Verhuurder wenst uitdrukkelijk te vermelden dat ook het onderhoud van de plusminus 2500m2 grote tuin onder voorgaande twee overwegingen valt;

- Verhuurder wenst rekening te houden met de door huurder in redelijkheid te maken kosten verband houdend met de instandhouding van de staat van het pand en de daarbij behorende (begroeing op de) grond zoals deze staat bij oplevering is bepaald;

- Om deze redenen wordt een huurprijs overeengekomen die ver onder de reële huurprijs ligt van het op goede woonstand gelegen, 12 kamers tellende vrijstaande pand met circa 2500 m2 grond, bij welke reële huurprijs rekening gehouden zou worden met een andere kostenverdeling tussen huurder en verhuurder;

- Partijen zijn erover eens dat de overeengekomen huurprijs vermeerderd met de kosten voor de instandhouding van de staat van het pand en de tuin bij oplevering reeel is.

Aldus komen partijen het volgende overeen:

1) (…)

2) De kosten voor het onderhoud van en voor alle (herstel) werkzaamheden in en aan het pand en de tuin teneinde deze in de staat van oplevering te houden komen voor rekening van huurder, ongeacht de aard, reden en oorzaak van de werkzaamheden en uitdrukkelijk daaronder begrepen ook de werkzaamheden die het gevolg zijn van normale slijtage en/of veroudering.

3) (…)

4) Rekening houdend met de kosten die de onder 2 genoemde onderhoud-, herstel- en overige werkzaamheden met zich meebrengen, wordt een huurprijs overeengekomen van 1250 euro per kalendermaand.

(…)”

De overeenkomst is namens de verhuurder ondertekend door [echtgenote] en namens de huurder door [ex-echtgenote]. De overeenkomst draagt de datum 16 november 2002.

e) Omstreeks eind 2005 is tussen [appellant] en [ex-echtgenote] een echtscheidingsprocedure gaan lopen. Inmiddels zijn zij gescheiden.

f) Naar het hof begrijpt woont [appellant] niet meer in de woning en heeft [ex-echtgenote] medio 2009 aangekondigd de woning ook op korte termijn te zullen verlaten (zie rechtsoverweging 2.5 van het vonnis van 29 juli 2009). De kantonrechter heeft om die reden de vordering van [geintimeerde] tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen. Het hof gaat ervan uit dat van een huurovereenkomst tussen partijen thans geen sprake meer is.

4.2.1. In de onderhavige procedure vorderde [geintimeerde] in eerste aanleg in reconventie, voor zover in hoger beroep nog van belang, veroordeling van [appellant] tot betaling van € 97.700, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de inleidende dagvaarding.

4.2.2. Aan deze vordering heeft [geintimeerde] ten grondslag gelegd dat [appellant] en zijn (toenmalige) echtgenote tekort zijn geschoten in de nakoming van de in de huurovereen-komst vastgelegde verplichting om alle noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden aan de woning te verrichten. Volgens [geintimeerde] is sprake van veel achterstallig onderhoud. De kosten die nodig zijn om de woning weer in goede staat te brengen bedragen volgens [geintimeerde] € 97.700,--.

4.2.3. [appellant] heeft verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

4.3.1. Bij bovengenoemde rolbeschikking van 16 april 2008 heeft de rechtbank [geintimeerde] in de gelegenheid gesteld bepaalde door de rechtbank gevraagde informatie te verstrekken.

4.3.2. Bij het tussenvonnis van 6 augustus 2008 heeft de rechtbank, voor zover thans van belang, de zaak ter verdere behandeling verwezen naar de sector kanton, locatie Heerlen.

4.3.3. Bij het tussenvonnis van 25 maart 2009 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.

4.3.4. Bij het vonnis van 29 juli 2009 heeft de kantonrechter in conventie [geintimeerde] veroordeeld om aan [appellant] een bedrag te betalen met veroordeling van [geintimeerde] in de proceskosten. In zoverre is sprake van een eindvonnis. Het geschil in conventie is in dit hoger beroep niet aan de orde.

Bij het vonnis van 29 juli 2009 heeft de kantonrechter in reconventie aan [geintimeerde] opgedragen te bewijzen dat partijen een onderhoudsverplichting zijn overeengekomen zoals neergelegd in de huurovereenkomst die als productie 1 bij eis in reconventie is overgelegd. In zoverre is sprake van een tussenvonnis.

4.3.5. In het eindvonnis van 4 augustus 2010 heeft de kantonrechter [geintimeerde] in de bewijslevering geslaagd geacht. De kantonrechter heeft vervolgens in reconventie:

- [appellant] veroordeeld om aan [geintimeerde] € 97.700, te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf “de dag van de betekening van deze dagvaarding”;

- [appellant] in de proceskosten veroordeeld;

- het in reconventie meer of anders gevorderde afgewezen.

4.4. Het hoger beroep van [appellant] is mede gericht tegen het tussenvonnis in reconventie van 29 juli 2009. Tegen dat vonnis heeft [appellant] echter geen voldoende duidelijke grief gericht. Het hof zal [appellant] daarom niet-ontvankelijk verklaren in zijn hoger beroep, voor zover gericht tegen dat tussenvonnis.

4.5. Grief II is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geintimeerde] geslaagd is in het bewijs dat partijen de door [geintimeerde] gestelde onderhoudsverplichting van [appellant] en [ex-echtgenote] zijn overeengekomen. [appellant] heeft uitdrukkelijk betwist dat een dergelijke afspraak bij het sluiten van de huurovereenkomst is gemaakt. Volgens [appellant] is de huurovereenkomst waarin die beweerdelijke afspraak is neergelegd, valselijk opgesteld door [ex-echtgenote] en [echtgenote]. Het hof stelt vast dat deze grief om de na te melden reden geen behandeling behoeft.

4.6.1. Door middel van grief IV betoogt [appellant] dat, voor zover de door [geintimeerde] gestelde afspraak over het voor rekening van de huurders komen van al het onderhoud aan de woning daadwerkelijk is gemaakt, die afspraak in strijd is met dwingend recht. [appellant] heeft erop gewezen dat huurders ingevolge artikel 7:217 BW uitsluitend verplicht zijn om op hun kosten zogeheten “kleine herstellingen” te verrichten. Verdergaande onderhouds-verplichtingen komen volgens [appellant] volgens het wettelijke stelsel voor rekening van de verhuurder. [appellant] heeft in dit kader ook gewezen op het bepaalde in artikel 7:204 en 7:206 BW. Onder verwijzing naar het bepaalde in artikel 7:242 lid 1 BW heeft [appellant] gesteld dat van het bepaalde in de artikelen 7:204, 7:206 lid 1 en 2 en 7:217 BW bij de verhuur van woonruimte niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.

[appellant] heeft op deze grond de vernietiging ingeroepen van de huurovereenkomst voor zover die overeenkomst [appellant] en [ex-echtgenote] verplicht tot het verrichten van meer onderhoud dan in artikel 7:217 BW is bepaald. Volgens [appellant] moet dit leiden tot afwijzing van de vordering van [geintimeerde] nu [geintimeerde] niet heeft gesteld dat het onderhoud waarvan hij vergoeding vordert is aan te merken als kleine herstellingen in de zin van artikel 7:217 BW.

4.6.2. Het hof oordeelt over deze grief, waartegen [geintimeerde] geen verweer heeft gevoerd, als volgt. In de genoemde wetsbepalingen is geregeld welk onderhoud van een gehuurde zaak voor rekening van een huurder is en welk (ander) onderhoud voor rekening van de verhuurder komt. Deze bepalingen zijn bij de verhuur van woonruimte in zoverre dwingend recht dat er niet ten nadele van de huurders van mag worden afgeweken (artikel 7:242 BW). Dit houdt verband met het feit dat de onderhoudsverplichtingen van invloed kunnen zijn op de omvang van de betalingsverplichtingen van de huurder in combinatie met het feit dat bij de huur van woonruimte het huurprijzenrecht dwingend recht is.

Dat de onderhavige huurovereenkomst al bestond toen artikel 7:242 BW in werking trad (op 1 augustus 2003) voert niet tot een ander oordeel. In artikel 206 Overgangswet Nieuw BW is immers geregeld dat bepalingen die tot nietigheid of vernietigbaarheid van een beding in een huurovereenkomst leiden, met ingang van het inwerking treden van het nieuwe huurrecht (1 augustus 2003) van toepassing zijn op de op dat tijdstip bestaande huurovereenkomsten (onmiddellijke werking).

Dit voert tot de conclusie dat de door [geintimeerde] gestelde contractuele regeling, ingevolge waarvan al het onderhoud aan de woning voor rekening van de huurders zou moeten worden verricht, in strijd is met dwingend recht. Nu de genoemde bepalingen strekken ter bescherming van de huurders, kan [appellant] op grond van artikel 3:40 lid 2 BW de regeling omtrent de onderhoudsverplichting vernietigen. Het beroep van [appellant] op vernietiging van die contractuele regeling slaagt dus.

4.6.3. Dat de huurprijs gelet op de omvang van de vrijstaande woning met grote tuin wellicht relatief laag was, brengt het hof niet tot een ander oordeel, te meer niet nu [echtgenote] en [ex-echtgenote] zussen zijn en tussen partijen niet in geschil is dat [appellant] aanvankelijk de woning niet wilde huren maar de eigen (koop)woning van [appellant] en [ex-echtgenote] wilde behouden. Daarin kan evenzeer een rechtvaardiging zijn gelegen voor de lage huurprijs. Ook de overige omstandigheden van het geval brengen het hof niet tot het oordeel dat het beroep van [appellant] op vernietiging van de met dwingend recht strijdige contractuele bepalingen over het onderhoud afgewezen moet worden.

4.6.4. [geintimeerde] heeft zijn vordering ad € 97.700,-- gebaseerd op de vernietigde contractuele regeling. [geintimeerde] heeft niet gesteld dat het onderhoud waarvan hij vergoeding vordert geheel of ten dele is aan te merken als kleine herstellingen in de zin van artikel 7:217 BW die op grond van de wet voor rekening van [appellant] en [ex-echtgenote] komen. In zijn conclusie van eis in reconventie heeft hij het (ongespecificeerd) over “het vele achterstallige onderhoud”.

De omvang van het gevorderde bedrag duidt er overigens ook niet op dat het gaat om kleine herstellingen. Dit brengt mee dat er – nu de contractuele regeling over het onderhoud is vernietigd – geen grondslag is voor toewijzing van het door [geintimeerde] gevorderde.

Het hof zal het beroepen eindvonnis van 4 augustus 2010, voor zover daarbij in reconventie de vordering van € 97.700,-- is toegewezen met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in reconventie, daarom vernietigen. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, deze vordering van [geintimeerde] in reconventie afwijzen en [geintimeerde] in de kosten van het geding in reconventie veroordelen.

4.7. Het voorgaande brengt mee dat [geintimeerde] als in het ongelijk gestelde partij ook moet worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4.8. De andere grieven van [appellant] hoeven bij deze stand van zaken niet meer behandeld te worden.

4.9. [appellant] heeft veroordeling van [geintimeerde] gevorderd tot terugbetaling van het bedrag aan proceskosten van € 2.100,-- dat [appellant] op grond van het beroepen vonnis aan [geintimeerde] heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 4 augustus 2010. [geintimeerde] heeft tegen deze vordering en tegen de ingangsdatum van de wettelijke rente geen verweer gevoerd. De vordering is toewijsbaar, waarbij het hof ervan uitgaat dat [appellant] daadwerkelijk het bedrag van € 2.100,-- aan [geintimeerde] heeft voldaan. Indien dat niet het geval is, zal executie van dit onderdeel van het arrest misbruik van procesrecht opleveren.

4.10. [appellant] vordert aan het slot van zijn memorie van grieven vergoeding van wettelijke rente over de proceskostenveroordeling van het geding in hoger beroep. Deze wettelijke rente is op de na te melden wijze toewijsbaar (vanaf de veertiende dag na de datum van dit arrest).

4.11. Het hof zal dit arrest, zoals door [appellant] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5. De uitspraak

Het hof:

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep, voor zover gericht tegen het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, tussen partijen in reconventie gewezen tussenvonnis van 29 juli 2009;

vernietigt het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, tussen partijen in reconventie gewezen eindvonnis van 4 augustus 2010 voor zover aangevochten, dat wil zeggen voor zover [appellant] bij dat vonnis is veroordeeld om aan [geintimeerde] € 97.700,-- te voldoen vermeerderd met wettelijke rente en met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in reconventie en, in zoverre opnieuw rechtdoende:

- wijst de vordering van [geintimeerde] ten bedrage van € 97.700,-- af;

- veroordeelt [geintimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie, aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 2.100,-- aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [geintimeerde] om aan [appellant] het door [appellant] op grond van het beroepen vonnis betaalde bedrag van € 2.100,-- terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 4 augustus 2010;

veroordeelt [geintimeerde] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 87,93 aan dagvaardingskosten, € 649,-- aan vast recht en € 1.631,-- aan salaris procureur, vermeerderd met de wettelijke rente over deze drie bedragen vanaf de veertiende dag na de datum van dit arrest tot aan de dag van de voldoening;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, W.H.B. den Hartog Jager en I.B.N. Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 februari 2012.