Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2012:BV5476

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
14-02-2012
Datum publicatie
17-02-2012
Zaaknummer
HD 200.041.994
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Voortzetting van LJN BU3194

De wachttijd van artikel 7:277 lid 2 BW die moet worden doorlopen na afwijzing van een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik is uitsluitend bedoeld voor gevallen waarin de rechter na een inhoudelijke toetsing heeft geoordeeld dat van dringend eigen gebruik geen sprake is.

De wachttijd is niet bedoeld voor gevallen waarin de rechter vanwege het nog niet voltooid zijn van de driejaarstermijn van artikel 7:274 lid 5 sub b BW niet aan een inhoudelijke toetsing van het beroep op dringend eigen gebruik is toegekomen.

De rechter moet een beslissing als bedoeld in artikel 7:273 lid 2 BW over de duur van verlenging van de huur dan ook alleen geven indien hij na inhoudelijke toetsing van het gestelde dringend eigen gebruik de vordering tot beëindiging afwijst, en niet als hij de vordering tot beëindiging afwijst op de enkele grond dat niet aan de driejaarstermijn voldaan is. De keuze die de rechter volgens 7:273 lid 2 BW moet maken, moet hij kennelijk baseren op de mate van dringendheid die de verhuurders naar voren hebben gebracht en op de belangen van de huurders die daar tegenover zijn gesteld. Aan een dergelijke afweging komt de rechter in het geheel niet toe indien hij de vordering afwijst omdat niet aan de termijn van drie jaar is voldaan.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2012/123
WR 2012/73
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer HD 200.041.994

arrest van de zevende kamer van 14 februari 2012

in de zaak van

[A.] en [B.],

beiden wonende te [woonplaats],

appellanten,

hierna te noemen: [appellanten] c.s.,

advocaat: mr. D.M. Gijzen,

tegen:

[C.] en [D.],

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

hierna te noemen: [geintimeerden] c.s.,

advocaat: mr. Ch.F.P.M. Spreksel,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 1 november 2011 in het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht onder nummer 286997 CV EXPL 08-1052 gewezen vonnis van 21 januari 2009.

5. Het tussenarrest van 1 november 2011

Bij genoemd arrest zijn [appellanten] c.s. toegelaten tot het leveren van bewijs en is iedere verdere beslissing aangehouden.

6. Het verdere verloop van de procedure

6.1. Bij akte d.d. 15 november 2011 hebben [appellanten] c.s. het hof medegedeeld af te zien van bewijslevering. Voorts hebben zij hun eis gewijzigd althans een nieuwe grief aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot hetgeen overigens aan het slot van die akte staat omschreven.

6.2. [geintimeerden] c.s. hebben door middel van een zgn. H14-formulier (‘Bezwaar tegen verzoek wederpartij’) van 25 november 2011 bezwaar gemaakt tegen voornoemde eisvermeerdering althans nieuwe grief van [appellanten] c.s. Op dit formulier hebben [geintimeerden] c.s. vermeld dat zij de wederpartij hebben geïnformeerd.

6.3. Vervolgens hebben partijen de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

7. De verdere beoordeling

7.1. Bij genoemd tussenarrest heeft het hof [appellanten] c.s. toegelaten feiten en omstandigheden ter bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat zij meer dan drie jaar voorafgaand aan de op 30 augustus 2007 gedane opzegging van de huurovereenkomst tussen partijen [geintimeerden] c.s. in woord en/of in geschrift in kennis hebben gesteld van het feit dat zij de rechtsopvolgers zijn van de vorige verhuurders van de door [geintimeerden] c.s. gehuurde woning aan de [perceel 1.] te [plaatsnaam].

7.2. Nu [appellanten] c.s. hebben afgezien van bewijslevering en dus geen bewijs hebben bijgebracht van hun stelling, dient ervan te worden uitgegaan dat er nog geen drie jaren zijn verstreken tussen de kennisgeving van de rechtsopvolging aan [geintimeerden] c.s. en de opzegging van de huurovereenkomst door [appellanten] c.s.. Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, dient de vordering van [appellanten] c.s. tot beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen dus reeds op die grond te worden afgewezen. De door [appellanten] c.s. aangevoerde grief faalt aldus.

7.3. [appellanten] c.s. hebben, met het oog op de afwijzing van hun vorderingen door het hof, bij akte hun eis gewijzigd c.q. een nieuwe grief aangevoerd tegen het vonnis waarvan beroep. Zij wijzen in dat kader op artikel 7:273 lid 2 BW, op grond waarvan de huurovereenkomst bij afwijzing van de beëindigingsvordering van rechtswege wordt verlengd, en stellen dat de kantonrechter ten onrechte niet op de voet van dat artikellid heeft beslist of de huurovereenkomst tussen partijen voor onbepaalde tijd of voor bepaalde tijd wordt verlengd. Dit is volgens [appellanten] c.s. van belang, omdat artikel 7:277 lid 2 BW bepaalt dat een hernieuwde opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik na een eerdere afwijzing en verlenging van de huurovereenkomst niet onmiddellijk kan plaatsvinden, maar:

- bij verlenging voor onbepaalde tijd pas na drie jaar nadat de beslissing tot verlenging onherroepelijk is geworden;

- bij verlenging voor bepaalde tijd pas na drie maanden voor het einde van de tijd waarvoor is verlengd.

[appellanten] c.s. vorderen thans, naast vernietiging van het vonnis waarvan beroep, afwijzing van de vorderingen van [appellanten] c.s. onder de bepaling dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt verlengd met drie maanden, althans met een door het hof te bepalen termijn, althans voor onbepaalde tijd, althans de zaak ter zake de verlenging van de huurovereenkomst terug te verwijzen naar de kantonrechter, althans het vonnis te verbeteren in dier voege dat [appellanten] c.s. in hun vordering niet-ontvankelijk worden verklaard.

7.4. [geintimeerden] c.s. hebben tegen voornoemde eiswijziging en nieuwe grief bezwaar gemaakt. Zij zijn van mening dat de eiswijziging/nieuwe grief in strijd is met de goede procesorde, aangezien zij niet in de gelegenheid zijn gesteld om hierop te reageren. Voorts zijn zij van mening dat de nieuwe grief tardief is en om die reden buiten beschouwing dient te worden gelaten.

7.5. Het hof wijst op het volgende. De ratio van de wettelijke regeling brengt mee dat de wachttijd van artikel 7:277 lid 2 BW uitsluitend is bedoeld voor gevallen waarin de rechter na een inhoudelijke toetsing heeft geoordeeld dat van dringend eigen gebruik geen sprake is en niet voor gevallen zoals het onderhavige waarin vanwege het nog niet voltooid zijn van de driejaarstermijn van artikel 7:274 lid 5 sub b BW niet aan een inhoudelijke beoordeling is toegekomen. Hieruit volgt dat de rechter een beslissing over de duur van de verlenging van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:273 lid 2 BW alleen dient te geven, indien hij na inhoudelijke toetsing van het gestelde dringend eigen gebruik de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst afwijst en niet indien hij de vordering tot beëindiging afwijst op de enkele grond dat niet aan de driejaarstermijn is voldaan. De keuze die de rechter op grond van artikel 7:273 lid 2 BW moet maken, dient hij kennelijk te baseren op de mate van dringendheid die de verhuurder naar voren heeft gebracht en op de belangen van de huurder die daar tegenover zijn gesteld. Een dergelijke belangenafweging is in het geheel niet aan de orde indien de rechter de vordering tot beëindiging afwijst omdat niet aan de termijn van drie jaar is voldaan. Dit brengt mee dat [appellanten] c.s., zoals het hof in r.o. 4.8 van het tussenarrest heeft overwogen, thans een nieuwe opzegging kunnen doen uitgaan. Bij een beoordeling van de vermeerdering van eis c.q. nieuwe grief hebben [appellanten] c.s. geen belang.

7.6. Uit het bovenstaande volgt dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. [appellanten] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van dit hoger beroep. Zoals door [geintimeerden] c.s. gevorderd zal het hof de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten eerst vanaf de vijftiende dag na betekening van dit arrest toewijzen.

8. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van dit hoger beroep en begroot deze aan de zijde van [geintimeerden] c.s. tot op heden op € 262,- voor vast recht en € 1.341,- voor salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf de vijftiende dag na betekening van dit arrest tot aan de dag van voldoening.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, W.H.B. den Hartog Jager en I.B.N. Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 februari 2012.