Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2011:BY3818

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
03-05-2011
Datum publicatie
23-11-2012
Zaaknummer
HD 200.070.626
Formele relaties
Cassatie: ECLI:NL:HR:2012:BX7883
Conclusie in cassatie: ECLI:NL:PHR:2012:BX7883
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Opzegging (onder)huurovereenkomst bedrijfsruimte (horecabedrijf artikel 7:290 BW) wegens dringend persoonlijk gebruik en op grond van een redelijke afweging van belangen ex artikel 7:296 lid 3 BW. Overnamesom; voorgenomen verkoop aan derde.

Zie voorts HR 9 november 2011, LJN: BX7883

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer HD 200.070.626

arrest van de zevende kamer van 3 mei 2011

in de zaak van

[X.],

wonende te [woonplaats], Luxemburg,

appellant,

advocaat: mr. F.G.F.M. Tripels,

tegen:

V.O.F. IN DE TENNEKAN,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. G.E.R. Ummelen,

op het bij exploot van dagvaarding van 15 juni 2010 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht gewezen vonnis van 17 maart 2010 tussen appellant - [appellant] - als eiser en geïntimeerde - Tennekan - als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 330521, rolnr. 09-1745)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

2.1. Bij exploot van 9 juli 2010 heeft Tennekan [appellant] opgeroepen om tegen een vervroegde rolzitting een memorie van grieven te nemen.

2.2. Bij memorie van grieven heeft [appellant] drie grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot toewijzing van zijn vorderingen met veroordeling van Tennekan in de proceskosten.

2.3. Bij memorie van antwoord heeft Tennekan de grieven bestreden.

2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

3. De gronden van het hoger beroep

Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.

4. De beoordeling

4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

4.1.1. [appellant] huurt sinds 1 februari 1987 van B.V. Gulpener Bierbrouwerij (hierna: Gulpener) een bedrijfsruimte met bovenwoning aan de [vestigingsadres] te [vestigingsplaats]. De woonruimte bestaat uit drie zelfstandig te bereiken woonappartementen. De bedrijfsruimte betreft een horecabedrijf in de zin van artikel 7:290 BW. Het gaat in deze zaak uitsluitend om deze bedrijfsruimte.

4.1.2. [appellant] heeft tot 1 januari 1998 in de bedrijfsruimte een eetcafé geëxploiteerd. Met ingang van laatstgenoemde datum heeft [appellant] de bedrijfsruimte in onderhuur gegeven aan mevrouw [onderhuurder] (hierna: [onderhuurder]) met wie hij tot dat moment een affectieve relatie had. Per die datum is [onderhuurder] samen met haar ouders in de vorm van een vennootschap onder firma (Tennekan) een eetcafé in de bedrijfsruimte gaan exploiteren. Tennekan heeft geen overnamesom betaald. Partijen hebben de onderhuurovereenkomst niet schriftelijk vastgelegd. Partijen zijn het erover eens dat deze onderhuurovereenkomst per 1 januari 2008 voor onbepaalde tijd geldt. Gulpener heeft ingestemd met de onderhuurovereenkomst. Bij gelegenheid van de totstandkoming van de onderhuurovereenkomst heeft Gulpener een nieuwe hoofdhuurovereenkomst met [appellant] gesloten. Deze hoofdhuurovereenkomst geldt eveneens voor onbepaalde tijd.

4.1.3. Tennekan heeft het voornemen geuit het eetcafé te verkopen aan een derde, de heer [koper eetcafé] (hierna: [koper eetcafé]). Daartoe zijn gesprekken gevoerd tussen Tennekan, [appellant] en Gulpener. Gulpener heeft ingestemd met exploitatie door [koper eetcafé]. [appellant] heeft niet ingestemd.

4.1.4. Bij brief van 17 april 2008 heeft [appellant] aan Tennekan de huur opgezegd per 1 mei 2008 met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar zodat de huurovereenkomst volgens [appellant] per 1 mei 2009 dient te eindigen. Daartoe heeft [appellant] drie redenen genoemd te weten (kort gezegd) dringend persoonlijk gebruik, niet instemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst en op grond van een redelijke afweging van belangen. Tennekan heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst.

4.1.5. [appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter een tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen en een tijdstip waarop Tennekan tot ontruiming dient over te gaan. [appellant] heeft die vordering primair gebaseerd op eerstgenoemde opzeggingsgrond (dringend persoonlijk gebruik) en subsidiair op de derde opzeggingsgrond (redelijke afweging van belangen). In dit geding speelt de tweede opzeggingsgrond (niet instemmen met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst) geen rol.

4.1.6. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen.

4.2. Het in 4.1 vermelde feitenrelaas komt overeen met hetgeen de kantonrechter in het beroepen vonnis aan feiten heeft vastgesteld. [appellant] heeft in de inleiding van zijn memorie van grieven gesteld dat de kantonrechter de feiten onvolledig heeft weergegeven. Nu [appellant] niet heeft gesteld welke relevante feiten hij mist in deze vaststelling, gaat het hof voorbij aan deze klacht.

4.3. Grief I is gericht tegen de afwijzing van de primaire opzeggingsgrond. Kort samengevat heeft [appellant] aangevoerd dat Tennekan nimmer heeft betaald voor de door [appellant] gedane investeringen in de bedrijfsruimte en goodwill. Volgens [appellant] heeft hij ter gelegenheid van het in onderhuur geven van het horecapand afgezien van een overnamesom voor inventaris en opgebouwde goodwill om [onderhuurder] de mogelijkheid te verschaffen zelf in haar inkomen te voorzien nadat de affectieve relatie met haar was verbroken. Een verkoop van de onderneming door Tennekan zal ertoe leiden dat [appellant] zijn investeringen niet meer zal kunnen terugverdienen. [appellant] wenst dat te voorkomen en heeft aangegeven dat hij om die reden het eetcafé weer zelf wil gaan exploiteren.

4.4. Het hof sluit niet uit dat deze reden, indien juist, op zichzelf genomen een reden zou kunnen zijn om de huurovereenkomst op te zeggen. Wanneer Tennekan door haar handelwijze zou frustreren dat [appellant] door hem gedane investeringen niet zou kunnen terugverdienen zou de wens van [appellant] om dan maar weer zelf het eetcafé te exploiteren gerechtvaardigd kunnen zijn en daarmee een dringend persoonlijk gebruik kunnen vormen. [appellant] heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat hiervan sprake is. Daartoe dient het volgende.

4.4.1. Volgens Tennekan was de zaak in 1998 onverkoopbaar. Het eetcafé was een slecht lopende onderneming en de goodwill is geheel en uitsluitend door haar opgebouwd, aldus Tennekan. Het hof is van oordeel dat uit de omstandigheid dat [appellant] in 1987 en in 1990 verbouwingen heeft uitgevoerd niet zonder meer valt af te leiden dat sprake was van een goed lopende onderneming of dat Tennekan profijt heeft gehad van die investeringen. Tennekan is immers pas in 1998 het eetcafé gaan exploiteren, zodat niet valt uit te sluiten dat de in 1987 en in 1990 gedane investeringen in 1998 al volledig waren afgeschreven en een nieuwe investering noodzakelijk was. Het had op de weg van [appellant] gelegen om nader aan te geven waarop zijn investeringen betrekking hadden, te meer nu Tennekan bij conclusie van dupliek heeft aangevoerd dat het daarbij ging om de verbouwing van de woonruimte. Voorts had van [appellant] verlangd mogen worden dat hij stukken in het geding had gebracht waaruit kan worden afgeleid dat het eetcafé in 1998 goed liep (bijvoorbeeld de jaarstukken van het eetcafé of stukken waaruit de bierafname van Gulpener blijkt). [appellant] heeft dat nagelaten.

4.4.2. Voorts heeft Tennekan gesteld dat zij geen, althans amper, inventaris heeft overgenomen. [appellant] heeft erkend dat de inventaris in 1998 was afgeschreven, maar deze vertegenwoordigde nog wel een verkoopwaarde volgens [appellant]. [appellant] heeft echter geen enkel inzicht gegeven in die verkoopwaarde. Evenmin heeft [appellant] aangegeven waaruit de inventaris bestond. Gelet op het door Tennekan overgelegde overzicht van de aan [appellant] toebehorende, door Tennekan gebruikte goederen (productie 1 conclusie van antwoord) waarop een zeer beperkt aantal zaken staat opgesomd, had van [appellant] verwacht mogen worden dat hij had aangegeven welke zaken Tennekan nog meer heeft gebruikt.

4.5. Al bij al geven de stellingen van [appellant] onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat hij in 1998 recht had op een overnamesom. Dat heeft tot gevolg dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij reden heeft om het eetcafé weer zelf te gaan exploiteren. Anders dan [appellant] kennelijk meent, dient de achterliggende reden op grond waarvan hij de huurovereenkomst heeft opgezegd, wel degelijk bij de beoordeling te worden betrokken. Het betreft hier immers de reden waarom [appellant] stelt het gehuurde dringend nodig te hebben voor persoonlijk gebruik. Voor zover [appellant] bedoelt dat hij kan volstaan met de stelling dat hij het eetcafé weer zelf wenst te exploiteren, miskent hij dat het aannemelijk maken van die stelling een nadere toelichting vereist. Een andere toelichting dan de hiervoor reeds besproken en verworpen reden, heeft [appellant] niet gegeven.

4.6. De slotsom luidt dat grief I faalt. De grieven II en III hebben allebei betrekking op de subsidiaire opzeggingsgrond en lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

4.7. De subsidiaire opzeggingsgrond betreft een redelijke belangenafweging in de zin van artikel 7:296 lid 3 BW. Het door [appellant] aangegeven belang is geen ander dan het hiervoor onder 4.4 genoemde belang dat [appellant] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Wanneer echter Tennekan in het geheel geen belang zou hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst, zou het belang van Tennekan moeten wijken. Weliswaar heeft Tennekan aangevoerd dat zij de exploitatie van het eetcafé wenst te beëindigen, maar zij heeft daaraan toegevoegd dat zij dat alleen wenst (en kan) indien dat financieel mogelijk is, met andere woorden, indien zij een overnamesom kan ontvangen. Tennekan heeft aangevoerd dat zij in financieel opzicht volledig afhankelijk is van het eetcafé: ofwel zij verkoopt de onderneming, ofwel zij zet de exploitatie van het eetcafé voort. Voor beide situaties geldt als voorwaarde het bestaan van de onderhuurovereenkomst met [appellant]. Tennekan heeft gesteld dat zij geen andere bron van inkomen heeft, hetgeen [appellant] niet heeft betwist. Evenmin heeft [appellant] betwist dat hij wel andere inkomstenbronnen heeft. Dat betekent dat Tennekan nog steeds een belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst en dat haar belang bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van [appellant] bij beëindiging daarvan. Dat betekent dat ook de grieven II en III falen.

4.8. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

5. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep,

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Tennekan begroot op € 263,- aan griffierecht en op € 894,- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. Den Hartog Jager, Keizer en Van Ham en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 mei 2011.