Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2011:BU3306

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
01-11-2011
Datum publicatie
04-11-2011
Zaaknummer
HD 200.083.168
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBBRE:2011:BP2433, Bekrachtiging/bevestiging
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Artikel 7:231 lid 2 BW, buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst na sluiting woning door burgemeester op de voet van artikel 174a Gemeentewet.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer HD 200.083.168

arrest van de zevende kamer van 1 november 2011

in de zaak van

STICHTING TIWOS, TILBURGSE WOONSTICHTING,

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante,

hierna aan te duiden als Tiwos,

advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers,

tegen:

[X.],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [X.],

advocaat: mr. J.M. Molkenboer,

op het bij exploot van dagvaarding van 24 februari 2011 ingeleide hoger beroep van het vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter van de rechtbank Breda van 31 januari 2011, gewezen tussen [X.] als eiseres en de gemeente Tilburg en Tiwos als gedaagden.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 229239/KG ZA 10-783)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

2.1. Bij memorie van grieven heeft Tiwos een productie overgelegd, vijf grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis en geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en, kort gezegd, tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [X.].

2.2. Bij memorie van antwoord heeft [X.] de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis.

2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

3. De gronden van het hoger beroep

Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.

4. De beoordeling

4.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a) [X.] heeft in 1987 de woning gelegen aan de [straat] te [plaatsnaam A.] gehuurd van de toenmalige gemeente Berkel-Enschot, welke gemeente inmiddels is opgegaan in de gemeente Tilburg.

b) Op 30 december 1996 heeft de gemeente onder andere deze woning geleverd aan Tiwos, waardoor Tiwos de verhuurder van de woning is geworden.

c) Bij besluit van 6 mei 2009 heeft de burgermeester van de gemeente Tilburg aan [X.] meegedeeld dat hij besloten heeft de woning op grond van artikel 174a van de Gemeentewet geheel te sluiten voor de periode van 20 mei 2009 tot 20 augustus 2009. In het besluit is meegedeeld dat de sluiting verband houdt met “geconstateerde verstoring van de openbare orde ten gevolge van feiten en omstandigheden, verband houdende met uw verblijf en/of het verblijf van anderen in dit perceel.” Als nadere motivering van het sluitingsbevel is gegeven: het veroorzaken van overlast zoals geluidsoverlast, vervuiling, overlast door overbewoning, onzedelijk gedrag, pesterijen en intimidatie en bedreiging.

d) [X.] heeft op 13 mei 2009 een bezwaarschrift ingediend tegen het besluit van 6 mei 2009 en een verzoek om een voorlopige voorziening ingediend bij de voorzieningenrechter van de sector bestuursrecht van de rechtbank Breda.

e) Bij uitspraak van 5 juni 2009 heeft de voorzieningenrechter het besluit geschorst, doch slechts tot en met 11 juni 2009. De voorzieningenrechter heeft daarbij overwogen dat de woning per 12 juni 2009 moet zijn verlaten.

f) Op 12 juni 2009 heeft [X.] de woning verlaten. Op last van de burgemeester zijn de achtergebleven meubels van [X.] verwijderd en opgeslagen en is de woning dichtgetimmerd.

g) De advocaat van Tiwos heeft bij brief van 15 juni 2009 aan [X.] onder meer het volgende meegedeeld:

“Op de grond dat door u en de uwen de openbare orde is verstoord en om die reden de woning op grond van artikel 174a Gemeentewet is gesloten, ontbindt mijn cliënte hierbij op de voet van artikel 267 van Boek 6 van het burgerlijk Wetboek jo. artikel 231 lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek met onmiddellijke ingang de huurovereenkomst met u met betrekking tot deze woning.

Ik deel u voorts mee, dat u de komende twee jaar niet in aanmerking komt voor een woning in de gemeente Tilburg en dat u zich derhalve niet hoeft te melden bij Tiwos of bij een van de andere woningcorporaties. Voor opvang kunt u zich eventueel wenden tot (…)”

h) Bij brief van 10 juli 2009 heeft de advocaat van [X.] aan de advocaat van Tiwos geschreven:

“Mijn cliënte verwacht dat na de bestuursrechtelijke procedure zal blijken dat er geen sprake is van een situatie waarop artikel 174a Gemeentewet van toepassing is. Het lijkt mij het meest praktisch dat ik eerst op de kwestie bij u terugkom nadat de bestuursrechtelijke procedure in voor mijn cliënte positieve zin is afgewikkeld. Of uw cliënte en/of de gemeente alsdan voor passende woonruimte voor mijn cliënte dient te zorgen kunnen wij alsdan nader bekijken.

Onder voorbehoud van alle rechten en weren (…)”

i) Bij besluit op bezwaar van 4 augustus 2009 heeft de burgermeester het bezwaar van [X.] ongegrond verklaard en de sluitingsperiode van drie maanden nader bepaald op 12 juni 2009 tot en met 11 september 2009. [X.] heeft tegen dit besluit op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Breda.

j) Bij brief van 1 december 2009 heeft de advocaat van Tiwos aan de advocaat van [X.] het volgende meegedeeld:

“In bovengemelde zaak bericht ik u, dat cliënte de woning aan de [straat] in [plaatsnaam A.] zal doorverhuren.

Indien de uitkomst van alle procedures zal zijn, dat uw cliënte ten onrechte is ontruimd en de huur met haar niet ontbonden is, zal mijn cliënte aan uw cliënte een andere woning toewijzen.

Onder voorbehoud van alle rechten en weren (…)”

k) Bij uitspraak van 19 april 2010 heeft de rechtbank het beroep van [X.] tegen het besluit op bezwaar gegrond verklaard, het besluit op bezwaar vernietigd en de burgemeester opgedragen een nieuw besluit op het bezwaarschrift te nemen.

l) De burgemeester heeft tegen de uitspraak van de rechtbank van 19 april 2010 hoger beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ABRS).

m) Terwijl dit hoger beroep nog liep, heeft de burgemeester op 16 oktober 2010 een nieuw besluit op het bezwaar genomen. De conclusie van dit nieuwe besluit op bezwaar luidt als volgt:

“Gelet op bovenstaande kom ik tot de conclusie, dat ik gelet op de uitspraak van de rechtbank genoodzaakt ben het bezwaarschrift gegrond te verklaren en het bestreden besluit in te trekken. Ik behoud mij echter het recht voor deze beslissing op het bezwaarschrift weer in te trekken, als het door mij ingestelde hoger beroep door de afdeling Bestuursrechtspraak gegrond wordt verklaard.”

n) Bij uitspraak van 1 december 2010 heeft de ABRS geoordeeld dat de rechtbank bij de uitspraak van 19 april 2010 met juistheid heeft overwogen dat het besluit op bezwaar van 4 augustus 2009 op een ondeugdelijke motivering berust, zodat het hoger beroep van de burgemeester ongegrond is. De ABRS heeft de uitspraak van de rechtbank van 19 april 2010 bevestigd.

o) Bij brief van 6 december 2010 heeft de advocaat van [X.] aan de advocaat van Tiwos verzocht om te bevestigen dat door Tiwos aan [X.], kort gezegd, een passende woning wordt toegewezen. Tiwos heeft niet voldaan aan dit verzoek.

p) De gemeente heeft na aanvang van de onderhavige kort-gedingprocedure erkend aansprakelijk te zijn voor de schade die door het onrechtmatige besluit van 6 mei 2009 is veroorzaakt en aan [X.] € 5.000,-- betaald als voorschot op schadevergoeding.

4.2.1. In de onderhavige procedure vorderde [X.] in eerste aanleg, na haar eis te hebben gewijzigd:

1) hoofdelijke veroordeling van de gemeente en Tiwos om binnen drie maanden na betekening van het te wijzen vonnis aan [X.] toe te wijzen en ter beschikking te stellen een passende woning in [plaatsnaam B.] die tenminste gelijkwaardig is aan de woning die [X.] bewoonde aan de [straat] te [plaatsnaam A.], op straffe van verbeurte van een dwangsom;

2) veroordeling van Tiwos om [X.] binnen één maand na betekening van het te wijzen vonnis van de “zwarte lijst” van de woningbouwcorporaties in Tilburg af te halen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

met hoofdelijke veroordeling van de gemeente en Tiwos in de proceskosten.

4.2.2. [X.] heeft aan deze vordering, samengevat weergegeven, het volgende ten grondslag gelegd.

A. Het primaire besluit van de burgemeester van 6 mei 2009 tot sluiting van de door [X.] gehuurde woning is op grond van de gevoerde bestuursrechtelijke procedure ingetrokken. Dat besluit moet daarom onrechtmatig worden geacht jegens [X.].

Dit brengt mee dat aan de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Tiwos, die was gebaseerd op artikel 7:232 lid 2 BW, de grond is ontvallen.

De huurovereenkomst tussen Tiwos en [X.] bestaat daarom nog, althans de ontbinding van die huurovereenkomst door Tiwos moet, achteraf bezien, onrechtmatig worden geacht. Omdat Tiwos de woning heeft doorverhuurd aan een derde, kan [X.] daar niet in terugkeren. Tiwos moet de door [X.] geleden schade vergoeden en dat kan deels in natura door aan [X.] vervangende woonruimte aan te bieden.

B. Tot het aanbieden van vervangende woonruimte is Tiwos bovendien gehouden omdat zij bij brief van 1 december 2009 heeft toegezegd vervangende woonruimte te zullen aanbieden als zou blijken dat de ontruiming niet rechtsgeldig was.

4.2.3. De gemeente en Tiwos hebben elk verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

4.3.1. De voorzieningenrechter heeft in het beroepen vonnis:

- de vorderingen van [X.] tegen de gemeente afgewezen;

- [X.] in de proceskosten aan de zijde van de gemeente veroordeeld;

- Tiwos veroordeeld om binnen drie maanden na betekening van het vonnis aan [X.] een huurwoning toe te wijzen met drie slaapkamers in de gemeente Tilburg, voorzien van centrale verwarming en met een huurprijs die volgens de normen past bij het inkomen van [X.], op straffe van verbeurte van een dwangsom als in het vonnis aangegeven;

- Tiwos veroordeeld om de naam van [X.] binnen een maand na de betekening van het vonnis te (laten) schrappen van de zwarte lijst van woningcorporaties in Tilburg, op straffe van verbeurte van een dwangsom als in het vonnis aangegeven;

- Tiwos in de proceskosten aan de zijde van [X.] veroordeeld.

4.3.2. Aan de (gedeeltelijke) toewijzing van de vorderingen jegens Tiwos heeft de voorzieningenrechter twee zelfstandig dragende gronden ten grondslag gelegd; kort samengevat:

A. de onrechtmatigheid van het sluitingsbevel van de burgemeester brengt mee dat de ontbinding van de huurovereenkomst door Tiwos geen stand kan houden;

B. er is voldaan aan de materiële voorwaarden die Tiwos in haar toezegging van 1 december 2009 heeft gesteld aan het aanbieden van vervangende woonruimte.

4.4. Dit hoger beroep betreft uitsluitend het geschil tussen [X.] en Tiwos. Het geschil tussen [X.] en de gemeente staat in dit hoger beroep niet ter beoordeling.

4.5.1. [X.] heeft het beroepen vonnis op 28 februari 2011 aan Tiwos doen betekenen.

Tiwos heeft ter voldoening aan het vonnis op of omstreeks 28 april 2011 een andere woning in Tilburg aangeboden aan [X.]. Het hof begrijpt uit de stellingen van partijen dat [X.] dat aanbod heeft geaccepteerd en dat ten aanzien van die woning een huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen partijen.

4.5.2. [X.] heeft bij memorie van antwoord meegedeeld dat zij door Tiwos voorts van de zwarte lijst is geschrapt.

4.5.3. Tiwos concludeert in de appeldagvaarding tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [X.], met veroordeling van [X.] in de proceskosten. Tiwos heeft echter alleen grieven gericht tegen de veroordeling om aan [X.] een andere woning aan te bieden. De veroordeling van Tiwos om [X.] van de zwarte lijst te schrappen staat in dit hoger beroep dus niet ter beoordeling.

4.5.4. [X.] heeft bij memorie van antwoord (punt 44) aangevoerd dat het feit dat Tiwos inmiddels met [X.] een nieuwe huurovereenkomst heeft gesloten, niet meer teruggedraaid kan worden. Volgens [X.] heeft Tiwos daarom geen belang meer bij dit hoger beroep en moet Tiwos dus niet-ontvankelijk worden verklaard in het hoger beroep.

Het hof verwerpt dit beroep op niet-ontvankelijkheid van het hoger beroep. Tiwos is in de kosten van het geding in eerste aanleg veroordeeld en zij heeft in hoger beroep geconcludeerd tot veroordeling van [X.] in de kosten van beide instanties. Hierin is reeds een voldoende belang gelegen om in hoger beroep te kunnen worden ontvangen.

Dat de onderhavige procedure een kort geding betreft doet daar niet aan af. De proceskostenveroordeling in kort geding is immers geen voorlopige maar een definitieve voorziening in kort geding, bij de beoordeling waarvan in appel geen spoedeisend belang vereist is (zie bijvoorbeeld punt 3 van de noot van H.J. Snijders onder HR 31 mei 2002, NJ 2003, 343). Er zou overigens ook geen redelijk belang mee zijn gediend wanneer Tiwos uitsluitend wat betreft de naar haar oordeel onjuiste veroordeling in de proceskosten naar een bodemprocedure wordt verwezen.

Grief III: grondslag B van de vorderingen en het vonnis

4.6.1. Het hof zal eerst grief III behandelen. Deze grief is gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat voldaan is aan de materiële voorwaarden die Tiwos in haar toezegging van 1 december 2009 heeft gesteld aan toewijzing van vervangende woonruimte.

4.6.2. Volgens Tiwos heeft zij aan deze toezegging twee voorwaarden verbonden:

- het resultaat van de bestuursrechtelijke procedure moet zijn dat het sluitingsbevel van de burgemeester geen stand houdt en [X.] dus ten onrechte is ontruimd;

- in een civielrechtelijke procudure moet komen vast te staan dat de ontbindingsverklaring nietig is en dat de huur dus niet ontbonden is.

Volgens Tiwos is aan de tweede voorwaarde niet voldaan, zodat zij haar toezegging niet gestand hoeft te doen.

4.6.3. [X.] heeft aangevoerd dat zij de brief van 1 december 2009 zodanig heeft opgevat en mocht opvatten dat Tiwos haar een andere woning zou toewijzen indien zou blijken dat burgemeester ten onrechte toepassing had gegeven aan artikel 174a Gemeentewet.

4.6.4. Het hof stelt voorop dat de betekenis van de toezegging moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hierbij spelen redelijkheid en billijkheid een rol.

4.6.5. Bij toepassing van deze maatschaf kom het hof tot het oordeel dat de toezegging “Indien de uitkomst van alle procedures zal zijn, dat uw cliënte ten onrechte is ontruimd en de huur met haar niet ontbonden is, zal mijn cliënte aan uw cliënte een andere woning toewijzen” in de gegeven omstandigheden voorshands moet worden opgevat in de door [X.] bepleite zin. Het hof overweegt daartoe het volgende.

Ten tijde van de toezegging (1 december 2009) was sprake van verschillende bestuursrechtelijke procedures tussen [X.] en de burgemeester:

- een voorlopige voorzieningenprocedure bij de sector bestuursrecht van de rechtbank Breda was doorlopen;

- een bezwaarschriftprocedure bij de burgemeester was doorlopen;

- een beroepsprocedure bij de sector bestuursrecht van de rechtbank Breda was aanhangig;

- een hoger beroep bij de ABRS behoorde nog tot de mogelijkheden.

Van enige civielrechtelijke procedure was geen sprake. Tiwos stond als het ware aan de zijlijn bij het conflict tussen [X.] en de gemeente en zij stemde haar gedrag af op de stand van zaken in dat conflict. Gelet hierop heeft [X.] naar het voorlopig oordeel van het hof de woorden “alle procedures” in de toezegging van Tiwos mogen opvatten als: alle bestuursrechtelijke procedures tussen [X.] en de burgemeester. [X.] mocht er naar het voorlopig oordeel van het hof dus van uitgaan dat Tiwos haar een andere woning zou aanbieden indien de uitkomst van de bestuursrechtelijke procedures zou zijn dat de burgemeester de woning ten onrechte met toepassing van artikel 174a van de Gemeentewet voor drie maanden had gesloten. Indien Tiwos een nadere voorwaarde had willen stellen, bijvoorbeeld de voorwaarde dat ook nog in een civiele procedure een oordeel zou worden gegeven over de door haar ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, had zij dat naar het voorshands oordeel van het hof duidelijker in haar toezegging moeten verwoorden.

4.6.6. Het voorgaande brengt mee dat grief III faalt. Nu de door Tiwos gedane toezegging de toewijzing van het gevorderde door de voorzieningenrechter zelfstandig kan dragen, brengt dit mee dat het beroepen vonnis, voor zover aangevochten, bekrachtigd moet worden, met ingebrip van de veroordeling van Tiwos in de kosten van het geding in eerste aanleg.

Grieven I, II en IV: grondslag A van de vorderingen en het vonnis

4.7. De grieven I, II en IV zijn gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat de onrechtmatigheid van het sluitingsbevel van de burgemeester meebrengt dat de ontbinding van de huurovereenkomst door Tiwos geen stand kan houden (grondslag A).

Deze grieven hoeven geen bespreking meer nu het falen van grief III en het daaruit voortvloeiende in stand blijven van grondslag B reeds voert tot bekrachtiging van het beroepen vonnis.

Conclusie

4.8. Grief V heeft naast de andere grieven geen zelfstandige betekenis en kan onbesproken blijven. Het hof zal het beroepen vonnis bekrachtigen voor zover aangevochten door grief III. Tiwos wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Deze kostenveroordeling wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de voorzieningenrechter van de rechtbank Breda onder nummer 229239/KG ZA 10-783 tussen [X.] en Tiwos gewezen vonnis van 31 januari 2011;

veroordeelt Tiwos in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [X.] tot op heden begroot op € 284 aan vast recht en op € 632,-- aan salaris advocaat;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, B.A. Meulenbroek en I.B.N. Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 november 2011.