Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2011:BR5916

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
24-05-2011
Datum publicatie
26-08-2011
Zaaknummer
HV 200.079.076
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Aankoopverplichting gemeente in het kader van artikel 27 (oud) Wet Voorkeursrecht Gemeenten?

Ontvankelijkheid hoger beroep ondanks appelverbod.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

Uitspraak: 24 mei 2011

Zaaknummer: HV 200.079.076

Zaaknummer eerste aanleg: 220464/HA RK 10-98

in de zaak in hoger beroep van:

1. [X.],

wonende te [woonplaats],

2. [Y.],

wonende te [woonplaats],

appellanten,

hierna te noemen: de gebroeders [X.],

advocaat: mr. E. Beele,

tegen

de gemeente Bergen op Zoom,

zetelend te Bergen op Zoom,

geïntimeerde,

hierna te noemen: de gemeente,

advocaat: mr. J.B. Mus.

1. Het geding in eerste aanleg

Het hof verwijst naar de beschikking van de rechtbank Breda van 18 oktober 2010.

2. Het geding in hoger beroep

2.1. Bij beroepschrift met producties, ingekomen ter griffie op 17 december 2010, hebben de gebroeders [X.] vier grieven aangevoerd tegen de voormelde beschikking. Zij hebben verzocht de beschikking van de rechtbank te vernietigen en opnieuw rechtdoende het verzoek van de gebroeders [X.] alsnog toe te wijzen in die zin dat de gemeente wordt verplicht mee te werken aan de overdracht van de eigendom van het perceel plaatselijk bekend [perceel] te [vestigingsplaats], kadastraal bekend gemeente Bergen op Zoom, sectie [sectieletter] nr. [sectienummer] ter grootte van 16 are en 90 centiare tegen een schadeloosstelling van € 750.000,-, met veroordeling van de gemeente in de kosten van beide instanties, een en ander, voor zover de wet het toelaat, uitvoerbaar bij voorraad.

2.2. Bij verweerschrift, ingekomen ter griffie op 2 februari 2011, heeft de gemeente de grieven bestreden en[geintimeerderol] verzocht het hoger beroep niet-ontvankelijk te verklaren, althans de voorgedragen grieven te verwerpen, alsmede de beschikking waarvan beroep te bekrachtigen, met veroordeling van de gebroeders [X.] in de kosten van het hoger beroep.

2.3. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 april 2011. Bij die gelegenheid zijn gehoord:

- de gebroeders [X.], bijgestaan door hun advocaat mr. Beele;

- mevrouw [Z.] voor de gemeente, bijgestaan door de advocaat van de gemeente, mr. Mus;

2.4. Het hof heeft voorts kennisgenomen van de inhoud van:

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling in eerste aanleg d.d. 6 september 2010;

- de brief met bijlagen van mr. Beele d.d. 21 maart 2011;

- de ter zitting door mr. Beele overgelegde pleitnotities.

3. De beoordeling

3.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

De gebroeders [X.] zijn gezamenlijk eigenaar van een bedrijfsgebouw met ondergrond aan de [perceel] te [vestigingsplaats], kadastraal bekend gemeente Bergen op Zoom sectie [sectieletter] nr. [sectienummer], groot 0.16.90 ha (hierna: het perceel).

Het perceel is gelegen in het plangebied Bergse Haven. Het plan Bergse Haven voorziet in de herontwikkeling van het ter plaatse aanwezige industrieterrein. Met het oog op die herontwikkeling heeft de gemeente op 28 juni 2004 de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (hierna: de Wvg) op (onder meer) het perceel van toepassing verklaard.

Vanaf november 2007 heeft tussen de gebroeders [X.] en de gemeente overleg plaatsgevonden over de aankoop door de gemeente van het perceel. Voor de gemeente werd het overleg gevoerd door [A.] taxatie- en adviesbureau te [vestigingsplaats] (hierna: [A.]). Dit overleg heeft geleid tot overeenstemming over een koopsom inclusief vergoedingen van € 750.000,-. Op 21 juli 2009 heeft [A.] aan de gebroeders [X.] een concept-koopovereenkomst toegezonden; in de aanbiedingsbrief is gewezen op een drietal uitdrukkelijke voorbehouden, te weten: goedkeuring door het gemeentebestuur van de gemeente en het niet wijzigen van het (aankoop)beleid met betrekking tot het gebied Bergse Haven, alsmede de geschiktheid van de bodem voor het door de gemeente beoogde gebruik.

Omdat een besluit van de gemeente omtrent het al dan niet aankopen van het perceel uitbleef hebben de gebroeders [X.], door middel van een brief van hun advocaat d.d. 18 mei 2010, aan de gemeente een termijn van veertien dagen gesteld om zich uit te laten over de aankoop van het perceel. Toen een antwoord van de gemeente uitbleef hebben de gebroeders [X.] op 16 juni 2010 een verzoekschrift als bedoeld in artikel 27 (oud) Wvg bij de rechtbank Breda ingediend, teneinde de gemeente te verplichten het perceel van hen af te nemen voor het voormelde bedrag van € 750.000,-.

Na de indiening van het verzoekschrift hebben de gebroeders [X.] van de gemeente een tweetal brieven ontvangen, beide gedateerd op 18 juni 2010, inhoudende dat het voorkeursrecht ingevolge de Wvg voor het plangedeelte waarin het perceel van de gebroeders [X.] is gelegen vervallen is verklaard per 18 juni 2010. De reden hiervoor is dat de gemeente afziet van de realisering van het oorspronkelijke plan Bergse Haven. In het nieuw te ontwikkelen plan zal het plangedeelte waarin het perceel van de gebroeders [X.] is gelegen ongewijzigd blijven, zodat verwerving door de gemeente niet meer aan de orde is.

De rechtbank heeft in de beschikking waarvan beroep het verzoek van de gebroeders [X.] afgewezen. De rechtbank heeft daartoe onder meer overwogen, kort gezegd, dat de gebroeders [X.] geen opgave hebben gedaan zoals bedoeld in artikel 11 (oud) Wvg, zodat aan de toepassing van artikel 27 (oud) Wvg niet wordt toegekomen.

De gebroeders [X.] kunnen zich met deze uitspraak niet verenigen en zijn in hoger beroep gekomen.

3.2. De toepasselijke bepalingen.

Bij de wet van 18 maart 2010 tot wijziging van de Wet Voorkeursrecht gemeenten (Stb 2010, nr. 155), in werking getreden op 1 juli 2010, is (ondermeer) artikel 27 (oud) Wvg vervallen verklaard en vervangen door artikel 15 Wvg.

Omdat de inzet van de onderhavige procedure is dat de gebroeders [X.] zich op het standpunt stellen dat zij de gemeente op 19 november 2007 in de gelegenheid hebben gesteld hun perceel aan te kopen zijn ingevolge het overgangsartikel IV van voornoemde wijzigingswet, de bepalingen van de Wvg van toepassing zoals deze luidden vóór de wijziging per 1 juli 2010.

3.3. De ontvankelijkheid van het hoger beroep.

3.3.1. In het derde lid van artikel 27 (oud) Wvg is bepaald dat van een beschikking op een verzoek als bedoeld in dit artikel, geen hoger beroep openstaat.

De gemeente heeft zich op dit appelverbod beroepen en heeft aangevoerd dat de gebroeders [X.] in hun hoger beroep niet-ontvankelijk moeten worden verklaard.

3.3.2. Ingevolge de jurisprudentie van de Hoge Raad (onder meer: HR 29 maart 1985, NJ 1986, 242) is, ondanks en appelverbod toch hoger beroep toegelaten voorzover er door appellant wordt geklaagd (onder meer) dat het desbetreffende wetsartikel ten onrechte buiten toepassing is gelaten.

De gebroeders [X.] stellen zich op het standpunt dat deze situatie zich in de onderhavige zaak voordoet: de rechtbank heeft geoordeeld dat van een opgave als bedoeld in artikel 11 (oud) Wvg geen sprake is zodat aan de toepassing van artikel 27 (oud) Wvg niet wordt toegekomen.

Het hof is van oordeel dat de gebroeders [X.], nu er over wordt geklaagd dat artikel 27 (oud) Wvg ten onrechte buiten toepassing is gelaten, kunnen worden ontvangen in hun hoger beroep.

Het standpunt van de gemeente dat er in de grieven van de gebroeders [X.] niet wordt geklaagd over het ten onrechte buiten toepassing blijven van artikel 27 (oud) Wvg maar (slechts) over een onjuiste toepassing van dat artikel kan, gelet op de inhoud van de grieven, niet worden aanvaard.

3.4. Is er door de gebroeders [X.] een schriftelijke opgave aan Burgemeester en Wethouders gedaan van voorgenomen vervreemding, als bedoeld in artikel 11 (oud) Wvg ?

3.4.1. Alle grieven van de gebroeders [X.] hebben betrekking op het oordeel van de rechtbank dat de gebroeders [X.] geen opgave hebben gedaan als bedoeld in artikel 11 (oud) Wvg en dat de gemeente (daardoor) geen beginselbeslissing tot aankoop als bedoeld in artikel 12 (oud) Wvg heeft genomen, zodat niet aan toepassing van artikel 27 (oud) Wvg wordt toegekomen.

3.4.2. De gebroeders [X.] bestrijden dit oordeel van de rechtbank. Zij stellen dat hun brief aan de gemeente d.d. 19 november 2007 wel degelijk een opgave als bedoeld in artikel 11 (oud) Wvg bevat.

De gemeente heeft dit betwist en onderschrijft het oordeel van de rechtbank dat de brief van 19 november 2007 niet als een opgave in de zin van artikel 11 (oud) Wvg kan worden aangemerkt aangezien die brief niet alle in artikel 11 lid 1 (oud) Wvg vermelde gegevens bevat, terwijl evenmin in de brief expliciet is vermeld dat deze als een aanbieding tot verkoop aan de gemeente in de zin van artikel 10 (oud) Wvg is bedoeld.

3.4.3. Het hof overweegt hieromtrent het volgende.

In de brief van de gebroeders [X.] aan Burgemeester en Wethouders d.d. 19 november 2007 wordt mededeling gedaan van het feit dat het bedrijfspand van de gebroeders [X.] aan de [perceel] te [vestigingsplaats] op dat moment leeg stond en moeilijk verhuurbaar was, gelet op de plannen van de gemeente tot herinrichting van het betreffende gebied en het voornemen van de gemeente om tot aankoop van het perceel over te gaan. De gebroeders [X.] geven in hun brief de wens te kennen om met de gemeente in overleg te treden teneinde tot een oplossing van het probleem te komen. Zij noemen in hun brief vier mogelijkheden:

I) de garantie dat levering van het perceel niet in eerder dan in 2015 hoeft plaats te vinden, zodat de mogelijkheden om tot verhuur over te gaan worden vergroot;

II) tijdelijke huisvesting, bijvoorbeeld van Poolse arbeiders;

III) verkoop aan de gemeente met een herbouwmogelijkheid op een bedrijfslocatie in de gemeente Bergen op Zoom;

IV) verkoop aan de gemeente zonder afspraken over herbouw in de gemeente Bergen op Zoom.

3.4.4. Naar het oordeel van het hof kan de vraag of de hier bedoelde brief van 19 november 2007 aan te merken valt als een schriftelijke opgave aan Burgemeester en Wethouders in de zin van artikel 11 (oud) Wvg niet beantwoord worden zonder daarbij de overige correspondentie tussen partijen te betrekken. Bij de uitleg van de brief van 19 november 2007 komt het immers – overeenkomstig de artikelen 3:33 en 3:35 BW – aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex, HR 13 maart 1981, NJ 1981,635).

3.4.5. Het hof is van oordeel dat de tussen partijen gevoerde correspondentie geen andere conclusie toelaat dan dat voor beide partijen duidelijk was:

a) dat de gemeente het perceel wilde kopen;

b) dat de gebroeders [X.] het perceel aan de gemeente wilden verkopen;

c) dat de wens tot verkoop respectievelijk koop het gevolg was van het door de gemeente ontwikkeld herinrichtingsplan voor het desbetreffende gebied en het – in verband hiermee – gevestigd voorkeursrecht van de gemeente.

Dit volgt uit de inhoud van de volgende in het geding gebrachte stukken:

- de brieven van de gemeente aan de gebroeders [X.] van 19 mei 2004 en 30 juni 2004 waarin een toelichting wordt gegeven op het voorkeursrecht van de gemeente met betrekking tot het perceel van de gebroeders [X.];

- de brief van de gemeente aan de gebroeders [X.] d.d. 12 december 2006 waarin informatie wordt gegeven over de voorgenomen gefaseerde uitvoering van het plan Bergse Haven en waarin wordt meegedeeld dat [A.] is aangewezen als taxateur/onderhandelaar om namens de gemeente met de gebroeders [X.]

aankoopgesprekken te gaan voeren;

- de hiervoor genoemde brief van de gebroeders [X.] aan de gemeente d.d. 19 november 2007. In deze brief wordt expliciet gerefereerd aan het voorkeursrecht van de gemeente;

- het door [A.] namens de gemeente op 30 november 2007 gedane aanbod tot aankoop van het perceel voor een bedrag van € 545.025,-;

- de brief van de gebroeders [X.] aan [A.] d.d. 17 december 2007 waarin op dit aanbod wordt gereageerd;

- de brief van [A.] aan de gebroeders [X.] d.d. 28 februari 2008 waarin inhoudelijk wordt ingegaan op de brief van de gebroeders [X.] aan de gemeente d.d. 19 november 2007: de opties onder I) en II) worden door de gemeente afgewezen omdat het voornemen bestaat om het perceel van de gebroeders [X.] vóór 2012 te verwerven.

Ten aanzien van de opties II) en IV) deelt [A.] mee wat de uitgangspunten van de gemeente zijn bij de waardering van het perceel van de gebroeders [X.];

- op 28 november 2008 is door [A.] namens de gemeente aan de gebroeders [X.] het aanbod gedaan om het perceel te kopen voor een bedrag van € 708.000,-;

- nadat tussen [A.] en de gebroeders [X.] overeenstemming was bereikt over een koopsom van € 750.000,-, is op 21 juli 2009 door [A.] een concept- koopovereenkomst met betrekking tot het perceel aan de gebroeders [X.] gezonden, zulks onder de voorbehouden, zoals hiervoor onder 3.1 is vermeld.

3.4.6. Naar het oordeel van het hof dient de brief van 19 november 2007, in het licht van de voormelde correspondentie, te worden aangemerkt als een schriftelijke opgave als bedoeld in artikel 11 (oud) Wvg. De brief heeft immers geleid tot onderhandelingen tussen de gebroeders [X.] en [A.] namens de gemeente over de aankoop door de gemeente van het perceel. Op 30 november 2007 is door [A.] namens de gemeente een eerste concreet bod op het perceel gedaan.

3.4.7. De gemeente heeft erop gewezen dat de brief van 19 november 2007 niet voldoet aan de formele vereisten die de wet aan een dergelijke opgave stelt: de kadastrale aanduiding en de grootte van het perceel zijn niet in de brief vermeld en evenmin is in de brief expliciet vermeld dat het om een opgave als bedoeld in artikel 11 (oud) Wvg gaat.

Het hof overweegt hieromtrent het volgende. Op zichzelf is juist dat omtrent de vraag of een bericht aan de gemeente al dan niet als een opgave in de zin van artikel 11 (oud) Wvg moet worden aangemerkt geen onduidelijkheid mag bestaan bij de gemeente, dit gelet op de consequenties die de Wvg aan een dergelijke opgave verbindt en op de wettelijke termijnen die vanaf de opgave gaan lopen.

In het onderhavige geval was het echter, zoals hiervoor reeds is overwogen, voor de gemeente op grond van de brief van 19 november 2007 duidelijk dat de gebroeders [X.] het perceel aan de gemeente wilden verkopen en op 30 november 2007 is door de gemeente, via [A.], een concreet bedrag genoemd waarvoor zij bereid was te kopen.

In de brief van [A.] van 30 november 2007 is de kadastrale aanduiding en de grootte van het perceel vermeld, zoals dat ook al het geval was in de brieven van de gemeente aan de gebroeders [X.] van 19 mei 2004 en 30 juni 2004. De gemeente kan er zich dan ook in redelijkheid niet op beroepen dat in de brief van de gebroeders [X.] van 19 november 2007 geen kadastrale aanduiding en grootte van het perceel waren vermeld.

3.4.8. De gemeente is voorts op geen enkele wijze benadeeld doordat in de brief van 19 november 2007 niet expliciet melding is gemaakt van het feit dat een opgave als bedoeld in artikel 11 (oud) Wvg wordt gedaan. Immers: binnen de acht wekentermijn, genoemd in artikel 12 (oud) Wvg had de gemeente, via [A.], al een concreet aanbod tot koop gedaan. De onderhandelingen tussen partijen hebben vervolgens geleid tot overeenstemming. Daarbij zijn door de gebroeders [X.], anders dan door de gemeente, geen voorbehouden gemaakt zodat de gebroeders [X.] reeds om die reden niet meer vrij waren – zo zij dat al hadden gewild – aan een derde te verkopen. Aan de door de Wvg beoogde bescherming van het voorkeursrecht van de gemeente is dan ook op geen enkele wijze tekort gedaan.

3.4.9. De conclusie is dat de grieven van de gebroeders [X.] slagen en dat de beschikking waarvan beroep niet in stand kan blijven.

Het slagen van de grieven brengt mee dat thans de overige stellingen en weren van partijen beoordeeld dienen te worden. Daarbij gaat het in het bijzonder om de vraag of voldaan is aan de vereisten die in artikel 27 lid 2 (oud) Wvg zijn genoemd en of voldaan is aan het criterium voor toewijzing van het verzoek dat is vermeld in artikel 27 lid 3 (oud) Wvg.

3.5. Is voldaan aan de (termijn)vereisten in artikel 27 lid 2 (oud) Wvg?

3.5.1. Het tweede lid van artikel 27 (oud) Wvg luidt, voorzover thans van belang: “Het verzoekschrift (…) kan worden gedaan binnen twee maanden te rekenen van de dag waarop burgemeester en wethouders de in artikel 16, tweede lid bedoelde termijn hebben overschreden of de dag van de ontvangst van een bericht ingevolge artikel 17, eerste lid, inhoudende dat de gemeente afziet van de aankoop, of de dag waarop burgemeester en wethouders de in dat artikellid genoemde termijn hebben overschreden.”

De gemeente stelt zich op het standpunt dat geen van de genoemde situaties (overschrijding van de in artikel 16 lid 2 genoemde twee wekentermijn, overschrijding van de in artikel 17 lid 1 genoemde vier wekentermijn of een bericht dat de gemeente afziet van aankoop als bedoeld in artikel 17 lid 1) zich in dit geval voordoen, zodat het verzoek van de gebroeders [X.] reeds om die reden niet toewijsbaar is.

3.5.2. Het hof overweegt hieromtrent het volgende.

In het voorgaande is reeds overwogen dat uit de tussen partijen gevoerde correspondentie volgt dat het voor partijen over en weer duidelijk was dat de gebroeders [X.] wilden verkopen, dat de gemeente wilde kopen en dat over de koopprijs overeenstemming bestond.

Die overeenstemming was er reeds in juli 2009. Daarna heeft de gemeente, ondanks herhaalde verzoeken van de gebroeders [X.], geen duidelijkheid verschaft over de vraag of zij daadwerkelijk tot aankoop wenste over te gaan. Dit heeft geresulteerd in de sommatie van de raadsman van de gebroeders [X.] d.d. 18 mei 2010, waarin aan de gemeente een termijn werd gesteld om zich uit te laten over de daadwerkelijke afname van het perceel. Nadat de gemeente niet op de sommatie had gereageerd is – op 16 juni 2010 – het verzoekschrift ex artikel 27 (oud) Wvg bij de rechtbank ingediend.

Naar het oordeel van het hof brengt een redelijke uitleg van de wet mee dat deze situatie op één lijn moet worden gesteld met de in artikel 27 (oud) Wvg beschreven situatie dat Burgemeester en Wethouders de in artikel 17 lid 1 (oud) Wvg genoemde vier wekentermijn hebben overschreden danwel (alsnog) hebben afgezien van aankoop.

Het hiervoor overwogene betekent dat het hier bedoelde verweer van de gemeente moet worden verworpen.

3.6. Is voldaan aan het criterium voor toewijzing, vermeld in artikel 27 lid 3(oud) Wvg?

3.6.1. Ingevolge het derde lid van artikel 27 (oud) Wvg dient, bij een beslissing op een verzoek als bedoeld in het eerste lid, te worden beoordeeld of het redelijk is dat een verkoop aan de gemeente, gezien de bijzondere persoonlijke omstandigheden die ter zake van belang kunnen zijn, achterwege zou blijven.

3.6.2. De gebroeders [X.] stellen dat er bij hen sprake is van bijzondere persoonlijke omstandigheden die tot toewijzing van het verzoek zouden moeten leiden. Zij noemen in dit verband dat zij voor hun inkomen en voor hun pensioenvoorziening voor een groot deel afhankelijk zijn van de huuropbrengsten van het onderhavige bedrijfspand, terwijl het pand, sinds het in 2007 leeg is komen staan, in feite onverhuurbaar is als gevolg van de onzekerheid ten aanzien van de plannen van de gemeente met het onderhavige gebied.

3.6.3. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling bij het hof is door de gebroeders [X.] een nadere toelichting gegeven op hun persoonlijke omstandigheden.

Zij hebben tot 2004 in het onderhavige bedrijfspand een installatiebedrijf geëxploiteerd in de vorm van een besloten vennootschap. In 2004 hebben zij hun aandelen, de handelsnaam en de bedrijfsmiddelen verkocht aan een derde voor een bedrag tussen de € 700.000,- en € 800.000,-. Het bedrijfspand is aan die derde verhuurd voor een bedrag tussen € 50.000,- en € 60.000,- per jaar.

De bedoeling van de gebroeders [X.] was om, met de verkoopopbrengst van het installatiebedrijf en met de verwachte opbrengst van de verkoop van het perceel aan de gemeente, een investeringsmaatschappij op te zetten en aldus te voorzien in hun beider inkomen.

In maart 2007 is de derde gefailleerd, waardoor er een einde kwam aan de huurovereenkomst.

Daarna is een gedeelte van het pand nog verhuurd geweest voor opslag, namelijk in de periode van 16 november 2007 t/m 15 november 2009. De huuropbrengst in die periode was € 38.949,-.

De gebroeders [X.] voorzien thans in hun levensonderhoud door advieswerk op het terrein van installatietechniek. Zij verrichten die werkzaamheden ieder vanuit een eigen vennootschap.

Volgens de gebroeders [X.] zijn de problemen met de verhuurbaarheid van het bedrijfspand veroorzaakt door de plannen van de gemeente met het onderhavige gebied. De gemeente stelt dat de problemen met de verhuurbaarheid van het bedrijfspand vooral het gevolg zijn van de algehele malaise op het terrein van de verhuur van onroerend goed.

3.6.4. Partijen zijn het niet alleen oneens over de feiten maar ook over de uitleg van het in artikel 27 (oud) Wvg genoemde criterium.

Met betrekking tot de uitleg van het criterium merkt het hof allereerst op dat het voor de hand ligt dat het bij de genoemde “bijzondere persoonlijke omstandigheden” gaat om omstandigheden aan de zijde van de vervreemder, ook al is dit niet met zoveel woorden in de wet vermeld (anders dat in de tekst van het nieuw geredigeerde artikel 15 Wvg).

Voor de vraag wat onder “bijzondere persoonlijke omstandigheden” moet worden verstaan, is de wetsgeschiedenis van belang (kamerstukken II 1980/1981, 13713, nrs 61 en 74). In de oorspronkelijke tekst van artikel 27 (oud) Wvg (toen nog artikel 22b) was als criterium vermeld: “zij (de rechtbank) beoordeelt of het redelijk is dat een verkoop aan de gemeente, gezien alle omstandigheden die ter zake van belang kunnen zijn, achterwege zou blijven.”

De bepaling was vervat in een amendement van het tweede kamerlid Van Dam en als volgt toegelicht: “De rechtbank moet beoordelen of het redelijk is dat de eigendom, gezien alle omstandigheden die ter zake van belang zijn of kunnen zijn, bij de verkoper zou blijven. Die omstandigheden kunnen algemeen of bijzonder van aard zijn. Een algemeen aspect is dat door het voorkeursrecht een stagnatie kan optreden op de markt aan de vraagzijde. De verwerving immers van onroerend goed in een gebied waarop het voorkeursrecht rust, is minder aantrekkelijk dan wanneer dat gebied vrij zou zijn van dat recht. Dit vormt dus een nadelige invloed uit op de markt. Meer bijzondere aspecten zijn bijvoorbeeld de leeftijd of de individuele situatie van de bedrijfsuitoefening waarin de eigenaar zich bevindt.”

Van belang is dat het hiervoor vermelde criterium “alle omstandigheden die ter zake van belang kunnen zijn” in het definitieve wetsontwerp is vervangen door het criterium “de bijzondere persoonlijke omstandigheden die ter zake van belang kunnen zijn.” Evident is dat het aldus geformuleerde criterium aanzienlijk beperkter is dan het oorspronkelijk door de indiener van Dam beoogde criterium.

3.6.5. Naar het oordeel van het hof kan, in het licht van de voormelde wetsgeschiedenis, de omstandigheid dat het pand van de gebroeders [X.] sinds 2007 niet of slechts ten dele verhuurd kon worden als gevolg van de plannen van de gemeente ter plaatse en/of de verslechterde marktsituatie op zichzelf niet als een “bijzondere omstandigheid” in de zin van artikel 27 (oud) Wvg worden aangemerkt. Bijkomende omstandigheden die in dit geval tot een ander oordeel zouden moeten leiden zijn niet komen vast te staan.

De gebroeders [X.] hebben weliswaar gesteld dat zij voor hun inkomen en hun pensioenvoorziening voor een groot deel afhankelijk zijn van de huuropbrengst van het bedrijfspand maar de gemeente heeft dit betwist en de gebroeders [X.] hebben hun stellingen op dit punt niet onderbouwd.

Evenmin hebben zij hun – door de gemeente betwiste – stelling onderbouwd dat zij ook na de beëindiging van het voorkeursrecht van de gemeente in juli 2010 nog nadeel ondervinden als gevolg van de plannen van de gemeente met het onderhavige gebied.

3.6.6. Op grond van de door de gebroeders [X.] bij brief van 21 maart 2011 overgelegde brieven van potentiële huurders acht het hof aannemelijk dat de gebroeders [X.] financieel nadeel hebben gelden doordat hun bedrijfspand na het faillissement van de huurder in 2007 gedurende een aantal jaren niet of slechts gedeeltelijk verhuurbaar is geweest.

Indien de gebroeders [X.] menen dat dat zij benadeeld zijn door onzorgvuldig handelen van de gemeente dan staan hen andere wegen op ter verkrijging van een financiële genoegdoening. Artikel 27 (oud) Wvg is niet bedoeld om een dergelijk nadeel te compenseren.

3.7. De conclusie is dat het verzoek van de gebroeders [X.] niet toewijsbaar is.

Het hof zal de beschikking van de rechtbank waarvan beroep bekrachtigen met verbetering van de gronden zoals hiervoor is vermeld.

De gebroeders [X.] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep

4. De beslissing

Het hof:

bekrachtigt de beschikking waarvan beroep met verbetering van de gronden zoals in het voorgaande is vermeld;

veroordeelt de gebroeders [X.] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van de gemeente op € 280,- voor verschotten en op € 1.788,- voor salaris van de advocaat.

Deze beschikking is gegeven door mrs. van Etten, Theuws en Mellema-Kranenburg en in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2011.