Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2011:BP2548

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
18-01-2011
Datum publicatie
31-01-2011
Zaaknummer
HD 200.041.972
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurrecht.

Opzegging huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 274
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2011/52 met annotatie van Cor Goudriaan/Anne Maren Langeloo
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer HD 200.041.972

arrest van de zevende kamer van 18 januari 2011

in de zaak van

[X.],

wonende te [woonplaats],

appellant in het principaal appel,

geïntimeerde in het incidenteel appel,

verder: [X.],

advocaat: mr. R. Bom,

tegen:

1. [Y.],

2. [Z.],

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden in het principaal appel,

appellanten in het incidenteel appel,

verder: [Y.] en [Z.],

advocaat: mr. P.F.M. Gulickx,

als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 27 oktober 2009 in het hoger beroep van het door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda tussen partijen onder zaak/rolnummer 524427/CV/08-10920 gewezen vonnis van 3 juni 2009.

5. Het verdere verloop van het geding

5.1 Bij genoemd tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft op 7 december 2009 plaatsgevonden. Een schikking is niet tot stand gekomen waarop de zaak naar de rol is verwezen voor memorie van grieven.

5.2 Bij memorie van grieven heeft [X.] onder overlegging van twee producties twaalf grieven aangevoerd en geconcludeerd zoals in de conclusie van deze memorie nader staat omschreven.

5.3 Bij memorie van antwoord in het principaal appel tevens memorie van grieven in het incidenteel appel hebben [Y.] en [Z.] de grieven van [X.] bestreden, in het incidenteel appel één grief aangevoerd en geconcludeerd zoals in de conclusie van deze memorie nader staat omschreven.

5.4 Bij memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft [X.] onder overlegging van één productie de grief van [Y.] en [Z.] bestreden.

5.5 Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

6. De gronden van het hoger beroep

In het principaal appel en in het incidenteel appel

Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memories van grieven. Met deze grieven wordt het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling voorgelegd.

7. De verdere beoordeling

In het principaal appel en in het incidenteel appel

8.1 In de appeldagvaarding en in zijn memorie van grieven vordert [X.] vernietiging van (alleen) het eindvonnis, maar uit de inhoud van zijn grieven blijkt dat het hoger beroep zich mede richt op het tussenvonnis van 8 april 2009. Uit hun memorie van antwoord blijkt dat [Y.] en [Z.] dit ook zo hebben begrepen. Het hoger beroep betreft derhalve beide vonnissen.

8.2 In het tussenvonnis van 8 april 2009 heeft de kantonrechter onder 3.1 een aantal feiten vastgesteld. Deze vaststelling is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. Kortheidshalve wordt hier naar deze feiten verwezen.

8.3 Het gaat in deze zaak om de woning van [Y.] en [Z.] aan het [pand 1.] te [plaatsnaam] die zij sinds 1 augustus 2004, met uitzondering van de begane grond, aan [X.] verhuren voor een huurprijs van € 400,= per maand. Op grond van dringend eigen gebruik hebben [Y.] en [Z.] de huurovereenkomst tegen 31 maart 2009 opgezegd. [Y.] en [Z.] woonden destijds met hun vier jonge kinderen in de echtelijke woning aan de [pand 2.] te [plaatsnaam]. [Y.] en [Z.] bezaten nog een derde pand in [plaatsnaam], aan de [pand 3.], dat zij aan derden hadden verhuurd. In verband met echtscheiding en daarop volgend co-ouderschap was het de bedoeling van [Y.] en [Z.] dat [Z.] in de woning aan de [pand 2.] zou blijven, dat [Y.] de woning aan het [pand 1.]zou betrekken en dat hun kinderen gezamenlijk om en om bij beide ouders zouden wonen. Deze constructie kwam in hun ogen met name ook in aanmerking vanwege de gunstige situering van de woning aan het [pand 1.]ten opzichte van die aan de [pand 2.] en de kindvriendelijke omgeving ervan. Hun vordering in conventie ziet op de beëindiging van de huurovereenkomst.

8.4 [X.] is evenwel niet bereid om mee te werken aan een beëindiging van de huurovereenkomst. Hij voert aan dat de woonruimte bij de aanvang van huurovereenkomst bestond uit een lege ruimte die hij, met toestemming van de verhuurders, heeft verbouwd tot een goed bewoonbaar appartement. Afgezien van de financiering van twee trappen door de verhuurders zijn alle materiaal- en arbeidskosten voor zijn eigen rekening gekomen. Volgens [X.] hebben [Y.] en [Z.] niet aangetoond dat sprake is van dringend eigen gebruik of dat voor hem passende andere woonruimte beschikbaar is. Bij een belangenafweging dient volgens hem zijn belang als huurder de overhand te hebben. Als hij de woning zou moeten verlaten, zouden [Y.] en [Z.] hem de kosten van de omvorming tot woonruimte ten bedrage van € 75.000,= moeten vergoeden, aldus [X.] in reconventie.

8.5 De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 18 februari 2009 een comparitie van partijen bepaald, die op 16 maart 2009 heeft plaatsgevonden. In het tussenvonnis van 8 april

2009 heeft de kantonrechter in verband met het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 sub c BW drie vragen onderscheiden:

(1) is het aannemelijk dat [Y.] en [Z.], maar in het bijzonder [Y.], het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik?

(2) zo ja, is voor [X.] passende alternatieve huisvesting beschikbaar?

(3) weegt het belang van [Y.] en [Z.] bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder dan het belang van [X.] bij voortzetting ervan?

Bij de beantwoording van vraag (1) heeft de kantonrechter geoordeeld dat [Y.] en [Z.] voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij dringend behoefte hebben aan de hun in eigendom toebehorende woonruimte van [X.]. Met betrekking tot vraag (2) heeft de kantonrechter geoordeeld dat [X.] de desbetreffende stelling van [Y.] en [Z.] onvoldoende heeft weersproken. De derde vraag is door de kantonrechter eveneens bevestigend beantwoord, ervan uitgaande dat door [Y.] en [Z.] aan [X.] een bedrag van € 20.000,= zal worden betaald als compensatie voor investeringsverlies van [X.] en verrijking van [Y.] en [Z.]. Als vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten heeft de kantonrechter aangegeven een bedrag van € 3.000,= te zullen toekennen en als bedrag dat [Y.] en [Z.] moeten betalen in het geval blijkt dat de wil om het gehuurde in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest

€ 75.000,=. [Y.] en [Z.] zijn in de gelegenheid gesteld zich bereid te verklaren aan [X.] vóór 1 oktober 2009 een vergoeding van

€ 20.000,= te betalen en om, op de voet van artikel 7:275 BW hun vorderingen in te trekken.

8.6 Bij het eindvonnis van 3 juni 2009 heeft de kantonrechter vastgesteld dat [Y.] en [Z.] te kennen hebben gegeven dat zij bereid zijn het bedrag van € 20.000,= te betalen en dat zij in de toekenning van een vergoeding van € 3.000,= geen reden zien hun vordering in te trekken. De kantonrechter heeft daarop, aansluitend bij de hiervoor vermelde overwegingen in het tussenvonnis van 8 april 2009, in conventie

- het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt vastgesteld op 1 oktober 2009;

- het bedrag dat [Y.] en [Z.] aan [X.] moeten betalen ter tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten vastgesteld op € 3.000,= en [Y.] en [Z.] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van dit bedrag aan [X.];

- het bedrag dat [Y.] en [Z.] aan [X.] moeten betalen in het geval blijkt dat de wil om het gehuurde in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, bepaald op € 75.000,=, onverminderd het recht van [X.] op verdere schadevergoeding,

en in reconventie

[Y.] en [Z.] hoofdelijk veroordeeld tot betaling vóór 1 oktober 2009 aan [X.] van een bedrag van € 20.000,=, een en ander met afwijzing van het meer of anders gevorderde en compensatie van de proceskosten.

8.7 Bij de beantwoording van de vraag of de opzegging van een huurovereenkomst door de verhuurder op grond van dringend eigen gebruik gerechtvaardigd is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang en wel naar de stand van zaken op het moment dat hierover een beslissing genomen wordt. Het is, met andere woorden, een beslissing ex nunc en niet ex tunc. Hiervan uitgaande dienen de hiervoor onder 8.5 weergegeven drie vragen opnieuw onder ogen gezien te worden. Allereerst dient dan bezien te worden of [Y.] en [Z.] naar de situatie van dit moment voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat [Y.] en [Z.], maar in het bijzonder [Y.], het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik.

8.8 In eerste aanleg hebben [Y.] en [Z.] in dit verband gesteld dat hun woonsituatie onhoudbaar was geworden doordat zij in één huis samenwoonden terwijl zij besloten hadden uit elkaar te gaan en [Z.] inmiddels een nieuwe partner had gevonden. De spanningen die daar het gevolg van waren, noemden [Y.] en [Z.] ondraaglijk. [Y.] diende daarom te kunnen beschikken over zelfstandige woonruimte, terwijl die woonruimte tevens geschikt diende te zijn om het door [Y.] en [Z.] beoogde co-ouderschap van de vier kinderen vorm te geven. Hieraan voldeed, na een verbouwing van de opslagruimte op de begane grond, het pand aan het [pand 1.] volgens [Y.] en [Z.] helemaal. [X.] heeft, zowel in eerste aanleg als in zijn memorie van grieven, gemotiveerd betwist dat sprake is van dringend eigen gebruik.

8.9 Uit hetgeen [Y.] en [Z.] in hun memorie van antwoord in het principaal appel naar aanleiding van de eerste grief van [X.] naar voren hebben gebracht, blijkt dat hun situatie thans wezenlijk is veranderd. [Y.] en [Z.] wonen niet langer samen in de woning aan de [pand 2.]. [Z.] woont nu in die woning terwijl [Y.] daar sinds enige tijd niet meer woont. Zowel [Y.] als [Z.] hebben nu een nieuwe partner. De ervaring van [Y.] en [Z.] met het co-ouderschap is positief. De helft van de weekends en twee van de vijf weekdagen verblijven de kinderen bij [Y.], aldus [Y.] en [Z.]. Voor de ideale vormgeving van het co-ouderschap is het nog altijd hun wens om de woning aan het [pand 1.] te gebruiken. Daarin ligt voor hen ook de hoofdreden voor de door hen gewenste beëindiging van de huurovereenkomst met [X.].

8.10 Het hof constateert dat [Y.] en [Z.] geen duidelijkheid hebben verschaft met betrekking tot de actuele status van hun huwelijk en eventuele regelingen omtrent het gezag over hun kinderen. In hun toelichting op grief 4 van [X.] hebben zij alleen gesteld dat zij zijn gescheiden van tafel en bed en dat een echtscheidingsprocedure is opgestart. Enig concreet gegeven daaromtrent ontbreekt evenwel, evenals enige onderbouwing met bescheiden. Het dient er dan ook voor gehouden te worden dat de door hen geëntameerde echtscheidingsprocedure nog voortduurt.

8.11 In de opzeggingsbrief van 10 september 2008 (prod. 2 inl. dagv.) zijn de onwenselijkheid van het verder samenwonen van [Y.] en [Z.], het voornemen om tot co-ouderschap over te gaan en het ontbreken van inkomen aan de zijde van [Y.] als gronden voor de opzegging vermeld. [Y.] en [Z.] wonen in ieder geval kennelijk niet meer samen in de woning aan de [pand 2.]. De onhoudbare situatie, die dat samenwonen volgens [Y.] en [Z.] meebracht en die zij in eerste aanleg hebben aangevoerd als grondslag voor beëindiging van de huurovereenkomst met [X.], doet zich nu dus niet meer voor. [Y.] heeft voor zichzelf blijkbaar inmiddels alternatieve woonruimte gevonden. Waar dat is en welke consequenties die woonruimte heeft voor de realisering van het co-ouderschap, wordt door [Y.] en [Z.] op geen enkele wijze toegelicht of met bescheiden onderbouwd. De nieuwe woonsituatie van [Y.] vormt in ieder geval kennelijk geen beletsel voor de uitvoering van het door hen gewenste co-ouderschap nu zij aangeven dat dit op dit moment erg goed werkt. In hun reactie op de grieven van [X.] geven [Y.] en [Z.] aan dat [Y.] nu voorlopig huurt en daarvoor extra kosten moet maken en dat het benutten van eigendom meer voor de hand ligt dan het huren of kopen van andere woonruimte, zeker ook uit financieel oogpunt. Dit laatste kan in zijn algemeenheid worden onderschreven, maar waar het hier om gaat is of [Y.] en [Z.] naar de concrete omstandigheden van dit moment voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat de gronden zoals zij die in hun opzeggingsbrief hebben aangegeven in zodanige mate (nog steeds) gelden dat gesproken kan worden van dringend eigen gebruik. Wat dat betreft stelt het hof vast dat [Y.] en [Z.] over de voorlopigheid van de huur van de woonruimte van [Y.] en de extra kosten daarvan (afgezet tegen de huuropbrengst van de door [X.] gehuurde woonruimte) geen enkel concreet gegeven aanvoeren. Over eventuele andere bezwaren van [Y.] en [Z.] tegen de huidige huisvesting van [Z.], [Y.] en/of hun kinderen wordt door [Y.] en [Z.] niets gesteld, zodat het ervoor gehouden dient te worden dat deze zich thans niet voordoen.

8.12 Bij deze stand van zaken kan niet worden gezegd dat [Y.] en [Z.] naar de situatie van dit moment voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat [Y.] en [Z.], maar in het bijzonder [Y.], het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Dit betekent dat de hiervoor onder 8.5 met (1) aangeduide vraag door het hof naar de toestand van dit moment niet bevestigend wordt beantwoord. Hierop stranden reeds de vorderingen ven [Y.] en [Z.] in conventie, zodat de vragen (2) en (3) geen beantwoording meer behoeven. Enige andere grondslag voor hun vorderingen hebben [Y.] en [Z.] niet naar voren gebracht.

8.13 De consequentie hiervan is dat de vonnissen waarvan beroep niet in stand kunnen blijven. Deze vonnissen zullen worden vernietigd en de vorderingen van [Y.] en [Z.] zullen worden afgewezen.

8.14 De vordering van [X.] in reconventie is door hem voorwaardelijk ingesteld, namelijk voor het geval hij de woning zou moeten verlaten. Nu de voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld niet wordt vervuld, behoeft deze vordering geen behandeling. Hetzelfde geldt voor het incidenteel appel dat betrekking heeft op de gedeeltelijke toewijzing van de reconventionele vordering.

8.15 [Y.] en [Z.] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie en in de kosten van het principaal appel.

9. De uitspraak

Het hof:

In het principaal appel en in het incidenteel appel

vernietigt de vonnissen van 8 april 2009 en 3 juni 2009 en, opnieuw rechtdoende:

wijst af de vorderingen van [Y.] en [Z.];

veroordeelt [Y.] en [Z.] in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [X.] begroot op € 904,= aan salaris gemachtigde in eerste aanleg in conventie en op € 85,98 aan kosten dagvaarding, op € 262,= aan vast recht en op € 894,= aan salaris advocaat in het principaal appel;

verstaat dat de vordering in reconventie en het incidenteel appel geen behandeling behoeven.

Dit arrest is gewezen door mrs. Meulenbroek, Keizer en Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 januari 2011.