Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2010:BO5284

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
16-11-2010
Datum publicatie
29-11-2010
Zaaknummer
HD 103.003.646 E
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurrecht

Beëindiging huurovereenkomst café na sluiting wegens drugshandel.

LJ-nummer tussenuitspraak van 1 juni 2010 is LJN BO5278.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer HD 103.003.646 E

arrest van de zevende kamer van 16 november 2010

in de zaak van

[X.],

wonende te [woonplaats] (België),

appellant,

advocaat: mr. A. Kara,

tegen:

1. [Y.],

2. [Z.],

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. W.C.M. Coenen,

als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 1 juni 2010 in het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht tussen partijen onder zaaknummer 199423 CV EXPL 05-2398 gewezen vonnis van 8 maart 2006.

6. Het verdere verloop van het geding

6.1 Bij genoemd tussenarrest heeft het hof de zaak naar de rol verwezen voor akte aan de zijde van [X.] met het in dat arrest onder 4.8 aangegeven doel.

6.2 [X.] heeft daarop een akte genomen en [Y.] een antwoordakte met twee producties.

6.3 Partijen hebben daarna opnieuw de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. In het procesdossier van [Y.] ontbreekt (ook nu) productie 7 bij memorie van antwoord.

7. De verdere beoordeling

7.1 Het hof heeft [X.] in de gelegenheid gesteld te reageren op de producties die bij memorie van antwoord zijn overgelegd en aan te geven of in de feitelijke omstandigheden wijzigingen zijn opgetreden die voor de beoordeling van het geschil van belang kunnen zijn. [X.] heeft bij akte gebruik gemaakt van de gelegenheid om te reageren op de overgelegde producties en laten weten dat er in de feitelijke omstandigheden geen wijzigingen zijn opgetreden. Wat dat laatste betreft heeft ook [Y.] niets nieuws vermeld.

7.2 Bij memorie van antwoord heeft [Y.] een exemplaar overgelegd van algemene voorwaarden zoals deze volgens hem tussen partijen gelden. Het gaat hierbij om de Algemene bepalingen huurovereenkomst van de ROZ zoals gedeponeerd op 15 september 1980 bij de griffie van de rechtbank te ’s-Gravenhage en aldaar geregistreerd onder nummer 128/80. In zijn akte stelt [X.] dat deze voorwaarden hem onbekend zijn en betwist hij de toepasselijkheid ervan.

7.3 Het hof gaat aan dit verweer voorbij. In de huurovereenkomst van 12 augustus 1989 (prod. 1 dagvaarding eerste aanleg) is onder meer vermeld:

Op deze huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Bepalingen, gedeponeerd op 15 september 1980 bij de griffie van de Rechtbank te ’s-Gravenhage en aldaar ingeschreven onder nummer 128/80. De huurder verklaart hiervan een exemplaar te hebben ontvangen.

Gelet op deze bepaling acht het hof het verweer van [X.] onvoldoende gemotiveerd zodat daaraan voorbij gegaan wordt. Het hof gaat daarom uit van de toepasselijkheid van de thans door [Y.] overgelegde versie van de Algemene bepalingen huurovereenkomst.

7.4 In Hoofdstuk I van deze Algemene bepalingen huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

1. De huurder dient het gehuurde zelf te gebruiken overeenkomstig de aard en bestemming van het gehuurde en met inachtneming van bestaande zakelijke rechten en van overheidswege gestelde of nog te stellen eisen.

2. De huurder is - zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder - niet bevoegd:

a) het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension (..).

7.5 Zoals in het tussenarrest van 1 juni 2010 vermeld (r.o. 4.4) is de bestemming van het gehuurde ‘cafébedrijf met bovenwoning’ geworden. Het verweer van [X.] dat hij niet gehouden was het gehuurde daadwerkelijk zelf overeenkomstig deze bestemming te gebruiken dient gezien het hiervoor aangehaalde artikel 1. gepasseerd te worden. Het verweer van [X.] dat de huurovereenkomst geen verbod tot onderhuur inhield strandt op het hiervoor aangehaalde artikel 2. sub a). Door [X.] zijn geen feiten of omstandigheden aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat hij niet aan deze contractuele verplichtingen diende te voldoen.

7.6 Tussen partijen is niet in discussie dat het cafébedrijf That’s It bij besluit van de burgemeester van [gemeentenaam] van 4 februari 2005 voor de duur van twaalf maanden wegens drugshandel is gesloten. Met betrekking tot de eerdere sluiting betwist [X.] in zijn akte dat het café bij besluit van 15 januari 2003 op dezelfde grond is gesloten. Het hof gaat aan deze betwisting voorbij nu in het besluit van de burgemeester van [gemeentenaam] van 4 februari 2005 (prod. 2 dagvaarding eerste aanleg) onder meer is opgenomen:

Op 18 november 2001 bent u gewaarschuwd in verband met handel in verdovende middelen in/vanuit uw café aan de [vestigingsadres] te [vestigingsplaats]. Deze waarschuwing heeft u naast zich neergelegd, immers daarna is door de politie weer geconstateerd dat er handel in verdovende middelen, te weten softdrugs, in café That’s it heeft plaatsgevonden. Dit heeft geleid tot mijn besluit van 15 januari 2003 waarbij de inrichting op de [vestigingsadres] te [vestigingsplaats] ingevolge artikel 13b van de Opiumwet voor de duur van drie maanden is gesloten.

Hieruit blijkt de juistheid van de stelling van [Y.] dat de sluiting van twaalf maanden in 2005 is voorafgegaan door een sluiting van drie maanden in 2003, eveneens vanwege drugshandel.

7.7 [X.] heeft aangevoerd dat de sluiting van That’s It beschouwd moet worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW dat voor rekening van de verhuurder komt, zodat sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van [Y.]. Dit verweer wordt verworpen, reeds om deze reden dat de sluiting uitsluitend het gevolg is van de wijze waarop [X.] als huurder het gehuurde heeft gebruikt of heeft laten gebruiken en dus een aan hem toe te rekenen omstandigheid is. De verhuurder staat daar buiten.

7.8 Voor de uitoefening van het cafébedrijf dient [X.] te beschikken over de daarvoor vereiste vergunningen. Zoals in het tussenarrest van 1 juni 2010 vermeld (r.o. 4.4) zijn deze vergunningen in maart/mei 2005 geweigerd respectievelijk ingetrokken. Door [X.] is gesteld dat hij desondanks het cafébedrijf zou kunnen blijven uitoefenen maar hij heeft deze weinig aannemelijke stelling niet onderbouwd zodat eraan voorbijgegaan wordt. Dit betekent dat hij het gehuurde niet langer overeenkomstig de bestemming ervan zou kunnen gebruiken.

7.9 De kantonrechter heeft aan huurachterstand drie maanden huur toegewezen. Volgens [X.] is dit niet terecht omdat [Y.] naast de eerder door hem genoemde maand juli 2005 in zijn akte na tussenvonnis ook de maanden januari en februari 2006 heeft vermeld zonder zijn eis te vermeerderen en zonder dat [X.] daarna in de gelegenheid is gesteld zich hierover uit te laten. Wat daar ook van zij, in hoger beroep heeft [X.] in ieder geval die gelegenheid alsnog gehad. Hij heeft evenwel niet betwist dat hij de huur over de maanden januari en februari 2006 niet heeft betaald. Hij betwist wel dat hij de huur over de maand juli 2005 niet heeft betaald en biedt bewijs aan van die betaling. [Y.] heeft onbestreden gesteld dat tot juli 2005 de huur tegen kwitantie aan de beheerder werd betaald en dat tussen partijen is afgesproken dat [X.] vanaf juli 2005 alleen per bank zou betalen. Bij memorie van antwoord heeft [Y.] een aantal bankafschriften overgelegd waaruit blijkt dat [X.] de huur over de maanden augustus tot en met november 2005 per bank heeft betaald. [Y.] heeft daaraan toegevoegd dat de huur over december 2005 in januari 2006 is voldaan. Hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld heeft [X.] hier niet op gereageerd. [X.] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat hij de huur over de maand juli 2005 heeft betaald geen kwitantie of bankafschrift overgelegd. Ook heeft hij niet aangegeven wanneer en op welke wijze de betaling heeft plaatsgevonden. Door een en ander na te laten heeft hij zijn stelling onvoldoende onderbouwd zodat het ervoor gehouden dient te worden dat hij de huur over de maand juli 2005 niet heeft betaald. Bij deze stand van zaken komt bewijslevering als door [X.] aangeboden niet aan de orde. Door de kantonrechter is derhalve terecht de huur over drie maanden toegewezen.

7.10 In zijn memorie van antwoord merkt [Y.] op dat in het vonnis waarvan beroep de veroordeling de huurachterstand tot en met februari 2006 betreft en de schadevergoeding de periode vanaf april 2006, terwijl ook de huur over de maand maart 2006 onbetaald is gebleven. Deze opmerking berust op een onjuiste lezing van het vonnis, waarin naast drie maanden huurachterstand (juli 2005 en januari en februari 2006) een bedrag van € 1.579,49 is toegewezen voor elke maand of gedeelte van een maand na 28 februari 2006. De periodes sluiten dus aan.

Het bedrag van € 1.579,49 per maand is in het vonnis toegewezen tot maximaal 14 augustus 2009. [Y.] beperkt deze periode in zijn memorie van antwoord (punt 14), in verband met de verkoop en levering van het pand, tot 1 oktober 2008 en vermindert dienovereenkomstig zijn eis. Volgens [X.] is het pand eerder verkocht, maar die stelling is door hem niet met concrete feiten of omstandigheden onderbouwd zodat uitgegaan dient te worden van verkoop gevolgd door levering op 1 oktober 2008. De hiermee samenhangende vermindering van eis leidt tot aanpassing van het dictum.

7.11 Bovenstaande overwegingen brengen het hof tot dezelfde conclusie als de kantonrechter, namelijk dat sprake is van wanprestatie aan de zijde van [X.]. Dit brengt mee dat de vordering van [Y.] tot ontbinding (en ontruiming) toewijsbaar is, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan [X.] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat deze uitzondering zich hier voordoet. Door [X.] zijn daartoe evenwel onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld, zodat reeds om deze reden geen grond bestaat voor het aanwezig achten van de uitzondering. Voor bewijslevering is bij deze stand van zaken geen aanleiding. Voor zover [X.] beoogt aan te voeren dat toewijzing van de vordering, gelet op zijn omstandigheden, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is gaat het hof hieraan voorbij aangezien hetgeen [X.] in dit verband naar voren heeft gebracht een dergelijke conclusie niet rechtvaardigt.

7.12 Een en ander leidt tot de slotsom dat de grieven van [X.] geen doel treffen, zodat het vonnis waarvan beroep (afgezien van genoemde eisvermindering) bekrachtigd zal worden. Door [X.] zijn voor het overige geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden zodat ook overigens zijn bewijsaanbod als niet relevant wordt gepasseerd. [X.] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

8. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep met uitzondering van de termijn tot maximaal

14 augustus 2009 in de derde alinea van het dictum en in zoverre opnieuw rechtdoende:

bepaalt het einde van deze termijn op 1 oktober 2008;

vernietigt het vonnis voor zover deze termijn 1 oktober 2008 overschrijdt;

veroordeelt [X.] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [Y.] begroot op € 248,= aan vast recht en op € 1.341,= aan salaris advocaat;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Meulenbroek en Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 november 2010.