Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2010:BM7411

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
25-05-2010
Datum publicatie
11-06-2010
Zaaknummer
HD 200.006.818
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurzaak

Ontbinding huurovereenkomst wegens overlast

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 213
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Prg. 2010/136
JIN 2010/562
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH

Sector civiel recht

zaaknummer HD 200.006.818

arrest van de zevende kamer van 25 mei 2010

in de zaak van

[X.],

wonende te [woonplaats],

appellante,

advocaat: mr. J.A.Th.M. van Zinnicq Bergmann,

tegen:

de stichting STICHTING BRABANT WONEN,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. Y.A.W.M. Molkenboer,

op het bij exploot van dagvaarding van 13 mei 2008 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie ’s-Hertogenbosch gewezen vonnis van 14 februari 2008 tussen appellant - [X.] - als gedaagde en geïntimeerde – de stichting - als eiseres.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 468583 en rolnummer 6846/06)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het tussenvonnis van 7 juni 2007.

2. Het geding in hoger beroep

2.1 [X.] is tijdig van het eindvonnis van 14 februari 2008 in hoger beroep gekomen. Bij memorie van grieven heeft [X.] drie grieven aangevoerd en geconcludeerd tot ver-nietiging van het vonnis waarvan beroep met veroordeling van de stichting in de kosten van beide instanties.

2.2 Bij memorie van antwoord heeft de stichting de grieven bestreden.

2.3 Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

3. De gronden van het hoger beroep

Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.

4. De beoordeling

4.1 Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

[X.] huurt sinds 1 juli 1998 van de stichting de woning aan de [woonadres] te [woonplaats]. Zij woont daar met haar broer [Y.] die lijdt aan het syndroom van Down. Het gezin waar zij uit voortkomen woont er sinds 1978.

Sinds enkele jaren klagen buren van [X.], de familie [Z.] op nummer [nummer 1.] en de familie [A.] op nummer [nummer 2.], over ernstige geluidsoverlast door veelvuldig en onverdraaglijk gillen door [Y.], luidruchtige activiteiten in de woning tijdens nachtelijke uren en grote en luidruchtige aanloop van derden.

Naar aanleiding hiervan hebben de stichting en de door haar ingeschakelde stichting Bemoeizorg contacten met de verschillende betrokken gehad. Deze hebben niet tot een oplossing geleid.

In 2006 heeft de stichting [X.] drie maal vanwege achterstallige huurbetaling in rechte betrokken, waarna telkens de huurachterstand is voldaan.

4.2 Volgens de stichting gedraagt [X.] zich niet zoals een goed huurder betaamt, gezien de overlast die omwonenden ervaren en de huurachterstanden die zich hebben voorgedaan. [X.] is hierop aangesproken en zij is in gebreke gesteld, maar dit heeft niet het gewenste resultaat gehad. Daardoor is sprake van een zodanige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van de kant van [X.], dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. [X.] heeft een en ander gemotiveerd betwist. Met betrekking tot de overlast voert zij aan dat haar buren de overlast sterk overdrijven en erop uit zijn haar vertrek uit de woning te bewerkstelligen.

4.3 Bij tussenvonnis van 7 juni 2007 heeft de kantonrechter de stichting toegelaten te bewijzen dat [X.] door haar handelwijze, te weten het veroorzaken van ernstige overlast aan omwonenden, zodanig tekort is geschoten in de nakoming van haar huurverplichtingen dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Partijen hebben ieder acht getuigen doen horen en een aantal producties in het geding gebracht. Bij eindvonnis van 14 februari 2008 heeft de kantonrechter de stichting in het bewijs geslaagd geoordeeld en de vordering van de stichting toegewezen.

4.4 Tegen de (formulering van de) bewijsopdracht zijn geen grieven gericht, zodat het hof in het hierna volgende van die bewijsopdracht uitgaat. De grieven van [X.] richten zich tegen de bewijswaardering door de kantonrechter (grieven I en II) en tegen het ontbreken van een belangenafweging (grief III).

4.5 In het eindvonnis van 14 februari 2008 heeft de kantonrechter uitgebreide citaten uit de getuigenverklaringen opgenomen; kortheidshalve verwijst het hof naar deze citaten. Met betrekking tot de bewijswaardering overweegt het hof het volgende. De stichting heeft als getuigen doen horen de heer en mevrouw [Z.], hun neef [B.], de heer en mevrouw [A.], hun dochter [C.] en de vriend van [C.], alsmede [D.], woonconsulente in dienst van de stichting. De verklaringen van – kort gezegd - de leden van beide families in de aangrenzende woningen sluiten op elkaar aan en bevestigen elkaar. Deze houden in dat degenen die in beide buurhuizen van [X.] wonen of verblijven reeds geruime tijd structureel ernstige overlast van [X.] ondervinden. Deze overlast betreft het gillen en schreeuwen van met name de broer [Y.], luidruchtige activiteiten in de woning tijdens nachtelijke uren, het gooien met deuren en storend gedrag van derden die bij [X.] verbleven, met name een bepaald nichtje van [X.] dat gedurende enige tijd bij haar heeft ingewoond. Daarbij houden deze verklaringen ook in dat [X.] zelf geen maatregelen nam om de overlast te beperken of beëindigen maar deze toeliet, eraan bijdroeg of deze zelfs stimuleerde. De verklaring van getuige [D.] betreft geen eigen waarneming van overlast maar een globale aanduiding van wat zij bij huisbezoeken bij omwonenden op of rond 13 januari 2006 over overlast door gillen en schreeuwen van [Y.] heeft vernomen.

4.6 In contra-enquête zijn gehoord [X.] zelf, haar zus die aan de overzijde van de [straat] op nummer [nummer 3.] woont, een vriendin van [X.], [E.] en [F.], medewerksters van de stichting Bemoeizorg, en drie omwonenden. Zij verklaren dat er geen sprake is geweest van overlast dan wel (wat betreft de medewerksters van de stichting Bemoeizorg) dat zij bij hun bezoeken nooit iets bijzonders hadden opgemerkt. Daarnaast heeft [X.] een aantal verklaringen overgelegd van omwonenden die inhouden dat men geen overlast heeft ervaren.

4.7 De getuigenverklaringen en de overgelegde producties die de stellingen van de stichting ondersteunen zijn met name terug te voeren op de twee buurfamilies [Z.] en [A.]. Deze verklaringen en producties bieden, in onderlinge samenhang bezien, zonder meer het bewijs van de stelling van de stichting dat sprake is (geweest) van ernstige overlast. De omstandigheid dat het hierbij gaat om de buurfamilies in beide aangrenzende woningen verleent aan dit bewijs extra gewicht aangezien overlast als waarvan in deze aangelegenheid sprake is (met name stemgeluid en contactgeluiden) zich juist in en bij de aangrenzende woningen zal manifesteren en minder in of bij woningen die op grotere afstand zijn gelegen.

4.8 Het tegenbewijs dat door [X.] is geleverd met de verklaringen van de door haar voorgebrachte getuigen en met de door haar overgelegde producties, weegt niet op tegen het door de stichting geleverde bewijs en doet hieraan onvoldoende afbreuk. Het hof ziet in hetgeen door [X.] en door haar voorgebrachte getuigen is verklaard over de slechte verstandhouding tussen haar en haar naaste buren geen grond om aan de geloofwaardigheid van de door die buren afgelegde verklaringen over aard en omvang van de door hen ondervonden overlast te twijfelen. De getuigenverklaring van [X.] zelf dient vanwege haar belang bij de uitkomst van de procedure met terughoudendheid bezien te worden. Dat geldt vanwege de familierelatie ook voor de getuigenverklaring van haar zus. De overige getuigen en met name ook de door [X.] overgelegde producties bestrijken een belangrijk deel van de woonomgeving van [X.]. De desbetreffende woningen zijn evenwel steeds op enige afstand van de woning van [X.] gelegen en in ieder geval verder daarvandaan dan de woningen van de families [Z.] en [A.], terwijl zij ook het directe contact met de woning van [X.] missen dat wel aanwezig is bij beide aangrenzende woningen. Zoals hiervoor onder 4.7 reeds overwogen, schuilt in dit directe contact een relevante omstandigheid. Het gegeven dat andere omwonenden verklaren dat zij geen overlast ervaren, sluit niet uit dat deze zich in de meest nabije omgeving wel voordoet. Voor het overige kan het hof zich vinden in de waardering van het tegenbewijs door de kantonrechter en sluit zich daarbij aan. Voor nadere bewijslevering zoals door [X.] aangeboden ziet het hof geen aanleiding nu door [X.], gelet op het aantal door haar in eerste aanleg reeds voorgebrachte getuigen, onvoldoende concreet is aangegeven waarin het aanvullende getuigenbewijs zou kunnen bestaan.

4.9 Alle verklaringen en producties overziende komt het hof met de kantonrechter tot de slotsom dat de stichting het gevraagde bewijs heeft geleverd dat sinds geruime tijd sprake is van ernstige overlast vanuit de woning van [X.] en wel van zodanig ernstige overlast, dat dit ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Dit brengt mee dat de grieven I en II worden verworpen.

4.10 Grief III betreft het ontbreken van een belangenafweging in het vonnis waarvan beroep. Het hof begrijpt dat [X.] hierbij het oog heeft op de afweging van de ernst van de tekortkoming tegen het woonbelang van de huurder. Uit het vorenstaande volgt dat sprake is van een ernstige toerekenbare tekortkoming van [X.] in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat deze tekortkoming de ontbinding van die overeenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Het woonbelang van [X.] en haar inwonende broer [Y.] is op zichzelf genomen evident. Zonder bijkomende bijzondere omstandigheden is dit evenwel niet voldoende om alsnog afwijzing van de vorderingen van de stichting te rechtvaardigen. [X.] wijst in dit verband op de handicap van haar inwonende broer en op haar beperkte financiële middelen, maar deze omstandigheden acht het hof niet van dien aard dat daardoor de afweging in het voordeel van [X.] zou moeten uitvallen. Grief III wordt verworpen.

4.11 Nu alle grieven zijn verworpen, wordt het vonnis waarvan beroep bekrachtigd. [X.] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

5. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [X.] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van de stichting begroot op

€ 254,= aan vast recht en op € 894,= aan salaris advocaat;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Meulenbroek en Keizer en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 mei 2010.