Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2008:BD0001

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
20-03-2008
Datum publicatie
22-04-2008
Zaaknummer
05/00539
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Belanghebbende heeft het pand D-straat doen taxeren door E, een te Y gevestigde makelaar. E is bij de taxatie blijkens het taxatierapport en de daarop op 16 mei 2003 gegeven toelichting [..] uitgegaan van een jaarhuur exclusief de bovenwoning van ƒ 65.000, zijnde ƒ 300/m², en inclusief de bovenwoning van ƒ 75.000. Daarbij heeft E als referentieobject gehanteerd de winkel gelegen naast het pand D-straat, die compleet gerenoveerd was en in 1999 verhuurd was voor ƒ 333/m² per jaar. De Inspecteur stelt, dat in deze huurprijs geen huurvergoeding is begrepen van de bovenwoning. Het Hof kan de Inspecteur in die stelling niet volgen. E gaat in de taxatie immers terecht uit van de werkelijk ontvangen huur voor de bovenwoning, omdat de bovenwoning per stakingsdatum verhuurd was, en voorts van een objectieve huurprijs per m² voor de - per stakingsdatum niet verhuurde - winkel, waarbij E refereert aan de prijs/m² van de naburige winkel (hierna: het referentieobject). Voorts stelt de Inspecteur dat het zeer ongebruikelijk zou zijn om een verschil in staat van onderhoud te verdisconteren in de huurprijs. Onderhoudsaspecten zouden doorgaans in de kapitalisatiefactor verdisconteerd worden dan wel in mindering gebracht worden op de uiteindelijke waarde, zo stelt hij. Wat er ook zij van de juistheid van die stelling, dient naar het oordeel van het Hof, nu E een hoge kapitalisatiefactor heeft toegepast, op een andere wijze rekening te worden gehouden met het door de Inspecteur overigens niet bestreden verschil in onderhoud tussen het referentieobject en het pand D-straat. Naar het oordeel van het Hof heeft E in zijn taxatie voldoende rekening gehouden met dit verschil door een hoge kapitalisatiefactor toe te passen op een huurprijs/m², die lager is dan de feitelijk bij het compleet gerenoveerde referentieobject behaalde huurprijs/m².

Het Hof heeft geen reden aan de deskundigheid van de door belanghebbende ingeschakelde taxateur te twijfelen. De Inspecteur heeft, met al hetgeen hij daartegen ingebracht heeft, niet aannemelijk gemaakt, dat die taxatie onjuist is. Het Hof volgt derhalve de waardeberekening van E ad ƒ 845.000.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NTFR 2008, 783
FutD 2008-0918

Uitspraak

BELASTINGKAMER

Nr. 05/00539

HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH

U I T S P R A A K

Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, zevende enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van de heer X te Y (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de voorzitter van het managementteam van het onderdeel Belastingdienst/Z van de rijksbelastingdienst (hierna: de Inspecteur) op het bezwaarschrift betreffende na te melden aanslag.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Aan belanghebbende is voor het jaar 1999 een aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen opgelegd naar een belastbaar inkomen van ƒ 488.192, welke aanslag, na daartegen gemaakt bezwaar, bij uitspraak van de Inspecteur is verminderd tot een berekend naar een belastbaar inkomen van ƒ 425.692.

1.2. Belanghebbende is op 22 juli 2003 onder toepassing van artikel 6:12 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) in beroep gekomen bij het Gerechtshof Arnhem wegens niet tijdig doen van uitspraak op bezwaar.

Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 31.

De Inspecteur heeft op 21 november 2003 alsnog uitspraak op bezwaar gedaan. Ingevolge artikel 6:20, lid 4, van de Awb wordt dit beroep geacht mede te zijn gericht tegen die uitspraak.

De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

1.3. Belanghebbende heeft, na daartoe door het Gerechtshof Arnhem

in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd en de Inspecteur schriftelijk gedupliceerd.

1.4. Het Gerechtshof Arnhem heeft onder toepassing van artikel 8:13 van de Awb de zaak verwezen naar dit Hof.

1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 21 juni 2006 te 's-Hertogenbosch.

Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Inspecteur.

1.6. Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Het Hof rekent deze pleitnota tot de stukken van het geding.

1.7. De Inspecteur heeft ter zitting, zonder bezwaar van de wederpartij, een kopie overgelegd van het proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van het Hof van 12 oktober 2001, nr. 98/02868, gepubliceerd in NTFR 2001/1616, alsmede van de berekeningen van belanghebbendes belastbare inkomen 1999 na bezwaar.

1.8. Het Hof heeft met toepassing van artikel 8:64 van de Awb het onderzoek ter zitting geschorst in afwachting van het arrest van de Hoge Raad in de zaak nr. 43 298. Vervolgens heeft het Hof met toepassing van artikel 8:45 van de Awb partijen verzocht schriftelijk inlichtingen te geven naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad 13 juli 2007, nr. 43 298, BNB 2007/298. Deze met partijen gevoerde correspondentie behoort tot de stukken van het geding.

1.9. Met toestemming van partijen heeft het Hof bepaald, dat de nadere zitting achterwege blijft. Het Hof heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of niet voldoende weersproken, het volgende vast:

2.1. Belanghebbende, geboren op 18 februari 1951, gehuwd, heeft sinds het begin van de jaren zeventig van de vorige eeuw samen met zijn broer, de heer A, in de vorm van een vennootschap onder firma - genaamd VOF B (hierna: de VOF) - een onderneming in automaterialen gedreven. De VOF had twee vestigingen: een werkplaats annex automaterialenverkoop aan met name kleine garagebedrijven gevestigd in de C-straat te Y, en een zogenaamde "schone handen" winkel aan D-straat 102-106 eveneens te Y (hierna: het pand D-straat), waar verkoop en inbouw van autoradio's en alarminstallaties e.d. plaatsvond (hierna: de winkel). Boven de winkel, groot ca 225 m², bevindt zich een woning, die oorspronkelijk aan belanghebbendes broer werd verhuurd en na 1989 aan derden. Het pand D-straat is eigendom van belanghebbende en zijn broer de heer A, ieder voor de onverdeelde helft.

2.2. Omdat de winkel niet goed liep, als gevolg van de slechte bereikbaarheid van het centrum van Y (auto's worden uit de stad geweerd en fietsen mogen slechts op een paar locaties worden gestald; in de stad worden sinds jaren onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd, waarbij winkelstraten opengebroken worden) en omdat het opereren vanuit meerdere locaties in de praktijk niet "handig" was, heeft de VOF besloten om alle activiteiten in één nieuw pand te concentreren. Eind 1997 werd het pand D-straat in stille verhuur gegeven. Eind 1998 werd een nieuw pand gevonden, de activiteiten van de VOF werden naar de nieuwe locatie verplaatst. Tevens heeft belanghebbende besloten zich terug te trekken uit de VOF. Per 1 juli 1999 (hierna: de stakingsdatum) is de VOF ontbonden en de onderneming in automaterialen is voortgezet door de heer A.

2.3. Ten tijde van de staking van de VOF was de bovenwoning van het pand D-straat verhuurd aan een derde voor ca ƒ 10.000 per jaar. De winkel stond leeg. In november 1999 is een huurovereenkomst gesloten voor de winkel, ingangsdatum 1 december 1999, voor ƒ 105.000 per jaar, met dien verstande, dat de huur pas verschuldigd was met ingang van 1 maart 2000. Nadien is het dak geheel gerenoveerd voor ƒ 70.000 en zijn er nieuwe plafonds en de verwarmingsinstallatie in de winkel geplaatst.

2.4. Belanghebbende heeft in zijn aangifte inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen 1999 ter zake van de staking van zijn onderneming het pand D-straat opgenomen voor een waarde van ƒ 590.000, berekend aan de hand van de WOZ waarde per 1-1-1995 ad ƒ 542.000 en verhoogd in verband met de stijging in de onroerendgoedmarkt.

De Inspecteur laat naar aanleiding van de aangifte het pand D-straat taxeren door de afdeling Waardecontrole van de Belastingdienst. Het taxatierapport van de Inspecteur, gedagtekend 2 maart 2000, vermeldt een waarde in het economische verkeer per 31 december 1998 en 1 juli 1999 "in vrije c.q. verhuurde staat" van ƒ 1.250.000. De Inspecteur stelt bij de aanslagregeling de waarde van het pand D-straat per stakingsdatum vast op ƒ 1.225.000, waarbij hij rekening houdt met de huurvrije periode van drie maanden, en verhoogt ter zake belanghebbendes belastbare inkomen 1999 met 50% x (ƒ 1.225.000 -/- ƒ 590.000), dat is met ƒ 317.500.

2.5. Belanghebbende komt tegen deze correctie in bezwaar. In het bezwaarschrift geeft hij aan, dat de gemeente Y de WOZ waarde per 1 januari 1999 heeft vastgesteld op ƒ 735.000. Later bleek, dat voor het pand D-straat een tweetal WOZ waardebeschikkingen zijn afgegeven, doch dat de beschikking betreffende de bovenwoning (waarde ƒ 240.000) belanghebbende nimmer heeft bereikt. De totale waarde per 1 januari 1999 is aldus voor de WOZ vastgesteld op ƒ 735.000 + ƒ 240.000, dat is op ƒ 975.000.

Belanghebbende laat in de bezwaarfase (opnamedatum 5 mei 2000) het pand D-straat taxeren door E te Y (hierna: E). Het door E op 18 augustus 2000 uitgebrachte taxatierapport vermeldt als waarde van het pand D-straat "per opnamedatum" vrij van huur en gebruik een bedrag van ƒ 845.000. Onder "nadere mededelingen" staat in het taxatierapport vermeld:

"Bij de waardebepaling is de peildatum van 31 december 1998 aangehouden".

2.6. De Inspecteur heeft de uitspraak op bezwaar gedaan nadat belanghebbende in beroep is gekomen tegen het uitblijven van de uitspraak als bedoeld in artikel 6:12 van de Awb. In de uitspraak heeft de Inspecteur de waarde van het pand D-straat per stakingsdatum verlaagd tot ƒ 1.100.000 en het belastbare inkomen verlaagd met een bedrag van (ƒ 1.225.000 -/- ƒ 1.100.000) x 50%, dat is met ƒ 62.500, tot een belastbaar inkomen van ƒ 425.692.

3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1. Het geschil betreft naar partijen uitdrukkelijk hebben verklaard het antwoord op de volgende vraag:

Heeft de Inspecteur terecht de waarde van het pand D-straat per stakingsdatum verhoogd tot ƒ 1.100.000?

Belanghebbende is van oordeel, dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. De Inspecteur is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden, welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.

3.3. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van het belastbare inkomen 1999 uitgaande van een waarde van het pand D-straat per stakingsdatum van primair ƒ 845.000 en subsidiair

ƒ 975.000.

De Inspecteur concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Niet in geschil is, dat voor de waardering van het pand D-straat per stakingsdatum uitgegaan kan worden van de waarde per 31 december 1998 en dat de waardestijging tussen die twee data verwaarloosd kan worden. Voorts is niet in geschil, dat het pand D-straat per stakingsdatum - met uitzondering van de bovenwoning - leeg staat. Per stakingsdatum was geen huurcontract afgesloten en liepen er ook geen concrete besprekingen met mogelijke potentiële huurders.

4.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust van de in geschil zijnde waarde van het pand D-straat, heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde uiteindelijk vastgesteld op ƒ 1.100.000. In het verweerschrift geeft de Inspecteur aan, dat deze waarde exact het gemiddelde is van de WOZ waarde van ƒ 975.000 en die van de taxateur van de Belastingsdienst ad ƒ 1.225.000, rekening houdend met de huurvrije periode van drie maanden na 1 december 1999, en dat deze waarde van ƒ 1.100.000 beschouwd dient te worden als een compromiswaarde.

Belanghebbende stelt, naar het oordeel van het Hof terecht, dat nu het pand D-straat per stakingsdatum - met uitzondering van de bovenwoning - niet verhuurd was, de waardering voor zover in onverhuurde staat dient plaats te vinden (zie het arrest van de Hoge Raad 7 april 1993, nr. 28 978, BNB 1993/174). De status van het pand ten tijde van de staking is beslissend. De Inspecteur beaamt dit ook in zijn conclusie van dupliek op bladzijde 2.

Nu de Inspecteur in de taxatie van 2 maart 2000 en in zijn nadien gemaakte berekeningen steeds uitgaat van de verhuurde staat van de winkel per stakingsdatum, gaat hij gelet op BNB 1993/174 uit van een verkeerde maatstaf.

4.3. Niet in geschil is, dat de winkel sinds ultimo 1997 te huur stond en dat pas per 1 december 1999 - derhalve twee jaren later - een huurder is gevonden, die ook nog de eerste drie maanden geen huur hoefde te betalen. Voorts is niet in geschil, dat die huurder in een dwangpositie verkeerde, omdat het door hem voorheen aan de overzijde van de winkelstraat gehuurd pand inmiddels gesloopt was en hij door het pand D-straat te huren zijn onderneming op vrijwel dezelfde locatie kon voortzetten. Naar het oordeel van het Hof kan dit geleid hebben tot de bereidheid bij de huurder om een (te) hoge huur te betalen. De in december 1999 overeengekomen huur kan daarom naar het oordeel van het Hof niet als onderbouwing gelden voor de waardebepaling van de winkel in lege staat per stakingsdatum.

4.4. Voor zover de Inspecteur met de door hem aangehaalde huurtransacties uit mei/november 2002 van D-straat 148 en 118 zijn berekening van de waarde van het pand D-straat per stakingsdatum bedoelde te onderbouwen met objectief behaalde huurprijzen, overweegt het Hof, dat die transacties als te ver verwijderd van de stakingsdatum niet bruikbaar zijn voor de waardeberekening van het pand D-straat per stakingsdatum. Hetzelfde geldt voor de door de Inspecteur aangehaalde verkoop van de panden D-straat 136-138 en F-straat 31 op 31 december 1996.

4.5. Belanghebbende beroept zich subsidiair op de WOZ taxatie van de gemeente Y, die de WOZ waarde per 1 januari 1999 heeft vastgesteld op ƒ 735.000 voor de winkel en op ƒ 240.000 voor de bovenwoning, totaal derhalve op ƒ 975.000.

Belanghebbende vermeldt echter in zijn beroepschrift, dat de gemeente Y bij navraag erkend heeft in het administratieve traject van de WOZ waardering per 1 januari 1999 fouten te hebben gemaakt en de waardering van het pand inhoudelijk nogmaals te zullen beoordelen. Gelet op deze mededeling van de gemeente Y is het Hof van oordeel, dat de WOZ taxatie van de gemeente Y per

1 januari 1999 in casu daarom niet gebruikt kan worden voor de onderbouwing van de waarde van het pand D-straat per stakingsdatum.

4.6. Belanghebbende heeft het pand D-straat doen taxeren door E, een te Y gevestigde makelaar. E is bij de taxatie blijkens het taxatierapport en de daarop op 16 mei 2003 gegeven toelichting (bijlage 12 van de aanvulling op het beroepschrift) uitgegaan van een jaarhuur exclusief de bovenwoning van ƒ 65.000, zijnde ƒ 300/m², en inclusief de bovenwoning van ƒ 75.000. Daarbij heeft E als referentieobject gehanteerd de winkel gelegen naast het pand D-straat, die compleet gerenoveerd was en in 1999 verhuurd was voor ƒ 333/m² per jaar. De Inspecteur stelt, dat in deze huurprijs geen huurvergoeding is begrepen van de bovenwoning. Het Hof kan de Inspecteur in die stelling niet volgen. E gaat in de taxatie immers terecht uit van de werkelijk ontvangen huur voor de bovenwoning, omdat de bovenwoning per stakingsdatum verhuurd was, en voorts van een objectieve huurprijs per m² voor de - per stakingsdatum niet verhuurde - winkel, waarbij E refereert aan de prijs/m² van de naburige winkel (hierna: het referentieobject).

Voorts stelt de Inspecteur dat het zeer ongebruikelijk zou zijn om een verschil in staat van onderhoud te verdisconteren in de huurprijs. Onderhoudsaspecten zouden doorgaans in de kapitalisatiefactor verdisconteerd worden dan wel in mindering gebracht worden op de uiteindelijke waarde, zo stelt hij.

Wat er ook zij van de juistheid van die stelling, dient naar het oordeel van het Hof, nu E een hoge kapitalisatiefactor heeft toegepast, op een andere wijze rekening te worden gehouden met het door de Inspecteur overigens niet bestreden verschil in onderhoud tussen het referentieobject en het pand D-straat. Naar het oordeel van het Hof heeft E in zijn taxatie voldoende rekening gehouden met dit verschil door een hoge kapitalisatiefactor toe te passen op een huurprijs/m², die lager is dan de feitelijk bij het compleet gerenoveerde referentieobject behaalde huurprijs/m².

4.7. Het Hof heeft geen reden aan de deskundigheid van de door belanghebbende ingeschakelde taxateur te twijfelen. De Inspecteur heeft, met al hetgeen hij daartegen ingebracht heeft, niet aannemelijk gemaakt, dat die taxatie onjuist is. Het Hof volgt derhalve de waardeberekening van E ad ƒ 845.000.

4.8. Gelet op het vorenstaande is het gelijk met betrekking tot de in geschil zijnde vraag aan de zijde van belanghebbende. De stakingswinst dient te worden berekend uitgaande van de waarde van het pand D-straat per stakingsdatum van ƒ 845.000. Belanghebbendes belastbare inkomen 1999 wordt na uitspraak alsnog verlaagd met een bedrag van (ƒ 1.100.000 -/- ƒ 845.000) x 50%, dat is met ƒ 127.500. De Inspecteur heeft bij de uitspraak het belastbare inkomen 1999 vastgesteld op ƒ 425.692

Af: minder waarde pand D-straat ƒ 127.500

Belastbaar inkomen 1999 wordt ƒ 298.192.

5. Griffierecht

Gelet op artikel 8:74, lid 1, van de Awb dient aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht te worden vergoed.

6. Proceskosten

Nu het beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

Het Hof stelt deze kosten, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 3 (punten) x € 322 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak) is € 966, vermeerderd met een bedrag aan reis- en verletkosten van belanghebbende zelf ad € 13,20, is in totaal € 979,20.

7. Beslissing

Het Hof:

- verklaart het beroep gegrond,

- vernietigt de bestreden uitspraak,

- vermindert de aanslag tot een berekend naar een belastbaar inkomen

van ƒ 298.192 (€ 135.313),

- gelast dat aan belanghebbende wordt vergoed het door deze ter zake

van de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten

bedrage van € 31,

- veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het geding aan de zijde

van belanghebbende, vastgesteld op € 979,20, en

- wijst de Staat aan als de rechtspersoon die het griffierecht en de

proceskosten moet vergoeden.

Aldus gedaan op 20 maart 2008 door J. Swinkels, lid van voormelde kamer, in tegenwoordigheid van A.W.J. Strik, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in

cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd.

Na het instellen van beroep ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het beroepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.