Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2007:BB1038

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
05-06-2007
Datum publicatie
03-08-2007
Zaaknummer
C200600056
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurovereenkomst bevat koopoptie. Uitleg optiebeding. Optie geschonden door verkoop en levering aan derde binnen looptijd van de optie. Schadevergoeding.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

C0600056/MA

ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,

sector civiel recht,

zevende kamer, van 5 juni 2007,

gewezen in de zaak van:

[X.],

wonende te [woonplaats] (België), hierna: “[X.]”,

appellant in het principale appel bij exploot van dagvaarding van 22 december 2005,

geïntimeerde in het incidentele appel,

procureur: mr. J.E. Lenglet,

tegen:

de vennootschap onder firma [Y.], h.o.d.n. [Z.] GROOTVERBRUIK IN AARDAPPELEN,

gevestigd te [vestigingsplaats], hierna: “[Y.]”,

geïntimeerde in het principale appel bij voormeld exploot van dagvaarding,

appellante in het incidentele appel,

procureur: mr. A.M.H.C. Coppens,

op het hoger beroep van de door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Sittard-Geleen gewezen vonnis van 7 december 2005 tussen [Z.] als eiseres en [X.] als gedaagde.

1. Het verloop van het geding in eerste aanleg

Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis met zaak/rolnummer 192951/ 05-1557.

2. Het verloop van het geding in hoger beroep

In het principale en het incidentele hoger beroep

2.1. Bij memorie van grieven heeft [X.] drie grieven aangevoerd tegen het vonnis waarvan beroep. Hij heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [Z.] alsnog af zal wijzen, met veroordeling van [Z.] in de proceskosten in beide instanties.

2.2. Bij memorie van antwoord tevens memorie van grieven in het incidentele appel, met producties, heeft [Z.] in het principale appel de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, en in het incidentele appel één grief aangevoerd en geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep gedeeltelijk zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende op de verminderde eis een bedrag van € 40.961,- aan schadevergoeding zal toewijzen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 september 2002, met veroordeling van [X.] in de proceskosten in het principale en het incidentele hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na het wijzen van het arrest.

2.3. Bij memorie van antwoord in het incidentele appel heeft [X.] de incidentele grief bestreden en geconcludeerd dat het hof het incidentele appel ongegrond verklaart.

2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

3. De gronden van hoger beroep

In het principale en het incidentele hoger beroep

Hiervoor wordt verwezen naar de grieven en de daarop gegeven toelichtingen, zoals vermeld in de memories van grieven.

4. De beoordeling:

In het principale en het incidentele hoger beroep

4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

4.1.1. [X.] heeft met ingang van 1 september 2000 voor de duur van twee jaren, met een optie tot verlenging met nog eens vijf jaren, aan [Z.] verhuurd de bedrijfsruimte plaatselijk bekend [vestigingsadres] te [vestigingsplaats]. In een bijlage bij de huurovereenkomst is het navolgende beding opgenomen:

KOOPOPTIE IN HUURCONTRACT

Bijzondere bepalingen

Artikel 1

Verlenen van de optie

Ingeval van voorgenomen verkoop van het gehuurde alsmede de woning van verhuurder – door de verhuurder aan derden buiten het familieverband – heeft de huurder, tijdens de looptijd van de huurovereenkomst, het eerste recht van koop.

Artikel 2

Bepaling koopprijs

De koopprijs zal in onderling overleg worden vastgesteld. Kunnen partijen niet tot overeenstemming geraken dan is onderstaande taxatieregeling van toepassing.

(…)

4.1.2. [X.] heeft de huurovereenkomst bij aangetekende brief van 20 augustus 2001 opgezegd tegen 31 augustus 2002. [Z.] heeft geen gebruik gemaakt van de optie tot verlenging van de huurovereenkomst. [Z.] heeft de bedrijfsruimte op 25 augustus 2002 verlaten en ontruimd.

4.1.3. Bij brief van 26 augustus 2002 aan [X.] heeft [Z.] het standpunt in genomen dat [X.] jegens hem de kooptie heeft geschonden en heeft [Z.] [X.] aansprakelijk gesteld voor schade in verband met de verhuizing naar andere bedrijfsruimte.

4.1.4. Ingevolge de beschikking van 21 of 22 oktober 2003 van de kantonrechter heeft op 24 november 2003 en 11 maart 2004 een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden.

4.1.5. [Z.] heeft bij exploot van dagvaarding van 26 april 2005 gevorderd als weergegeven in het vonnis waarvan beroep.

4.1.6. De kantonrechter heeft bij het vonnis waarvan beroep de vorderingen van [Z.] gedeeltelijk toegewezen.

4.1.7. [X.] kan zich niet met dit vonnis verenigen en komt daarvan in hoger beroep. [Z.] heeft incidenteel appel aangetekend.

4.2. De tegen het vonnis waarvan beroep aangevoerde grieven stellen de volgende geschilpunten aan de orde:

de uitleg van de koopoptie (principale grief 1);

schending van de koopoptie door [X.] (principale grief 2); en

aansprakelijkheid van [X.] voor de schade en de omvang van de schade (principale grief 3 en incidentele grief).

Uitleg van de koopoptie

4.3. Grief 1 stelt de vraag aan de orde hoe de koopoptie dient te worden uitgelegd. Het hof zal dit beding uitleggen aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Hierbij komt het niet alleen aan op de grammaticale betekenis van de tekst van dit beding maar ook op wat partijen over en weer hebben verklaard en op hetgeen zij op grond van deze verklaringen en gedragingen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

4.4. Partijen hebben niets aangevoerd omtrent verklaringen en gedragingen bij het aangaan van de huurovereenkomst die relevant zijn voor de uitleg van de daarin opgenomen koopoptie. Bij de uitleg komt het daarom behalve op de tekst van het beding aan op hetgeen partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

4.5. Naar de tekst genomen ontstaat het eerste recht van koop, zodra er bij [X.] sprake is van ‘voorgenomen verkoop’ tijdens de looptijd van de huurovereenkomst. Het hof is van oordeel dat [Z.] op grond hiervan redelijkerwijs mocht verwachten dat [X.] in het geval waarin hij tijdens de looptijd van de huurovereenkomst de bedrijfsruimte te koop wil aanbieden aan derden, hij de bedrijfsruimte eerst te koop moet aanbieden aan [Z.].

4.6. Met grief 1 betoogt [X.] dat het eerste recht van koop niet ontstaat in het geval waarin hij zich weliswaar tijdens de looptijd van de huuroverenkomst voorneemt de bedrijfsruimte te verkopen aan derden, maar met een beoogde overdrachtsdatum ná expiratie van de huurovereenkomst. Deze uitleg vindt geen steun in de tekst van het beding. [X.] heeft ook geen omstandigheden aangevoerd op grond waarvan hij (of [Z.]) mochten (of moesten) verwachten dat niettemin geen eerste recht van koop voor [Z.] ontstaat in het geval waarin de overdrachtsdatum na de expiratie van de huurovereenkomst plaatsvindt. Grief 1 faalt hiermee.

Schending van de koopoptie

4.7. De hiervoor aan het beding gegeven uitleg brengt mee dat indien komt vast te staan dat [X.] het pand waartoe de bedrijfsruimte behoort vóór 1 september 2002 aan derden te koop heeft aangeboden, daarmee tevens vast staat dat [X.] is tekortgeschoten in de nakoming van het optiebeding.

4.8. Met grief 2 bestrijdt [X.] dat hij het pand vóór 1 september 2002 te koop heeft aangeboden.

4.9. Op grond van de in het voorlopige getuigenverhoor afgelegde getuigenverklaringen is het hof – evenals de kantonrechter – van oordeel dat bewezen is dat [X.] het pand waartoe de bedrijfsruimte behoort vóór 1 september 2002 te koop heeft aangeboden aan de familie [A.], de latere kopers daarvan. Immers, de getuige B.J.G. van der Venne heeft verklaard dat de familie [X.] in mei of juni /juli 2002 aanwezig is geweest bij een bezichtiging van het pand door de familie [A.] en dat toen ook een vraagprijs van € 500.000,- is genoemd. Deze getuigenverklaring vindt steun in de getuigenverklaring van [B.] dat hij het pand medio mei 2002 heeft bezichtigd en dat hij vervolgens met de familie [X.] en met hun makelaar [C.] heeft onderhandeld over de voorwaarden voor de koopovereenkomst.

4.10. [X.] heeft in hoger beroep weliswaar in algemene termen bewijs aangeboden van zijn stellingen, maar bij gelegenheid van het voorlopig getuigenverhoor heeft hij afgezien van contra-enquête. Onder deze omstandigheden kan hij niet volstaan met een algemeen bewijsaanbod. Grief 2 faalt hiermee.

Aansprakelijkheid voor en omvang van de schade

4.11. Met principale grief 3 bestrijdt [X.] dat hij aansprakelijk is voor de schade van [Z.] alsmede dat de door [Z.] opgevoerde schade als een gevolg van het niet nakomen van het beding houdende een eerste recht van koop kan worden toegerekend. [X.] voert in dit verband aan dat de gehele schade van [Z.] het gevolg is van de omstandigheid dat de huurovereen-komst niet is verlengd en niet een gevolg is van het niet naleven van het recht van eerste koop.

4.12. [Z.] brengt daar tegen in dat hij deze kosten niet had hoeven maken indien [X.] tijdig vóór 25 augustus 2002 (de dag waarop hij de bedrijfsruimte heeft ontruimd) het pand aan hem te koop had aangeboden. In dat geval had hij het pand willen kopen en had hij deze kosten niet hoeven maken. Met zijn incidentele grief betoogt [Z.] verder dat hij zijn schade voldoende heeft toegelicht zodat verwijzing naar de schadestaatprocedure verder niet nodig is.

4.13. Het hof is van oordeel dat [X.] aansprakelijk is voor de schade die als een gevolg van zijn verzuim het recht van eerste koop na te leven aan [X.] kan worden toegerekend. Anders dan [X.] stelt kan uit de enkele omstandigheid dat [Z.] heeft ingestemd met de beëindiging van de huurrelatie, niet worden geconcludeerd dat [Z.] tevens – voor de resterende duur van de huurovereenkomst – afstand deed van zijn eerste recht tot koop. In zoverre faalt grief 3.

4.14. Het hof dient thans te beoordelen of de door [Z.] opgevoerde schade vaststaat, en zo ja, of deze in zodanig verband staat met het verzuim van [X.] dat deze schade, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, aan [X.] als een gevolg van dit verzuim kan worden toegerekend.

4.15. [Z.] voert vier schadeposten op, die hij heeft toegelicht aan de hand van de brief met bijlagen van 8 juni 2006 van drs. [D.] RA (productie bij memorie van antwoord tevens memorie van grieven in het incidentele appel):

direct aanwijsbare kosten € 5.174,--

waardevermindering activa € 9.734,--

gemiste brutomarge i.v.m. verhuizing € 16.024,--

gestegen exploitatielasten € 10.029,--

Totaal: € 40.961,--

4.16. Het hof is van oordeel dat de post ‘direct aanwijsbare kosten’ – die door [Z.] in de bijlage bij de brief van [E.] Accountancy & Belastingzaken van 29 december 2002 (productie 7 bij de conclusie van eis) is gespecificeerd, welke specificatie door [X.] niet gemotiveerd is betwist – in zodanig verband staat met de noodzaak te verhuizen dat de post als gevolg aan het verzuim van [X.] kan worden toegerekend. Deze schadepost is dus toewijsbaar.

4.17. De post ‘waardevermindering activa’ is in de brief van drs. [D.] RA niet toegelicht. Het hof heeft deze schadepost terug kunnen vinden in de ‘toelichting bij de winst- en verlies-rekening’ op pag. 21 van de jaarrekening 2002 als ‘boekverlies inrichting [naam]’. De samenstelling van deze post wordt in de jaarrekening verder niet toegelicht. Ook uit de bijlage behorende bij de brief van [E.] Accountancy & Belastingzaken van 29 december 2002 kan niet worden opgemaakt op welke apparatuur dit boekverlies betrekking heeft. [X.] heeft voorts aangevoerd dat [Z.] inventaris en apparatuur heeft achtergelaten omdat deze verouderd waren, niet omdat deze niet konden worden meeverhuisd.

4.18. Het hof is van oordeel dat [Z.] deze post, mede gelet op het verweer van [X.], onvoldoende heeft toegelicht om vast te kunnen stellen of het boekverlies schade vormt welke aan [X.] als gevolg van zijn verzuim kan worden toegerekend. Deze schadepost is dus niet toewijsbaar.

4.19. De post ‘gemiste brutomarge’ berust op het uitgangspunt dat [Z.] als gevolg van de verhuizing gedurende twee maanden omzet en daarmee brutomarge heeft gederfd. [X.] heeft deze schadepost bestreden en wijst er daartoe op dat [Z.] over 2002 een hogere omzet heeft gemaakt en een hogere brutomarge heeft behaald dan over 2001 zodat niet aannemelijk is dat als gevolg van de verhuizing zoveel omzet is gederfd.

4.20. Het hof constateert dat uit de jaarstukken blijkt dat [Z.] over 2002 een hogere omzet heeft behaald dan over 2001, zodat de jaarcijfers niet kunnen dienen ter onderbouwing van de gestelde omzetderving. [Z.] heeft voorts geen maandcijfers overgelegd zodat niet kan worden nagegaan of juist in de periode van de verhuizing, omstreeks augustus 2002, een lagere omzet is behaald. Ook in de brief van drs. [D.] RA wordt niet onderbouwd dat twee maanden omzet is gederfd. In de bijlage behorende bij de brief van [E.] Accountancy & Belastingzaken van 29 december 2002 (onder de rubriek ‘Overige kosten verhuizing’) wordt het ‘produktie-verlies’ nog op ‘nihil’ gesteld. Het hof is derhalve van oordeel dat de gestelde margederving onvoldoende is onderbouwd, zodat deze schadepost niet toewijsbaar is.

4.21. De post ‘gestegen exploitatielasten’ betreft zes maanden extra energiekosten en zes maanden extra afschrijvingen over de investeringen in het nieuwe bedrijfspand ten bedrage van in totaal € 68.791,--. Het hof is van oordeel dat deze kosten niet als schade aan het verzuim van [X.] kunnen worden toegerekend. Tegenover deze meerkosten staat immers het genot van de extra energieleveringen en van de nieuwe investeringen. Zonder nadere toelichting – die ontbreekt – is niet duidelijk dat sprake is van schade. Deze schadepost is dus niet toewijsbaar.

4.22. [Z.] heeft weliswaar in algemene termen bewijs aangeboden van zijn schade maar, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, wordt dat aanbod als te vaag door het hof gepasseerd.

Conclusie:

4.23. De principale grieven 1 en 2 falen. De principale grief 3 slaagt gedeeltelijk evenals de incidentele grief. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd voor zover [X.] daarin is veroordeeld tot betaling van schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en zal voor het overige worden bekrachtigd. Het hof zal [X.] veroordelen tot betaling aan [Z.] van een bedrag van € 5.174,--, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 september 2002. Deze betalingsveroordeling zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard nu [Z.] dit niet heeft gevorderd.

4.24. [X.] zal als de in hoger beroep grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [Z.] in het principale en het incidentele hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover als gevorderd.

5. De uitspraak

In het principale en het incidentele hoger beroep

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover [X.] daarin is veroordeeld tot betaling aan hem van een bedrag, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, en bekrachtigt dit vonnis voor het overige;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [X.] tot betaling aan [Z.] van een bedrag van € 5.174,--, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 september 2002;

veroordeelt [X.] in de proceskosten in hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [Z.] begroot op € 244,- aan verschotten en € 2.446,50 aan salaris van de procureur, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 19 juni 2007;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 5 juni 2007.