Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2007:BB0496

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
22-05-2007
Datum publicatie
26-07-2007
Zaaknummer
C200501399
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Schadeplichtigheid wegens afgebroken onderhandelingen? Hof: neen; de verhuurder mocht de onderhandelingen afbreken gelet op de omstandigheden in deze zaak, met name gelet op de omstandigheid dat de aspirant-huurder niet bereid was de gestelde financiële voorwaarden te accepteren.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

C0501399/BR

ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,

sector civiel recht,

zevende kamer, van 22 mei 2007,

gewezen in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BEHEERMAATSCHAPPIJ SATELLIETMEUBELEN B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante bij exploot van dagvaarding van 6 oktober 2005,

hierna mede te noemen: Satellietmeubelen B.V.,

procureur: mr. J.J. Geuze,

tegen:

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [A.] PROJECTONTWIKKELING B.V., h.o.d.n. INFOLOOK NEDERLAND B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

hierna mede te noemen: Infolook Nederland B.V.,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [B.] MANAGEMENT B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [C.] HOLDING B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

4. [D.] ,

wonende te [woonplaats],

5. [E.] ,

wonende te [woonplaats],

geïntimeerden bij gemeld exploot,

procureur: mr. J.A.J. Dappers,

op het hoger beroep van het door de rechtbank Breda onder nummer 137157/HA ZA 04.1585(BR) gewezen vonnis van

13 juli 2005 tussen appellante als eiseres in conventie tevens verweerster in reconventie en geïntimeerden als gedaagden in conventie tevens eisers in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Bij memorie van grieven met 1 productie heeft Satellietmeubelen B.V. tien grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot toewijzing van haar vorderingen in conventie en tot afwijzing van de vorderingen van geïntimeerden in reconventie en tot hoofdelijke veroordeling van geïntimeerden om hetgeen Satellietmeubelen B.V. ter uitvoering van het vonnis in eerste aanleg aan Infolook Nederland B.V. heeft betaald, zijnde een bedrag van € 40.619,91 met wettelijke rente, terug te betalen en tot veroordeling van geïntimeerden in de proceskosten van beide instanties.

Bij memorie van antwoord met producties hebben geïntimeerden de grieven bestreden.

Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

3. De gronden van het hoger beroep

Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.

4. De beoordeling

4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

4.1.1. Satellietmeubelen B.V. heeft met ingang van 1 juni 2002 voor de duur van 5 jaar kantoorruimte gelegen aan de [adres] te [vestigingsplaats] verhuurd aan de besloten vennootschap Infolook B.V. (hierna: Infolook B.V.). De overeengekomen huurprijs bedroeg € 2.100,-- per maand, te vermeerderen met een voorschot op de vergoeding van bijkomende leveringen en diensten ad € 20,83 per maand.

4.1.2. Infolook B.V. is op 17 december 2003 in staat van faillissement verklaard. Reeds eerder (sinds maart 2003) waren de activiteiten van Infolook B.V., met inbegrip van het gebruik van de door Satellietmeubelen B.V. verhuurde kantoorruimte, overgeheveld naar twee andere Infolook-vennootschappen, te weten Infolook IRC B.V. en Infolook Business Solutions B.V. Deze vennootschappen zijn op 23 december 2003 in staat van faillissement verklaard. De activiteiten van (oorspronkelijk) Infolook BV zijn vervolgens overgenomen door Infolook Nederland B.V., zulks met inbegrip van het gebruik van de door Satellietmeubelen B.V. verhuurde kantoorruimte. Van alle genoemde Infolook-vennootschappen zijn geïntimeerden sub 4 en 5 de bestuurders, al dan niet via hun als geïntimeerden 2 en 3 vermelde vennootschappen.

4.1.3. Tussen Satellietmeubelen B.V. en Infolook Nederland B.V. heeft overleg plaatsgevonden over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot de onderhavige kantoorruimte. Tot een door beide partijen getekende schriftelijke overeenkomst is het niet gekomen. Op enig moment heeft Satellietmeubelen B.V. zich op het standpunt gesteld dat Infolook Nederland B.V. de kantoorruimte diende te verlaten. Omdat vrijwillige ontruiming uitbleef heeft Satellietmeubelen B.V. een voorziening in kort geding gevraagd. Bij kort geding vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Breda d.d. 2 juni 2004 is Infolook Nederland B.V. veroordeeld om de onderhavige kantoorruimte uiterlijk op 2 augustus 2004 te ontruimen. Op laatstgenoemde datum heeft Infolook Nederland B.V. de kantoorruimte daadwerkelijk ontruimd.

4.1.4. In de onderhavige procedure vordert Satellietmeubelen B.V. op grond van onrechtmatig handelen van zowel

Infolook Nederland B.V. als van de bestuurders, de geïntimeerden 2 t/m 5, schadevergoeding, bestaande uit de volgende posten:

- niet betaalde huur c.q. gebruiksvergoeding tot 1 augustus 2004: € 15.966,69

- onbetaalde servicekosten 2003: € 1.381,97

- huurderving na 1 augustus 2004 ( na vermindering van haar eis in hoger beroep): € 23.321,16

- herstel schade aan de kantoorruimte: € 9.500,--

- extra kosten makelaar/beheerder: € 7.260,--

- kosten rechtsbijstand: € 5.514,43,

voormelde bedragen te verminderen met de omzetbelasting die voor Satellietmeubelen B.V. verrekenbaar is.

4.1.5. In reconventie vorderen geïntimeerden dat Satellietmeubelen B.V. wordt veroordeeld om aan Infolook Nederland B.V. de schade te vergoeden die zij heeft geleden als gevolg van het afbreken van de onderhandelingen over de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst, welke schade door haar wordt gesteld op € 39.161,28 wegens verhuis- en herinrichtingskosten. Verder vorderen geïntimeerden in reconventie een schadevergoeding van € 5.100,-- per maand, te betalen aan geïntimeerde sub 4, wegens een onterecht door Satellietmeubelen B.V. gelegd conservatoir beslag op de woning van geïntimeerde sub 4.

4.1.6. De rechtbank heeft de vordering in conventie van Satellietmeubelen B.V. jegens Infolook Nederland B.V. toewijsbaar geacht voor wat betreft de gevorderde vergoeding voor het gebruik van de onderhavige kantoorruimte tot 1 augustus 2004. De gebruiksvergoeding, met inbegrip van voorschotten servicekosten, is door de rechtbank berekend op € 15.054,22. Voor het overige heeft de rechtbank de vorderingen in conventie niet toewijsbaar geacht. De vordering in reconventie tot betaling van verhuis- en herinrichtingskosten aan Infolook Nederland B.V. heeft de rechtbank toewijsbaar geacht tot een bedrag van

€ 30.000,--; de vordering tot betaling aan geïntimeerde sub 4 van schadevergoeding wegens ten onrechte gelegd beslag achtte de rechtbank toewijsbaar tot een bedrag van € 20.400,--. Na verrekening van de vorderingen in conventie en in reconventie heeft de rechtbank Satellietmeubelen B.V. veroordeeld om aan Infolook Nederland B.V. € 14.945,78 met rente te betalen en aan geïntimeerde sub 4 een bedrag van € 20.400,-- met rente. Satellietmeubelen B.V. is door de rechtbank in de proceskosten veroordeeld, zowel in conventie als in reconventie.

4.1.7. Satellietmeubelen B.V. kan zich niet verenigen met de beslissing in conventie, voorzover haar vorderingen zijn afgewezen en met de beslissing in reconventie voorzover de vorderingen zijn toegewezen. Evenmin kan zij zich verenigen met de proceskostenveroordeling.

4.2. De eerste grief van Satellietmeubelen B.V. betreft de feitenvaststelling door de rechtbank. Voorzover dit voor de beoordeling van de overige grieven van belang is zal het hof de door Satellietmeubelen B.V. opgeworpen punten bespreken.

4.3. Grief 2 betreft de toewijzing door de kantonrechter van de door Infolook Nederland B.V. in reconventie gevorderde verhuis- en inrichtingskosten die zij zou hebben moeten maken doordat er geen huurovereenkomst met Satellietmeubelen B.V. tot stand is gekomen met betrekking tot de (toen) door haar in gebruik zijnde kantoorruimte.

4.3.1. De kantonrechter heeft de vordering van Infolook Nederland B.V. op dit punt toewijsbaar geacht omdat Infolook Nederland B.V. gedurende zekere tijd aan uitlatingen en gedragingen van Satellietmeubelen B.V. het gerechtvaardigde vertouwen mocht ontlenen dat in ieder geval enigerlei overeenkomst tot stand zou komen.

4.3.2. De tegen deze beslissing gerichte grief is terecht aangevoerd. Uit de in het geding gebrachte correspondentie blijkt dat in het kader van de onderhandelingen tussen partijen van de zijde van Satellietmeubelen B.V. steeds de voorwaarde is gesteld dat van de zijde van Infolook Nederland B.V. vooraf een nieuwe bankgarantie zou worden gesteld en – eveneens vooraf – een bedrag betaald zou worden in verband met nog openstaande bedragen aan huur c.q. gebruiksvergoeding en gemaakte kosten. Naar het oordeel van het hof was het stellen van deze eis door Satellietmeubelen B.V. alleszins gerechtvaardigd, gelet op de feiten en omstandigheden in deze zaak, in het bijzonder:

het feit dat de huurster Infolook B.V., vanwege financiële problemen, achterstanden in de huurbetalingen had laten ontstaan waardoor Satellietmeubelen B.V. zich genoodzaakt had gezien de gestelde bankgarantie uit te winnen;

de omstandigheid dat Satellietmeubelen B.V. in december 2003/januari 2004 werd geconfronteerd met het feit dat – buiten haar om – de activiteiten van Infolook B.V. (waaronder het gebruik van het kantoorpand) waren overgenomen door een tweetal andere Infolook-vennootschappen en met het feit dat zowel Infolook B.V. als de twee andere vennootschappen in december 2003 in staat van faillissement zijn verklaard;

het feit dat er vanaf februari 2004 niets meer werd betaald voor het gebruik van de kantoorruimte.

Dat Infolook Nederland B.V. niet bereid was de gestelde voorwaarde van voorafgaande betaling en garantstelling te accepteren dient geheel voor haar rekening en risico te komen.

4.3.3. Het voorgaande betekent dat het vonnis van de kantonrechter op dit onderdeel niet in stand kan blijven.

4.4. Grief 3 heeft betrekking op de beslissing in conventie ter zake van de herstelkosten.

4.4.1. Satellietmeubelen B.V. stelt zich op het standpunt dat door Infolook Nederland B.V. schade is toegebracht aan de door Infolook Nederland B.V. gebruikte kantoorruimte, welke schade zij begroot op € 9.500,--. Geïntimeerden hebben betwist dat schade aan de kantoorruimte is toegebracht. De kantonrechter heeft dit onderdeel van de vordering afgewezen. Grief drie richt zich hiertegen.

4.4.2. Satellietmeubelen B.V. heeft ter ondersteuning van dit onderdeel van haar vordering bij CvR een kostenbegroting van [X.] Bouwbedrijf in het geding gebracht, alsmede een serie foto’s.

4.4.3. Naar het oordeel van het hof leveren deze producties onvoldoende bewijs op voor de stellingen van Satellietmeubelen B.V. Zij heeft echter nader bewijs door nota’s en door middel van getuigen aangeboden en het hof zal Satellietmeubelen B.V. in de gelegenheid stellen nader bewijs te leveren van haar stelling dat Infolook Nederland B.V. schade heeft toegebracht aan de onderhavige kantoorruimte en dat de herstelkosten € 9.500,-- hebben bedragen.

4.5. Grief 4 heeft betrekking op de afwijzing door de kantonrechter van de door Satellietmeubelen B.V. gevorderde afrekening servicekosten 2003 ten bedrage van € 1.381,97.

4.5.1. Satellietmeubelen B.V. voert voor haar vordering op dit punt twee grondslagen aan. De eerste grondslag is dat tussen Satellietmeubelen B.V. en geïntimeerden is overeengekomen dat het voormelde bedrag in twaalf maandelijkse termijnen zou worden voldaan. De tweede grondslag is onrechtmatige daad. Satellietmeubelen B.V. acht de bestuurders, de geïntimeerden 2 t/m 5 aansprakelijk voor de schade die is ontstaan doordat de huurder van de kantoorruimte, Infolook B.V., door de bestuurders is "leeggehaald", waardoor de servicekosten niet meer konden worden betaald.

4.5.2. Naar het oordeel van het hof is de hier bedoelde vordering, voor zover gegrond op een tussen Satellietmeubelen B.V. en Infolook Nederland B.V. gesloten overeenkomst, niet toewijsbaar. De betalingsregeling die omtrent de servicekosten was getroffen kan niet los gezien worden van de onderhandelingen tussen partijen over de totstandkoming van een huurover-eenkomst. In het kader van die totstandkoming was Infolook Nederland B.V. bereid de servicekosten over 2003 te betalen. Uiteindelijk is geen huurovereenkomst tot stand gekomen. Satellietmeubelen B.V. stelde immers aan die totstandkoming de voorwaarde dat een nieuwe bankgarantie zou worden afgegeven en dat de nog openstaande bedragen aan huur en kosten vóóraf door Infolook Nederland B.V. zouden worden betaald. Aan die voorwaarden is niet voldaan. Dit betekent dat geïntimeerden ook niet gehouden kunnen worden aan de toezegging die in dit kader omtrent de betaling van de servicekosten is gedaan.

4.5.3. Ook overigens is de vordering ter zake van de servicekosten niet toewijsbaar. Door Infolook Nederland B.V. zijn deze kosten betwist en enige onderbouwing is door Satellietmeubelen B.V. niet gegeven. Er is op dit punt ook geen (voldoende gespecificeerd) bewijs aangeboden.

4.5.4. Het voorgaande betekent dat grief 4 faalt.

4.6. Grief 5 heeft betrekking op de afwijzing van de door Satellietmeubelen gevorderde extra makelaarskosten ten bedragen van € 7.260,-- .

4.6.1. Het hof begrijpt het standpunt van Satellietmeubelen B.V. aldus, dat zij schade heeft geleden doordat de makelaar / beheerder [Y.] en [Z.] extra uren heeft besteed aan de het overleg over een nieuwe huurovereenkomst met Infolook Nederland B.V. en in verband met het herstel van de schade aan de kantoorruimte.

4.6.2. Voor zover de hier bedoelde vordering is gebaseerd op de uren die zijn besteed aan onderhandelingen over de totstandkoming van een huurovereenkomst met Infolook Nederland B.V. is deze niet toewijsbaar. Zoals in het voorgaande reeds is overwogen en beslist, is het niet tot stand komen van een huurovereenkomst tussen partijen niet veroorzaakt door onrechtmatig handelen van Infolook Nederland B.V. of haar bestuurders.

4.6.3. Voor zover de extra kosten betrekking hebben op herstel van schade aan de kantoorruimte na het vertrek van Infolook Nederland B.V., kan thans nog niet worden beslist, omdat de beslissing afhankelijk is van het oordeel over grief drie. Voor wat betreft dit punt wordt de beslissing omtrent grief vijf aangehouden.

4.6.4. Satellietmeubelen B.V. dient na de bewijslevering een uitsplitsing in het geding te brengen waaruit de omvang van de makelaarskosten, betrekking hebbend op het herstel van de schade, blijkt, voorzien van bewijsstukken.

4.7. Grief 6 heeft betrekking op de afwijzing van de vordering van Satellietmeubelen B.V. wegens huurderving, welke vordering door Satellietmeubelen B.V. in hoger beroep is beperkt tot € 23.321,16.

4.7.1. Satellietmeubelen B.V. stelt dat zij door de nasleep van de ontruiming het onderhavige kantoorpand gedurende een periode van negen maanden niet verhuurbaar was. Zij vordert wegens huurderving negen maanden huur.

4.7.2. Het hof begrijpt dat in de visie van Satellietmeubelen B.V. de huurderving is ontstaan door de toegebrachte schade aan de onderhavige kantoorruimte. Gelet hierop zal het hof de beslissing op deze grief aanhouden tot na de bewijslevering, hiervoor vermeld onder 4.4.3.

4.8. Grief 7 is gericht tegen de afwijzing van de vordering van Satellietmeubelen B.V. ter zake van kosten van rechtsbijstand.

4.8.1. Ten bewijze van de gestelde kosten van rechtsbijstand heeft Satellietmeubelen B.V. bij haar memorie van grieven een specificatie in het geding gebracht.

4.8.2. Voor zover de kosten van rechtsbijstand zijn gemaakt in het kader van de onderhandelingen over de totstandkoming van een huurovereenkomst met Infolook Nederland B.V. is hetgeen hier onder 4.6.2. omtrent de makelaarskosten is overwogen, van overeenkomstige toepassing.

Voorzover de kosten betrekking hebben op het kortgeding tot ontruiming, moeten die kosten geacht worden te zijn besloten in de proceskostenveroordeling van de voorzieningenrechter. De kosten van rechtsbijstand in verband met de onderhavige procedure zijn evenmin toewijsbaar. Omtrent die kosten zal het hof bij eindarrest beslissen.

4.8.3. Dit betekent dat de vordering van Satellietmeubelen B.V. op dit punt niet toewijsbaar is, zodat de zevende grief faalt. Voor nadere bewijslevering, zoals door Satellietmeubelen B.V. is aangeboden, bestaat geen aanleiding.

4.9. Grief 8 richt zich tegen de afwijzing door de kantonrechter van de door Satellietmeubelen B.V. gestelde bestuurdersaansprakelijkheid van de geïntimeerden 2 t/m 5.

4.9.1. Voor zover de gestelde aansprakelijkheid is gebaseerd op de door Satellietmeubelen B.V. opgevoerde kosten van rechtsbijstand, extra makelaarskosten en de afrekening servicekosten 2003, verwijst het hof naar hetgeen hiervoor omtrent deze posten is overwogen. De vordering van Satellietmeubelen B.V. op de geïntimeerden 2 t/m 5 is in zoverre niet toewijsbaar.

4.9.2. Ditzelfde geldt voor de gevorderde gebruiksvergoeding voor de maanden februari t/m juli 2004. In het vonnis waarvan beroep is bepaald dat Infolook Nederland B.V. de gevorderde gebruiksvergoeding dient te betalen. De kantonrechter heeft vervolgens een verrekening toegepast met het in reconventie ten behoeve van Infolook Nederland B.V. toegewezen bedrag. Aan het vonnis is uitvoering gegeven en ten aanzien van dit onderdeel is geen hoger beroep ingesteld. Dit betekent dat Satellietmeubelen B.V. in zoverre geen belang meer heeft bij haar achtste grief. Het hof voegt hieraan nog toe dat door Satellietmeubelen B.V. onvoldoende is onderbouwd dat zich hier de situatie voordoet dat het gebruik van de kantoorruimte is voortgezet, terwijl de bestuurders wisten dat er niet betaald zou kunnen worden. Immers: het niet-betalen door Infolook Nederland B.V. hing samen met het geschil over de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst en niet met betalingsonmacht van Infolook Nederland B.V.

4.9.3. Voor zover de gestelde aansprakelijkheid van de bestuurders betrekking heeft op de schade die aan de onderhavige kantoorruimte zou zijn toegebracht, wordt de beslissing door het hof aangehouden tot na de bewijslevering, hiervoor vermeld onder 4.4.3.

4.10. Grief 9 heeft betrekking op de toewijzing van de reconventionele vordering van geïntimeerden ter zake van schade die geïntimeerde sub 4 heeft geleden als gevolg van het beslag dat door Satellietmeubelen B.V. is gelegd op het woonhuis van geïntimeerde sub 4.

4.10.1. Geïntimeerde sub 4 zou als gevolg van dit beslag schade hebben geleden doordat het niet mogelijk was de bestaande hypothecaire leningen om te zetten in een goedkopere lening, hetgeen een schadepost van € 5.100,-- per maand zou hebben opgeleverd. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen tot een bedrag van € 20.400,-- (4 maanden à € 5.100,--).

4.10.2. Of de hier bedoelde vordering al dan niet toewijsbaar is, hangt, in het licht van hetgeen hiervoor onder 4.9.1. t/m 4.9.3. af, van het resultaat van de bewijslevering, hiervoor vermeld onder 4.4.3., zodat de beslissing op grief 9 moet worden aangehouden.

4.10.3. Voor het geval aan geïntimeerde sub 4 schadevergoeding op dit punt toekomt, dient de omvang van de geleden schade te worden beoordeeld. Naar het oordeel van het hof geven de door geïntimeerden bij MvA overgelegde producties onvoldoende uitsluitsel over de hoogte van de schade. Om die reden dienen geïntimeerden na de enquête en eventuele contra-enquête een nadere specificatie te verstrekken waaruit blijkt:

de hoogte van de maandelijkse lasten van de oude leningen, uitgesplitst naar rente en aflossing;

de hoogte van de maandelijkse last van de nieuwe lening uitgesplitst naar rente en aflossing;

de looptijden van de oude en nieuwe leningen;

het belastingvoordeel terzake van de betaling van rente op de oude en nieuwe leningen.

Satellietmeubelen B.V. zal in de gelegenheid worden gesteld op deze nadere specificaties te reageren.

4.11. De beslissing omtrent de grief, betrekking hebbend op de proceskostenveroordeling, wordt door het hof aangehouden.

4.12. Op grond van het hiervoor overwogene wordt thans als volgt beslist.

5. De uitspraak

Het hof:

laat Satellietmeubelen B.V. toe tot het bewijs van haar stelling dat Infolook Nederland B.V. schade heeft toegebracht aan de onderhavige kantoorruimte en dat de herstelkosten € 9.500,-- hebben bedragen;

bepaalt, voor het geval Satellietmeubelen B.V. bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. N.J.M. van Etten als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rolzitting van 5 juni 2007 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun raadslieden en de getuige(n) op woensdagen en vrijdagen in de maanden augustus en september 2007;

bepaalt dat de procureur van Satellietmeubelen B.V. bij zijn opgave op genoemde rolzitting een fotokopie van het procesdossier zal overleggen;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde rolzitting dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de procureur van Satellietmeubelen B.V. tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 22 mei 2007.