Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2007:BA6842

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
29-05-2007
Datum publicatie
12-06-2007
Zaaknummer
C0501589
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Bij koop-/aannemingsovereenkomst, gedateerd [datum 1] en [datum 2], heeft appellante van [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1]) [bouwkavel] gekocht in de nieuw te bouwen wijk [adres 1] te [plaats] tegen een totale koopsom/aanneemsom van € 590.000,-. Op de bouwkavel zou een twee-onder-een-kap-woning gebouwd worden. De bouwkavel is op [datum 3] aan appellante geleverd. Geïntimeerde is de makelaar die door [bedrijf 1] is aangesteld ter bemiddeling bij de verkoop van de bouwkavels. Ook bij de onderhavige verkoop heeft geïntimeerde bemiddeld. [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2]) is de bouwbegeleider die door [bedrijf 1] is aangesteld en belast met de (administratieve) begeleiding van door kopers gewenste bouwkundige aanpassingen van de door hen gekochte woning (meerwerk). Appellante, vertegenwoordigd door haar echtgenoot [persoon 1], heeft met betrekking tot de bouw van de onderhavige woning aan [bedrijf 2] opdracht gegeven tot het verrichten van meerwerk, zoals vermeld op de lijst die als prod. 4 inl. dagv. is overgelegd. Op die lijst zijn onder meer vermeld: het aanbrengen van een halfronde uitbouw ad € 33.500,- (optienr. 204) en een kelder ad € 19.750,- (optienr. 250). De vordering tot vergoeding van de schade en het vrijgeven van het depotbedrag wordt door appellante gebaseerd op de stelling dat geïntimeerde tekortgeschoten is in de nakoming van de overeenkomst van opdracht dan wel dat geïntimeerde onrechtmatig jegens appellante heeft gehandeld.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

typ. MM

rolnr. C0501589/BR

ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,

sector civiel recht,

vierde kamer, van 29 mei 2007,

gewezen in de zaak van:

[APPELLANTE], echtgenote van [persoon 1],

wonende te [plaats], [gemeente],

appellante bij exploot van dagvaarding van 25 oktober 2005,

procureur: mr. F.H.M. Dillen,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [geïntimeerde],

gevestigd te [plaats],

geïntimeerde bij gemeld exploot,

procureur: mr. E.G.M. van Ewijk,

op het hoger beroep van het door de rechtbank Breda gewezen vonnis van 27 juli 2005 tussen appellante - [appellante] - als eiseres en geïntimeerde - [geïntimeerde] - als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 133294/HA ZA 04-926)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellante] onder overlegging van producties elf grieven aangevoerd, haar eis verminderd en gewijzigd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot toewijzing van haar verminderde en gewijzigde eis.

2.2. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.

2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

3. De gronden van het hoger beroep

De grieven strekken ten betoge dat de rechtbank de vordering van [appellante] ten onrechte heeft afgewezen.

4. De beoordeling

4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

a. Bij koop-/aannemingsovereenkomst, gedateerd [datum 1] en [datum 2], heeft [appellante] van [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1]) [bouwkavel] gekocht in de nieuw te bouwen wijk [adres 1] te [plaats] tegen een totale koopsom/aanneemsom van

€ 590.000,-. (prod. 2 inl. dagv.) Op de bouwkavel zou een twee-onder-een-kap-woning gebouwd worden (zie tekeningen prod. 4 inl. dagv.).

b. De bouwkavel is op [datum 3] aan [appellante] geleverd (prod. 3 inl. dagv.).

c. [geïntimeerde] is de makelaar die door [bedrijf 1] is aangesteld ter bemiddeling bij de verkoop van de bouwkavels. Ook bij de onderhavige verkoop heeft [geïntimeerde] bemiddeld.

d. [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2]) is de bouwbegeleider die door [bedrijf 1] is aangesteld en belast met de (administratieve) begeleiding van door kopers gewenste bouwkundige aanpassingen van de door hen gekochte woning (meerwerk).

e. [appellante], vertegenwoordigd door haar echtgenoot [persoon 1], heeft met betrekking tot de bouw van de onderhavige woning aan [bedrijf 2] opdracht gegeven tot het verrichten van meerwerk, zoals vermeld op de lijst die als prod. 4 inl. dagv. is overgelegd. Op die lijst zijn onder meer vermeld: het aanbrengen van een halfronde uitbouw ad € 33.500,- (optienr. 204) en een kelder ad

€ 19.750,- (optienr. 250).

f. Op zeker moment heeft [appellante] in overleg met haar echtgenoot [persoon 1] besloten de woning niet zelf te betrekken doch deze weer te (door)verkopen. In art. 26 van de koop/aannemingsovereenkomst met [bedrijf 1] is bepaald dat de verkrijger niet gerechtigd is het gekochte vóór de oplevering te verkopen en te vervreemden zonder de toestemming van [bedrijf 1].

g. [appellante] heeft op [datum 4] [geïntimeerde] opdracht gegeven te bemiddelen bij deze (door)verkoop (prod. 5, tweede stuk inl. dagv.). Door [appellante] is de vraagprijs bepaald op € 669.000,- vrij op naam (art. 5 overeenkomst van opdracht), zulks in aansluiting op het daartoe door [geïntimeerde] aan [appellante] uitgebrachte advies bij brief d.d. [datum 4] (prod. 5, eerste stuk inl. dagv.).

h. Bedoeld advies is in de brief nader onderbouwd. Onderdeel van die onderbouwing is dat bovengenoemde twee meerwerk-opties (kelder en halfronde uitbouw) worden geannuleerd en dat in plaats daarvan als meerwerk een kwartronde uitbouw ad circa € 20.000,- wordt uitgevoerd. [geïntimeerde] vermeldt in verband hiermee in de brief: "U dient de opties van een kelder en de grote uitbouw te annuleren en als meerwerk de kwartronde uitbouw aan te geven, welke bij veel kopers de voorkeur geniet.".

i. In aansluiting op deze brief heeft de echtgenoot van [appellante], [persoon 1], bij E-mailbericht van [datum 4] aan [bedrijf 2] verzocht in het bouwplan van [bouwkavel] de optie van de :"kwartronde uitbouw" op te nemen en alle verdere opties/wijzigingen per heden vooralsnog te laten vervallen. Tevens wordt in dit E-mailbericht verzocht om een bevestiging van dit bericht.

j. Via bemiddeling van [geïntimeerde] (feitelijk [werknemer geïntimeerde]) is [bouwkavel] met de in aanbouw zijnde twee-onder-een-kap-woning in oktober 2002 (door)verkocht aan de heer en mevrouw [persoon 2 en 3] (verder: [persoon 2 en 3]), inclusief optie 2B (kwartronde uitbouw), tegen een koopsom van € 643.500 v.o.n. (zie brief d.d. 3[datum 4]: prod. 7 inl. dagv). Als ontbindende voorwaarde is onder meer vermeld dat toestemming moet worden verkregen van [bedrijf 1] voor de tussentijdse verkoop/overdracht. Van deze koop is een concept-akte opgemaakt (prod. 8 inl. dagv.).

k. Eind oktober 2002 bleek dat de prefab-kelder inmiddels was gestort en dat de fundering voor de halfronde uitbouw reeds was aangebracht.

l. [appellante] heeft op enig moment besloten de bouwkavel niet te verkopen en de te bouwen woning zelf te gaan betrekken. Later, bij brief van 12 december 2002 heeft [persoon 1] dit reeds eerder genomen besluit aan [geïntimeerde] bevestigd (prod. 4 cva in het dossier van [appellante] en prod. 1 cva in het dossier van [geïntimeerde]).

m. [persoon 2 en 3] wenste echter dat de koopovereenkomst werd nagekomen (brief d.d. 26 november 2002: prod. 11 inl. dagv.). Enige maanden later dagvaardt [persoon 2 en 3] [appellante] in kort geding tot nakoming van de koopovereenkomst (prod. 13 inl. dagv.).

n. Bij kort geding vonnis d.d. 4 april 2003 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Breda is [appellante] op straffe van een dwangsom veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst jegens [persoon 2 en 3] (prod. 16 inl. dagv.). [appellante] werd tevens veroordeeld in de aan de zijde van [persoon 2 en 3] gevallen kosten ad € 989,52. Het kort geding vonnis is onherroepelijk geworden. Een bodemprocedure is niet aanhangig gemaakt.

o. [appellante] stelt schade te hebben geleden en heeft [geïntimeerde] bij brief d.d. 16 april 2003 daarvoor aansprakelijk gesteld (prod. 22 inl. dagv.). [geïntimeerde] heeft alle aansprakelijkheid afgewezen.

p. Op 14, 15 en 20 mei 2003 is vervolgens door [appellante] [persoon 1] en [persoon 2 en 3] een overeenkomst van koop en contractsoverneming ondertekend, die ertoe strekte dat [persoon 2 en 3] eigenaar werd van [bouwkavel] met de daarop in aanbouw zijnde woning, zulks tegen betaling van een totaalbedrag van € 661.090,- (prod. 1 mvg). In de overeenkomst is vermeld (bij: in aanmerking nemende sub f) dat [appellante] aan [bedrijf 1] meerwerk heeft opgedragen voor een totaalbedrag € 62.725, 58. Dit bedrag is gespecificeerd op pag. 38 van de eerste productie bij de mvg. Bij de totstandkoming van deze verkoop was [geïntimeerde] niet meer als bemiddelaar betrokken (cvd pag. 5).

q. [appellante] heeft geweigerd de met [geïntimeerde] overeengekomen courtage ad € 12.252,24 aan deze te betalen. Dit bedrag is door [appellante] in juni 2003 in depot gestort op een rekening van [bedrijf 3] te [plaats] (prod. 32 inl. dagv.).

4.2. In eerste aanleg heeft [appellante] een schadevordering tegen [geïntimeerde] ingesteld tot een totaalbedrag van € 72.841,07.

4.3. Bij vonnis d.d. 27 juli 2005 heeft de rechtbank de schadevordering afgewezen en [appellante] veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde], begroot op € 5.723,-, waarin begrepen een bedrag van € 4.023,- aan procureurssalaris.

4.4. In hoger beroep heeft [appellante] haar vordering verminderd en gewijzigd.

Zij vordert thans betaling van een bedrag van € 57.097,33 als schadevergoeding en voorts (naar het hof begrijpt) de veroordeling van [geïntimeerde] tot het vrijgeven van het door [appellante] onder [bedrijf 3] te Breda gestorte depotbedrag van € 12.252,24 met rente.

4.5. Het schadevergoedingsbedrag is door [appellante] als volgt gespecificeerd (mvg pag. 13):

A. Het door [appellante] opgedragen en

te betalen meerwerk, vermeld in rov. 4.1. sub p = € 62.725,58

minus:

de in de koopovereenkomst met [persoon 2 en 3] begrepen kwartronde uitbouw conform prod. 2 mvg begroot op = € 18.700,-

verlies € 44.025,58

B. Kosten Kort geding

- kosten mr. Wolf € 3.570,-

- kostenveroordeling € 989,52

totaal € 4.559,52

C. Voldaan aan Schonck

- mr Van der Plas € 5.836,-

€ 128,68

totaal € 5.964,68

Eindtotaal (volgens [appellante]) € 57.097,33

4.6. De vordering tot vergoeding van de schade en het vrijgeven van het depotbedrag wordt door [appellante] gebaseerd op de stelling dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van de overeenkomst van opdracht dan wel dat [geïntimeerde] onrechtmatig jegens [appellante] heeft gehandeld.

4.6.1. Daartoe heeft [appellante] - kort gezegd - het navolgende gesteld:

a. [geïntimeerde] heeft fouten in de communicatie met [persoon 2 en 3] gemaakt inzake de wijziging tijdens de bouw nl. met betrekking tot de kelder en de halfronde aanbouw ([geïntimeerde] verkoopt iets waarvan zij weet, althans redelijkerwijs kan weten dat [appellante] dat niet kan leveren). Ook [geïntimeerde] had volgens [appellante] (mvg pag. 5 bovenaan) moeten weten dat de deadline voor het opgeven van onderhavige bouwkundige wijzigingen al in september 2002 was verstreken, zoals vermeld in het E-mailbericht d.d. 10 december 2002 van [bedrijf 2] aan [persoon 1] (prod. 3 cva). [geïntimeerde] had, toen het object verkocht kon worden aan [persoon 2 en 3], bovendien zelf moeten controleren of haar advies om de kelder en de halfronde aanbouw te annuleren en te opteren voor een kwartronde uitbouw was opgevolgd en of dus de woning verkocht kon worden met in achtneming van dat advies.

b. [geïntimeerde] handelde onjuist met betrekking tot de vereiste toestemming van [bedrijf 1] om tot verkoop van de bouwkavel van [appellante] aan [persoon 2 en 3] te mogen overgaan.

c. [geïntimeerde] handelde onjuist door een prijs van € 643.000,- voor de woning acceptabel te achten, terwijl zij een vraagprijs van € 669.000,- had geadviseerd. Er was geen enkele reden om € 24.000,- van de vraagprijs af te doen. De bouwkavel werd daardoor zelfs onder de door haarzelf begrote kostprijs verkocht (prod. 5 inl. dagv).

d. [geïntimeerde] heeft dan ook niet de inspanningen verricht die [appellante] van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mocht verwachten, mede gelet op de hoogte van de courtage. Immers de (vraag)prijs was gebaseerd op een standaardwoning met een kwartronde uitbouw als meerwerk, terwijl [persoon 2 en 3] uiteindelijk een woning heeft verworven met kelder en halfronde uitbouw. Bovendien is algemeen bekend dat de prijs van projecten tijdens een nieuwbouw altijd stijgt en niet daalt.

4.7. Het verweer van [geïntimeerde] tegen de vordering komt - kort gezegd - op het volgende neer.

a. [geïntimeerde] heeft geen fouten gemaakt in de communicatie. In aansluiting op het door [geïntimeerde] gegeven advies heeft [appellante] als koper/opdrachtgever aan [bedrijf 2] ([bedrijf 1]) de wijziging van de meerwerkopdracht doorgegeven. [geïntimeerde] had daartoe geen bevoegdheid. [appellante] heeft [geïntimeerde] ervan op de hoogte gesteld dat zij die wijziging aan [bedrijf 2] had doorgegeven. [geïntimeerde] heeft er vervolgens op vertrouwd en mocht erop vertrouwen dat [appellante] een en ander met [bedrijf 2] goed had gecommuniceerd, met name ook omdat [appellante] [geïntimeerde] nooit heeft bericht dat die wijziging geen doorgang kon vinden. [appellante] diende er dan ook voor in te staan dat de woning, zoals die via bemiddeling van [geïntimeerde] verkocht zou worden (zonder een kelder/halfronde uitbouw, maar met een kwartronde uitbouw) ook door haar geleverd kon worden.

b. Toen ondekt werd dat de beoogde annulering van de kelder/halfronde uitbouw en het aanbrengen van een kwartronde uitbouw feitelijk geen doorgang vond en [appellante] financieel nadeel zou gaan lijden bij uitvoering van de koop met [persoon 2 en 3], hebben [appellante] (feitelijk [persoon 1]) en [geïntimeerde] overlegd over de te volgen aanpak waarbij [geïntimeerde] namens [appellante] tegenover [persoon 2 en 3] een beroep zou doen op het ontbreken van toestemming van [bedrijf 1] tot doorverkoop van de woning. [appellante] was daarmee akkoord en bij faxbericht van 26 november 2002 aan [persoon 2 en 3] (prod. 12 inl. dagv.) heeft [geïntimeerde] daarop een beroep gedaan en de koop ingetrokken.

c. De koopprijs van € 643.500,- is tot standgekomen na uitvoerig overleg tussen [geïntimeerde] en [persoon 1] en was een in de gegeven omstandigheden normaal te achten prijs waarmee zijdens [appellante] zonder enig voorbehoud accoord is gegaan (mva pag,.4 sub (2) slot).

4.8. Naar aanleiding van de inleidende, aan de elf genummerde grieven voorafgaande algemene grief van [appellante] overweegt het hof het volgende.

4.8.1. Door [appellante] zijn geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan zij erop mocht vertrouwen dat [geïntimeerde] na [datum 4] rechtstreeks contact onderhield met [bedrijf 2] met betrekking tot de stand van zaken omtrent de door [geïntimeerde] geadviseerde annulering van de kelder/halfronde uitbouw en het aanbrengen van een kwartronde uitbouw met betrekking tot de in aanbouw zijnde woning. Nu [appellante], overeenkomstig het advies van [geïntimeerde], zelf aan [bedrijf 2] opdracht heeft gegeven tot die annulering en wijziging en aan [geïntimeerde] heeft doorgegeven dat zij dat gedaan had, mocht [geïntimeerde] ervan uitgaan dat een en ander deugdelijk was gecommuniceerd met [bedrijf 2]. Het lag dan ook op de weg van [appellante] (feitelijk [persoon 1]) om te bewaken of die annulering en wijziging zouden worden doorgevoerd. Zij mocht er niet vanuit gaan dat [geïntimeerde] dat zou bewaken, te meer niet nu de deadlines voor de uitvoering van opties in de ruwbouw, naar tussen partijen vaststaat, in september 2002 waren verstreken. Toen [appellante] geen bevestiging van [bedrijf 2] kreeg van haar e-mail van [datum 4] terwijl zij daar wel om gevraagd had, had zij [geïntimeerde] direct ervan op de hoogte dienen te stellen dat een bevestiging uitbleef. Dan was er voor [geïntimeerde] aanleiding geweest om bij de verkoopbemiddeling er niet zonder meer van uit te gaan dat de woning met een kwartronde uitbouw kon worden verkocht en geleverd. Tot de zorgplicht van [geïntimeerde] behoorde in dit geval niet dat [geïntimeerde] een en ander zelfstandig ging controleren, hetzij bij [bedrijf 2], hetzij ter plaatse bij de feitelijke uitvoering van de bouw. [appellante] stelt weliswaar (mvg pag. 4 onderaan en pag. 5 bovenaan) dat op [datum 4] (ook) [geïntimeerde] diende te weten dat die geadviseerde wijzigingen niet meer zouden worden doorgevoerd omdat de deadline voor het opgeven van de wijzigingen al in september 2002 was verstreken, maar zij licht niet toe waarom [geïntimeerde] niet mocht afgaan op het bericht van [appellante] dat de annulering en het aanbrengen van de kwartronde uitbouw aan [bedrijf 2] waren doorgegeven en op het feit dat [geïntimeerde] niet van [appellante] te horen had gekregen dat [bedrijf 2] niet op de e-mail van [appellante] had gereageerd en deze niet had bevestigd.

4.8.2. Met betrekking tot de door [appellante] voor het overige aangevoerde gronden, hierboven vermeld onder 4.6. sub b, c en d, verwijst het hof naar de bespreking van de grieven in de navolgende overwegingen.

Het hof concludeert dat [geïntimeerde] niet is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de overeenkomst van opdracht, noch onrechtmatig heeft gehandeld. De schadevordering van [appellante] moet daarom worden afgewezen.

4.8.3. De schadeposten, vermeld onder 4.5. sub B en C. hebben kennelijk beide betrekking op bedragen die [appellante] heeft voldaan terzake van proceskosten in bovenvermeld kort geding en in het onderhavige geding in eerste aanleg. Die kostenposten vormen geen schade die het gevolg is van het beweerdelijk tekortschieten of onrechtmatig handelen van [geïntimeerde], zodat die bedragen reeds daarom niet toewijsbaar zouden zijn.

4.8.4. De vordering tot het vrijgeven van het depotbedrag moet ook reeds daarom worden afgewezen omdat [appellante] geen ontbinding van de overeenkomst van opdracht heeft gevraagd. Waar geen ontbinding van de overeenkomst plaatsvindt, blijft de verplichting tot betaling van courtage in beginsel in stand, ook al zou er sprake zijn van een tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst.

4.9. Met betrekking tot de opgeworpen grieven oordeelt het hof als volgt.

4.10. Grief 1 kan geen doel treffen. [appellante] vordert schadevergoeding op grond van toerekenbare tekortkoming dan wel onrechtmatig handelen zijdens [geïntimeerde]. Voor de beoordeling van die vordering kan in het midden blijven of [appellante] met de brief van 12 december 2002 heeft bedoeld de overeenkomst van opdracht op te zeggen en zo ja, of die opzegging vernietigbaar is op grond van dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden. Datzelfde geldt met betrekking tot de vordering tot het vrijgeven van het depotbedrag.

4.11. De grieven 2, 5 en 6 falen. Deze grieven zijn gericht tegen onderdelen in de rov. 3.8. van het beroepen vonnis. De toelichting op deze grieven bevat geen argumenten, laat staan argumenten op grond waarvan de bestreden onderdelen waartegen deze grieven zich richten, onjuist zouden zijn. Het hof acht de oordelen van de rechtbank juist en volgt deze.

4.12. Grief 3 is gericht tegen een onderdeel van rov. 3.7. van het beroepen vonnis en faalt ook. Ook de toelichting op deze grief bevat geen argument op grond waarvan het bestreden onderdeel onjuist zou zijn. Het hof acht ook dit oordeel van de rechtbank juist en volgt dat.

4.13. Grief 4 en 11 falen. Er is geen grond [appellante] tot bewijslevering toe te laten. Uitgaande van de tussen partijen vaststaande feiten heeft [appellante] geen feiten gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst van opdracht, dan wel dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld.

4.14. De grieven 7 en 8 zijn gericht tegen onderdelen van rov. 3.8. van het beroepen vonnis. Die grieven kunnen niet slagen, omdat, zoals hierboven overwogen, ook het hof van oordeel is dat [geïntimeerde], gelet op het door haar aan [appellante] gegeven advies en de uitvoering die [appellante] daaraan heeft gegeven, ervan uit mocht gaan dat [appellante] haar zou informeren indien de bouw niet overeenkomstig dat advies gerealiseerd zou worden. Nu [appellante] [geïntimeerde] op dit punt niet van informatie heeft voorzien, mocht [geïntimeerde] ervan uitgaan dat de woning doorverkocht kon en mocht worden zonder kelder en een halfronde aanbouw en met een kwartronde aanbouw.

4.15. Grief 9 faalt. De gevorderde schade is geen gevolg van de op 26 november 2002 door [geïntimeerde] gedane mededeling aan [persoon 2 en 3] (prod. 12 inl. dagv.) dat de koop niet doorgaat vanwege het feit dat daarvoor geen toestemming zijdens [bedrijf 1] is verkregen. Voor de beoordeling van de onderhavige vordering kan daarom in het midden blijven of die mededeling juist was. Het op dit punt door [appellante] gedane bewijsaanbod is niet terzake dienend.

4.15.1. [appellante] heeft nog gesteld (cvr pag. 4, laatste alinea en pag. 5) dat [geïntimeerde] haar zorgplicht om zorgvuldig te controleren wat de stand van zaken precies was, heeft verwaarloosd en dat [geïntimeerde] deze onzorgvuldigheid heeft willen toedekken door aan [persoon 2 en 3] mede te delen dat de verkoop niet door kan gaan omdat daarvoor geen toestemming van [bedrijf 1] was verkregen (prod. 12 inl. dagv.) en [appellante] te adviseren de koop niet te laten doorgaan en haar daartoe de brief d.d. 12 december 2002 (prod. 4 cva) te laten opstellen, hetgeen [appellante] (feitelijk [persoon 1]) gedaan heeft. Deze stelling neemt tot uitgangspunt dat [geïntimeerde] haar zorgplicht heeft geschonden. Nu het hof het met dat uitgangspunt niet eens is, kan de stelling geen doel treffen. Overigens merkt het hof op dat [appellante] het eens was met de pogingen (van [geïntimeerde]) om de verkoop aan [persoon 2 en 3] op de in de brief van [datum 4] vermelden condities niet door te laten gaan, zoals met name blijkt uit het feit dat [appellante] zich in kort geding tegen het doorgaan van de bewuste doorverkoop heeft verzet.

4.16. Grief 10 faalt ook. De toelichting op deze grief is onbegrijpelijk. Wellicht bedoelt [appellante] te stellen dat zij, toen zij instemde met de verkoop aan [persoon 2 en 3] tegen een prijs van € 643.500,-, niet op de hoogte was van het feit dat de twee eerdere opties (kelder en halfronde uitbouw) reeds in uitvoering waren en de in plaats daarvan beoogde optie 2B (kwartronde uitbouw) niet meer voor uitvoering in aanmerking kwam. Die stelling kan [appellante] echter niet baten. Immers, de gestelde omstandigheid dat zij daar toen niet van op de hoogte was, is aan haar eigen onachtzaamheid te wijten doordat zij niet heeft bewaakt of [bedrijf 2] de e-mail van [datum 4] had ontvangen en of [bedrijf 1] bereid was de daarin aangegeven wijzigingen alsnog te mee te nemen bij de uitvoering van de bouw.

4.17. Nu alle grieven falen, dient het beroepen vonnis te worden bekrachtigd.

4.18. [appellante] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van dit geding in hoger beroep.

5. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis d.d. 27 juli 2005, waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 2.315,- aan verschotten en € 1.631,- aan salaris procureur;

Dit arrest is gewezen door mrs. Bod, De Klerk-Leenen en Hofkes en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 29 mei 2007.