Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSHE:2006:BA4204

Instantie
Gerechtshof 's-Hertogenbosch
Datum uitspraak
17-10-2006
Datum publicatie
02-05-2007
Zaaknummer
C200501071
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

C0501071-MA

kop: huur bedrijfsruimte

art: 7:212 BW

samenvatting: verhuurder vordert huurbetaling. Verweer huurder: de overeenkomst is in onderling overleg tussentijds beëindigd. Anders dan de kantonrechter acht het hof deze stelling niet bewezen. Vordering van verhuurder alsnog toegewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJ 2008, 122 met annotatie van S.F.M. Wortmann
JOL 2007, 855
RvdW 2008, 2
RFR 2008, 27
NJB 2008, 123
FJR 2008, 41 met annotatie van I.J. Pieters
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

C0501071/MA

ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,

zevende kamer, van 17 oktober 2006,

gewezen in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X.],

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante bij exploot van dagvaarding van 19 juli 2005,

hierna te noemen: [X.],

procureur: mr. J.J.M. Cliteur,

tegen:

[Y.],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde bij gemeld exploot,

hierna te noemen: [Y.],

procureur: mr. J.A.Th.M. van Zinnicq Bergmann,

op het hoger beroep van de door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen gewezen vonnissen van

19 januari 2005 en 8 juni 2005 tussen [X.] als eiseres en [Y.] als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak/rolnr.154557 CV EXPL

04-1402 )

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en naar de daaraan voorafgaande tussenvonnissen van 31 maart 2004 en 9 juni 2004.

2. Het geding in hoger beroep

Bij memorie van grieven heeft [X.] vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot toewijzing van haar vorderingen, zoals geformuleerd in eerste aanleg, met veroordeling van [Y.] in de kosten van beide instanties.

Bij memorie van antwoord heeft [Y.] de grieven bestreden.

[X.] heeft nog een akte genomen en daarbij een productie overgelegd. [Y.] heeft afgezien van het nemen van een antwoordakte.

Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.

3. De gronden van het hoger beroep

Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.

4. De beoordeling

4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.

Tussen [X.] en [Y.] is een huurovereenkomst gesloten, waarbij [X.] aan [Y.] een bedrijfsruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] heeft verhuurd voor een periode van vijf jaar, ingaande 1 augustus 2001, tegen een jaarhuur van f. 60.000,- excl. BTW, te voldoen in driemaandelijkse termijnen van f. 15.000,- excl. BTW. [Y.] heeft een waarborgsom betaald van f. 17.850,-, zijnde drie maanden huur inclusief BTW.

[Y.] heeft alleen de waarborgsom en de eerste drie maanden huur betaald. Vanaf 1 november 2001 is door hem geen huur meer betaald. Hij heeft het gehuurde in november 2001 verlaten en de sleutels bij (de vertegenwoordiger van) [X.] ingeleverd.

[X.] heeft de bedrijfsruimte met ingang van

1 januari 2003 aan een derde verhuurd.

[X.] vordert in deze procedure van [Y.] de overeengekomen huur over de periode 1 november 2001 tot

1 januari 2003, te verminderen met de betaalde waarborgsom en te vermeerderen met de overeengekomen boete en met de wettelijke rente.

[Y.] heeft zich verweerd met de stelling dat de huurovereenkomst tussen partijen in onderling overleg in november 2001 is beëindigd en dat hij niets meer aan [X.] verschuldigd is.

De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 9 juni 2004 aan [Y.] bewijs van deze stelling opgedragen.

Na gehouden enquête en contra-enquête heeft de kantonrechter op 19 januari 2005 opnieuw een tussenvonnis gewezen. Daarin overwoog de kantonrechter dat voorshands bewezen is dat de huurovereenkomst op 7 november 2001 in onderling overleg is geëindigd, althans dat [Y.] erop mocht vertrouwen dat [X.] akkoord was gegaan met zijn verzoek tot beëindiging per die datum. De kantonrechter heeft [X.] in de gelegenheid gesteld (nader) tegenbewijs te leveren.

[X.] heeft nader getuigen doen horen en heeft nadere schriftelijke bewijsstukken overgelegd.

De kantonrechter heeft vervolgens bij eindvonnis van

8 juni 2005 overwogen dat het geleverde tegenbewijs onvoldoende is. De vorderingen van [X.] zijn door de kantonrechter afgewezen en [X.] is veroordeeld in de proceskosten.

[X.] kan zich met de vonnissen van 19 januari 2005 en 8 juni 2005 niet verenigen en heeft daartegen hoger beroep ingesteld.

4.2. De eerste grief richt zich tegen het feit dat de kantonrechter de akte van [Y.] d.d. 11 mei 2005 mede in zijn beoordeling heeft betrokken. Volgens [X.] is dat ten onrechte geschied, omdat zij niet in de gelegenheid is geweest om op de inhoud van de akte reageren.

Bij deze grief heeft [X.] thans geen belang meer. In hoger beroep vindt een herbeoordeling van de zaak plaats en [X.] is thans in de gelegenheid geweest om op de inhoud van de akte d.d. 11 mei 2005 te reageren.

4.3. Bij de derde grief, die zich richt tegen de opdracht aan [X.] in het tussenvonnis van 19 januari 2005 tot het leveren van (nader) tegenbewijs, heeft [X.] evenmin belang. De zaak is immers in volle omvang ter herbeoordeling aan het hof voorgelegd. Die herbeoordeling zal plaats moeten vinden op basis van alle aan het hof voorgelegde stukken, inclusief de getuigenverklaringen en de schriftelijke bewijsstukken die naar aanleiding van het tussenvonnis van 19 januari 2005 zijn afgelegd, respectievelijk in het geding zijn gebracht. Het stond de kantonrechter overigens vrij [X.] in de gelegenheid te stellen nader tegenbewijs te leveren.

4.4. De grieven 2 en 4 hebben betrekking op de waardering van het bewijs van de stelling van [Y.] dat de huurovereenkomst tussen partijen in november 2001 in onderling overleg is beëindigd.

Bij de boordeling van deze grieven stelt het hof voorop dat de bewijslast van deze stelling – en daarmee het bewijsrisico – ingevolge artikel 150 Rv bij [Y.] ligt. Ook de kantonrechter is hiervan uitgegaan.

4.5. Volgens [Y.] zou de beëindiging in onderling overleg van de huurovereenkomst hebben plaatsgevonden tijdens een telefoongesprek tussen een medewerker van de stichting [A.] te [vestigingsplaats] namens [Y.] en een medewerker van [B.] (hierna te noemen: [B.]) die – kennelijk – in deze aangelegenheid als vertegenwoordiger van [X.] optrad. Aanleiding voor het telefonisch contact was het feit dat [Y.] de huur niet meer kon opbrengen en van de huurovereenkomst afwilde.

Het hof concludeert uit de getuigenverklaringen en de overgelegde bewijsstukken dat over deze kwestie tenminste twee telefoongesprekken hebben plaatsgevonden tussen de stichting [A.] en [B.].

Op of omstreeks 7 november 2001 heeft een telefoongesprek plaatsgevonden tussen de heer [C.] van de stichting [A.] en mevrouw [D.] van [B.]. Dit volgt uit de getuigenverklaringen van [C.] en [D.] en uit de opzeggingsbrief die op 7 november 2001, aansluitend aan het telefoongesprek, door [Y.] aan [X.] en [B.] is verzonden.

Het tweede telefoongesprek heeft plaatsgevonden tussen een medewerker van de stichting [A.] en de heer [E.] van [B.] op 19 november 2001. Het hof concludeert dit uit de getuigenverklaring van [E.] (de eerste verklaring) en de getuigenverklaring van mr. Daemen met de daarbij gevoegde stukken te weten een telefoonnotitie en een brief aan [X.] d.d. 23 november 2001.

4.6. [Y.] heeft als getuige verklaard dat de heer [E.] in een telefoongesprek met de heer [F.] van de stichting [A.] gezegd zou hebben dat de huurovereenkomst beëindigd was. Kennelijk heeft [Y.] hierbij het oog op het tweede telefoongesprek. In zijn standpunt dat in dat gesprek zou zijn afgesproken dat de huur eindigde, staat [Y.] echter alleen. Zijn verklaring strookt niet met de getuigenverklaringen van [E.] en mr. Daemen en met de bewijsstukken die bij de laatstbedoelde verklaring zijn gevoegd.

4.7. De heer [C.] heeft als getuige verklaard dat in het eerste telefoongesprek, tussen hem en [D.], afgesproken zou zijn dat de huur eindigde.

De heer [F.] heeft in zijn getuigenverklaring ook verwezen naar dat eerste telefoongesprek, maar deze getuige heeft niet verklaard dat bij die gelegenheid een afspraak tot huurbeëindiging zou zijn gemaakt. Zijn verklaring houdt in dat de huur binnen een maand schriftelijk moest worden opgezegd en dat dit vervolgens ook, direct na het telefoongesprek, is gebeurd.

4.8. De verklaring van de getuige [C.] dat in het telefoongesprek met [D.] zou zijn afgesproken dat de huur eindigde, is in tegenspraak met hetgeen [D.] als getuige heeft verklaard. Zij heeft verklaard zeker te weten dat dit niet is afgesproken. Zij stelt slechts in algemene zin te hebben uitgelegd hoe de beëindiging van een huurovereenkomst dient te geschieden. Naar aanleiding van die uitleg is door [B.] een huuropzegging ontvangen. De verklaring van de heer [C.] is overigens ook in strijd met die van [Y.] zelf.

4.9. Het hof is, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat op grond van de getuigenverklaringen en de overgelegde stukken niet geconcludeerd kan worden dat [Y.] erin is geslaagd te bewijzen dat partijen tussentijdse huurbeëindiging zijn overeengekomen.

De verklaringen van de getuigen die op zijn verzoek zijn gehoord zijn onderling tegenstrijdig en weinig specifiek. Bovendien zijn ze in tegenspraak met de verklaringen van de getuigen die in contra-enquête zijn gehoord.

Verder is zijn stelling in tegenspraak met de schriftelijke bewijsstukken die zijn gevoegd bij de getuigenverklaring van mr. Daemen, en ook met de schriftelijke opzegging d.d. 7 november 2001. Opzegging is immers een eenzijdige wijze van beëindiging en laat zich moeilijk rijmen met een beëindiging in onderling overleg. Dat [X.] de schriftelijke huuropzegging zou hebben aanvaard is niet gebleken. Integendeel: uit de schriftelijke reactie van [B.] d.d. 8 november 2001 blijkt dat de opzegging niet werd aanvaard, met dien verstande dat de bereidheid werd uitgesproken [Y.] uit zijn verplichtingen te ontslaan indien voor een nieuwe huurder werd zorg gedragen.

4.10 Bij de bewijswaardering betrekt het hof tenslotte nog dat het standpunt van [Y.] niet erg logisch is. Hij noemt geen enkele reden waarom [X.] akkoord zou gaan met de wens van [Y.] om – in afwijking van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst – de huur al na een paar maanden te beëindigen, zonder dat er eerst een nieuwe huurder voor de bedrijfsruimte was gevonden.

4.11. De omstandigheid dat [X.] de sleutels van [Y.] in ontvangst heeft genomen kan naar het oordeel van het hof niet als een bevestiging van een tussentijdse beëindiging in onderling overleg worden aangemerkt.

Ditzelfde geldt voor de omstandigheid dat [X.] na het vertrek van [Y.] een nieuwe huurder voor de bedrijfsruimte heeft gezocht. Voor de hand ligt immers dat [X.] haar schade wegens huurderving zoveel mogelijk wenste te beperken.

4.12. [Y.] heeft in hoger beroep opnieuw bewijs aangeboden van de tussentijdse huurbeëindiging. Hij wil dat bewijs leveren door het doen horen van de getuigen die ook al in eerste aanleg zijn gehoord.

Nu door [Y.] niet nader is uitgelegd wat het belang is van het opnieuw horen van dezelfde getuigen en evenmin wat de heren [C.] en [F.] meer of anders kunnen verklaren dan zij al gedaan hebben, wordt dit aanbod door het hof gepasseerd (vergelijk HR 1 november 1991 NJ 1992,27 en HR 9 juli 2004, NJ 2005/270).

4.13. Het voorgaande betekent dat de grieven 2 en 4 slagen en dat de vonnissen waarvan beroep niet in stand kunnen blijven. De vordering van [X.] zal alsnog worden toegewezen. Ten aanzien van de hoogte van de vordering overweegt het hof als volgt.

4.14. [Y.] stelt dat voor toewijzing van het volledige bedrag geen plaats is omdat [X.] de bedrijfsruimte eerder dan 1 januari 2003 opnieuw had kunnen verhuren, maar die stelling is niet nader onderbouwd en wordt daarom door het hof gepasseerd.

4.15. Dit geldt ook voor de stelling van [Y.] dat een mogelijk voordeel voor [X.], hierin bestaande dat hij vanaf 1 januari 2003 wellicht een hogere huursom heeft kunnen bedingen, in mindering dient te worden gebracht op het door [X.] gevorderde bedrag.

Dit standpunt is naar het oordeel van het hof onjuist. [Y.] wenste tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst en uit de brief van [B.] d.d. 8 november 2001 alsmede uit het standpunt van [X.] in de onderhavige procedure concludeert het hof dat [X.] akkoord wenste te gaan met tussentijdse beëindiging zodra een nieuwe huurder zou zijn gevonden. Die nieuwe huurder is per 1 januari 2003 gevonden. Op dat moment eindigde de overeenkomst tussen [X.] en [Y.]. Voor verrekening van een eventueel voordeel of nadeel voor [X.] ná die datum is dan ook geen plaats.

4.16. Het hof zal de vordering van [X.] toewijzen met dien verstande dat de wettelijke rente over de verschuldigde huursommen gaat lopen vanaf de respectievelijke vervaldata; de wettelijke rente over de contractuele boete is verschuldigd vanaf de dag dat daarop voor het eerst aanspraak is gemaakt, zijnde 9 maart 2004.

4.17. [Y.] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, als hierna te vermelden.

5. De uitspraak

Het hof:

vernietigt de vonnissen waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [Y.] om aan [X.] een bedrag te betalen van € 30.947,95 (dertig duizend negenhonderd zevenenveertig euro en 95 eurocent), te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huur, in totaal

€ 29.700,- te berekenen vanaf de respectievelijke vervaldata, en met de wettelijke rente over de contractuele boete, groot € 1.247,95 vanaf 9 maart 2004, een en ander tot de dag der algehele voldoening;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde;

veroordeelt [Y.] in de kosten van beide instanties en begroot die kosten aan de zijde van [X.] tot op heden op:

€ 444,40 voor verschotten in eerste aanleg waaronder € 212,- getuigentaxe;

€ 2.050,- voor salaris gemachtigde in eerste aanleg;

€ 315,93 voor verschotten in hoger beroep;

€ 1.158,- voor salaris procureur in hoger beroep.

Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 17 oktober 2006.