Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSGR:2012:BY7908

Instantie
Gerechtshof 's-Gravenhage
Datum uitspraak
18-12-2012
Datum publicatie
07-01-2013
Zaaknummer
200.088.690-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Aankoop door gemeente van deels onder gemeentelijk voorkeursrecht vallende onroerende zaken; voorbehoud gemaakt? Vervolg op LJN BV9617.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Sector Civiel recht

Zaaknummer : 200.088.690/01

Zaaknummer rechtbank : 88161

Arrest van 18 december 2012

inzake

[appellante],

wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],

appellante,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. N.S. Commijs te Zwolle,

tegen

DE GEMEENTE GIESSENLANDEN,

zetelend te Hoornaar, gemeente Giessenlanden,

geïntimeerde,

hierna te noemen: de Gemeente,

advocaat: mr. W.J.E. van der Werf te 's-Gravenhage.

Het vervolg van het geding

Het hof heeft in deze zaak op 17 april 2012 een tussenarrest gewezen. Het verwijst daarnaar voor de procedure tot die datum. Partijen hebben vervolgens elk getuigen voorgebracht en elk een memorie na enquête (met producties) ingediend. Ten slotte hebben partijen elk stukken overgelegd en wederom arrest gevraagd.

Verdere beoordeling van het hoger beroep

1. In voormeld tussenarrest heeft het hof [appellante] toegelaten te bewijzen dat tussen haar en de Gemeente een koopovereenkomst is gesloten met betrekking tot haar woning en de eveneens aan haar toebehorende percelen als door haar gesteld. [appellante] heeft daartoe zichzelf en de door haar ingeschakelde makelaar [getuige sub 2] (verder: [getuige sub 2]) laten horen. De Gemeente heeft in contra-enquête haar externe onderhandelaar [getuige sub 3] (verder: [getuige sub 3]) en haar gemeentesecretaris [getuige sub 4] (verder: [getuige sub 4]) voorgebracht.

2. Van de voorgebrachte getuigen zijn [appellante] en [getuige sub 4] niet bij de onderhandelingen (op het gemeentehuis op 14 september 2009 en enkele malen telefonisch) aanwezig geweest. De onderhandelingen op het gemeentehuis zijn gevoerd in aanwezigheid van [getuige sub 2], [getuige sub 3] en een andere gemeenteambtenaar. De telefoongesprekken zijn uitsluitend tussen [getuige sub 2] en [getuige sub 3] gevoerd. Uitgangspunt van het hof is dat de Gemeente haar aanvankelijke bod van € 560.000,- heeft gedaan onder voorbehoud van goedkeuring van de gemeenteraad (tussenarrest, rechtsoverweging 1.2).

3. Ter zake van de op 14 september 2009 op het gemeentehuis gevoerde bespreking heeft [getuige sub 3] verklaard dat toen tussen hem en [getuige sub 2] overeenstemming is bereikt over de koopprijs, met dien verstande dat beide partijen een voorbehoud hebben gemaakt van instemming door hun opdrachtgever. Hij heeft tevens verklaard dat het voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad aan de orde is geweest en dat hij daarover heeft gezegd dat hij door de gemeente zou laten uitzoeken of dat nog gold. [getuige sub 2] heeft over die bespreking verklaard dat hem het bod van de gemeente goed leek, maar dat hij terzake een voorbehoud van instemming door [appellante] heeft gemaakt. Over het voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad heeft hij verklaard dat [getuige sub 3] in dat gesprek heeft aangegeven dat hij nog steeds niet wist hoe het met het voorbehoud zat. Gelet op deze getuigenverklaringen constateert het hof dat op 14 september 2009 het eerder gemaakte voorbehoud zijdens de gemeente niet is opgeheven.

4. Blijkens de getuigenverklaringen van [getuige sub 2] en [getuige sub 3] hebben zij op 16 september 2009 telefonisch contact gehad. In dat telefoongesprek is overeenstemming bereikt over de prijs. [getuige sub 3] heeft verklaard dat hij toen heeft gezegd dat het voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad nog steeds gold. [getuige sub 2] heeft verklaard dat dat voorbehoud toen niet is besproken. Gelet op deze getuigenverklaringen constateert het hof dat op 16 september 2009 het eerder gemaakte voorbehoud zijdens de gemeente niet is opgeheven.

5. [getuige sub 2] heeft verklaard dat hij het telefoongesprek in de als productie 8 bij de dagvaarding in eerste aanleg overgelegde brief heeft bevestigd. In die brief is vermeld dat [getuige sub 3] nog onderzoekt of een goedkeuring van de gemeenteraad nodig is en/of wanneer dat gereed kan zijn. Ook hieruit blijkt dat het eerder door de Gemeente gemaakte voorbehoud, ook in de visie van [getuige sub 2], niet van de baan was.

6. [getuige sub 2] heeft verklaard dat hij rond 12 oktober 2009 [getuige sub 3] over deze kwestie heeft gebeld en dat [getuige sub 3] hem toen heeft gemeld dat de formele afhandeling zou plaats vinden in een vergadering van B&W en dat geen instemming van de gemeenteraad nodig was. [getuige sub 3], met dit gedeelte van de verklaring van [getuige sub 2] geconfronteerd, heeft verklaard dat dat niet klopt en dat hij in dat gesprek heeft gezegd dat B&W het voorstel had geaccepteerd en dat het college het voorstel aan de raad zou voorleggen in de raadsvergadering van 27 december 2009. Hij heeft tevens verklaard dat de secretaresse van [getuige sub 2] in december 2009 bij hem nog navraag heeft gedaan waarom het (voorstel) niet op de agenda van de raadsvergadering stond. [appellante] heeft als getuige verklaard dat zij op 12 oktober 2009 van [getuige sub 2] heeft vernomen dat hij van [getuige sub 3] heeft gehoord dat “het alleen in B&W hoefde”. Een gelijkluidende aantekening valt ook te lezen in de zijdens haar bij memorie na enquêtes als onderdeel van productie 1 overgelegde agendabladzijde van 12 oktober 2009.

7. Over het besprokene in het telefoongesprek van 12 oktober 2009 kan buiten [getuige sub 2] en [getuige sub 3] niemand iets verklaren. Het hof ziet geen aanleiding om de verklaring van [getuige sub 2] betrouwbaarder te achten dan die van [getuige sub 3]. De verklaring van [appellante] en het door haar overgelegde schriftelijk bewijs voegen aan de verklaring van [getuige sub 2] onvoldoende toe, nu deze enkel berusten op hetgeen [getuige sub 2] aan haar heeft verteld, en daarmee onvoldoende overtuigingskracht hebben ten aanzien van de vraag wat [getuige sub 3] tijdens dat telefoongesprek heeft gezegd. De slotsom is dat [appellante] er niet in is geslaagd het bewijs te leveren waartoe zij is toegelaten.

8. [appellante] is in haar memorie na enquêtes in den brede voortgegaan met de onderbouwing van haar standpunt dat het voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad rechtens ontoelaatbaar is. Het hof begrijpt dit betoog aldus dat zij het hof verzoekt op zijn oordeel terug te komen. Het hof ziet daartoe geen aanleiding. Ter toelichting moge nog het volgende dienen. Het hof gaat ervan uit dat, na de invoering van het duale stelsel per 1 maart 2002, de beslissingsbevoegdheid tot het sluiten van overeenkomsten als de onderhavige exclusief toebehoort aan het college van B&W (verder: het college). De gemeenteraad kan zich derhalve die bevoegdheid niet geheel of gedeeltelijk voorbehouden. Tevens geldt dat interne regels over de wijze waarop en de gevallen waarin het voornemen tot een dergelijke beslissing tevoren aan de gemeenteraad dient te worden voorgelegd, derden niet regarderen. Dat betekent dat, nadat het college op grond van een daarover door hem genomen beslissing een overeenkomst als de onderhavige heeft gesloten, deze interne regels niet meer aan de wederpartij bij die overeenkomst kunnen worden tegengeworpen. Een dergelijke situatie doet zich in het onderhavige geval niet voor. Het college heeft in het kader van de onderhandelingen uitdrukkelijk laten weten dat het, alvorens een verplichting tot koop aan te gaan, de instemming van de gemeenteraad daarmee wenste te verkrijgen. De Gemeentewet staat er, ook na 2002, niet aan in de weg dat het college bij het sluiten van de overeenkomst een daartoe strekkende opschortende voorwaarde bedingt, bij voorbeeld teneinde te kunnen voldoen aan de interne regels of om politieke redenen.

9. De slotsom is dat de eerste drie grieven falen.

10. De vierde grief keert zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de Gemeente niet in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en dat het niet aan de Gemeente toerekenbaar is dat [appellante] niet de mogelijkheid heeft benut om aan een derde te verkopen, toen zij niet na de ingevolge de Wvg geldende termijn van acht weken na het doen van opgaaf van de wens om tot verkoop over te gaan, een positief bericht van de Gemeente had ontvangen. [appellante] brengt naar voren dat zij vanaf het moment waarop de Gemeente had aangeboden de onder het voorkeursrecht vallende percelen te kopen, niet meer vrij was om aan een derde te verkopen, en dat dat ook gold voor de overige percelen (waaronder het huisperceel). Zij stelt dat de Gemeente, door niet voortvarend te handelen, in strijd heeft gehandeld met de beginselen van behoorlijk bestuur. Het hof deelt het oordeel van de rechtbank, dat [appellante] ook nadat de Gemeente op 5 juni 2009 zich in beginsel bereid had verklaard de aangeboden percelen te kopen tegen een nader overeen te komen prijs en onder nader overeen te komen voorwaarden, de vrijheid had om de niet onder het voorkeursrecht vallende percelen aan een derde te verkopen. Dat werd niet anders nadat de Gemeente, onder voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad, op 21 juli 2009 een eerste bod had uitgebracht. Dat zij daarna is blijven wachten tot met de Gemeente overeenstemming is bereikt over de transactie met betrekking tot alle percelen, moge begrijpelijk zijn, maar verplichtte de Gemeente niet om tot aankoop van alle percelen over te gaan. Dat de Gemeente voor de afweging welk ontsluitingstracé zou worden gekozen, geruime tijd nodig heeft gehad, betekent niet dat zij jegens [appellante] in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het uiteindelijk niet doorgaan van de verkoop van de niet onder het voorkeursrecht vallende percelen (met, volgens de in zoverre niet door [appellante] betwiste stukken, verreweg de hoogste waarde) moet daarom in beginsel voor risico van [appellante] blijven. Ten aanzien van de onder het voorkeursrecht vallende percelen stond voor [appellante] op grond van de Wvg een afzonderlijke rechtsgang open, waarin het hof in de zaak met nummer 200.087.497/01 bij beschikking heeft beslist.

11. De vijfde grief is gericht tegen de overweging van de rechtbank dat in de onderhavige procedure de vraag niet voorligt op [appellante] met een beroep op persoonlijke omstandigheden (artikel 27 Wvg oud) toch de verkoop kan afdwingen. [appellante] voert aan dat in deze procedure wel de vraag aan de orde is of de Gemeente, gelet op alle omstandigheden van het geval nog in redelijkheid kan afzien van de verkoop. [appellante] wijst op haar persoonlijke omstandigheden en op de omstandigheden die de Gemeente heeft gecreëerd. Het beroep op de persoonlijke omstandigheden begrijpt het hof aldus, dat [appellante] heeft aangegeven in verband met haar hoge leeftijd kleiner te willen gaan wonen en daarom haar woning en haar andere percelen te willen verkopen. Bij de door de Gemeenten gecreëerde omstandigheden beschrijft [appellante] de gehele procedure vanaf het moment van het weigeren van de opheffing van het voorkeursrecht tot aan de mededeling van de afwijzing van de aankoop door de gemeenteraad. Naar het oordeel van het hof geven de naar voren gebrachte omstandigheden onvoldoende grond voor het oordeel dat de Gemeente op gronden van redelijkheid en billijkheid niet meer van de aankoop mag afzien. Niet is gesteld of gebleken dat [appellante] in zodanige persoonlijke omstandigheden verkeert dat zijn redelijkerwijs niet (meer) in de onderhavige woning kan wonen. Uit de overgelegde stukken blijkt niet dat de Gemeente eerder op de hoogte was dat [appellante] een koper had dan bij de ontvangst van haar brief van 24 februari 2009 waarin zij verzocht het voorkeursrecht op te heffen. De Gemeente heeft daarop bij brief, verzonden op 12 mei 2009, negatief gereageerd. Intussen had [appellante], mondeling van die weigering op de hoogte gesteld, de onder het voorkeursrecht vallende percelen bij brief van 27 april 2009 aan de Gemeente te koop aangeboden. De Gemeente heeft daarop binnen de daarvoor geldende wettelijke termijn bij brief, verzonden op 9 juni 2009, aangegeven in beginsel alle betrokken percelen van [appellante] te willen kopen. Na een onderling afgesproken onafhankelijke taxatie heeft de Gemeente op 15 juli 2009 een eerste bod uitgebracht. In september 2009 zijn de onderhandelingen voortgezet, waarna op 16 september 2009 overeenstemming is bereikt. Tot dat moment is van enige aan de Gemeente to te rekenen bijzondere vertraging geen sprake. Dat de Gemeente vervolgens tot 22 april 2010 nodig heeft gehad om tot een beslissing over het al dan niet aankomen van de percelen te komen (welke beslissing aan [appellante] bij brief, verzonden op 4 mei 2010, is meegedeeld) acht het hof gelet op het gewicht van de te nemen beslissing niet zodanig lang dat de Gemeente op grond van de redelijkheid en billijkheid niet meer van aankoop mocht afzien. De vijfde grief faalt.

12. De zesde en zevende grief vloeien uit de eerdere grieven voort. Ze moeten daarom het lot daarvan delen. Het hof zal het vonnis waarvan beroep bekrachtigen. Daarbij past een veroordeling van [appellante] in de bij de Gemeente gevallen kosten van het hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Dordrecht van 9 maart 2011;

- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente tot op heden vastgesteld op € 4.713,- aan griffierecht en € 17.527,50 aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.V. van den Berg, S.A. Boele en A.G.M. Zander en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 december 2012 in aanwezigheid van de griffier.