Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1892

Instantie
Gerechtshof 's-Gravenhage
Datum uitspraak
26-07-2011
Datum publicatie
19-09-2011
Zaaknummer
200.052.450/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

opzegging huur bedrijfsruimte (parkeerterrein en speelweide bij camping); belangenafweging

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Sector Civiel recht

Zaaknummer : 200.052.450/01

Zaak-/rolnummer rechtbank : 653190 CV EXPL 05-3851

arrest d.d. 26 juli 2011

inzake

Rondeweibos B.V.,

gevestigd te Rockanje, gemeente Westvoorne,

appellante,

hierna te noemen: Rondeweibos,

advocaat: mr. W.P. den Hertog te ’s-Gravenhage,

tegen

1. [geïntimeerde sub 1],

wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],

2. [geïntimeerde sub 2],

wonende te [woonplaats], gemeente [woonplaats],

geïntimeerden,

hierna te noemen: [geïntimeerden] (in vrouwelijk meervoud),

advocaat: mr. M. van Gastel te Hellevoetsluis.

Het geding

Bij exploot van 11 december 2009 is Rondeweibos in hoger beroep gekomen van de tussenvonnissen van 27 september 2005, 3 juli 2007, 4 november 2008 en 25 augustus 2009 en het eindvonnis van 17 november 2009, welke vonnissen de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Brielle (hierna: de kantonrechter), tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven heeft Rondeweibos tien grieven aangevoerd, deels tegen het tussenvonnis van 25 augustus 2009 en deels tegen het eindvonnis van 17 november 2009. Bij memorie van antwoord tevens akte wijziging grondslag van eis (met producties) hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden en de grondslag van hun eis gewijzigd. Hierop heeft Rondeweibos gereageerd bij akte uitlating omtrent producties en omtrent wijziging van grondslag eis. Hierna hebben partijen hun zaak op 6 juni 2011 doen bepleiten door hun raadslieden, dit aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities. Tijdens het pleidooi hebben beide partijen nog een productie in het geding gebracht. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Partijen zijn niet opgekomen tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter onder 2. van het tussenvonnis van 3 juli 2007, zodat het hof ook van deze feiten zal uitgaan.

2. Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.1. Rondeweibos exploiteert een kampeerterrein. Naast dat kampeerterrein liggen aan [geïntimeerden] toebehorende gronden. Op het grootste stuk daarvan exploiteert [X], echtgenoot van geïntimeerde sub 2 (hierna: [X]), een melkveebedrijf, maar twee stukken grond hebben [geïntimeerden] aan Rondeweibos verhuurd. De huurovereenkomst met betrekking tot een perceel grond van circa 10.865 m2, kadastraal gemeente Westvoorne, sectie A, nummer 469 (hierna: de speelweide) is mondeling aangegaan in 1974. Daarnaast huurt Rondeweibos op grond van een schriftelijk contract met ingang van 1 januari 1991 van [geïntimeerden] een perceel weiland van ca 6.700 m2, kadastraal gemeente Westvoorne, sectie A, nummer 367 (hierna het parkeerterrein).

2.2. De huurprijs voor beide percelen tezamen bedroeg in 2005 (in welk jaar de inleidende dagvaarding werd uitgebracht) € 4.114,50 per jaar en in 2010 € 4.577,23 per jaar.

2.3. [geïntimeerden] hebben beide huurovereenkomsten bij aangetekende brief met ontvangst van 16 december 2004 opgezegd tegen 1 januari 2006 op de grond dat zij het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik willen nemen en daartoe het gehuurde dringend nodig hebben. Rondeweibos heeft niet in de beëindiging van de huur ingestemd.

2.4. Bij inleidende dagvaarding hebben [geïntimeerden] gevorderd dat de kantonrechter bij voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

- primair: het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomsten zullen eindigen met vaststelling van het tijdstip van ontruiming en veroordeling van Rondeweibos tot ontruiming;

- subsidiair: de huurprijs met ingang van 1 januari 2006 zal vaststellen op € 3.296,94 per jaar voor het parkeerterrein en op € 7.206,- per jaar voor de speelweide, althans op zodanige hogere bedragen dan de geldende huurprijzen als de kantonrechter in goede justitie zal vermenen te behoren

- primair en subsidiair met veroordeling van Rondeweibos in de kosten van het geding.

[geïntimeerden] hebben aangevoerd dat [X] zijn bedrijf moet uitbreiden om concurrerend te kunnen blijven produceren. Er is volgens [geïntimeerden] meer grond nodig met het oog op het vol melken van het melkquotum en met het oog op de grotere behoefte aan eigen ruwvoer en de afzet van mestproductie. Ter onderbouwing van de subsidiaire vordering hebben [geïntimeerden] aangevoerd dat de geldende huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.

Rondeweibos heeft de vorderingen van [geïntimeerden] gemotiveerd betwist.

2.5. Na twee eerdere tussenvonnissen heeft de kantonrechter bij tussenvonnis van 4 november 2008 geoordeeld dat onvoldoende is gebleken van dringend eigen gebruik. Nadat een descente had plaatsgevonden heeft de kantonrechter vervolgens bij tussenvonnis van 25 augustus 2009 geoordeeld dat de belangen van [geïntimeerden] niettemin zwaarder wegen dan die van Rondeweibos. De kantonrechter heeft ten overvloede overwogen dat mochten [geïntimeerden] besluiten de primaire vordering in te trekken, de subsidiaire vordering toewijsbaar zou zijn, met dien verstande dat naar het oordeel van de kantonrechter de huurprijs met ingang van 3 juni 2008 vastgesteld zou moeten worden op € 4.346,- voor de speelweide respectievelijk € 2.680,- voor het parkeerterrein. De kantonrechter heeft elke beslissing aangehouden. Nadat [geïntimeerden] hadden laten weten niet bereid te zijn de primaire vordering in te trekken heeft de kantonrechter bij eindvonnis, kort samengevat, het tijdstip waarop beide huurovereenkomsten zullen eindigen, vastgesteld op 1 maart 2010 en Rondeweibos veroordeeld om het gehuurde uiterlijk op die datum te ontruimen.

3. Er zijn geen grieven gericht tegen de tussenvonnissen van 27 september 2005, 3 juli 2007 en 4 november 2008, zodat het hoger beroep in zoverre moet worden verworpen. Behoudens een mogelijke herbeoordeling in geval één of meer grieven slagen, staat daarmee (vooralsnog) tevens vast dat géén sprake is van dringend eigen gebruik. Nu de beide huurovereenkomsten al minstens 10 jaar liepen ten tijde van de opzegging, is het antwoord op de vraag of de vordering van [geïntimeerden] kan worden toegewezen afhankelijk van een redelijke afweging van de belangen van huurder en verhuurder, waarbij geldt dat de vordering in elk geval moet worden afgewezen indien van Rondeweibos, bij een redelijke afweging van haar belangen tegen die van [geïntimeerden], niet kan worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimt (artikel 7:296 lid 3 BW).

4. Met Rondeweibos is het hof van oordeel dat het parkeerterrein en de speelweide onder de wettelijke definitie van een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 lid 2 sub c BW vallen en dat het niet gaat om onroerende aanhorigheden als bedoeld in het lid 3 van dat artikel. De in dat verband geponeerde grief 3 slaagt in zoverre; Rondeweibos heeft echter geen belang bij deze vaststelling nu in beide gevallen dezelfde belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW moet plaatsvinden.

5. Grief 10 (gericht tegen de door de kantonrechter bij tussenvonnis van 25 augustus 2009 genoemde hogere huurprijs die aan de orde zou komen bij intrekking van de primaire vordering) is tijdens het pleidooi ingetrokken. De overige grieven zien alle op de belangenafweging als hierboven vermeld en lenen zich voor gezamenlijke behandeling

5.1. Volgens [geïntimeerden] is hun belang deels financieel en deels persoonlijk. Het persoonlijke belang is daarin gelegen dat [X] boer is en boer wil blijven. Ter onderbouwing van het gestelde financiële belang hebben [geïntimeerden] in appel een rapport van DLV Rundvee Advies BV van 2 november 2010 overgelegd. Volgens dat rapport loopt het bedrijf van [X], doordat het niet de beschikking heeft over het gehuurde, jaarlijks een bedrag van iets meer dan € 6.000,- mis ter zake van vergoeding voor mestopslag, ruwvoeropbrengsten en toeslagrechten. Het hof passeert de stelling van Rondeweibos dat het belang van [X] niet relevant is en dat de primaire vorderingen reeds moeten worden afgewezen omdat het belang van geïntimeerde sub 2 slechts een afgeleide is van het belang van haar echtgenoot en geïntimeerde sub 2 geen afzonderlijk belang heeft. Deze stelling vindt geen steun in het recht.

5.2. Tegenover deze belangen van [geïntimeerden] staat het belang van Rondeweibos. Dat Rondeweibos een speelweide en parkeerplaatsen nodig heeft voor een optimale exploitatie van haar kampeerbedrijf is niet (voldoende) betwist; wel twisten partijen over de vraag of Rondeweibos mogelijkheden heeft om een speelweide en parkeerterrein op haar eigen terrein te creëren. Naar het oordeel van het hof heeft Rondeweibos voldoende aannemelijk gemaakt dat de noordwestelijke punt van haar terrein in dat verband geen reële optie is. Zelfs indien juist is (zoals [geïntimeerden] stellen en Rondeweibos betwist) dat de grens van het gebied dat de toenmalige minister van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit in het kader van Natura 2000 (een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden) als natuurgebied heeft aangewezen langs de noordwestelijke perceelsgrens van Rondeweibos loopt en er dus geen sprake is van een (gedeeltelijke) overlapping, is aannemelijk de stelling van Rondeweibos ter zitting dat het feit dat het natuurgebied zo dichtbij ligt wel van wezenlijke invloed is. Met Rondeweibos gaat het hof ervan uit dat het betekent dat er geen parkeerterrein zal mogen worden aangelegd in de noordwestelijke punt en dat de kans groot is dat dit ook geldt voor een speelweide (met bijbehorende geluidsoverlast). In reactie op de stelling van [geïntimeerden] in eerste aanleg dat Rondeweibos parkeerplaatsen zou kunnen creëren in een langgerekt lint langs de noordelijke grens van het perceel, heeft Rondeweibos tijdens het pleidooi opgemerkt dat dit niet kan omdat het een groenstrook betreft die als buffer moet dienen en dus groen moet blijven. Dit is niet betwist en het hof acht het overigens ook aannemelijk. De conclusie luidt dat het terrein van Rondeweibos geen goede alternatieven biedt, althans niet zonder dat dit ten koste zou gaan van een fors aantal standplaatsen. Onvoldoende gemotiveerd betwist is dat het daarbij gaat om circa 50 standplaatsen. Volgens Rondeweibos zou dit jaarlijks een omzetverlies opleveren van circa € 100.000,-, uitgaande van een prijs per standplaats van € 2.000,- per jaar. Ook als uitgegaan wordt van de ten pleidooie genoemde minimale prijs voor een standplaats van € 1.850,- gaat het nog steeds om een aanzienlijk bedrag.

5.3. Tegenover dit aanzienlijke financiële belang legt het belang van [geïntimeerden] naar het oordeel van het hof onvoldoende gewicht in de schaal. Daarbij neemt het hof mede de volgende omstandigheden in aanmerking:

- het belang van [geïntimeerden] betreft in feite het belang van [X] in het kader van de uitoefening van zijn bedrijf; gelet op de leeftijd van [X] (die maart jl. 70 is geworden) is het niet aannemelijk dat hij die uitoefening nog jaren voortzet;

- tegenover het gestelde verlies van inkomsten van € 6.000,- per jaar staan de huurinkomsten waardoor per saldo een beduidend mindere schade resteert van ca € 1.500,- per jaar. Indien de huurprijs zou worden verhoogd tot de huurprijs die de kantonrechter redelijk acht – en kennelijk heeft Rondeweibos daartegen geen bezwaar meer – zijn de jaarlijkse huuropbrengsten groter dan de mogelijke opbrengsten bij opzegging en is dus in het geheel geen sprake van schade.

5.4. [geïntimeerden] hebben in appel nog een extra belang bij opzegging aangevoerd, namelijk het belang van het voorkomen van schade aan het gehuurde door de opslag door Rondeweibos van bouw- en puinafval en van bouwmaterialen op de speelweide. Afgezien van de vraag of van een daadwerkelijke, schade veroorzakende tekortkoming sprake is, is niet gesteld of gebleken dat Rondeweibos ooit door [geïntimeerden] in gebreke is gesteld. Reeds daarom kunnen [geïntimeerden] deze kwestie naar het oordeel van het hof thans niet aanvoeren als serieuze grond voor opzegging en in elk geval doet het de belangenafweging niet anders uitvallen. Tot slot overweegt het hof dat onjuist is de stelling van [geïntimeerden] dat indien hun stellingen niet worden gehonoreerd in feite sprake is van eeuwigdurende huur. De mogelijkheid blijft bestaan dat [geïntimeerden] de huur in de toekomst wel zullen kunnen opzeggen als sprake zal zijn van een opzeggingsgrond of als hun belangen zwaarder zullen wegen dan het belang van de huurder.

5.5. De conclusie luidt dat de grieven slagen. Dit betekent ook dat opnieuw aan de orde komt de vraag of sprake is van dringend eigen gebruik van [geïntimeerden] Het hof ziet geen aanleiding om op dit punt anders te oordelen dan de kantonrechter (zie het tussenvonnis van 4 november 2008, rechtsoverweging 2.3.): gelet op de eerder gememoreerde leeftijd van [X] is onvoldoende gebleken van zodanig dringend eigen gebruik, zodat de primaire vorderingen van [geïntimeerden] evenmin op die grond kunnen worden toegewezen.

6. In hoger beroep hebben [geïntimeerden] de grondslag van hun eis gewijzigd in die zin dat zij zich mede op het standpunt stellen dat Rondeweibos tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen door bouw- en puinafval en bouwmaterialen op te slaan op de speelweide. Voorts beroepen zij zich thans mede op de redelijkheid en billijkheid en de onvoorziene omstandighedenregeling, stellende dat zij nooit de bedoeling hebben gehad een situatie van eeuwigdurende huur te creëren. Ook deze stellingen kunnen niet tot beëindiging van de huurovereenkomsten leiden. Daargelaten dat [geïntimeerden] hun vordering niet hebben aangepast en hebben nagelaten formeel ontbinding te vorderen naast opzegging en daargelaten de vraag of van een daadwerkelijke tekortkoming als gesteld sprake is, is (zoals hierboven reeds is overwogen in rechtsoverweging 5.4.) niet gesteld of gebleken dat Rondeweibos door [geïntimeerden] in gebreke zijn gesteld. Zoals eveneens hierboven is overwogen (rechtsoverweging 5.4.) is van eeuwigdurende huur voorts geen sprake, zodat ook dat betoog niet kan leiden tot het door [geïntimeerden] voorgestane resultaat.

7. Het appel slaagt zodat de bestreden vonnissen moeten worden vernietigd en de primaire vorderingen moeten worden afgewezen. Dit betekent dat alsnog aan de orde komt de subsidiaire vordering van [geïntimeerden] tot vaststelling van een nieuwe huurprijs, waarbij uiteraard rekening moet worden gehouden met hetgeen door partijen in eerste aanleg daaromtrent over en weer is aangevoerd. Het hof is, alles afwegende, van oordeel dat de overwegingen van de kantonrechter omtrent de subsidiaire vordering (rechtsoverwegingen 2.9. tot en met 2.16 van het tussenvonnis van 25 augustus 2009) juist zijn en maakt deze overwegingen tot de zijne. Dit betekent dat de huurprijs ex artikel 7:303 BW met ingang van 3 juni 2008 zal worden vastgesteld op € 4.346,- per jaar voor de speelweide en op € 2.680,- per jaar voor het parkeerterrein.

8. Bij deze uitkomst past dat de proceskosten in beide instanties worden gecompenseerd.

Beslissing

Het hof:

- verwerpt het hoger beroep voor zover het is gericht tegen de tussenvonnissen van 27 september 2005, 3 juli 2007 en 4 november 2008;

- vernietigt het bestreden vonnis van 25 augustus 2009 en het bestreden eindvonnis van 17 november 2009;

en, opnieuw rechtdoende,

- wijst de primaire vorderingen van [geïntimeerden] af;

- stelt de huurprijs met ingang van 3 juni 2008 vast op € 4.346,- voor de speelweide en € 2.680,- per jaar voor het parkeerterrein;

- compenseert de proceskosten in beide instanties in dier voege dat elke partij de eigen kosten draagt;

- verklaart de huurprijsvaststelling uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, J.E.H.M. Pinckaers en E.M. Dousma-Valk en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 juli 2011 in aanwezigheid van de griffier.