Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ6679

Instantie
Gerechtshof 's-Gravenhage
Datum uitspraak
31-05-2011
Datum publicatie
01-06-2011
Zaaknummer
200.050.574/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woning; huurachterstand; ontbinding; ontruiming.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 6
Burgerlijk Wetboek Boek 6 43
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 213
Burgerlijk Wetboek Boek 7 214
Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (geldt in geval van digitaal procederen)
Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (geldt in geval van digitaal procederen) 130
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2011/137 met annotatie van Cor Goudriaan/Jeroen Groenewoud
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE

Sector civiel

Zaaknummer : 200.050.574/01

Zaak-rolnummer rechtbank : 826794 \ CV EXPL 09-834

Arrest d.d. 31 mei 2011

In de zaak van:

[naam],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat mr. H.H.R. Bruggeman te Lisse,

tegen

STICHTING SPIRIT WONEN,

gevestigd te Katwijk,

hierna te noemen: Spirit Wonen,

geïntimeerde,

advocaat: mr. R. de Mooij te 's-Gravenhage.

Het geding

Bij exploot van 24 november 2009, met daarin opgenomen drie grieven, is [appellant] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, tussen partijen gewezen vonnis van 26 augustus 2009. [appellant] heeft daarbij tevens het procesdossier van de eerste aanleg en producties overgelegd. Bij memorie van antwoord (met producties) heeft Spirit Wonen de grieven bestreden. [appellant] heeft hierna nog een akte reactie op memorie van antwoord genomen. Hierop hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in dit geding, voor zover thans van belang, verkort en zakelijk weergegeven, om het volgende.

1.1) [appellant] heeft samen met zijn broer […] (hierna tezamen: [appellant] c.s.) gedurende vele jaren de woning [adres] te [plaats] (hierna: de woning) gehuurd van Spirit Wonen tegen een huurprijs, bij vooruitbetaling te voldoen, van laatstelijk € 502,32 per maand

(1.2) Omdat de huur over december 2008 niet was betaald, heeft Spirit Wonen [appellant] c.s. gedagvaard voor de kantonrechter te Leiden met een vordering in hoofdsom tot betaling van deze huurachterstand. [appellant] is in het geding verschenen en heeft verweer gevoerd. Tegen zijn broer is verstek verleend. Vervolgens heeft Spirit Wonen na de conclusie van repliek nog een akte vermeerdering eis genomen, waarbij Spirit Wonen haar eis heeft vermeerderd met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, betaling van een huurachterstand van € 1.972,68 en van een gebruiksvergoeding voor elke maand dat het gehuurde na 31 juli 2009 nog in gebruik is. Zij stelt daartoe dat naast de huur over december 2008 inmiddels ook de huur over mei, juni en juli 2009 onbetaald is gebleven.

(1.3) Bij het thans bestreden vonnis is de vermeerderde vordering tegen [appellant] toegewezen. Tegen de broer […] is bij verstek de oorspronkelijke vordering toegewezen. De kantonrechter heeft met betrekking tot de beslissing tegen [appellant] onder meer overwogen dat er een huurachterstand bestaat dan wel bestaan heeft, van drie maanden, hetgeen een dermate ernstige tekortkoming is dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. De kantonrechter heeft hieraan toegevoegd er vanuit te gaan dat niet ontruimd zal worden wanneer de gehele huurachterstand inmiddels is voldaan.

(1.4) Bij afzonderlijk vonnis van 30 september 2009 is [de broer] bij verstek veroordeeld tot onder meer de ontruiming van de woning.

(1.5) Op 28 oktober 2009 is Spirit Wonen tot ontruiming van de woning overgegaan.

(1.6) Inmiddels huurt [appellant] een andere woning tegen een aanzienlijk hogere huurprijs.

2. [appellant] valt in hoger beroep met zijn grieven, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, de beslissing van de kantonrechter aan. [appellant] stelt daartoe, zakelijk weergegeven, het volgende.

(i) Hij heeft de huur over mei 2009 wél tijdig voldaan, en wel op 28 april 2009.

(ii) Daarnaast heeft hij op 4 augustus 2009 tweemaal betaald, te weten de termijnen voor juli en augustus. Op het moment van de uitspraak had hij dus helemaal geen huurachterstand over mei, juni en juli 2009.

(iii) Bovendien is de vordering door de vermeerdering van eis ingrijpend gewijzigd, waarna [appellant], juist gelet op de ingrijpendheid van de vermeerderde eis, te weinig gelegenheid heeft gehad bewijsstukken te verzamelen.

(iv) Gelet op de langdurige huurrelatie, rustte er op Spirit Wonen een zwaardere verplichting om [appellant] erop te wijzen dat de huur niet tijdig was betaald en met (de gemachtigde van) [appellant] in overleg te treden over bijvoorbeeld een betalingsregeling, zodat het achterwege blijven daarvan in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Ook had in redelijkheid rekening gehouden moeten worden met de door de detentie van [appellant] ontstane (tijdelijke) uitkeringsproblemen.

(v) Het is onredelijk dat hij bij het bestreden vonnis is veroordeeld tot een huur/ gebruiksvergoeding vanaf 31 juli 2009. Dit betekent dat Spirit Wonen dubbele huur incasseert, omdat de huurovereenkomst van zijn broer toen nog niet was ontbonden.

(vi) Daarom vordert [appellant] te bepalen dat de oorspronkelijke huurovereenkomst herleeft en dat Spirit Wonen alle ontruimingskosten en het verschil tussen de oorspronkelijke huur en de kosten voor de huur van zijn huidige woning zal voldoen.

Spirit Wonen heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

3. Het hof stelt het volgende voorop. Hoewel de gang van zaken na de vermeerdering van eis bij de kantonrechter niet de schoonheidsprijs verdient en er alle aanleiding was geweest om [appellant], na de vermeerdering van eis in dit late stadium, nog in de gelegenheid te stellen om te bewijzen dat zijn huurschuld inmiddels was ingelopen en om pas daarná op de gewijzigde vordering te beslissen, kan dit alles toch niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Immers, het hof moet niet zozeer het handelen van de kantonrechter beoordelen, maar met name een oordeel geven over de gegrondheid van de vordering van oorspronkelijk eiseres (Spirit Wonen) naar de toestand ten tijde van de beslissing van het hof.

In de kern gaat het hierbij om de vraag of de huurachterstand van [appellant] zodanig was dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd was. In dit verband beroept [appellant] zich op een drietal huurbetalingen, respectievelijk van 28 april 2009 en (twee van) 4 augustus 2009.

Spirit Wonen heeft in eerste instantie (productie 5 bij akte vermeerdering van eis; rekening-courant per 31 juli 2009) en in hoger beroep (productie 1; rekening-courant per 1 november 2009) door haar opgestelde betalingsoverzichten terzake overgelegd. In beide overzichten is de door [appellant] gestelde betaling van 28 april 2009 verwerkt, terwijl in het laatste overzicht ook de twee gestelde betalingen van 4 augustus 2009 zijn verwerkt. Desondanks zijn er blijkens deze overzichten betalingsachterstanden blijven bestaan, waarbij -zoals gebruikelijk- de door [appellant] genoemde betalingen zijn toegerekend aan oudste huurtermijnen. Per 1 juni 2009 bedroeg de achterstand blijkens laatstgenoemd overzicht drie maanden huur, per 1 juli vier maanden, per 1 augustus drie maanden, per 1 september twee maanden, per 1 oktober 2009 weer drie maanden huur en per 1 november 2009 vier maanden huur. Hier heeft [appellant], anders dan de door hem gestelde - blijkens het voorgaande reeds verwerkte - betalingen, niets concreets tegenover gesteld. Het hof gaat daarom uit van de juistheid van deze rekening-courantoverzichten. Dit betekent dat er sprake was van een fors oplopende huurachterstand, die weliswaar in augustus daalde tot twee huurtermijnen per 1 september, maar in september weer opliep tot drie termijnen per 1 oktober 2009. Er was dus sprake van een substantiële en herhaalde tekortkoming van [appellant] in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst.

4. Anders dan [appellant] naar het hof begrijpt aanvoert, was deze tekortkoming niet zodanig gering of van zodanig bijzondere aard dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd was. Noch de lange duur van de huurrelatie, noch de (tijdelijke) betalingsonmacht van [appellant] wegens detentie maakt dit in de gegeven omstandigheden anders. Dit geldt temeer, nu blijkens een tussen partijen op 6 december 2006 gewezen verstekvonnis, eerder sprake is geweest van huurachterstanden. De in rechtsoverweging 2 (i) tot en met 2 (iv) genoemde argumenten gaan daarom niet op. Ook argument 2 (v) maakt dit niet anders. Er is geen enkele aanwijzing dat Spirit Wonen dubbele huur heeft geïncasseerd of heeft willen incasseren, terwijl bovendien aandacht verdient dat beide huurders ([appellant] c.s.) ieder voor de gehele huur (hoofdelijk) aansprakelijk zijn.

5. Dit betekent dat de grieven falen en niet afzonderlijk besproken hoeven te worden.

6. [appellant] heeft in hoger beroep nog een tegenvordering ingesteld. Deze is kort omschreven in rechtsoverweging 2 (vi). Deze tegenvordering (reconventionele vordering) kan niet voor het eerst in hoger beroep worden ingesteld (artikel 353, eerste lid, laatste zin Rv), zodat deze niet in behandeling zal worden genomen. Verwezen wordt voorts naar HR 30-01-327, LJN: AN 7327. Daarenboven is er voor toewijzing hiervan, gelet op het voorgaande, geen grond.

Slotsom

7. Nu alle grieven falen dient het bestreden vonnis te worden bekrachtigd. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, nu geen concrete, relevante, feiten te bewijzen zijn aangeboden. [appellant] zal niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn reconventionele vordering. Hierbij past een kostenveroordeling ten laste van [appellant].

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het bestreden vonnis van 26 augustus 2009;

- verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn reconventionele vordering;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot zover aan de zijde van Spirit Wonen begroot op € 262,-- aan griffierecht en € 894,-- aan salaris van de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en J.E.H.M. Pinckaers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 mei 2011, in aanwezigheid van de griffier.