Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ4801

Instantie
Gerechtshof 's-Gravenhage
Datum uitspraak
26-04-2011
Datum publicatie
17-05-2011
Zaaknummer
200.053.888-01
Formele relaties
Cassatie: ECLI:NL:HR:2013:BY1104, Bekrachtiging/bevestiging
Conclusie in cassatie: ECLI:NL:PHR:2013:BY1104
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huur; onbebouwde grond; ontbinding en ontruiming

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Sector Civiel recht

Zaaknummer : 200.053.888/01

Rolnummer rechtbank : 769887 / CV EXPL 08-5525

arrest d.d. 26 april 2011

inzake

Arsco B.V.

gevestigd te Naaldwijk,

appellante,

hierna te noemen: Arsco

advocaat: mr. F.I. Piternella te Dongen,

[geïntimeerde]

wonende te Monster,

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. P.J.L.J. Duijsens te ’s-Gravenhage.

Het verloop van het geding

Bij exploot van 5 januari 2010 is Arsco in hoger beroep gekomen van het vonnis van 8 oktober 2009, welk vonnis de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft (hierna: de kantonrechter) tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft Arsco vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd en haar eis gewijzigd. [geïntimeerde] heeft de grieven bij memorie van antwoord (met productie) bestreden. Hierna hebben partijen schriftelijk gepleit. Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Uit het bestreden vonnis blijkt dat ter rolzitting van 2 juli 2009 door Arsco een akte aanvulling grondslag is genomen en een akte nadere aanvulling grondslag. In het dossier van [geïntimeerde] ontbrak de tweede akte, terwijl in het dossier van Arsco beide aktes ontbraken. Nu de in die aktes vermelde eisvermeerdering in eerste aanleg niet is toegestaan en in hoger beroep niet is herhaald, heeft het hof afgezien van het opvragen van de ontbrekende akte.

De verdere beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.1. [geïntimeerde] huurt van Arsco (op grond van een mondelinge huurovereenkomst) een perceel, kadastraal bekend D 6869 (hierna: perceel 6869), gelegen achter de woning aan de [adres]. Tevens heeft [geïntimeerde] in gebruik het daarachter gelegen perceel, kadastraal bekend D 7310 (hierna: perceel 7310).

2.2. De directeur van Arsco woont in voormelde woning aan de [adres]

2.3. In eerste aanleg heeft Arsco gevorderd dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad (kort samengevat en zakelijk weergegeven):

A) de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het perceel 6869 zal ontbinden en [geïntimeerde] zal veroordelen het perceel te ontruimen;

B) [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van het (daarachter gelegen) perceel 7310;

C) [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling aan Arsco van een hoofdsom van € 116.749,65 (betreffende een gebruiksvergoeding van € 20,- per m2 per jaar vanaf januari 2004 tot en met mei 2008 voor het onrechtmatige gebruik van perceel 7310 en, zie ook het in zoverre onbestreden vonnis van de rechtbank van 8 oktober 2009 onder 18, een huurachterstand over mei 2008 ter zake van perceel 6869) plus € 17.512,45 aan buitengerechtelijke kosten plus € 1.767,11 aan rente tot de dag der dagvaarding, in totaal derhalve een bedrag van € 136.029,21, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding;

D) [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling aan Arsco van een schadevergoeding van € 1,66 per m2 vanaf 1 juli 2008 tot aan de dag der algehele ontruiming, voor iedere maand dat van der wel het door hem onrechtmatig in bezit genomen terrein met nummer D 7310 niet heeft ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, en

E) [geïntimeerde] zal veroordelen in de kosten van het geding.

Arsco heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] het onder B bedoelde perceel (nummer D 7310) onrechtmatig in gebruik heeft genomen en dat hij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst met betrekking tot het onder A bedoelde perceel (nummer D 6869). Volgens Arsco gebruikt [geïntimeerde] de percelen in strijd met Milieuwetgeving; er zou sprake zijn van (dreigende) verontreiniging door olie uit opgeslagen (verwarmings)ketels en van opslag van asbesthoudende stoffen. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

2.7. De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis van 8 oktober 2009 de vorderingen van Arsco afgewezen.

3. In hoger beroep heeft Arsco zijn vordering sub C gewijzigd. Arsco vordert niet langer een vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Voorts brengt Arsco – zo begrijpt het hof de overgelegde specificatie – enige bedragen in mindering op de in eerste aanleg gevorderde hoofdsom ter zake van perceel 7310 en vordert hij ten aanzien van perceel 6869 een bedrag van € 10.829,- ter zake van opgelopen huurachterstand. Een en ander heeft tot gevolg dat Arsco thans onder C de veroordeling van [geïntimeerde] vordert tot betaling van een bedrag van € 105.345,65, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2008 tot aan de dag der voldoening. Dit bedrag van € 105.345,65 is een optelsom van de huurachterstand met betrekking tot perceel 6869 (vanaf 1 januari 2009 tot en met 28 februari 2010, totaal € 10.829,-) en de volgens Arsco verschuldigde vergoeding met betrekking tot perceel 7310 (totaal € 94.516,65). Voor het overige heeft Arsco zijn vorderingen gehandhaafd.

Perceel 6869. Vordering tot ontbinding, ontruiming en betaling. Asbestverontreiniging en huurachterstand? Grief 1

4. [geïntimeerde] heeft betwist dat perceel 6869 eigendom is van Arsco. Dit punt kan in het midden blijven nu tussen partijen in elk geval niet in geschil is dat dit perceel door [geïntimeerde] althans Agricon B.V.wordt gehuurd van Arsco.

5. Grief 1 is gericht tegen overwegingen 13 en 14 van het bestreden vonnis, waarin, kort samengevat, de kantonrechter oordeelt dat geen grond bestaat voor toewijzing van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot perceel 6869 en tot ontruiming van dat perceel (vordering A). Het hof overweegt als volgt.

5.1. Onbestreden is dat geen sprake is van bodemverontreiniging door olie. Volgens Arsco was en is er echter wel sprake van asbestverontreiniging. Arsco verwijst in dat verband naar een vonnis van de politierechter te Den Haag van 5 november 2008 waarbij [geïntimeerde] is veroordeeld ter zake van overtredingen van de Wet milieubeheer. Onbetwist is echter dat [geïntimeerde] van dit vonnis in appel is gegaan, zodat het beroep van Arsco op artikel 161 Wetboek van Rechtsvordering niet opgaat. Voorts verwijst Arsco naar de brieven van de Gemeente Westland aan [geïntimeerde] van 27 mei 2008 (productie 1 conclusie van dupliek) en van 29 mei 2009 (productie 2 memorie van grieven). Uit deze brieven blijkt dat in april 2008 bij een controle van percelen 6869 en 7310 asbestverontreinigde ketels zijn aangetroffen. Bij een inventarisatie bleek dat 41 van de 43 ketels asbesthoudend materiaal bevatten en wel asbest van de hoogste risicocategorie. Nadat [geïntimeerde] saneringswerkzaamheden had laten verrichten in oktober 2008, heeft de gemeente geconcludeerd dat de overtreding was opgeheven en heeft zij het terrein weer vrijgegeven. In de brief van 29 mei 2009 staat echter vermeld dat bij een inspectie in april 2009 is geconstateerd dat er deuren van opgeslagen stoomketels open stonden zodat er losvezelig asbest vrijkwam, alsmede dat van diverse ketels de plastic “containment” aan het loslaten was en ook daardoor losvezelig asbest kon vrijkomen. De brief bericht dat de gemeente voornemens is handhavend op te treden. [geïntimeerde] heeft bij pleitnota slechts gesteld dat de brief van 29 mei 2009 volledig is achterhaald doordat [geïntimeerde] “volledig gevolg heeft gegeven aan de aanschrijving” en dat de actie door de gemeente “niet verder is gecontinueerd” zodat de problemen met de gemeente “volledig zijn opgelost”. Hij heeft zijn stellingen verder in het geheel niet onderbouwd. Overigens zijn ontbinding en ontruiming naar het oordeel van het hof gerechtvaardigd in geval van herhaalde milieuovertredingen als de onderhavige, ook al worden zij telkens na aanschrijving door de gemeente alsnog opgeheven, temeer indien er sprake is van een huurachterstand.

5.2. Daarmee komt het hof aan het volgende onderwerp dat door grief 1 wordt bestreken. Onbestreden is dat de huur tot en met eind 2008 is betaald. Uit de als productie 3 bij MvG overgelegde specificatie blijkt echter dat volgens Arsco over de periode van 1 januari 2009 tot en met 28 februari 2010 een huurachterstand ter zake van (in elk geval) perceel 6869 is ontstaan van € 10.829,-. [geïntimeerde] heeft hierop bij memorie van antwoord in het geheel niet gereageerd en heeft bij zijn daaropvolgende pleitnota volstaan met de stelling dat op dit moment nog ca € 800,- betaald moet worden. Hij bestrijdt niet dat er in 2010 een hogere huurachterstand was ontstaan. Naar het oordeel van het hof had van hem een nadere onderbouwing van zijn verweer verwacht mogen worden, met een concrete reactie op voormelde specificatie van Arsco. Nu dit achterwege is gebleven, gaat het hof ervan uit dat in elk geval ten tijde van de memorie van antwoord nog sprake was van een huurachterstand als door Arsco vermeld.

5.3. Het hof acht de hierboven besproken asbestverontreiniging in combinatie met voormelde huurachterstand voldoende grond voor toewijzing van de vorderingen tot ontbinding en ontruiming (vordering A), alsmede van de vordering tot betaling van de huurachterstand van € 10.829,- (deel van vordering C). Voor zover [geïntimeerde] in de periode vanaf de memorie van antwoord tot aan de datum van het wijzen van dit arrest betalingen heeft gedaan ter voldoening van de huur, mogen deze betalingen in mindering worden gebracht op voormeld bedrag van € 10.829,-. Nu het hier huurpenningen over de periode vanaf januari 2009 betreft, is de wettelijke rente eerst verschuldigd vanaf de respectieve vervaldata en niet reeds met ingang van juli 2008, zoals is gevorderd.

5.4. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg nog aangevoerd dat niet hij, maar Agricon B.V., waarvan [geïntimeerde] aandeelhouder en directeur is, de huurder is, zodat de vorderingen jegens [geïntimeerde] (ook) om die reden moeten worden afgewezen. Dit verweer faalt. Onbestreden is dat van der Wel het terrein reeds van Arsco huurde voordat Agricon B.V. werd opgericht. [geïntimeerde] zelf, al dan niet handelend onder de naam Agricon, was dus huurder. Uit niets kan volgen dat de huur van [geïntimeerde] (Agricon) is overgegaan op Agricon B.V.

Perceel 7310. Vordering tot ontbinding, ontruiming en betaling. Onrechtmatig in gebruik? Gebruiksvergoeding verschuldigd? Grieven 2 tot en met 5

6. De grieven 2 tot en met 5 richten zich tegen de overwegingen 15 tot en met 19 van het bestreden vonnis en het daarop berustende afwijzende oordeel van de kantonrechter ten aanzien van de vordering tot ontruiming van perceel 7310 (vordering B), de vordering tot het betalen van een gebruiksvergoeding ter zake van dat perceel 7310 van januari 2004 tot en met mei 2008 (restant van vordering C) en de vordering tot het betalen van een schadevergoeding vanaf juli 2008 zolang perceel 7310 nog niet is ontruimd (vordering D). Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

6.1. Evenals de kantonrechter passeert het hof de stelling van Arsco dat [geïntimeerde] perceel 7310 zonder toestemming in gebruik heeft genomen. Grief 2 is weliswaar formeel mede gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat ter comparitie is komen vast te staan dat [geïntimeerde] eerst perceel 7310 is gaan gebruiken en dat hij pas later, na vertrek van een aannemer, ook perceel 6869 is gaan gebruiken, maar de grief wordt in zoverre niet toegelicht. Met name wordt niet uitgelegd hoe het volgens Arsco dan wel is gegaan. Arsco volstaat met de (door [geïntimeerde] betwiste) stelling dat is afgesproken dat [geïntimeerde] het gebruik zou beperken tot perceel 6869, maar zij heeft deze stelling in het geheel niet onderbouwd en heeft niet toegelicht wie deze afspraak namens Arsco zou hebben gemaakt en wanneer. Enige toelichting is wel noodzakelijk, nu de directeur van Arsco bij het terrein woonde en van meet af aan heeft geweten wat was afgesproken en wat [geïntimeerde] – zichtbaar – gebruikte. Onvoldoende is de stelling dat uit de aanzegging van de deurwaarder van 15 mei 2008 blijkt dat [geïntimeerde] perceel 7310 in gebruik heeft genomen in januari 2004, zoals Arsco stelt in haar toelichting op grief 4; deze aanzegging geeft slechts het (niet gemotiveerde) standpunt van Arsco weer en vormt geen bewijs van een gesteld feit. De door Arsco genoemde omstandigheid dat [geïntimeerde] op het meldingsformulier besluit opslag- en transportbedrijven milieubeheer (door de gemeente ontvangen op 16 juli 2005; zie productie 11 CvR) alleen iets heeft ingetekend op perceel 6869 en niet ook op perceel 7310, kan Arsco evenmin baten. [geïntimeerde] heeft terecht aangevoerd dat dit niets zegt over de grenzen van het gehuurde/gebruikte terrein op dat moment, doch alleen iets over de plek waar de ketels geplaatst zouden worden. De stelling dat sprake is van een onrechtmatige ingebruikname van perceel 7310 door [geïntimeerde] valt ook moeilijk te rijmen met het reeds vermelde, door Arsco niet weersproken feit dat de directeur van Arsco vanuit zijn woning aan de Grote Achterweg 22 steeds volledig zicht heeft op de percelen. Indien [geïntimeerde] daadwerkelijk in strijd met een gemaakte afspraak perceel 7310 in gebruik zou hebben genomen, valt niet te begrijpen waarom Arsco in dat geval niet eerder aan de bel heeft getrokken en ontruiming dan wel een gebruiksvergoeding heeft gevorderd. Enige toelichting ontbreekt op dit punt. Daar komt bij dat eind 2007 nog is onderhandeld over een hogere huurprijs. Niet gesteld is dat Arsco (ook) toen niet wist dat [geïntimeerde] perceel 7310 in gebruik had. Niettemin heeft Arsco (ook) op dat moment geen afzonderlijke prijs voor dat perceel gevorderd en/of een gebruiksvergoeding met terugwerkende kracht. Aangenomen moet dan ook worden dat (in elk geval) de hogere huurprijs met ingang van 1 januari 2008 op beide percelen zag.

6.2. Alles afwegende oordeelt het hof dat de stelling dat sprake is van onrechtmatige ingebruikname onvoldoende is onderbouwd, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. Aangenomen moet worden dat [geïntimeerde] beide percelen vanaf het begin met (al dan niet aanvankelijk slechts impliciete) toestemming van Arsco heeft gebruikt. Nu niet is gesteld of gebleken dat andere afspraken zijn gemaakt, moet het er tevens voor worden gehouden dat ofwel de huurprijs vanaf het begin op beide percelen zag ofwel dat naast de aanvankelijk afgesproken huurprijs voor perceel 6869 geen afzonderlijke vergoeding voor perceel 7310 was verschuldigd en dat met ingang van 1 januari 2008 (alsnog) een hogere huurprijs voor beide percelen tezamen is gaan gelden. De conclusie luidt dat geen grond bestaat voor toewijzing van de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding voor perceel 7310 tot en met mei 2008 (restant van vordering C) en evenmin voor een gebruiksvergoeding vanaf juli 2008 (vordering D).

6.3. Dit laat onverlet dat de geconstateerde asbestverontreiniging en de bestaande huurachterstand (zie onder 5.1. tot en met 5.3.) beëindiging door Arsco van het gebruik door [geïntimeerde] van (ook) perceel 7310 rechtvaardigen. De in overweging 5.1. genoemde brieven van de gemeente van 27 mei 2008 en 29 mei 2009 zien immers op beide percelen en uit het feit dat (in elk geval) de met ingang van 1 januari 2008 afgesproken hogere huurprijs geacht moet worden betrekking te hebben op beide percelen (zie overweging 6.1. slotzin en overweging 6.2.) volgt dat de huurachterstand vanaf januari 2009 mede ziet op perceel 7310. Arsco heeft geen afzonderlijke ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst met betrekking tot perceel 7310. Nu echter in elk geval met ingang van 1 januari 2008 één huurprijs is afgesproken met betrekking tot beide percelen en evident is dat Arsco geen gedeeltelijke ontbinding nastreeft in die zin dat alleen het gebruik van perceel 6869 wordt beëindigd, valt met de gevorderde ontbinding van de overeenkomst ten aanzien van perceel 6869 ook de titel voor het gebruik van perceel 7310 weg. Vordering B (ontruiming van perceel 7310) zal dan ook worden toegewezen.

Conclusie

7. Het hoger beroep slaagt ten dele. Om misverstanden te voorkomen en ter wille van de leesbaarheid zal het gehele bestreden vonnis worden vernietigd en zal het hof, opnieuw rechtdoende, de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot perceel 6869 alsmede de vordering tot ontruiming van percelen 6869 en 7310 toewijzen. Daarbij zal het hof de ontruimingstermijn stellen op twee maanden – dus minder kort dan gevorderd – zodat [geïntimeerde] voldoende gelegenheid heeft de mogelijk verontreinigde zaken op zorgvuldige wijze af te (laten) voeren. Ook zal het hof toewijzen de vordering tot betaling van de huurachterstand van € 10.829,- over 1 januari 2009 tot en met 28 februari 2010, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de respectieve huurpenningen tot aan de dag der algehele voldoening. Nu beide partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld, zal het hof de proceskosten in beide instanties compenseren. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het bestreden vonnis van 8 oktober 2009;

en opnieuw rechtdoende:

- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het perceel aan de Grote Achterweg 22 te Naaldwijk, kadastraal bekend D 6869;

- veroordeelt [geïntimeerde] om binnen 2 maanden na betekening van dit arrest percelen D 6869 en D 7310 met al het zijne te ontruimen en te verlaten en ter vrije beschikking te stellen van Arsco, met machtiging van Arsco om, indien [geïntimeerde] daarmee in gebreke mocht blijven, die ontruiming zelf te bewerkstelligen desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie;

- veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan Arsco van € 10.829,- ter zake van de verschuldigde huurpenningen over de periode van 1 januari 2009 tot en met 28 februari 2010, te verminderen met de eventueel na 22 juni 2010 reeds gedane betalingen en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de respectieve huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening;

- verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde;

- compenseert de proceskosten in beide instanties, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Tan-de Sonnaville, G. Dulek-Schermers en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 april 2011 in aanwezigheid van de griffier.