Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ3175

Instantie
Gerechtshof 's-Gravenhage
Datum uitspraak
26-04-2011
Datum publicatie
02-05-2011
Zaaknummer
200.057.032-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurzaak; huurovereenkomst bedrijfsruimte (7:290 BW) tijdig door huurder opgezegd? Bewijsopdracht geslaagd.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Sector handel

Zaaknummer : 200.057.032/01

Rolnummer rechtbank : 761771 CV EXPL 08-3848

arrest van de zesde civiele kamer d.d. 26 april 2011

inzake

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. D.S. de Boorder-Sweerman te Oosterbeek,

tegen

1. [geïntimeerde sub 1],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde sub 1],

advocaat: mr. R.M. Dessaur te Amsterdam,

en

2. [geïntimeerde sub 2],

wonende [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde sub 2],

advocaat: mr. A.A.G. Balkenende te Katwijk.

Het geding

Bij exploot van 8 februari 2010, hersteld bij exploot van 6 maart 2010, is [appellant] in hoger beroep gekomen van de tussen partijen gewezen vonnissen van 28 januari 2009 en 11 november 2009 van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden. Bij memorie van grieven heeft [appellant] tien grieven opgeworpen tegen de vonnissen waarvan hoger beroep. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben ieder de grieven bij memorie van antwoord bestreden. Ter zitting van 4 maart 2011 hebben partijen hun standpunten door hun advocaten doen bepleiten, waarbij de advocaten van [appellant] en [geïntimeerde sub 1] pleitnotities hebben overgelegd. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd. Bij de voor pleidooi overgelegde stukken ontbreekt de dagvaarding in hoger beroep en het herstelexploot van 6 maart 2010.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Partijen zijn niet opgekomen tegen de door de kantonrechter in het tussenvonnis van 28 januari 2011 onder 1.1 tot en met 1.8 als vaststaand aangemerkte feiten, zodat het hof daar ook van uitgaat.

2. Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.1 [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] waren tot 27 mei 2006 vennoten van de vennootschap onder firma Kinderboetiek [...] vof (verder: de vof).

2.2 De vof heeft met [appellant] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] (verder: de bedrijfsruimte) om daar een kinderboetiek te exploiteren. De huurovereenkomst luidt, voor zover hier relevant:

"Duur, verlenging en opzegging

3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar, ingaande op 01-08-2004 en lopende tot en met 31-07-2006

3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, derhalve tot en met 31-07-2011

Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens vijf jaar.

3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste zes maanden tijdens de eerste huurperiode van twee jaar, hierna is deze termijn 1 jaar.

3.4 Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploit of per aangetekend schrijven."

2.3 [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben in 2006 hun onderneming gestaakt. De vof is per 27 mei 2006 ontbonden. Sinds 1 augustus 2006 hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] geen huurpenningen meer betaald.

2.4 In een kort geding, dat op 11 september 2006 door de voorzieningenrechter in de rechtbank 's-Gravenhage is behandeld, heeft [appellant] nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst gevorderd, te weten kort gezegd betaling van de huurpenningen en feitelijk gebruik van de bedrijfsruimte conform de overeengekomen bestemming. Partijen hebben ter zitting onder meer afgesproken dat zij zich zullen inspannen om een nieuwe huurder voor de bedrijfsruimte te vinden, onder aanhouding van het kort geding.

2.5 [appellant] heeft de bedrijfsruimte in de periode van 15 oktober 2006 tot 15 april 2007 en in de periode van 1 januari 2008 tot heden aan derden verhuurd.

3. In eerste aanleg heeft [appellant] gevorderd dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, worden veroordeeld om aan [appellant] te betalen:

a) € 21.312,50 ter zake van vergoeding van de door [appellant] gederfde huurpenningen;

b) € 3.346,88 ter zake van de door [appellant] noodzakelijk gemaakte makelaarskosten;

c) € 5.402,37 ter zake van de door [appellant] tot en met het kort geding noodzakelijk gemaakte advocaatkosten;

d) € 1.423,52 ter zake van de door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] van [appellant] genoten energie;

e) € 1.158,00 ter zake van door [appellant] gemaakte buitengerechtelijke incassokosten;

f) de wettelijke rente over de sub a) tot en met e) genoemde bedragen van de dag van verschuldigdheid tot aan de dag der algehele voldoening;

g) de proceskosten.

De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen.

4. In hoger beroep vordert [appellant] dat het hof, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest, de vonnissen waarvan beroep vernietigt en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [appellant] toewijst, met veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente over de proceskosten en/of de nakosten als deze niet binnen 14 dagen na betekening van het arrest zijn voldaan.

5. Bij pleidooi hebben partijen een minnelijke regeling getroffen met betrekking tot de vordering ter zake van energiekosten. [appellant] heeft bij pleidooi zijn eis verminderd, in die zin dat hij de hiervoor onder 3d genoemde vordering heeft ingetrokken. Daarmee behoeft grief VIII, die is gericht tegen de afwijzing van die vordering, geen verdere bespreking.

6. Na voormelde eisvermindering gaat het in hoger beroep nog slechts om de vraag of de vof de huurovereenkomst tijdig en op de juiste wijze hebben opgezegd. De overige grieven, die alle betrekking hebben op de opzegging, lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

6.1 Aan zijn – thans nog aan de orde zijnde – vorderingen tot betaling van schadevergoeding legt [appellant] ten grondslag dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst door vanaf 1 augustus 2006 het gebruik van de bedrijfsruimte en de huurbetalingen stop te zetten. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] voeren als verweer aan dat zij de overeenkomst tijdig hebben opgezegd, doordat [geïntimeerde sub 2] op 30 januari 2006 en de echtgenoot van [geïntimeerde sub 1] op 31 januari 2006 een brief in de brievenbus van het woonadres van [appellant] hebben gedeponeerd, waarin zij de huurovereenkomst tegen 1 augustus 2006 opzeggen. [appellant] betwist de brieven van [geïntimeerde sub 1] en van [geïntimeerde sub 2] te hebben ontvangen, en stelt dat hij de brief van [geïntimeerde sub 1] eerst op 2 februari 2006 – derhalve twee dagen na de laatste dag waarop rechtsgeldig tegen 1 augustus 2006 kon worden opgezegd – in zijn brievenbus heeft gevonden en dat hij de brief van [geïntimeerde sub 2] pas op 7 februari 2006 heeft ontvangen.

6.2 Tussen partijen is niet in geschil dat op [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] de bewijslast rust van hun stelling dat de huurovereenkomst tijdig is opgezegd door de bezorging van de sub 6.1 genoemde brieven, nu zij zich beroepen op het rechtsgevolg van die gestelde feiten.

6.3 Het hof stelt voorop dat uit de brieven genoegzaam blijkt dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] daarmee hebben beoogd de huurovereenkomst per 1 augustus 2006 op te zeggen. [geïntimeerde sub 2] schrijft onder meer:

"Bij deze wil ik hierbij dan ook formeel te kennen geven dat [de vof] het huurcontract per 1 augustus 2006 beëindigd."

De brief van [geïntimeerde sub 1] vermeldt in de kop dat het de "opzegging huurcontract [postcode] nr. [nummer]" betreft, en luidt, voor zover hier relevant:

"Helaas zijn wij genoodzaakt onze bedrijfsactiviteit te beëindigen. De vof zal ontbonden worden en geen van beide vennoten ziet de mogelijkheid om de activiteiten door te zetten.

Zodoende moet ik u vragen het contract in ieder geval per 01 augustus 2006 te laten beëindigen."

Uit de brieven kon [appellant] naar het oordeel van het hof in redelijkheid niet anders concluderen dan dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] de huurovereenkomst per 1 augustus 2006 namens de vof wensten op te zeggen.

6.4 Met de kantonrechter acht het hof [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] geslaagd in het leveren van het bewijs van hun stelling dat [appellant] de opzeggingsbrieven tijdig – dat wil zeggen uiterlijk op 31 januari 2006 – heeft ontvangen. In eerste aanleg hebben [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] acht getuigen doen horen, te weten [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zelf als partijgetuigen, hun respectievelijke echtgenoten, hun accountant [getuige sub 5], [getuige sub 6], adviseur van [geïntimeerde sub 2], [getuige sub 7], een kennis van [geïntimeerde sub 2] en [appellant]. [geïntimeerde sub 2] en de echtgenoot van [geïntimeerde sub 1] verklaren dat zij de opzeggingsbrieven persoonlijk op respectievelijk 30 en 31 januari 2006 in de brievenbus van [appellant] hebben gedaan. De echtgenoot van [geïntimeerde sub 1] heeft het in zijn verklaring over 28 februari 2006, maar dat berust kennelijk op een vergissing. Hij verklaart immers dat hij de brief op dinsdagochtend na de wintersportvakantie te hebben bezorgd, en tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde sub 1] en haar echtgenoot op zondag 29 januari 2006 van de wintersport zijn teruggekomen. Deze verklaringen vinden steun in zowel de verklaring van [geïntimeerde sub 1], die verklaart de opzeggingsbrief op 30 januari 2006 te hebben geschreven en haar echtgenoot heeft gevraagd de brief de dag daarop bij [appellant] te bezorgen, als in de verklaringen van de echtgenoot van [geïntimeerde sub 2], [getuige sub 5], [getuige sub 6] en [getuige sub 7], die allen verklaren dat zij voor de opzegtermijn [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben geholpen met het opstellen van de brief althans de brief te hebben gelezen en/of in de betreffende periode met [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben gesproken over de bezorging van de brieven. Tegenover deze consistente en niet onaannemelijke verklaringen staat slechts de verklaring van [appellant] dat hij de brief van [geïntimeerde sub 1] eerst op 2 februari 2006 in zijn brievenbus heeft aangetroffen en ook de brief van [geïntimeerde sub 2] niet tijdig heeft ontvangen. Het hof acht de enkele verklaring van [appellant] onvoldoende om de overige verklaringen te ontkrachten. Daarmee staat vast dat [appellant] de opzeggingsbrieven tijdig heeft ontvangen.

6.5 Ten overvloede wordt overwogen dat, ook indien wordt aangenomen dat [appellant] eerst op 2 februari 2006 een opzeggingsbrief heeft ontvangen, [appellant] die late ontvangst naar het oordeel van het hof niet aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] kan tegenwerpen. Daarbij is van belang dat [appellant] heeft verklaard dat hij er in ieder geval vanaf medio januari 2006 van op de hoogte was dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hun samenwerking zouden beëindigen. [appellant] heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd, betwist dat [getuige sub 6] halverwege januari 2006 namens [geïntimeerde sub 2] aan hem heeft meegedeeld dat [geïntimeerde sub 2] overwoog de boetiek alleen voort te zetten, en in dat kader vroeg of het mogelijk was dat [geïntimeerde sub 2] (zonder [geïntimeerde sub 1]) de huurovereenkomst met één of twee jaar zou verlengen. [appellant] wist op dat moment derhalve dat de huurovereenkomst in ieder geval niet door de vof, ten behoeve waarvan de huurovereenkomst immers was aangegaan, zou worden voortgezet, en dat het nog onzeker was of [geïntimeerde sub 2] de huurovereenkomst zelfstandig voor de gehele periode van vijf jaar zou voortzetten. Er is gesteld noch gebleken dat [appellant], indien er vanuit moet worden gegaan dat hij de brieven enkele dagen te laat heeft ontvangen, daardoor in zijn belangen is geschaad. Het hof acht het onder die - bijzondere – omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [appellant] zich op de iets te late ontvangst van de opzeggingsbrief beroept.

6.6 Tussen partijen is niet in geschil dat de opzegging niet bij aangetekende brief of bij exploot is geschied. Naar het oordeel van het hof is het evenwel in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om op dit vormvereiste een beroep te doen. [appellant] betwist immers niet dat hij een opzeggingsbrief heeft ontvangen, en [geïntimeerde sub 1 en geïntimeerde sub 2 hebben] bewezen dat de opzegging ook tijdig is geschied.

6.7 [appellant] betoogt voorts dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hun verweer dat de huurovereenkomst tijdig is opgezegd hebben prijsgegeven in het sub 2.4 genoemde kort geding. Dit betoog strandt, nu uit het proces-verbaal van de zitting van 11 september 2006 blijkt dat partijen op die zitting "onder voorbehoud van al hun rechten en weren over en weer" overeen zijn gekomen zich in te spannen om een nieuwe huurder voor de bedrijfsruimte te vinden en in minnelijk overleg te treden over een vergoeding voor de periode waarin nog geen huurder is gevonden. Uit het proces-verbaal blijkt derhalve ondubbelzinnig dat [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] geen van hun verweren hebben prijsgegeven.

6.8 De slotsom is dat geen van de grieven tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep kunnen leiden, zodat het hof die vonnissen zal bekrachtigen. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [appellant] worden veroordeeld in de proceskosten van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2].

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van 28 januari 2009 en 11 november 2009 van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] begroot op € 263,00 aan griffierecht en € 3.474,00 aan salaris advocaat en tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde sub 2] begroot op € 263,00 aan griffierecht en € 3.474,00 aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, J.E.H.M. Pinckaers en P.S. Kamminga en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 april 2011 in aanwezigheid van de griffier.