Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSGR:2010:BP3586

Instantie
Gerechtshof 's-Gravenhage
Datum uitspraak
23-11-2010
Datum publicatie
08-02-2011
Zaaknummer
200.044.363-01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBROT:2009:BI2882, Bekrachtiging/bevestiging
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Makelaar en notaris niet aansprakelijk ten aanzien van gang zaken bij verkoop onroerende zaak

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE

Sector handel

Zaaknummer : 200.044.363/o1

Zaak-rolnummer rechtbank: 74075/ HA ZA 08-2105

Arrest van de derde civiele kamer d.d. 23 november 2010

inzake

1. [appellant sub 1],

2. [appellant sub 2],

beiden wonende te Rotterdam ,

appellanten,

hierna te noemen: [appellant] (in enkelvoud),

advocaat: mr. C.P. van den Berg te Rotterdam,

tegen

1. [geïntimeerde sub 1],

wonende te Rotterdam,

geïntimeerde 1,

niet verschenen,

2. [geïntimeerde sub 2],

wonende te Rotterdam,

geïntimeerde 2,

niet verschenen,

3. [geïntimeerde sub 3], notaris

kantoor houdende te Schiedam,

geïntimeerde 3,

advocaat: mr. L. H. Rammeloo te Amsterdam,

4. [geïntimeerde sub 4], notaris

kantoor houdende te Rotterdam,

geïntimeerde 4,

advocaat: mr. L. H. Rammeloo te Amsterdam,

5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VBW makelaars & taxateurs B.V.,

statutair gevestigd te Hoogvliet,

geïntimeerde 5,

advocaat: mr. R. Van Veen te Rhoon.

Geïntimeerden zullen gezamenlijk als geïntimeerden worden aangeduid en afzonderlijk als [geïntimeerde sub 1], [geïntimeerde sub 2], de notarissen en de taxateur.

Het geding

Bij exploot van 17 juli 2009 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van

6 mei 2009 dat de rechtbank Rotterdam tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven heeft [appellant] elf grieven tegen het vonnis aangevoerd, welke grieven zijn bestreden door de notarissen bij memorie van antwoord, tevens houdende memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel en door de taxateur bij memorie van antwoord met twee producties. Daarna heeft [appellant] een memorie van antwoord met twee producties in voorwaardelijk incidenteel appel genomen. Ten slotte hebben [appellant] en geïntimeerden sub 3, 4 en 5 hun stukken overgelegd voor arrest.

De beoordeling van het hoger beroep

1. De in het vonnis onder 3 vastgestelde feiten zijn niet bestreden, zodat ook het hof van deze feiten zal uitgaan.

2. De taxateur voert aan dat [appellant] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering, omdat de verkeerde rechtspersoon is gedagvaard. De taxaties zijn in maart en april 2005 verricht. In die periode was VBW Makelaars & Taxateurs een eenmanszaak van [A]. Geïntimeerde sub 5 is pas in augustus 2006 opgericht, aldus de taxateur.

De dagvaarding in eerste aanleg is op 15 november 2007 tegen de vennootschap VBW Makelaars & Taxateurs B.V. uitgebracht. De vennootschap heeft toen niet het verweer gevoerd dat de verkeerde rechtspersoon was gedagvaard, maar wel dat niet zij, maar de taxateur die de taxaties feitelijk onder haar naam had verricht aansprakelijk diende te worden gehouden. Door deze processuele opstelling heeft de taxateur in appel zijn recht verwerkt voor een geslaagd beroep op niet- ontvankelijkheid.

3. Het verzoek van [appellant] een comparitie van partijen te gelasten wordt afgewezen. [appellant] heeft driemaal gelegenheid gehad zijn vorderingen toe te lichten. Het hof heeft geen behoefte aan een nadere mondelinge toelichting. Gelet op het verweer van geïntimeerden is er geen bereidheid tot een schikking, zodat een comparitie voor dat doel zinloos is.

4. Het gaat in deze zaak om het volgende. Begin 2005 is [appellant] via een kennis in contact gekomen met [geïntimeerde sub 1], die op dat moment een eenmans makelaardijkantoor dreef en actief was in de verhuur van en handel in onroerend goed. [appellant] verkeerde in een financieel penibele situatie. [geïntimeerde sub 1], eveneens van Portugese afkomst, heeft [appellant] laten weten dat hij geld kon verdienen met de aanschaf van één of meer woningen. [appellant] is akkoord gegaan met het voorstel van [geïntimeerde sub 1] om tot aankoop van drie panden over te gaan, waarvan één voor eigen bewoning. De enige bemoeienis die [appellant] met de aankopen heeft gehad, is dat hij allerlei originele documenten aan [geïntimeerde sub 1] heeft meegegeven, dat hij diverse andere documenten heeft ondertekend, dat hij met een hem onbekende verkoper (Kormaz) mondelinge koopovereenkomsten heeft gesloten voor panden die hij niet had bezichtigd en dat hij bij drie verschillende notarissen aan de levering van de panden heeft meegewerkt. [appellant] is na voornoemde transacties met een schuld blijven zitten, die hij op geïntimeerden wil verhalen.

5. Grief 1 berust op een onjuiste rechtsopvatting. [appellant] heeft zijn eis niet op de grondslag van wilsgebreken, maar op onrechtmatige daad/wanprestatie ingesteld. De rechtbank heeft in ro 5.1 terecht geoordeeld dat de vorderingen op laatsgenoemde rechtsgronden dienen te worden beoordeeld. Uit de toelichting op de grief maakt het hof op dat eerst beoordeeld zou moeten worden of sprake was van een grond voor vernietiging van de koopovereenkomsten om vervolgens, bij een oordeel in die zin, tot de conclusie te komen dat een of meer geïntimeerden onrechtmatig hebben gehandeld. Hierin kan [appellant] niet worden gevolgd. Voor een oordeel of er een grond is voor vernietiging van de koopovereenkomsten is pas plaats wanneer deze overeenkomsten door een buitengerechtelijke verklaring zijn vernietigd, op deze vernietiging in rechte een beroep wordt gedaan en die vernietiging wordt betwist, of wanneer de vernietiging in rechte wordt gevorderd (artikel 3: 49 BW). Daarvan is geen sprake. De grief faalt.

6. Grief 2 gaat uit van de onjuiste opvatting dat, indien het gezamenlijk handelen van geïntimeerden onrechtmatig is, daarmee is gegeven dat het individueel handelen als onderdeel van dat gezamenlijk handelen eveneens onrechtmatig is en dat ieder van de geïntimeerden hoofdelijk voor de gehele schade aansprakelijk is. De grief faalt. De rechtbank heeft terecht eerst de onrechtmatigheid per (groep) gedaagden beoordeeld. Pas in geval de verplichting tot vergoeding van dezelfde schade ten aanzien van iedere geïntimeerde afzonderlijk zou komen vast te staan, is artikel 6: 102 BW van toepassing.

7. Met de grieven 3 tot en met 7 klaagt [appellant] dat de rechtbank buiten beschouwing heeft gelaten dat hij de appartementen onder abnormale omstandigheden heeft gekocht en geleverd gekregen. Het hof begrijpt de toelichting aldus, dat vanwege de bijzondere omstandigheden van het geval de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat hij zijn zorgplicht als koper heeft geschonden. Verplichtingen die in het algemeen gelden in het rechtsverkeer voor een onervaren koper die zich op de onroerend goed markt begeeft, zouden niet voor hem gelden. Voorts stelt hij dat de bijzondere omstandigheden van het geval meebrachten dat er voor [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] een zwaardere zorgplicht gold dan door de rechtbank is aangenomen.

8. Ter onderbouwing van die bijzondere omstandigheden betoogt [appellant] weliswaar dat hij [geïntimeerde sub 1] vertrouwde en ook mocht vertrouwen, maar waarop dat vertrouwen was gebaseerd, laat staan gerechtvaardigd was, heeft [appellant] ook in dit hoger beroep onvoldoende onderbouwd. De enkele omstandigheid dat hij via een (goede) kennis bij een hem onbekende onroerend goed handelaar, [geïntimeerde sub 1], terecht is gekomen en dat [geïntimeerde sub 1], net als hij, van Portugese afkomst was en dat zij allebei Portugees spraken, is volstrekt onvoldoende om van een, naar hij stelt, bijzondere vertrouwensband te spreken en de handelwijze van [appellant], zoals door de rechtbank in ro 5.9 overwogen, te rechtvaardigen. Het lijkt er eerder op dat [appellant] aan [geïntimeerde sub 1] zijn vertrouwen heeft willen geven, omdat hij verwachtte op deze wijze uit zijn financieel penibele situatie te komen. Dat hij geen enkel onderzoek heeft gedaan en blindelings op de mededelingen van [geïntimeerde sub 1] is afgegaan en kennelijk heeft willen afgaan, komt voor zijn rekening en risico.

9. Voorts verwijst [appellant] naar het “Alijda project” van de gemeente Rotterdam. Hij stelt dat hij slachtoffer is geworden van de daarin beschreven malafide praktijken. Het hof kan hem daarin niet volgen.Het Alijda project is blijkens de considerans opgezet om malafide praktijken van huiseigenaren in Rotterdam aan te pakken. Door bij de levering van de beide appartementen telkens bewust en in strijd met de waarheid aan de notaris te verklaren het betreffende appartement voor eigen bewoning te kopen, heeft [appellant] zich eerder tot medeplichtige van de door hem geschetste malafide praktijken gemaakt dan dat hij daarvan het slachtoffer is geworden.Dat er sprake zou zijn van samenspanning door geïntimeerden om tot de aankopen over te gaan, is niet met feiten onderbouwd.

10. [appellant] heeft geen valide argumenten aangedragen waaruit zou kunnen worden geconcludeerd dat er voor [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] een verzwaarde zorgplicht bestond om onderzoek te doen naar de haalbaarheid van zijn verplichtingen jegens zijn hypotheekverstrekker. De omstandigheid dat [appellant] meende op hen te mogen vertrouwen, maakt dat niet anders. Ook overigens zijn geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen blijken dat hij niet in vrijheid tot de aankoop van de appartementen is overgegaan. De grieven 3 tot en met 7 worden verworpen.

11. Grief 8 richt zich tegen de overweging van de rechtbank in ro 5.17, dat gesteld noch gebleken is dat [appellant] geen schade zou hebben geleden in geval de taxateur de appartementen op een lagere waarde had getaxeerd. Ook in dit hoger beroep heeft [appellant] geen feiten en omstandigheden gesteld dat hij zich van de aankoop van de appartementen had laten weerhouden als deze op een lager bedrag waren getaxeerd. Vast staat dat [appellant] al voordat de taxatierapporten waren uitgebracht met de verkoper overeenstemming over de hoogte van de koopsommen had bereikt. Het in [geïntimeerde sub 1] gestelde vertrouwen, maakte hem, zoals de rechtank terecht overweegt, tot een volgzame koper, die blindelings de instructies van [geïntimeerde sub 1] volgde. Dat [appellant] als gevolg van die houding uiteindelijk met een hogere schuld is blijven zitten dan wanneer hem een lagere lening was verstrekt, schept geen causaal verband tussen het handelen van de taxateur en de gestelde schade. De grief faalt.

12. [appellant] heeft geen grief gericht tegen ro 5.21 van het vonnis, waarin de rechtbank de norm, waaraan het handelen van de notarissen moet worden getoetst heeft omlijnd. [appellant] klaagt dat de rechtbank eerst had moeten beoordelen of de notarissen in strijd met die norm hebben gehandeld om vervolgens te beoordelen of voldaan is aan het relativiteitsvereiste van artikel 6: 163 BW. De klacht is ongegrond. Als bij voorbaat wordt geoordeeld dat relativiteit ontbreekt, behoeft de rechter geen oordeel te vellen over het gestelde onrechtmatig handelen. Voor het overige berust de grief op een onjuiste lezing van ro.5.23 van het vonnis. Daarin heeft de rechtbank geen oordeel gegeven over de eigen schuld van [appellant], maar terecht overwogen dat [appellant] zich door zijn eigen gedrag heeft onttrokken aan de bescherming van de eventueel door de notarissen geschonden norm.

13. Grief 10 berust op een onjuiste interpretatie van ro 5.24 van het vonnis. De rechtbank heeft, anders dan [appellant] stelt, niet geoordeeld dat relativiteit een vereiste is voor een vordering uit wanprestatie.De rechtbank heeft terecht geoordeeld dat het handelen van [appellant] relevant is voor de beoordeling of sprake is van een eventuele toerekenbare tekortkoming van de notarissen. Het hof kan zich verenigen met het oordeel dat [appellant] zich door zijn handelwijze aan de bescherming van de norm heeft onttrokken. De grief faalt.

14. Grief 11 heeft geen zelfstandige betekenis met uitzondering van de kostenveroordeling, maar op dit punt mist de grief doel. Aangezien alle grieven falen, zal het vonnis waarbij de vorderingen van [appellant] zijn afgewezen en hij dus terecht in de kosten is veroordeeld, worden bekrachtigd. Het bewijsaanbod wordt in het licht van het voorgaande als niet ter zake dienend gepasseeerd. Het voorwaardelijk incidenteel appel van de notarissen behoeft geen bespreking. [appellant] zal als de in het ongelijk te stellen partij de kosten van het hoger beroep hebben te dragen.

Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Krabbendam begroot op € 313,= aan vast recht en € 894,= aan salaris voor de advocaat;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Van Agt begroot op nihil;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VBW Makelaars & Taxateurs B.V. begroot op € 313,= aan vast recht en € 894,= aan salaris advocaat;

verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, E.D. Wiersma.en E.A.Coyajee-Kappers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 november 2010 in aanwezigheid van de griffier.