Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSGR:2010:BN8722

Instantie
Gerechtshof 's-Gravenhage
Datum uitspraak
28-09-2010
Datum publicatie
30-09-2010
Zaaknummer
200.027.732-01
Formele relaties
Cassatie: ECLI:NL:HR:2012:BV7337, Bekrachtiging/bevestiging
Conclusie in cassatie: ECLI:NL:PHR:2012:BV7337
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

verhuur onbebouwde grond, strandpaviljoen, afluiting toegangswegen, omzetverlies, gebrek aan het gehuurde

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 204
Burgerlijk Wetboek Boek 7 207
Burgerlijk Wetboek Boek 7 208
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2010/125
NJF 2010/475
WR 2011, 37
JIN 2010/834
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE

Sector handel

Zaaknummer : 200.027.732/01

Zaak-rolnummer rechtbank: 736981 08-5314 sector kanton, locatie 's-Gravenhage

Arrest van de derde civiele kamer d.d. 28 september 2010

inzake

Gemeente Den Haag,

gevestigd te Den Haag,

appellante,

hierna te noemen: de gemeente,

advocaat: mr. T.M. van Dijk te 's-Gravenhage,

tegen

1. [appellante sub 1],

wonende te Amsterdam,

2. [appellante sub 2],

wonende te ’s-Gravenhage,

3. de vennootschap onder firma [appellanten], h.o.d.n. Strandpaviljoen Zuid,

gevestigd te ’s-Gravenhage,

geïntimeerden,

hierna te noemen: [appellanten],

advocaat: mr. J.J. Paalman te Almelo.

Het verdere geding

Bij tussenarrest van 7 april 2009 is een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 3 juni 2009, maar zij heeft niet geleid tot een schikking. Voor de loop van het geding tot en met het tussenarrest wordt naar dat arrest verwezen.

Bij memorie van grieven heeft de gemeente vijf grieven aangevoerd tegen het vonnis van de kantonrechter van 4 december 2008, welke grieven [appellanten] bij memorie van antwoord hebben bestreden. Daarna hebben [appellanten] bij akte producties in het geding gebracht, waarop de gemeente bij antwoordakte heeft gereageerd. Ten slotte heb-ben partijen hun stukken overgelegd voor arrest.

De beoordeling van het hoger beroep

1. De in het vonnis onder 1 vastgestelde feiten zijn niet bestreden, zodat ook het hof van deze feiten zal uit-gaan.

2. [appellanten] huren sinds 2000 van de gemeente een stuk grond op het Zuiderstrand te

’s-Gravenhage. Op dat stuk grond exploiteren zij een strandpaviljoen. De huurovereenkomst is in 2004 en in 2009 verlengd.

3. Het strandpaviljoen is bereikbaar via het strand en via vier duinpaden die beginnen aan de Wieringsestraat en Duivelandsestraat in de wijk Duindorp. De vier duinpaden worden in deze procedure aangeduid met de letters A, B, C respectievelijk D.

4. De gemeente heeft vanaf midden jaren negentig met woningcorporatie Vestia plannen gemaakt voor de herontwikkeling van Duindorp. De sloop en nieuwbouw van woningen aan de Wieringsestraat is in 2006 begonnen en volgens de gemeente met vertraging afgerond, waarna de gemeente in oktober 2009 is begon-nen met de herinrichting van de openbare ruimte. De werkzaamheden hebben ertoe geleid dat de duinpaden B en C tot eind 2009 afgesloten zijn geweest. De gemeente heeft [appellanten] hierover niet geïnformeerd toen partijen in 2004 de huurovereenkomst verlengden. Wel heeft zij, op verzoek van en in overleg met Ja-cobs c.s., na aanvang van de werkzaamheden maatregelen getroffen die strekten tot verbetering van de be-reikbaarheid en zichtbaarheid van de andere duinpaden.

5. [appellanten] hebben (onder meer) gevorderd – zakelijk weergegeven – dat zal worden verklaard voor recht dat de gemeente aansprakelijk is voor de schade die zij lijden en hebben geleden door de belemmering van de toegankelijkheid van het gehuurde, dat de gemeente zal worden veroordeeld tot vergoeding van de scha-de over de periode 2007-2009, nader op te maken bij staat, en dat de huurprijs over deze jaren zal worden verminderd. De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen en de gemeente veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg. Daartegen richt de gemeente haar grieven, die zich voor gezamenlijke behandeling le-nen.

6. De grieven stellen in de eerste plaats de vraag aan de orde of de gestelde slechte bereikbaarheid, toeganke-lijkheid en uitstraling van het door [appellanten] geëxploiteerde strandpaviljoen kan worden gekwalificeerd als een "gebrek" dat rechtvaardigt dat [appellanten] aanspraak toekomt op huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW) en schadevergoeding (artikel 7:208 BW). De gemeente beantwoordt die vraag ontkennend. Daartoe beroept zij zich op het feit dat zij bij de huurovereenkomst aan [appellanten] niet meer dan "een stuk grond" heeft verhuurd. Zij stelt dat artikel 1 lid 4 van die huurovereenkomst artikel 7:204 lid 2 BW zodanig concretiseert "dat het wetsartikel specifiek ziet op een gebrek aan de grond" (memorie van grieven, onder 5.12). Bij deze uitleg van de huurovereenkomst en het begrip "gebrek" kan, aldus de gemeente, niet worden aanvaard dat het strandpaviljoen, de toegangswegen en de uitstraling van het duingebied onder het gebreks-begrip worden geschaard (memorie van grieven, onder 5.13). [appellanten] betwisten deze opvatting. Zij wij-zen erop dat de grond is verhuurd met de bedoeling dat daarop een strandpaviljoen wordt geëxploiteerd en stellen dat problemen met betrekking tot de bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van het gehuur-de daarom wel degelijk als een gebrek kunnen worden aangemerkt (inleidende dagvaarding, onder 21, 31; memorie van antwoord, onder 24, 28).

7. De vraag of in dezen sprake is van een gebrek van het gehuurde laat zich hier vertalen in de vraag of er sprake is van een schadeveroorzakende omstandigheid die krachtens de huurovereenkomst voor reke-ning en risico komt van de gemeente. Bij de beantwoording van die vraag komt het aan op een uitleg van de huurovereenkomst, waarbij – anders dan de gemeente blijkbaar wil – de tekst van die overeen-komst niet doorslaggevend is. Beslissend is immers wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, en daarmee welke betekenis partijen aan de bepalingen van de huurovereen-komst hebben toegekend en in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de huurovereenkomst mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De gemeente heeft niet betwist – en erkent in feite ook (memorie van grieven, sub 5.19) – dat het de bedoeling van partijen is geweest dat [appellanten] op de gehuurde grond een strandpaviljoen met ho-recafunctie zouden exploiteren. Het standpunt van de gemeente dat er alleen sprake kan zijn van een voor haar risico komend gebrek als de gehuurde grónd gebrekkig is, wordt om die reden verworpen. De door de gemeente voorgestane uitleg van artikel 1 lid 4 van de huurovereenkomst – waarin strikt genomen alleen staat wanneer er sprake is van een gebrek van de grond – zou aan dat artikellid het karakter van een exo-neratieclausule verschaffen, en de gemeente maakt niet duidelijk waarom [appellanten] de bepaling aldus hadden moeten begrijpen. Ook het beroep op artikel 12 van de algemene voorwaarden bij de huurover-eenkomst kan de gemeente niet baten, nu de omstandigheden waarop dit artikel naar zijn bewoordingen ziet, zich hier niet voordoen. Zonder nadere toelichting – die ontbreekt – valt niet in te zien waarom het ar-tikel zou bewerkstelligen dat de huurovereenkomst aldus moet worden uitgelegd dat in algemene zin "werkzaamheden elders op het strand binnen hun risicosfeer zouden vallen", zoals de gemeente wil (me-morie van grieven, sub 4.7, 5.15).

8. Gezien het bovenstaande kan niet worden aanvaard dat artikel 7: 204 lid 2 BW in dezen beperkt blijft tot een gebrek van de grond. Hier moet in algemene zin worden onderzocht of er sprake is van een gebrek, meer precies een aan de gemeente toe te rekenen schadeveroorzakende omstandigheid als gevolg waarvan het gehuurde aan [appellanten] minder genot verschaft dan zij op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten. De gemeente verwijst in dit verband naar HR 1 februari 2008, NJ 2008, 85, waaruit volgt dat tegenvallende bezoekersaantallen in het algemeen niet kunnen worden aangemerkt als een omstan-digheid die aan de verhuurder is toe te rekenen. Daardoor miskent de gemeente echter dat [appellanten] niet stellen dat tegenvallende bezoekersaantallen het probleem zijn, maar dat "tegenvallende" bezoe-kersaantallen en de daaraan inherente omzet- en winstderving het gevólg zijn van een probleem, te we-ten onvoldoende bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van het gehuurde. [appellanten] vinden dat deze omstandigheid aan de gemeente is toe te rekenen omdat de gemeente nauw betrokken is geweest bij de herstructurering van Duindorp, omdat zij verantwoordelijk is voor de openbare ruimte en het daarom in haar macht heeft om tegen inbreuken op de toegankelijkheid en bereikbaarheid van het strandpaviljoen op te treden en omdat zij [appellanten] in 2004, ten tijde van de verlenging van de huur-overeenkomst en de verhoging van de huur, ten onrechte niet heeft gewaarschuwd voor de gevolgen van de herstructurering van Duindorp voor de bereikbaarheid en toegankelijkheid van het strandpaviljoen.

9. Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter terecht het standpunt van [appellanten] gevolgd, en wel om de volgende redenen.

10. In eerste aanleg is vastgesteld dat de gemeente in samenwerking met derden tot herontwikkeling van Duindorp is overgegaan en zich bij de verlenging van de huurovereenkomst in 2004 bewust was, althans had moeten zijn van de in Duindorp geplande bouwactiviteiten en de dientengevolge door [appellanten] te ondervinden overlast. Met deze vaststelling, die mede steunt op de stukken die [appellanten] in het geding hebben gebracht, heeft de kantonrechter niet, anders dan de gemeente suggereert (memorie van grieven, onder 4.11), bedoeld dat de herontwikkeling wordt uitgevoerd door de gemeente. Tegen de vaststelling dat de gemeente bij de herontwikkeling van Duindorp betrokken was, heeft de gemeente niet gegriefd; zij erkent het ook in haar akte houdende uitlating producties. Het had dan ook op de weg van de ge-meente gelegen om [appellanten] daarover te informeren, zodat partijen de gevolgen van de herstructure-ring bij hun beslissing over de verlenging van de overeenkomst hadden kunnen betrekken. De tegen-werping van de gemeente dat het onwaarschijnlijk is dat [appellanten] zelf in 2004 niet op de hoogte wa-ren van de plannen voor Duindorp, brengt – zo al juist, [appellanten] betwisten dit (memorie van ant-woord, onder 52) – niet mee dat [appellanten] concreet zicht hadden op de effecten van die plannen res-pectievelijk zich, zelfs bij stilzwijgen van de gemeente, hadden moeten realiseren dat die plannen af-breuk aan hun huurgenot zouden doen.

11. De gemeente is – naar zij eveneens erkent – verantwoordelijk voor de openbare ruimte. Zij heeft het dus in haar macht om op te treden tegen activiteiten die het onbelemmerde gebruik van die openbare ruimte verhinderen, althans, voor zover zij besluit die activiteiten toe te laten, alternatieve maatregelen te tref-fen die de hinder wegnemen, althans aanvaardbaar maken. De gemeente heeft onvoldoende aangetoond dat dit laatste is gebeurd, waarover hierna meer.

12. De slotsom is dat de inbreuk op het huurgenot zoals die door [appellanten] is ondervonden, krachtens ver-keersopvattingen voor rekening en risico komt van de gemeente. Dit impliceert dat onjuist is de opvat-ting van de gemeente dat zich hier het geval voordoet van een feitelijke stoornis door derden die inge-volge artikel 7:204 lid 3 BW voor rekening en risico van [appellanten] moet blijven. De stelling dat er slechts sprake is geweest van bouwwerkzaamheden in de directe omgeving van het gehuurde waarvoor de gemeente geen verantwoordelijkheid draagt, is ongegrond.

13. De gemeente voert in de tweede plaats aan dat zij niet meer schadevoorkomende maatregelen heeft kunnen nemen dan zij heeft gedaan. Ook dat verweer wordt verworpen. [appellanten] hebben foto's in het geding gebracht die de veroorzaakte inbreuken op de toegankelijkheid en bereikbaarheid van het ge-huurde aantonen. In het licht van die foto's had van de gemeente verwacht mogen worden dat zij haar ontkenning van het verwijt dat zij meer had kunnen doen om de toegankelijkheid, bereikbaarheid en uit-straling van het gehuurde in stand te houden, had voorzien van een nadere motivering, die echter ont-breekt. Dat de gemeente de bouwwerkzaamheden als zodanig niet of nauwelijks heeft kunnen voorko-men of beëindigen, betekent niet dat zij zich niet mede de belangen van [appellanten] had dienen aan te trekken. Ten tweede verbindt de gemeente aan haar standpunt niet – ook niet in de toelichting bij haar vijfde grief – de conclusie dat de terugloop in bezoekersaantallen en de daarmee verbonden terugloop van omzet en winst niet zijn veroorzaakt door de slechte bereikbaarheid en toegankelijkheid als gevolg van de bouwactiviteiten. De gemeente stelt dat het feit dat zij niet meer schadevoorkomende maatrege-len heeft kunnen treffen, meebrengt dat de door [appellanten] ondervonden overlast niet voor rekening en risico van de gemeente komt. Waar evenwel enerzijds als niet, althans niet voldoende betwist moet worden aangenomen dat [appellanten] door de bouwactiviteiten schade hebben geleden en anderzijds hier-voor al is vastgesteld dat die schade een gevolg is van omstandigheden die behoren tot de risicosfeer van de gemeente, kan de stelling van de gemeente – die overigens door [appellanten] uitdrukkelijk is be-twist – niet haar conclusie schragen dat zij niet voor de schade van [appellanten] aansprakelijk is. Dat voert tot de slotsom dat het vonnis moet worden bekrachtigd voor zover de gemeente daarbij is veroor-deeld om de schade van Jacobs te vergoeden. De stelling van de gemeente dat [appellanten] in 2009 geen schade hebben geleden – een stelling die niet alleen door [appellanten] is betwist maar in het licht van de er-kenningen van de gemeente met betrekking tot de overlast voorshands onaannemelijk voorkomt – kan in de schadestaatprocedure aan de orde komen.

14. In het licht van het voorgaande zijn de vierde grief en de toelichting daarop slechts relevant voor zover de gemeente daardoor betoogt dat de huurprijs over de jaren 2007-2009 met mínder dan 25% verminderd had moeten worden. Ook in zoverre wordt deze grief, die op dit punt niet anders wordt gemotiveerd dan door de stelling dat de kantonrechter haar beslissing niet heeft onderbouwd, verworpen. In het licht van de door Ja-cobs gestelde en met stukken gestaafde omzetderving is een huurprijsvermindering van 25% ook naar het oordeel van het hof alleszins redelijk. De gemeente gaat er met haar grief aan voorbij dat het de rechter vrij-staat om aan de hand van hetgeen ter zake over en weer door partijen is aangevoerd, de huurprijsver-mindering zelfstandig te schatten en daarbij niet is gebonden aan de gewone regels van stelplicht en be-wijs. Concrete stellingen die kunnen leiden tot de conclusie dat een huurprijsvermindering met minder dan 25% aangewezen is, heeft de gemeente niet aangevoerd.

15. De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Het door de ge-meente aan het slot van de memorie van grieven gedane bewijsaanbod wordt als onvoldoende gespecifi-ceerd verworpen. De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt de gemeente in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [appellanten] begroot op € 262,= aan vast recht en € 894,= aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, A.C. van Schaick en R.F. Groos en is uitgesproken ter openba-re terechtzitting van 28 september 2010 in aanwezigheid van de griffier.