Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSGR:2008:BC5609

Instantie
Gerechtshof 's-Gravenhage
Datum uitspraak
29-02-2008
Datum publicatie
04-03-2008
Zaaknummer
C06/1651
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurrecht; woonruimte; ontbinding; ontruiming; huurachterstand; gebruik als kamerverhuurbedrijf.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 6
Burgerlijk Wetboek Boek 6 265
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 224
Burgerlijk Wetboek Boek 7 269
Burgerlijk Wetboek Boek 7 290
Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (geldt in geval van digitaal procederen)
Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (geldt in geval van digitaal procederen) 306
Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (geldt in geval van digitaal procederen) 351
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JIN 2008/276
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Sector handel

Rolnummer : 06/1651

Rolnummer Rechtbank : 591410\ CV EXPL 06-4106

arrest van de negende civiele kamer d.d. 29 februari 2008

inzake

Vito [HUURDER] ,

wonende te […],

appellant in het principaal appel,

geïntimeerde in het incidenteel appel,

hierna te noemen: [Huurder],

procureur mr. G. Bloem,

tegen

1. Verhuurder A,

gevestigd te […],

2. Verhuurder B,

wonende te [woonplaats],

geïntimeerden in het principaal appel,

appellanten in het incidenteel appel,

hierna te noemen: VerhuurderAB,

procureur mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.

Het geding

Bij exploot van 15 december 2006 is [Huurder] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden tussen partijen gewezen vonnis van 29 november 2006. Bij memorie van grieven met producties heeft [Huurder] een incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis ingesteld, alsmede drie grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft geïntimeerde sub 2 (hierna in enkelvoud te noemen: Verhuurder B) de incidentele vordering alsmede de opgeworpen grieven bestreden. Geïntimeerde sub 1 heeft in het bestreden vonnis, waarbij zij niet ontvankelijk is verklaard, berust. [Verhuurder B] heeft incidenteel geapelleerd en één grief, alsmede één voorwaardelijke grief voorgedragen. Tevens heeft hij zijn eis vermeerderd. Bij memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft [Huurder] de grieven in het incidenteel appel bestreden.

Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. De door de rechtbank in het vonnis van 29 november 2006 onder “Feiten” vastgestelde feiten zijn in hoger beroep niet bestreden. Die feiten staan derhalve tussen partijen vast.

2. Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.1 [Verhuurder B] is samen met zijn broer […] (ieder voor 50 %) eigenaar van het pand […] te Leiden. Het betreft een pand met een winkelruimte op de begane grond en een bovenwoning met een eigen opgang.

2.2 Op 30 januari 1984 is met betrekking tot het gehele pand een schriftelijke huurovereenkomst gesloten tussen (de rechtsvoorganger van) [Verhuurder A], als beheerder van het pand, en [Huurder]. In artikel 20 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder ([Huurder]), in verband met de uitvoering van de overeenkomst, bij voortduring domicilie kiest in het gehuurde. In artikel 23 van de huurovereenkomst wordt de huurder het recht verleend tot onderverhuur van de bovenwoning. Met ingang van 1 januari 2005 is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 2.756,70 per maand.

2.3 Het winkelgedeelte is eerst door [Huurder] zelf geëxploiteerd, en later als pizzeria door hem onderverhuurd, laatstelijk aan [Onderhuurder], voor een huurprijs van € 3.050,- per maand. Ten aanzien van de bovenwoning is op 1 januari 2006 een huurovereenkomst gesloten tussen [Huurder] en “Vereniging [...]”, een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid waarin de studenten die de bovenwoning bewonen zich hebben verenigd. De vereniging betaalt de huur van (thans) € 1.567,- per maand steeds in één bedrag en trekt zelf nieuwe bewoners aan.

2.4 In 1999 is [VerhuurderB] door de gemeente aangeschreven tot het treffen van voorzieningen aan het pand, die voornamelijk betrekking hadden op de elektra en brandveiligheid. [VerhuurderB] heeft toen de gebreken aan het buitenonderhoud voor zijn rekening genomen en [Huurder] het binnenonderhoud, waaronder het in orde maken van de electriciteitsvoorziening. Nadat de werkzaamheden waren afgerond heeft op 15 november 2001 een inspectie plaatsgevonden met de gemeentelijke bouwinspecteur en de brandweer, bij welke inspectie [de broer van VerhuurderB] en [Huurder] aanwezig waren. De gemeente en de brandweer hebben [Huurder] bij brieven van respectievelijk 19 november 2001 en 8 januari 2002 bericht, dat het pand op dat moment voldeed aan de brandveiligheidseisen uit het Bouwbesluit en de bouwverordening, maar dat wel een gebruiksvergunning diende te worden aangevraagd. Bij de inspectie is aan de orde geweest dat bij kamergewijze bewoning door meer dan vijf mensen een dergelijke gebruiksvergunning was vereist, waarvoor aan strengere eisen zou moeten worden voldaan. Bij brief van 30 januari 2002 heeft de brandweer [Huurder] bericht dat voor het gebouw geen gebruiksvergunning was vereist, omdat er in het pand geen sprake was van kamergewijze bewoning door meer dan vijf personen.

2.5 Bij brief van 19 december 2005, verzonden op 22 december 2005, heeft de gemeente Leiden [VerhuurderB] aangeschreven met de mededeling dat het pand […] zonder gebruiksvergunning in gebruik was als gebouw waarin aan meer dan vier personen tegelijk kamersgewijs woonverblijf werd verschaft en dat de gemeente voornemens was te besluiten dat dit gebruik binnen veertien weken diende te worden beëindigd op straffe van een dwangsom.

2.6 Op 27 december 2005 heeft één van de bewoners van de bovenwoning, namens de gezamenlijke bewoners bij de gemeente een aanvraag ingediend voor een gebruiksvergunning van het pand [...].

2.7 Bij brief van 6 februari 2006 heeft de advocaat van [VerhuurderB] [Huurder] gesommeerd hem te bevestigen dat binnen veertien weken een einde zou worden gemaakt aan de kamergewijze verhuur, welke sommatie op 4 april 2006 is herhaald. Bij besluit van 21 maart 2006, verzonden op 13 april 2006, heeft de gemeente het besluit zoals aangekondigd in de brief van 19 december 2005 genomen.

2.8 In een brief van 11 mei 2006 heeft de advocaat van [VerhuurderB] [Huurder] bericht dat de huurovereenkomst werd ontbonden, nu de kamergewijze verhuur niet was beëindigd, [Huurder] de winkelruimte had onderverhuurd aan [Onderhuurder] zonder dit voorafgaand aan [VerhuurderB] te melden en hij bovendien steeds achter was met de huurbetalingen waardoor er permanent sprake was van een huurachterstand. Daarnaast werd de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juni 2007 nu de bedrijfsvoering niet was geweest zoals een goed huurder betaamt. Op geen van de aan hem gerichte brieven heeft [Huurder] gereageerd.

2.9 Naar aanleiding van de aanvraag door de bewoners van een gebruiksvergunning heeft op 13 juli 2006 een inspectie door de gemeente plaatsgevonden van de daarin gelegen woonruimten. Daarbij is het bouwwerk getoetst aan het Bouwbesluit, de technische bouwveiligheidsvoorschriften voor bestaande kamerverhuurgebouwen en de bouwverordening van de gemeente Leiden. Daarbij werd geconstateerd dat sprake was van een brandgevaarlijke situatie. Als gevolg hiervan heeft de gemeente bij brieven van 28 september 2006, telkens verzonden op 29 september 2006, mededeling gedaan van het voorgenomen besluit het gebruik van het pand binnen vier weken te staken of te beperken als niet binnen vier weken aan de brandveiligheidsvoorschriften zou worden voldaan, en daarnaast van het treffen van noodzakelijke voorzieningen in/aan het gebouw. Bij brief van 4 oktober 2006 heeft de advocaat van [VerhuurderB] [Huurder] gesommeerd binnen vier weken het gebruik van het woongedeelte als kamerverhuurbedrijf te staken door ervoor zorg te dragen dat er niet meer dan vier personen in het woongedeelte woonachtig zijn. Aan die sommatie heeft [Huurder] geen gevolg gegeven.

2.10 Bij aanschrijvingen van 7 november 2006 heeft de gemeente [VerhuurderB] aangeschreven tot het treffen van een groot aantal voorzieningen aan het gebouw binnen zesentwintig weken, op straffe van bestuursdwang, en tot het staken van het gebruik van een aantal kamers in het pand. De voorzieningen hebben hoofdzakelijk betrekking op het gebruik van het bovenhuis als kamerverhuurbedrijf, maar ook op de brandveiligheid in het winkelgedeelte waarin zich een keuken met oven bevindt.

2.11 [VerhuurderAB] heeft [Huurder] op 15 juni 2006 gedagvaard voor de rechtbank ’s Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, en primair gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden, subsidiair het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt te bepalen op 1 juni 2007, met veroordeling van [Huurder] tot ontruiming. [VerhuurderB] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [Huurder] zich niet als een goed huurder gedraagt door de bovenwoning als kamerverhuurbedrijf te exploiteren, permanent een huurachterstand te hebben en het binnenonderhoud van het pand, dat voor zijn rekening komt, te verwaarlozen. Bij vonnis van 29 november 2006 heeft de rechtbank [VerhuurderA] niet ontvankelijk verklaard in haar vordering en voorts enkel op grond van stelselmatig te late betaling van de huur de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden, met veroordeling van [Huurder] in de proceskosten. De gevorderde ontruiming werd afgewezen. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

3.1 In hoger beroep heeft [Huurder] allereerst bij incidentele vordering ex artikel 351 Rv schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis gevorderd. Nu door partijen echter vervolgens is voortgeprocedeerd in de hoofdzaak, is gefourneerd en arrest is gevraagd in de hoofdzaak en in de hoofdzaak nu arrest wordt gewezen, heeft [Huurder] bij een beslissing over de incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis geen belang meer. Het hof zal de incidentele vordering om die reden afwijzen.

3.2 Tegen het vonnis van de rechtbank komt [Huurder] in het principaal beroep op met drie grieven. De grieven 1 en 2 stellen de vraag aan de orde of de rechtbank terecht de huurovereenkomst tussen partijen heeft ontbonden wegens stelselmatige tekortkoming in de nakoming van zijn verplichting de huur tijdig te betalen. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.3 In de toelichting op de beide grieven voert [Huurder] aan, dat het gegeven dat hij niet altijd tijdig zijn huur heeft voldaan, in deze geen ontbinding rechtvaardigt, omdat [VerhuurderAB] de situatie dat [Huurder] soms te laat betaalde sinds 2002 (het jaar waarin hij zijn pizzeria heeft verkocht en voor de huurbetaling afhankelijk werd van de betaling aan hem door de onderhuurder van de bedrijfsruimte) heeft gedoogd. Het geschil tussen partijen gaat feitelijk niet om zijn betalingsverplichtingen: het gaat om de kamergewijze verhuur van de woonruimte en de daarvoor benodigde vergunningen, de veiligheidsvoorzieningen en de aanschrijvingen van de gemeente terzake; de te late betaling heeft [VerhuurderAB] slechts als grond voor ontbinding “meegenomen”. Van een huurachterstand is geen sprake, nu de huur tot en met de ontbindingsdatum is voldaan. Door louter op grond van de te late betalingen de huurovereenkomst te ontbinden heeft de rechtbank verzuimd alle feiten en omstandigheden mee te wegen en “de bocht te kort afgesneden”, aldus [Huurder].

4.1 Het hof overweegt als volgt. Artikel 6: 265 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In het onderhavige geval blijkt uit de door [Huurder] bij memorie van grieven overgelegde bankafschriften dat hij sinds januari 2002 vrijwel nooit de huur vóór de eerste van de maand heeft voldaan zoals bepaald in de huurovereenkomst. De vertraging waarmee werd betaald bedroeg regelmatig twee à drie maanden. Namens de verhuurders is [Huurder] in ieder geval bij brieven van 23 juni 2004, 20 oktober 2005 en 8 november 2005 gesommeerd de toen bestaande huurachterstanden te betalen. [VerhuurderAB] heeft gemotiveerd ontkend dat hij het betalingsgedrag van [Huurder] heeft geaccepteerd. Dat hij nooit eerder een deurwaarder heeft ingeschakeld, en niet eerder dan in de onderhavige procedure ontbinding van de huurovereenkomst heeft gevorderd, leidt evenmin tot die conclusie. Er is derhalve sprake van een tekortkoming van [Huurder] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

4.2. De huurovereenkomst die partijen in 1984 sloten staat in artikel 23 onderverhuur van de bovenwoning uitdrukkelijk toe. Onderhuur, in de vorm van het (laten) uitoefenen van een kamerverhuurbedrijf in de woonruimte en het aldus kamergewijs (laten) verhuren van de woonruimte waardoor een gebruiksvergunning noodzakelijk wordt en aan stringentere bouw- en brandveiligheidsvoorschriften moet worden voldaan, is redelijkerwijze niet wat partijen daarbij voor ogen heeft gestaan. De constructie van verhuur via de vereniging “[...]” ondervangt een en ander niet. [Huurder] laat aldus in het gehuurde iets gebeuren waarbij hij van meet af aan heeft geweten dan wel had moeten weten dat dat zich niet met de huurovereenkomst met [VerhuurderB] verdroeg. Kamergewijze verhuur aan meer dan vier personen betekent een intensieve bewoning waarvoor de opstalverzekering van [VerhuurderB] geen dekking biedt. [Huurder] was na de inspectie, door de gemeente en de brandweer, van de bovenwoning in november 2001 nadat hij de electriciteitsvoorziening had aangepast, bovendien op de hoogte van de consequentie van het laten bewonen van de bovenwoning door meer dan vijf (later vier) personen, n.l. het noodzakelijk worden van een gebruiksvergunning en het moeten voldoen aan veel stringentere brandveiligheids¬voorschriften. Het hof is van oordeel dat [Huurder] door de wijze waarop hij de tot het gehuurde behorende woonruimte heeft onderverhuurd en door, nadat hem duidelijk moet zijn geweest dat meer dan vier personen het gehuurde bewoonden, geen maatregelen te treffen het aantal personen terug te brengen, eveneens is tekortgeschoten in de naleving van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

4.3 Vervolgens ligt de vraag ter beoordeling voor, of bovengenoemde tekortkomingen van [Huurder], gezien de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan, in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. [Huurder] heeft in dit verband gesteld dat zijn late betalingsgedrag voor [VerhuurderAB] nooit een probleem heeft gevormd, en overigens dat het op de weg van [VerhuurderB] ligt tegen de aanschrijvingen bezwaar te maken en zonodig een gebruiksvergunning aan te vragen, nu er altijd studenten in het pand hebben gewoond. Het hof overweegt als volgt.

4.4 Met de rechtbank is het hof van oordeel dat in een situatie als de onderhavige, waarin [Huurder] geen eigen gebruikersbelang heeft bij het gehuurde maar dit slechts uitbaat, de stelselmatige tekortkoming van [Huurder] in de nakoming van zijn verplichting de huur tijdig te betalen, ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ook het kamergewijs verhuren van de bovenwoning vormt een ernstige tekortkoming die naar het oordeel van het hof ontbinding rechtvaardigt. Na het voorgenomen besluit door de gemeente Leiden in december 2005 is [Huurder] door de advocaat van [VerhuurderB] tot tweemaal toe gesommeerd de bewoning door meer dan vijf personen te staken. Dat deze sommatiebrieven [Huurder] niet hebben bereikt nu zij zijn verstuurd aan het adres van het gehuurde ([...]), op welk adres hij in de huurovereenkomst uitdrukkelijk domicilie heeft gekozen, is een omstandigheid die voor zijn risico dient te blijven. Dat [Huurder] niet zou hebben geweten “wat er speelde met de gemeente” voordat hij door [VerhuurderB] op 8 juni 2006 in kort geding tot ontruiming werd gedagvaard komt het hof niet waarschijnlijk voor. Integendeel: het sluiten van een huurovereenkomst met de “Vereniging [...]” op 1 januari 2006, kort nadat één der bewoners van het pand (op 27 december 2005) een gebruiksvergunning had aangevraagd, heeft er de schijn van dat genoemde overeenkomst uitsluitend in die vorm is gesloten in een poging aldus de - voor [Huurder] aantrekkelijke – status quo te kunnen continueren. Genoemde tekortkomingen rechtvaardigen derhalve ieder op zich, maar zeker in onderling verband beschouwd, het ontbinden van de huurovereenkomst. Grieven 1 en 2 slagen daarom niet.

4.5 Met grief 3 klaagt [Huurder] erover, dat de rechtbank ten onrechte geen descente heeft gelast en/of getuigen heeft gehoord en aldus voorbij is gegaan aan het bewijsaanbod van [Huurder]. Het hof overweegt, dat het enige punt waarop [Huurder] gespecificeerd bewijs heeft aangeboden betreft zijn stelling, dat al in 1984 ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst studenten het pand bewoonden. Deze stelling is voor het oordeel van de rechtbank niet relevant geweest, zodat de rechtbank terecht het bewijsaanbod van [Huurder] dienaangaande heeft gepasseerd. Het al dan niet bevelen van een descente betreft een discretionaire bevoegdheid van de rechtbank, zodat de rechtbank reeds om die reden niet gehouden was in te gaan op het verzoek van [Huurder] een descente te houden. Het algemene bewijsaanbod dat [Huurder] in hoger beroep heeft gedaan, zal worden gepasseerd, nu [Huurder] geen feiten of omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, tot een andere beslissing kunnen leiden. Ook grief 3 slaagt niet.

4.6 Nu de grieven in het principaal beroep falen, zal het hof in het principaal beroep het bestreden vonnis bekrachtigen en [Huurder] veroordelen in de proceskosten in het principaal beroep.

5.1 In het incidenteel beroep heeft [VerhuurderB] één grief voorgedragen, alsmede een voorwaardelijke grief. De voorgestelde grief richt zich tegen de overweging van de rechtbank dat [VerhuurderB] geen belang heeft bij de door hem ingestelde ontruimingsvordering. In de toelichting op de grief voert [VerhuurderB] aan, dat de rechtbank er ten onrechte van is uitgegaan dat artikel 7: 269 BW i.c. van toepassing zou kunnen zijn. Noch de huurder van de bedrijfsruimte, noch de kamerhuurders hebben i.c. recht op huurbescherming, en [VerhuurderB] heeft groot belang bij toewijzing van de ontruimingsvordering omdat op die wijze de grondslag onder de aanschrijvingen tot het treffen van ingrijpende en kostbare bouwkundige voorzieningen komt te ontvallen en aan de brandgevaarlijke situatie in het pand een einde komt, aldus [VerhuurderB].

5.2 Het hof overweegt allereerst, dat hoewel [VerhuurderB] in punt 28 van de memorie van antwoord, tevens houdende incidenteel appel het hof duidelijk verzoekt de gevorderde ontruiming in eerste instantie alsnog toe te wijzen, dit verzoek niet voorkomt in de conclusie van de memorie. Nu [Huurder] blijkens de inhoud van de memorie van antwoord in incidenteel appel de memorie van [VerhuurderB] wel zo heeft opgevat als deze zal zijn bedoeld, n.l. dat alsnog ontruiming wordt gevorderd, bestaat geen bezwaar de conclusie van de memorie van [VerhuurderB] in die zin op te vatten.

5.3 Het hof overweegt als volgt. Voorop moet worden gesteld dat bij het einde van de huurovereenkomst [Huurder] als huurder gehouden is het gehuurde weer leeg aan de verhuurder op te leveren en ter beschikking te stellen. Deze verplichting is opgenomen in artikel 19 lid 2 van de huurovereenkomst tussen partijen, en bestaat daarnaast op grond van de wet (artikel 7:224 lid 1 BW). Op genoemde grond is de gevorderde veroordeling van [Huurder] het gehuurde te ontruimen in beginsel toewijsbaar.

5.4 De verhuurder van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW die met ontbinding van de huurovereenkomst jegens zijn huurder tevens een veroordeling heeft verkregen het gehuurde te ontruimen “met al het zijne en al de zijnen” is in beginsel bevoegd deze veroordeling ook ten uitvoer te leggen jegens de onderhuurder, die tegenover hem zijn recht om in het pand zijn bedrijf uit te oefenen - ook als de verhuurder van de onderhuur op de hoogte was of daarmede stilzwijgend heeft ingestemd - uitsluitend ontleent aan de huurder (HR 29-11-1985, NJ 1986, 276). Voor wat betreft woonruimte geeft artikel 7: 269 BW de onderhuurder van zelfstandige woonruimte bij het eindigen van de hoofdhuur een eigen recht ten opzichte van de verhuurder, reden waarom een ontruimingsvonnis verkregen tegen de oorspronkelijke huurder door de verhuurder niet tegen de onderhuurder van zelfstandige woonruimte ten uitvoer kan worden gelegd. Gaat het echter om onderhuur van onzelfstandige woonruimte, dan is artikel 7: 269 BW niet van toepassing en komt de onderhuurder geen huurbescherming toe. Een ontruimingsvonnis tegen de oorspronkelijke huurder kan in een dergelijk geval ook tegen de onderhuurder ten uitvoer worden gelegd.

5.5 Naar het oordeel van het hof heeft [VerhuurderB] gezien het bovenoverwogene ook voldoende belang bij de ontruimingsvordering. Aan [Onderhuurder] zal naar het zich laat aanzien op grond van het bepaalde in artikel 7: 306 BW geen huurbescherming toekomen, zodat de ontruimingstitel tegen [Huurder] (behoudens misbruik van executiebevoegdheid) ook tegen [Onderhuurder] ten uitvoer kan worden gelegd. Of een ontruimingstitel tegen [Huurder] ook tegen de bewoners van het woongedeelte ten uitvoer kan worden gelegd, zal afhangen van het antwoord op de vraag of de bewoners zich met succes op een eigen recht jegens [VerhuurderB] zullen kunnen beroepen, welke vraag in het onderhavige geding – waarbij de bewoners geen partij zijn – niet ter beoordeling voor ligt. Indien van een eigen recht van de bewoners op grond van art 7: 269 BW sprake zal blijken te zijn, staat ook de weg van het tweede lid van genoemd artikel open.

5.6 Het hof zal gezien het hierboven overwogene de gevorderde ontruiming van het gehuurde toewijzen, waarbij het hof rekening zal houden met het tijdsverloop sinds het ontbindingsvonnis van de rechtbank en [Huurder] zal veroordelen het gehuurde te ontruimen uiterlijk op 31 mei 2008. De grief in het incidenteel beroep slaagt.

5.7 Aan bespreking van de voorwaardelijk voorgestelde incidentele grief, inhoudende dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de overige verwijten die [VerhuurderB] aan de gevorderde ontbinding ten grondslag heeft gelegd geen bespreking meer behoeven, komt het hof niet toe nu de voorwaarde waaronder die grief is voorgesteld niet is vervuld.

5.8 Bij memorie van antwoord heeft [VerhuurderB] zijn oorspronkelijke eis vermeerderd in die zin, dat hij veroordeling van [Huurder] vordert tot betaling van de huurpenningen, althans van een daaraan gelijk te stellen bedrag van € 2.804,20 per maand bij wijze van schadevergoeding op grond van wanprestatie c.q. onrechtmatig handelen van [Huurder]. [VerhuurderB] vordert € 19.629,40 (7 x € 2.802,20) vanaf 1 december 2006 tot en met juni 2007, en € 2.804,20 per maand vanaf 1 juli 2007 tot de dag waarop [Huurder] het pand leeg en ontruimd aan [VerhuurderB] heeft opgeleverd. Tegen de vermeerdering van de eis door [VerhuurderB] heeft [Huurder] zich verzet, stellende dat de redelijkheid en billijkheid zich tegen vermeerdering van de eis in dit stadium van de procedure verzet. Het hof is van oordeel dat vermeerdering van de eis zoals door [VerhuurderB] gevorderd ook in dit stadium van de procedure niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde nu [Huurder] alle gelegenheid heeft zich daartegen te verweren en van een verzwaring van een bewijsrechtelijke positie geen sprake is, en zal dan ook van de aldus vermeerderde eis uitgaan.

5.9 Het hof overweegt te dien aanzien als volgt. Nu de huurovereenkomst is ontbonden per 1 december 2006 is [Huurder] niet gehouden na die datum nog huurpenningen te betalen. Wel is het zo, dat bij het einde van de huurovereenkomst [Huurder] op grond van artikel 19 lid 2 van de huurovereenkomst gehouden is het gehuurde weer leeg aan de verhuurder op te leveren en ter beschikking te stellen. Aan die verplichting uit de huurovereenkomst heeft [Huurder] niet voldaan, als gevolg waarvan [VerhuurderB] schade lijdt doordat hij gedurende de periode dat [Huurder] het pand niet (met de zijnen en al het zijne) heeft ontruimd, het pand niet heeft kunnen verhuren en huurpenningen heeft kunnen incasseren. De vordering van [VerhuurderB] tot schadevergoeding ter hoogte van het bedrag dat hij aan maandhuur zou hebben ontvangen, wanneer de huur niet tot een einde zou zijn gekomen, welk bedrag als zodanig door [Huurder] niet is weersproken, is gegrond in artikel 19 lid 3 van de huurovereenkomst en daarom toewijsbaar, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de eerste dag van de maand tot de dag der algehele voldoening.

5.8 De slotsom is, dat in het incidenteel appel de voorgedragen grief slaagt en de vordering van [VerhuurderB] tot ontruiming alsnog zal worden toegewezen. Tevens is de vermeerderde eis van [VerhuurderB] toewijsbaar. Het hof zal in het incidenteel appel het vonnis van de rechtbank waarvan beroep gedeeltelijk vernietigen, te weten uitsluitend voorzover het betreft de afwijzing van de vordering tot ontruiming van [VerhuurderAB]. [Huurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het incidenteel beroep.

Beslissing

Het hof:

in het principaal en in het incidenteel beroep:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, uitsluitend voor zover het betreft de afwijzing van de gevorderde veroordeling van [Huurder] tot ontruiming;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [Huurder] om het gehele pand gelegen aan de [...] te Leiden vóór 1 juni 2008 leeg en ontruimd aan [VerhuurderB] op te leveren, met machtiging van [VerhuurderB] om deze ontruiming zonodig met behulp van de sterke arm te effectueren;

veroordeelt [Huurder] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [VerhuurderB] te betalen een bedrag van € 19.629,40, te vermeerderen met de wettelijk rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf de eerste dag van de maand waarop de betreffende betaling betrekking heeft tot de dag der algehele vergoeding;

veroordeelt [Huurder] om aan [VerhuurderB] te betalen een bedrag van € 2.804, 20 per maand vanaf 1 juli 2007 tot aan de dag waarop [Huurder] het pand gelegen aan de [...] te Leiden leeg en ontruimd, vrij van huur aan [VerhuurderB] heeft opgeleverd, dit maandelijkse bedrag steeds te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6: 119 BW vanaf de eerste dag van de maand waarop de betaling betrekking heeft tot de dag der algehele voldoening;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt [Huurder] in de kosten van het principaal beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [VerhuurderB] worden bepaald op € 251,- aan verschotten en € 894,- aan salaris voor de procureur;

veroordeelt [Huurder] in de kosten van het incidenteel beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [VerhuurderB] worden bepaald op € 447,- aan salaris voor de procureur;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer- Lazonder, T.L.Tan en S.R. Mellema en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 februari 2008 in aanwezigheid van de griffier.