Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSGR:2007:BA6769

Instantie
Gerechtshof 's-Gravenhage
Datum uitspraak
25-05-2007
Datum publicatie
11-06-2007
Zaaknummer
C07/415 KG
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Substantiëringsverplichting ex artikel 21 Rv. Voorafgaand aan het kort geding heeft verhuurder aan huurders toegezegd de gebruiksovereenkomst met een ander op te zeggen. Beroep op dwaling en bedrog wordt verworpen. Verhuurder is gebonden aan zijn toezegging.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2007, 352
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Uitspraak: 25 mei 2007

Rolnummer: 07/415 KG

Zaaknummer rechtbank: 772901 VV EXPL 06-514

HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van

STICHTING WONING BEDRIJF ROTTERDAM,

gevestigd te Rotterdam,

appellante,

hierna te noemen: het WBR,

procureur: mr. E.J.P. Nolet,

tegen

1. [PARTIJ A],

2. [PARTIJ B],

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

hierna te noemen: afzonderlijk [Partij A] en [Partij B], gezamenlijk [Partij A] c.s.,

procureur: mr. E. Grabandt.

Het geding

Bij exploot van 30 maart 2007 is het WBR in hoger beroep gekomen van het vonnis in kort geding van 2 maart 2007 door de kantonrechter te Rotterdam gewezen tussen partijen. In het exploot heeft het WBR zeven grieven opgeworpen. Het WBR heeft geconcludeerd van eis. Bij memorie van antwoord (met producties) hebben [Partij A] c.s. de grieven bestreden. Tot slot heeft het WBR de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. In het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter onder 2. een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan.

2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.

2.1 [Partij A] en [Partij B] huren ieder van het WBR een etagewoning gelegen in het pand […] te [woonplaats] (hierna: het pand). [Partij A] huurt de eerste etage sinds 16 augustus 1985, [Partij B] de tweede etage sinds 1 december 1995.

2.2 Het pand is genomineerd voor sloop, maar er bestaat thans geen duidelijkheid omtrent de toekomst van het pand.

2.3 De op de begane grond van het pand gelegen winkelruimte kwam in het voorjaar van 2005 leeg te staan. Het WBR heeft de bedrijfsruimte sinds 2 mei 2005 aan [Partij C] (hierna: [Partij C]) in gebruik gegeven.

2.4 [Partij C] is beeldhouwer. Bij het vervaardigen van zijn bronzen beelden maakt hij onder meer gebruik van een compressor, verschillende slijpmaterialen, siliconerubber, paraffine en een oplossing van salpeterzuur. In de bedrijfsruimte is geen afzuiginstallatie aanwezig.

2.5 Vanaf het voorjaar van 2005 hebben [Partij A] c.s. bij het WBR regelmatig melding gemaakt van stank- en geluidsoverlast als gevolg van de werkzaam¬heden van [Partij C] op de begane grond.

2.6 Bij brief van 2 februari 2006 heeft het WBR aan [Partij A] geschreven:

“(…) In reactie op uw brieven van 3 januari, 23 januari en 31 januari jl. kunnen wij u het volgende berichten. Op 4 januari jl. hebben wij uw eerste brief van 3 januari ter plaatse in de bedrijfsruimte met dhr. [Partij C] en zijn tevens aldaar aanwezige zoon besproken. Tijdens dit bezoek hebben wij geen noemenswaardige hoeveelheid stoffen/materialen aangetroffen en zijn er geen uitzonderlijke situaties geconstateerd welke de omvang van uw klachten kunnen bevestigen. Wellicht dat u hiervoor de DCMR zou kunnen inschakelen voor nader onderzoek.

M.b.t. uw klachten inzake contactgeluiden kunnen wij slechts concluderen dat dit in oudbouw panden met houten vloeren en kieren nu eenmaal merkbaarder is dan in nieuwbouwcomplexen. (…)”

2.7 Bij brief van 10 april 2006 heeft het WBR aan [Partij A] geschreven dat zij, zodra zij daadwerkelijk geuroverlast ervaart, contact kan opnemen met het WBR, zodat het WBR dan zo snel als mogelijk zelf ter plaatse de gestelde overlast kan constateren.

2.8 Bij brief van 29 november 2006 heeft DCMR Milieudienst Rijnmond (hierna: DCMR) aan [Partij C] geschreven:

“(…) Naar aanleiding van klachten over geuroverlast die mogelijk zou worden veroorzaakt door uw bedrijf gelegen aan [te] [woonplaats], voerde een medewerker van de meldkamer van de DCMR Milieudienst Rijnmond op 19 november 2006 een onderzoek uit. (…) Tijdens de controle op 19 november 2006 is in de nabijgelegen woningen een wasachtige lucht waargenomen. De waargenomen lucht was in verschillende woningen waarneembaar en werd door de medewerker van de DCMR Milieudienst Rijnmond als een prikkelende zoutzuurachtige lucht ervaren (voorschrift 1.7.1). (…)”

2.9 Bij brief van 21 december 2006 heeft [D], inspecteur dienst Stedenbouw, Wonen en Verkeer van de gemeente [woonplaats] (hierna: dS+V), aan [Partij A] geschreven:

“(…) Hier mijn bevindingen van 25 september 2006. Nadat ik uw woning en die van dhr. [Partij B] had op genomen heb ik samen met mijn collega dhr. [E] een bezoek gebracht aan de begane grond, waar een kunstenaar gevestigd is.

Tijdens onze inspectie kwamen wij in het keukentje waar een grote pan stond te koken, met petrochemischewas hierin. De damp die vrij kwam uit deze pan benam ons de adem. Ik heb vervolgens aan de gebruiker van de begane grond, dhr. [Partij C], gevraagd of hij dit altijd zo doet. Hij gaf te kennen dat sinds hij in dit pand gevestigd is hij op deze wijze zijn petrochemischewas kookt. Dhr. [Partij C] gaf aan dat toen hij op de plaats waar hij eerst gevestigd was een afzuiginstallatie boven de pan had hangen. Dhr. [Partij C] gaf aan dat hij uit deze ruimte moest verhuizen naar [adres] en het WBR heeft hem gemeld dat hij een afzuiginstallatie hier niet hoefde aan te brengen daar dit toch maar van tijdelijke duur zou zijn. (…)”

2.10 Op 28 december 2006 hebben [Partij A] c.s. het WBR gedagvaard in kort geding en - kort gezegd - gevorderd het WBR te veroordelen tot het opzeggen van het gebruiks¬contract met [Partij C], met inachtname van een opzegtermijn van ten hoogste één maand, binnen één week na het te wijzen vonnis en het WBR te veroordelen tot het bewerkstelligen van de ontruiming van [Partij C] na afloop van de opzegtermijn, binnen één week na het verstrijken van die termijn, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van het WBR in de kosten van het geding.

2.11 De advocaat van het WBR, mr. S.A. den Engelsen, heeft de advocaat van [Partij A] c.s., mr. A. Rhijnsburger, op 18 januari 2007 de toezegging gedaan dat aan de vordering van [Partij A] c.s. zal worden voldaan. Mr. Rhijnsburger heeft mr. Den Engelsen gevraagd om een schriftelijke bevestiging hiervan. Mr. Rhijns¬burger heeft vervolgens verzocht om de zitting die op 19 januari 2007 zou plaatsvinden, aan te houden in afwachting van die schriftelijke bevestiging. Op 23 januari 2007 heeft het WBR aan [Partij A] c.s. bericht dat zij niet zal meewerken aan de voldoening van de vordering van [Partij A] c.s.

2.12 Bij brief van 19 januari 2007 heeft DCMR aan [Partij C] geschreven:

“(…) Op 21 december 2006 en 4 januari 2007 zijn door medewerkers van DCMR Milieudienst Rijnmond diverse luchtmetingen uitgevoerd. Deze metingen zijn uitgevoerd naar aanleiding van klachten die bij de meldkamer van de DCMR zijn ingediend. De metingen zijn uitgevoerd boven de werkzaamheden die u in het pand gelegen aan de [adres] te [woonplaats] uitoefent, de zogenaamde bronmeting. Daarnaast zijn er metingen uitgevoerd in het trapopgang naar de woningen, in de bovengelegen woningen en opslagplaatsen. Uit de metingen kan geconcludeerd worden dat er, op het moment van meting en enkele uren na de bronmeting, geen causaal verband was tussen de activiteiten die u uitoefent en de klachten die beschreven zijn. De resultaten wijzen uit dat er in de bovengelegen woningen geen verhoging is van de gemeten parameters. In mijn brief van 29 november 2006 heb ik aangegeven dat u werkzaamheden, zoals het patineren, direct diende te staken. Vooralsnog ben ik door de metingen tot inzicht gekomen dat het patineren geen overlastgevende activiteit is en u mag deze activiteit dan ook voortzetten. Boven het verwarmen van de was zal een afzuiging geplaatst moeten worden. Hiertoe zal een nadere eis op grond van artikel 5 lid 1 juncto paragraaf 7.1 van het Besluit detailhandel- en ambachtsbedrijven milieubeheer worden opgelegd. Omtrent het opleggen van de nadere eis zult u nog nader geïnformeerd worden. (…)”

2.13 Bij het bestreden vonnis van 2 maart 2007 heeft de voorzieningenrechter de vordering van [Partij A] c.s. toegewezen.

3.1 Grief I is gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat [Partij A] c.s. niet in strijd met de substantiëringsverplichting ex artikel 21 Rv hebben gehandeld.

In de toelichting op de grief voert het WBR aan dat [Partij A] c.s. in de inleidende dagvaarding melding hadden moeten maken van het lopende onderzoek door DCMR en van de resultaten van de metingen die op 21 december 2006 zijn gedaan.

3.2 Het hof is van oordeel dat [Partij A] c.s. door dat onvermeld te laten niet in strijd hebben gehandeld met de op hen rustende substantiëringsverplichting ex artikel 21 Rv. Immers, het (vervolg)onderzoek door DCMR was ten tijde van het opstellen en uitbrengen van de dagvaarding nog niet voltooid. Op 21 december 2006 zijn de eerste metingen gedaan; op 4 januari 2007 zijn nogmaals metingen verricht; hoewel de resultaten van de metingen al mondeling waren meegedeeld, is de uitslag van het (vervolg)onderzoek pas door verzending van de brief van 19 januari 2007 officieel bekendgemaakt. De substantiëringsplicht gaat niet zo ver dat tussentijdse resultaten van een lopend onderzoek zouden moeten worden vermeld voordat het onderzoek is voltooid. Grief I faalt.

4. [Partij A] c.s. leggen primair aan hun vordering ten grondslag nakoming van de tussen partijen op 18 januari 2007 tot stand gekomen overeenkomst, waarbij het WBR aan [Partij A] c.s. heeft toegezegd dat het WBR aan de vordering van [Partij A] c.s. zal voldoen. Subsidiair baseren [Partij A] c.s. hun vordering op een langdurige en voortdurende ernstige en toerekenbare tekortkoming aan de zijde van het WBR in het aan hen verschaffen van het volledige huurgenot. Daartoe stellen [Partij A] c.s. dat het WBR niet optreedt tegen [Partij C], die onaanvaardbare en schadelijke overlast veroorzaakt.

5.1 Grief II is gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat door de op 18 januari 2007 gedane toezegging van het WBR tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen en dat [Partij A] c.s. derhalve het WBR aan die toezegging kunnen houden.

In de toelichting op de grief stelt het WBR dat uit de gang van zaken blijkt dat [Partij A] c.s. zelf niet in de veronderstelling verkeerden dat er een overeenkomst tot stand was gekomen. Na de toezegging door het WBR hebben zij de rechtbank om aanhouding verzocht voor het geval dat het WBR inderdaad de overeenkomst zou opzeggen met [Partij C], en niet het royement. Indien al aangenomen moet worden dat een overeenkomst tot stand is gekomen, dan betreft het een voorwaardelijke overeenkomst: [Partij A] c.s. zijn akkoord gegaan, onder de voorwaarde dat het WBR een kopie van de opzeggingsbrief overlegt, aldus het WBR.

5.2 Het hof is van oordeel dat het WBR door op 18 januari 2007 aan [Partij A] c.s. toe te zeggen dat aan de vordering zal worden voldaan, zich jegens [Partij A] c.s. daartoe heeft verbonden, nu niet aannemelijk is geworden dat [Partij A] c.s. de toezegging voorwaardelijk hebben aanvaard. Integendeel, [Partij A] c.s. hebben vervolgens de rechtbank om aanhouding van de zaak gevraagd. Tussen partijen is derhalve op 18 januari 2007 een overeenkomst tot stand gekomen, waarbij het WBR zich jegens [Partij A] c.s. heeft verbonden om aan de vordering omschreven in het petitum van de inleidende dagvaarding te voldoen. Ook grief II faalt.

6.1 Grief III is gericht tegen de verwerping van het beroep van het WBR op dwaling en bedrog.

In de toelichting op deze grief stelt het WBR dat de voorzieningenrechter daarbij niet aan de artikelen 6:228 BW en 3:44 BW heeft getoetst. Het WBR stelt zich op het standpunt dat zij heeft voldaan aan haar onderzoeksplicht terzake. Het WBR heeft niet geweigerd een onderzoek naar de overlast te verrichten. Het WBR is door [Partij A] c.s. niet in de gelegenheid gesteld de beweerdelijke overlast zelf te constateren. Toen het WBR geen onderzoek mocht verrichten in de woning van [Partij A] c.s., heeft het WBR [Partij A] c.s. voorgesteld zelf DCMR in te schakelen. Indien het WBR had beschikt over de resultaten van het onderzoek door DCMR, had het WBR de toezegging niet gedaan. [Partij A] c.s. hebben derhalve bewust informatie verzwegen waarvan [Partij A] c.s. wisten dat die voor het WBR van cruciaal belang was bij de beslissing de overeenkomst met [Partij C] op te zeggen. Voorts is sprake van het doen van een onjuiste mededeling, aangezien [Partij A] c.s. wisten dat de in de dagvaarding gepresenteerde brieven van dS+V en DCRM achterhaald en onjuist waren.

6.2 Ten aanzien van deze grief overweegt het hof als volgt.

Het hof stelt voorop dat het resultaat van het (vervolg)onderzoek bij brief van 19 januari 2007 is bekendgemaakt, derhalve één dag na de toezegging. Uit deze brief blijkt enerzijds dat DCMR door metingen op 21 december 2006 en 4 januari 2007 geen causaal verband heeft vastgesteld tussen de activiteiten die [Partij C] uitoefent en de bij DCMR ingediende klachten, anderzijds dat de activiteit van het verwarmen van was niet zonder afzuiginstallatie mag plaatsvinden. De laatste activiteit heeft [Partij C], zo blijkt uit de brief van de inspecteur van dS+V van 21 december 2006, vanaf het voorjaar van 2005 met medeweten van het WBR uitgeoefend in het onderhavige pand, dat door het WBR wordt omschreven als een “oudbouw pand(en) met houten vloeren en kieren” (brief van 2 februari 2006). De inhoud van de eerdere brieven van DCMR en dS+V wordt derhalve door de brief van DCMR van 19 januari 2007 bevestigd en is niet achterhaald.

Het hof is van oordeel dat voor [Partij A] c.s. geen mededelingsplicht bestond ter zake, nu zij er gezien de grote hoeveelheid aan bewijs van de overlast geen rekening mee behoefden te houden dat het WBR de overeenkomst niet zou hebben gesloten bij kennis van de onderzoeksresultaten van DCMR. Het beroep op dwaling is terecht verworpen.

Ook het beroep op bedrog gaat niet op. Niet is gebleken dat [Partij A] c.s. willens en wetens onvermeld hebben gelaten dat er een onderzoek door DCMR werd verricht. Zoals hiervoor is overwogen hadden [Partij A] c.s. geen spreekplicht ter zake. Grief III faalt.

7. Uit het vorenstaande volgt dat op 18 januari 2007 tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen, waarbij het WBR zich jegens [Partij A] c.s. heeft verbonden om aan de vordering omschreven in het petitum van de inleidende dagvaarding te voldoen. De overeenkomst heeft geen voorwaardelijk karakter, is evenmin nietig en moet worden nagekomen. Het gevorderde is derhalve op de primaire grondslag toewijsbaar.

8. Grieven IV, V en VI behoeven geen bespreking, nu zij de subsidiaire grondslag betreffen.

9.1 Grief VII luidt:

“De kantonrechter heeft WBR op straffe van een dwangsom ten onrechte ondermeer geoordeeld: “om de ontruiming van [Partij C] binnen één week na het verstrijken van de opzegtermijn te bewerkstelligen.”

In de toelichting op de grief voert het WBR aan dat de voorzieningenrechter niet aangeeft wat hij onder “bewerkstelligen” verstaat. Aannemelijk is dat dit betrekking heeft op het voeren van een ontruimingsprocedure tegen [Partij C]. De uitkomst van een dergelijke procedure staat niet vast en wordt met een hypotheek ter hoogte van de maximale dwangsom belast, aldus het WBR.

9.2 Ten aanzien van deze grief oordeelt het hof als volgt. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat het WBR na opzegging van de gebruiksovereenkomst alles in het werk dient te stellen om de bedrijfsruimte leeg te krijgen. Onder het “bewerkstelligen” dient tevens het voeren van gerechtelijke procedures te worden verstaan. Indien [Partij C] na het verstrijken van de opzegtermijn niet vertrekt, zal het WBR dan ook gehouden zijn in kort geding of een bodemprocedure de ontruiming van de bedrijfsruimte te vorderen. Dit oordeel van de voorzieningenrechter is juist. Ook grief VII slaagt niet.

10. Gelet op het voorgaande moet het bestreden vonnis in kort geding worden bekrachtigd. Het WBR zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep. De kostenveroordeling zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, zoals door [Partij A] c.s. gevorderd.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het vonnis in kort geding van 2 maart 2007 door de kantonrechter te [woonplaats] gewezen tussen partijen;

- veroordeelt het WBR in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [Partij A] c.s. begroot op € 1.145,-, waarvan te voldoen:

a) aan de griffier van het hof € 1.082,25, te weten € 188,25 voor in debet gesteld griffierecht en € 894,- voor salaris procureur waarmee de griffier zal handelen overeenkomstig het bepaalde in art. 243 Rv, en

b) aan [Partij A] c.s. voor niet in debet gesteld vast recht € 62,75;

- verklaart bovenstaande kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. Schuering, M.J. van der Ven en T.L. Tan en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 mei 2007 in bijzijn van de griffier.