Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSGR:2006:AX1068

Instantie
Gerechtshof 's-Gravenhage
Datum uitspraak
31-03-2006
Datum publicatie
10-05-2006
Zaaknummer
05/0557
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte met afhankelijke bovenwoning. Gebrek. Opschorting huurbetalingen. Huurachterstand na opheffen gebrek. Ontbinding huurovereenkomst.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2006, 107 met annotatie van C.L.J.M. de Waal
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Uitspraak: 31 maart 2006

Rolnummer: 05/0557

Rolnummer rechtbank: 04/1499

HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van

[HUURDER],

wonende te [woonplaats],

appellant in het principaal beroep,

geïntimeerde in het incidenteel beroep,

hierna te noemen: [huurder],

procureur: mr. G.J. Schuurman,

tegen

SCHEBA VASTGOED B.V.,

gevestigd te Nieuwerkerk (gemeente Schouwen-Duiveland),

geïntimeerde in het principaal beroep,

appelante in het incidenteel beroep,

hierna te noemen: Scheba,

procureur: mr. H.J.A. Knijff

Het geding

Bij exploot van 11 april 2005 is [huurder] in hoger beroep gekomen van het tussenvonnis van 15 november 2004 en het eindvonnis van 7 maart 2005 door de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg, gewezen tussen partijen. [huurder] heeft bij memorie van grieven (met producties) 4 grieven opgeworpen, die door Scheba bij memorie van antwoord in het principaal appèl tevens incidenteel appèl (eveneens met producties) zijn bestreden. In incidenteel appèl heeft zij tevens 6 grieven aangevoerd, die door [huurder] in memorie van antwoord in incidenteel appèl zijn bestreden. Op 17 maart 2006 hebben partijen hun zaak door hun raadslieden doen bepleiten, [huurder] door mr. M.T. Schoenmakers, advocaat te Breda en Scheba door mr. J.J.R. Albicher, advocaat te Roosendaal (West-Brabant). Beide partijen hebben bij die gelegenheid nog een aantal producties en pleitnotities in het geding gebracht. Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. In het bestreden tussenvonnis heeft de rechtbank onder 1 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan.

2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.

2.1 Partijen zijn in augustus 2003 een schriftelijke huurovereenkomst aangegaan waarbij Scheba aan [huurder] heeft verhuurd de bedrijfsruimte aan de [adres], bestemd om te worden gebruikt als horecapand met bovenwoning. De overeenkomst is aangegaan voor een termijn van 5 jaar, ingaande 1 december 2003. Blijkens de overeenkomst bedraagt de huurprijs exclusief BTW op jaarbasis: voor het eerste jaar € 20.000,--, voor het tweede jaar € 26.000,-- en voor het derde t/m vijfde jaar € 32.000,--, en dient maandelijks bij vooruitbetaling te worden voldaan.

2.2 [huurder] heeft op 12 september 2003 de sleutels van het gehuurde in ontvangst genomen. Partijen zijn overeengekomen de huur eerst op 1 december 2003 te laten ingaan, aangezien zowel Scheba als [huurder] nog werkzaamheden aan het pand moesten verrichten.

2.3 Van het gehuurde, een Rijksmonument dat voordien ook al verhuurd was geweest als horecapand met bovenwoning, waren de kozijnen aan de zijgevel van de benedenverdieping dichtgetimmerd. [huurder] heeft de beplating gesloopt, waarna bleek dat vervanging van de kozijnen in de zijgevel nodig was. Scheba heeft de kozijnen doen vervangen, echter zonder de daarvoor benodigde bouwvergunning aan te vragen. Scheba had de kozijnen in de voorgevel al eerder – zonder dat daarvoor de benodigde bouwvergunning was verleend – doen vervangen.

2.4 Bij brief van 27 januari 2004 hebben Burgemeester en Wethouders van Goes Scheba aangeschreven in verband met de constatering dat de kozijnen zonder de benodigde bouwvergunning waren aangepast. Zij hebben Scheba verzocht de kozijnen in de oorspronkelijke toestand terug te brengen.

2.5 [huurder] heeft de huur over de periode vanaf december 2003 tot en met maart 2004 niet betaald, waarna Scheba op 1 april 2004 [huurder] heeft gedagvaard voor de rechtbank Middelburg, waarbij zij – zakelijk weergegeven – heeft gevorderd:

I. de ontbinding van de huurovereenkomst, met veroordeling van [huurder] om het gehuurde binnen 14 dagen te ontruimen;

II de veroordeling van [huurder] tot betaling van:

- een bedrag van € 9.123,36 (bestaande uit de huur tot april 2004 en incassokosten), vermeerderd met wettelijke rente;

- een bedrag van € 1.983,34, te verhogen met een bedrag gelijk aan de periodieke huurverhogingen conform de overeenkomst vanaf april 2004 tot en met 1 december 2008 (bij wijze van huur dan wel schadevergoeding), vermeerderd met wettelijke rente,

met veroordeling van [huurder] in de proceskosten.

2.6 [huurder] heeft zich bij wijze van verweer beroepen op opschorting wegens gebreken aan het verhuurde, subsidiair verrekening met de als gevolg daarvan door hem geleden schade en in reconventie de veroordeling van Scheba gevorderd tot vergoeding aan hem van de door hem geleden schade nader op te maken bij staat, vermeerderd met wettelijke rente alsmede veroordeling van Scheba in de proceskosten.

2.7 Bij tussenvonnis van 15 november 2004 heeft de rechtbank overwogen dat haars inziens sprake is van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW, alsmede een afhankelijke bovenwoning die op grond van lid 3 van dat artikel tot de bedrijfsruimte wordt gerekend. Voorts heeft de rechtbank een persoonlijke verschijning van partijen in het gehuurde gelast. Bij eindvonnis van 7 maart 2005 heeft zij in conventie de overeenkomst ontbonden en [huurder] gelast het gehuurde binnen 14 dagen te ontruimen, met machtiging van Scheba om deze ontruiming zo nodig zelf te bewerkstelligen en veroordeling van [huurder] om bij wijze van huur dan wel schadevergoeding wegens huurderving, aan Scheba te voldoen een bedrag van € 500,-- voor iedere maand of gedeelte daarvan vanaf 1 december 2003 tot aan de dag van ontruiming vermeerderd met de wettelijke rente, en met veroordeling van [huurder] tot betaling van schadevergoeding aan Scheba op te maken bij staat. In reconventie veroordeelde de rechtbank Scheba tot betaling van schadevergoeding aan [huurder] op te maken bij staat.

2.8 [huurder] is met 4 grieven tegen het tussenvonnis en het eindvonnis in hoger beroep gekomen. Hij heeft de vernietiging van de vonnissen in conventie gevorderd en gevorderd dat het hof opnieuw rechtdoende de vorderingen in conventie alsnog zou afwijzen. Hij heeft voorts verzocht de vonnissen in reconventie te bevestigen en aan te vullen conform zijn eiswijziging. Scheba heeft incidenteel appèl ingesteld en onder aanvoering van 6 grieven gevorderd de vonnissen van de rechtbank te vernietigen - kort gezegd - voor zover daarbij niet aan haar vorderingen tegemoet is gekomen en heeft gevorderd dat haar vorderingen alsnog zullen worden toegewezen.

2.9 In hoger beroep is voorts het volgende onbetwist naar voren gebracht.

2.10 Het eindvonnis is op 16 maart 2005 door Scheba aan [huurder] betekend, waarbij aan [huurder] de ontruiming is aangezegd per 5 april 2005.

[huurder] heeft om een voorlopige voorziening verzocht, inhoudende het verbod primair het eindvonnis in conventie, subsidiair de veroordeling tot ontruiming, te executeren totdat over het geschil in hoger beroep is beslist, zulks op straffe van een dwangsom. De voorzieningenrechter (rechtbank Middelburg, sector civiel) heeft bij vonnis van 1 april 2005 het subsidiair gevorderde verbod toegewezen. Tegen dit vonnis van de voorzieningenrechter heeft Scheba hoger beroep ingesteld. Op dit hoger beroep is nog niet beslist.

2.11 Scheba heeft de kozijnen conform de verleende bouwvergunning doen vervangen en heeft ook de balk die dienst doet als drager voor de eerste verdiepingvloer gerepareerd. Genoemde werkzaamheden zijn afgerond op 4 mei 2005.

2.12 [huurder] heeft (ook nadien) geen huurpenningen aan Scheba voldaan.

3 Het hof overweegt het volgende.

3.1 Grief 1 in het principaal appèl luidt: "Ten onrechte, althans onvoldoende gemotiveerd, heeft de Kantonrechter onder sub 12 en 13 van het eindvonnis overwogen dat [huurder] door de ongerechtvaardigde opschorting van de huurbetaling voor de bovenwoning, tekort is gekomen in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De Kantonrechter heeft dan ook ten onrecht geoordeeld dat de huurovereenkomst ontbonden wordt, dat [huurder] na betekening van het vonnis het pand dient te ontruimen en dat [huurder] aan Scheba dient te voldoen, bij wijze van huur dan wel schadevergoeding, een bedrag van € 500,-- voor iedere maand vanaf 1 december 2003 tot aan de dag van de ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente alsmede de incassokosten."

3.2 Met de rechtbank is het hof van oordeel, dat het gehuurde aan [huurder] vanaf 1 december 2003 niet het genot kon verschaffen dat [huurder] bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden horecapand met bovenwoning. Vaststaat immers dat [huurder] om het gehuurde te kunnen exploiteren een exploitatievergunning nodig had, en dat deze niet zou worden verleend zolang sprake was van het ontbreken van een bouwvergunning. Dit ontbreken van een bouwvergunning is een aan Scheba toe te rekenen omstandigheid, nu Scheba blijkens het bepaalde in artikel 9.1 van de toepasselijke algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst verantwoordelijk is voor onderhoud en herstel van de buitenkozijnen. Nu Scheba de kozijnen in de voorgevel al geruime tijd vóór 1 december 2003 in strijd met de bouwvoorschriften had doen vervangen, was reeds sprake van een gebrek aan het verhuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst. De omstandigheid dat de autoriteiten dat toen niet hebben gesignaleerd waardoor de vorige huurder het gehuurde wel als horecapand heeft kunnen gebruiken, maakt dit niet anders. Het hof volgt derhalve Scheba niet in haar opvatting, dat de strijdigheid met de bouwvergunning is ontstaan door toedoen van [huurder]. Een en ander brengt met zich dat sprake was van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, dat Scheba gelet op het bepaalde in artikel 7:206 BW gehouden was te herstellen. Gesteld noch gebleken is immers dat herstel onmogelijk was, of dat dit uitgaven vereiste die in de gegeven omstandigheden niet van Scheba waren te vergen. Nu Scheba bekend had moeten zijn met het feit dat de kozijnen in de voorgevel waren vervangen in strijd met de bouwvoorschriften, kan het beroep van Scheba op de toepasselijke algemene bepalingen bij de huurovereenkomst haar niet baten. Artikel 7:209 BW bepaalt immers – voor zover hier van belang – dat van artikel 7:206 BW niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. [huurder] was daarom in beginsel tot opschorting bevoegd.

3.3 De rechtbank heeft geoordeeld dat deze opschortingsbevoegdheid zich slechts uitstrekte tot de huur voor de bedrijfsruimte en niet (ook) tot de huur voor de bedrijfswoning. Het hof deelt deze opvatting niet. Nu vaststaat dat het gehuurde een horecapand betrof met een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290, lid 3 BW waarvoor één huurbedrag was overeengekomen, is het hof van oordeel dat voldoende samenhang bestaat tussen de betaling van de overeengekomen huur en de tekortkoming. Gelet op de ernst van het gebrek kan ook niet worden geoordeeld dat de opschorting in het onderhavige geval disproportioneel was. Dit betekent dat naar het oordeel van het hof de opschorting van de gehele huur gerechtvaardigd was, zodat de niet betaling van huur geen tekortkoming opleverde die de ontbinding van de huurovereenkomst per 7 maart 2005 rechtvaardigde. Grief 1 in het principaal appèl slaagt derhalve.

3.4 Het vorenstaande brengt met zich dat de rechtbank ten onrechte de huurovereenkomst met ingang van 7 maart 2005 heeft ontbonden, ten onrechte [huurder] heeft veroordeeld om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te verlaten en te ontruimen en [huurder] ten onrechte heeft veroordeeld tot schadevergoeding.

4 Grief 2 in het principaal appèl is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat nog niet vastgesteld kan worden of Scheba na ontruiming aanspraak kan maken op verdere vergoeding, maar dat schade wel aannemelijk is.

4.1 Hetgeen het hof hierboven onder 3.3 heeft overwogen, brengt met zich dat ook deze grief slaagt: nu geen sprake was van een tekortkoming aan de zijde van [huurder], was [huurder] niet gehouden tot vergoeding van schade aan Scheba.

4.2 Met grief III in het incidenteel appèl komt ook Scheba op tegen genoemd oordeel van de rechtbank. Deze grief behoeft daarom geen verdere bespreking.

5. Grief 3 in het principaal appèl luidt: "Ten onrechte heeft de kantonrechter geen rekening gehouden met de navolgende eiswijziging en heeft de kantonrechter onder sub 16 overwogen en vervolgens beslist dat Scheba wordt veroordeeld tot een schadevergoeding op te maken bij staat."

5.1 In de toelichting heeft [huurder] gesteld dat de kantonrechter zijn vordering in reconventie terzake de door hem geleden en nog te lijden schade ten gevolge van winstderving heeft gehonoreerd, maar heeft nagelaten om te bepalen over welke periode de schade vergoeding ten gevolge van winstderving moet worden vastgesteld. Om onduidelijkheid te verkomen wenst [huurder] zijn eis in reconventie in eerste aanleg te specificeren, nu hij een schade vergoeding vordert nader op te maken bij staat, terzake de door hem geleden en nog te lijden schade ten gevolge van winstderving en ten gevolge van gederfde huursubsidie tot het moment dat onherroepelijk uitspraak is gedaan in het onderhavige geschil.

5.2 Daartoe heeft [huurder] gesteld dat Warsteiner Brouwerij zich inmiddels heeft teruggetrokken als financier en dat hij een andere brouwerij, te weten Interbrew, bereid heeft gevonden hem een lening te verstrekken echter op voorwaarde dat artikel 9 van de huurovereenkomst wordt aangepast in die zin dat aan voormelde brouwerij het huurintredingsrecht wordt verleend, in geval van voortijdige beëindiging van het met [huurder] gesloten huurcontract. Scheba heeft aanpassing van de huurovereenkomst geweigerd. Volgens [huurder] wil Interbrew, en overigens ook geen enkele andere brouwerij, zonder de zekerheid van een huurintredingsrecht geen tapinstallatie in bruikleen, noch een lening verstrekken. Zonder geldlening kan [huurder] het gehuurde niet uitbaten. Naar het oordeel van [huurder] is Scheba derhalve aansprakelijk voor het voortduren van zijn inkomstenderving na mei 2005.

5.3 Het hof overweegt dat uit het gestelde onder rechtsoverweging 3.2 volgt dat Scheba is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst in de periode na 1 december 2003. Nu vaststaat dat pas op 4 mei 2005 de kozijnen waren vervangen en de draagbalk was gerepareerd, heeft deze tekortkoming tot die datum voortgeduurd. Dat na 4 mei 2005 nog sprake was van een gebrek dat Scheba gehouden was te herstellen, is gesteld noch gebleken. Scheba is derhalve gelet op het bepaalde in artikel 7:208 BW gehouden de schade die [huurder] heeft geleden ten gevolge van het gebrek in de periode 1 december 2003 tot 4 mei 2005 te vergoeden. De vraag of ook de schade die [huurder] stelt te hebben geleden na 4 mei 2005 aan dit gebrek is toe te rekenen, is een vraag die in de schadestaatprocedure aan de orde kan komen, zodat deze in de onderhavige procedure in het midden kan blijven. Grief 3 in het principaal appèl faalt.

6 Grief 4 in het principaal appèl behelst de klacht dat de kantonrechter geen acht heeft geslagen op het verweer van [huurder] dat geen buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht ter incassering van de vorderingen van Scheba.

6.1 Hetgeen het hof hierboven onder 3.2 heeft overwogen, brengt met zich dat ook deze grief slaagt: nu geen sprake was van een tekortkoming aan de zijde van [huurder], was [huurder] reeds hierom niet gehouden tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten aan Scheba.

7 Daarmee komt het hof toe aan de (verdere) beoordeling van het incidenteel appèl.

7.1 Grief I in het incidenteel appèl betreft het oordeel van de kantonrechter dat sprake was van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, dat Scheba gehouden was te verhelpen.

7.2 Grief II in het incidenteel appèl richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [huurder] bevoegd was de huurbetaling op te schorten.

7.3 Grief IV in het incidenteel appèl betreft de overweging van de kantonrechter dat Scheba aansprakelijk is voor de schade die [huurder] heeft geleden als gevolg van het tekortschieten met betrekking tot het herstel van het gebrek. Er zou geen sprake zijn van een gebrek.

7.4 Uit hetgeen hierboven onder 3.2, 3.3 en 5.3 is overwogen volgt reeds dat deze grieven falen. Deze behoeven derhalve geen verdere bespreking.

8. Grief V in het incidenteel appèl richt zich tegen de volgende overweging van de kantonrechter: "Nu beide partijen gedeeltelijk in het ongelijk worden gesteld zullen de samengevoegde proceskosten worden gecompenseerd."

8.1 Het hof leest in het petitum van de appèldagvaarding en van de memorie van grieven een grief in het principaal appèl die is gericht tegen de compensatie van kosten in conventie en in reconventie in eerste aanleg.

8.2 Het hof overweegt dat uit het vorenstaande volgt dat de rechtbank Scheba als de in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij had moeten veroordelen in de proceskosten zowel in conventie als in reconventie.

9 Grief VI in het incidenteel appèl richt zich tegen de beslissing van de rechtbank en heeft geen zelfstandige betekenis, zodat deze verder onbesproken kan blijven.

10 Het vorenstaande brengt met zich dat het eindvonnis in conventie van de rechtbank niet in stand kan blijven. Bij een beslissing over het tussenvonnis hebben partijen geen belang nu in het dictum van dat tussenvonnis geen te executeren beslissingen voorkomen. Het hof neemt dienaangaande in het dictum derhalve geen beslissing op.

11 In haar memorie van antwoord onder 67 tot en met 69 heeft Scheba de gronden voor ontbinding aangevuld. Zo heeft zij aangevoerd dat het in gebreke blijven van [huurder] de volledige overeengekomen huur voor het horecapand met bovenwoning te voldoen, een tekortkoming van [huurder] oplevert die ontbinding van de overeenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.

12 Het hof overweegt dat nu gesteld noch gebleken is dat het gehuurde na 4 mei 2005 nog gebreken vertoonde, het opschortingsrecht na die datum niet meer bestond, zodat [huurder] na die datum gehouden was de huur zoals overeengekomen te voldoen. Het gedurende 10 maanden in gebreke zijn met de betaling van de overeengekomen huur is een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst die de ontbinding van die overeenkomst rechtvaardigt. Het hof zal deze daarom alsnog uitspreken. Gelet hierop behoeven de overige nader door Scheba aangevoerde gronden voor ontbinding geen bespreking meer.

13 [huurder] zal tevens worden veroordeeld de achterstallige huurpenningen aan Scheba te voldoen. In dit verband overweegt het hof nog het volgende.

[huurder] heeft bij brief van zijn raadvrouw van 27 mei 2004 aan de raadsman van Scheba aangeboden om € 500,-- huur per maand voor de bovenwoning te betalen, neerkomend op een bedrag van € 3.000,-- voor de periode tot 1 juni 2004 en voor de periode van na 1 juni 2004 nadere afspraken te maken, afhankelijk van de mate waarin Scheba bereid was om de problemen met betrekking tot de kozijnen en draagbalken e.a. te verhelpen. Het hof begrijpt deze brief aldus dat [huurder] hiermee de gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst heeft ingeroepen, te weten: voor wat betreft het bedrijfsgedeelte voor zolang het gebrek niet zou zijn hersteld. Nu sprake was van een tekortkoming aan de zijde van Scheba, was [huurder] hiertoe bevoegd. Scheba heeft niet gemotiveerd weersproken dat een huur van € 500,-- per maand voor alleen de bedrijfswoning redelijk is. Ook het hof acht deze huurprijs redelijk. Daar Scheba eerst op 4 mei 2005 het gebrek heeft verholpen, is [huurder] van 1 december 2003 tot 1 mei 2005 een huur verschuldigd van € 500,-- per maand, zijnde in totaal € 8.500,--. Over de periode van 1 mei 2005 tot 1 april 2006 is [huurder] aan huur een bedrag van € 1.983,34 per maand verschuldigd, zijnde € 21.816,74. Van 1 april 2006 tot aan de ontruiming is [huurder] voorts bij wijze van schadevergoeding verschuldigd een bedrag van € 1.983,34 per maand en vanaf 1 mei 2006 een bedrag van € 2.578,33 per maand.

14 Of Scheba na de ontruiming nog aanspraak kan maken op verdere schadevergoeding, kan op dit moment niet worden vastgesteld, omdat nog niet vaststaat per wanneer Scheba een nieuwe huurder zal hebben gevonden voor het gehuurde. Dat sprake is van huurderving door de voortijdige beëindiging van de overeenkomst is echter wel aannemelijk, daarom zal [huurder] worden veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding op te maken bij staat.

15 Scheba zal, als de in zowel in het principaal als het incidenteel appèl in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het vonnis van 7 maart 2005 in reconventie, behoudens de compensatie van de proceskosten en vernietigt het vonnis van 7 maart 2005 door de rechtbank te Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg, in conventie gewezen tussen partijen;

en opnieuw rechtdoende:

- ontbindt per heden de huurovereenkomst tussen partijen;

- veroordeelt [huurder] om het gehuurde binnen 6 weken na betekening van dit arrest te verlaten en te ontruimen met al de zijnen en het zijne en het gehuurde door overgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Scheba te stellen;

- machtigt Scheba om die ontruiming zo nodig zelf te bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie;

- veroordeelt [huurder] voorts aan Scheba te voldoen:

a. een bedrag van € 30.316,74 bij wijze van achterstallige huur over de periode 1 december 2003 tot 1 april 2006;

b. een bedrag van € 1.983,34 voor iedere maand of gedeelte van een maand vanaf 1 april 2006 tot aan de dag van ontruiming, vermeerderd met de contractuele verhoging per 1 mei 2006 en de wettelijke rente vanaf de vervaldata tot aan de dag van voldoening;

c. de door Scheba vanaf de dag van ontruiming geleden schade nader op te maken bij staat;

- veroordeelt Scheba in de kosten in eerste aanleg in conventie en in reconventie tot op deze uitspraak aan de zijde van [huurder] begroot op € 1.000,- aan salaris gemachtigde;

- veroordeelt Scheba in de kosten van het principaal en incidenteel hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [huurder] begroot op € 4.352,60 en veroordeelt Scheba mitsdien om te voldoen

a. aan de griffier van het hof € 183,- voor in debet gesteld griffierecht, € 85,60 voor de kosten van de appèldagvaarding en € 4.023,- voor salaris procureur, in totaal dus € 4.291,60,- waarmee de griffier zal dienen te handelen overeenkomstig het bepaalde in artikel 243 Rv;

b. aan [huurder] € 61,- voor niet in debet gesteld griffierecht.

- verklaart bovenstaande veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. Schuering, M.J. van der Ven en E.E. de Wijkerslooth-Vinke en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 maart 2006 in bijzijn van de griffier.