Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSGR:2005:AU8523

Instantie
Gerechtshof 's-Gravenhage
Datum uitspraak
11-11-2005
Datum publicatie
21-12-2005
Zaaknummer
04/710
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Bij voorbaat getekende opzegging van de huurovereenkomst is niet geldig. Onrechtmatige ontruiming woning.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 271
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2006/44 met annotatie van TG
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Uitspraak: 11 november 2005

Rolnummer: 04/710

Rolnummer rechtbank: 03/1126

HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van

[HUURDER],

wonende te [woonplaats],

appellant in het principaal appèl,

geintimeerde in het incindentele appèl,

hierna te noemen: [huurder],

procureur: mr. J.H.T. van Brunschot,

tegen

STICHTING CLAVIS,

gevestigd te Terneuzen,

geïntimeerde in het principaal appèl,

appellante in het incidentele appèl,

hierna te noemen: Clavis,

procureur: mr. H.J.A. Knijff.

Het geding

Bij exploot van 4 mei 2004, hersteld bij exploot van 18 mei 2004 is [huurder] in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Terneuzen, op 21 januari 2004 en 24 maart 2004 gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven tevens houdende vermeerdering van eis, heeft [huurder] twee grieven tegen het vonnis aangevoerd, die door Clavis bij memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appèl (met producties) zijn bestreden. Daarbij heeft Clavis van haar kant in incidenteel appèl twee grieven aangevoerd, die door [huurder] bij memorie van antwoord in incidenteel appèl zijn bestreden.

Ter zitting van dit hof van 14 oktober 2005 hebben partijen hun standpunten mondeling doen toelichten, [huurder] door zijn procureur en Clavis door mr. J.C.M. Berbée- van Konigsbruggen, advocate te Terneuzen, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Door Clavis zijn daarbij exemplaren van foto’s overgelegd die duidelijker zijn dan de exemplaren die zich in het partijdossier bevinden.

Tenslotte hebben partijen, Clavis onder overlegging van haar dossier, arrest gevraagd.

De beoordeling

In het principaal en incidenteel appèl

1. Het gaat in deze zaak voor zover in hoger beroep van belang om het volgende.

1.1. [huurder] huurde volgens schriftelijke huurovereenkomst, ondertekend op 16 augustus 2001, met ingang van 1 september 2001 de woning aan de Eikenstraat 11 te Terneuzen.

Op 16 augustus 2001 heeft [huurder] op verzoek van Clavis ook een verklaring ondertekend, waarin hij de huur van die woning per 16 februari 2002 opzegt.

Voordien verhuurde Clavis de woning aan [de vriendin van huurder]. [huurder] woonde ook vanaf 1999 in de woning met hun kinderen. Kort na 16 augustus 2001 heeft [de vriendin van huurder] met de kinderen de woning verlaten.

1.2. In januari en de eerste helft van februari 2001 verbleef [huurder] bij zijn moeder in Den Haag.

1.3. Bij brief van 5 februari 2002 van Clavis aan [huurder] kondigt Clavis aan dat, in verband met de huuropzegging op 16 januari 2001 per 16 februari 2002, de inspecteur op 7 februari 2002 zal langs komen om de woning te inspecteren.

1.4. Clavis heeft de woning na een inspectie op 21 februari 2002, waarbij [huurder] niet aanwezig was, laten ontruimen en de aanwezige inboedel - met uitzondering van een kastje dat zij de buurvrouw, die stelde dat dit van haar was, heeft laten meenemen - naar de stort laten afvoeren.

1.5. Clavis vorderde in eerste aanleg, stellende dat de huurovereenkomst per 16 februari was beëindigd, (onder meer) veroordeling van [huurder] tot betaling van een bedrag van € 14.560,=, zijnde de door Clavis begrote kosten van reparaties en werkzaamheden om de woning in de juiste staat van oplevering te brengen.

1.6. [huurder] vorderde in reconventie vergoeding van zijn schade wegens het verlies van zijn inboedel, waaronder enkele erfstukken, zoals een kast, twee bijbels en een kandelaar, en goederen met een emotionele waarde, zoals foto’s, ad totaal € 10.000,= en voorts vergoeding van de schade wegens het verlies van de administratie van zijn glazenwasserbedrijf ad € 3.000,=.

1.7. De rechtbank heeft in het bestreden eindvonnis van 24 maart 2004 de schade in verband met de oplevering toegewezen tot een bedrag van € 2.000,= (de geschatte kosten die [huurder] had moeten maken wanneer hij de woning zelf in orde zou hebben gemaakt) en de reconventionele vordering toegewezen tot een bedrag van € 2.500,= (de aan de hand van de overgelegde foto’s geschatte waarde van de inboedel).

De omvang van het hoger beroep

2. Geen grieven zijn gericht tegen het tussenvonnis van 21 januari 2004, zodat partijen niet ontvankelijk zijn in hun beroep tegen dat vonnis.

Voorts zijn geen grieven gericht tegen het oordeel van de rechtbank tot toewijzing van de conventionele vordering voor een bedrag van € 261,63 met de wettelijke rente daarover en ook niet tegen de afwijzing van de vordering van Clavis tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten, zodat die beslissingen niet aan het oordeel van het hof zijn onderworpen.

De vermeerderde vordering van [huurder]

3.1. In hoger beroep heeft [huurder] zijn vordering tot schadevergoeding vermeerderd met een bedrag van € 15.000,= wegens het verlies van zijn bedrijf, naast de directe materiele schade voor zijn bedrijf als gevolg van het verdwijnen van zaken als gereedschap, ladders en de aanhangwagen.

3.2. Nu Clavis zich niet heeft verzet tegen deze vermeerdering van eis als zodanig en deze niet in strijd is met een goede procesorde zal het hof recht doen op de vermeerderde eis.

In principaal en incidenteel appèl voorts

4. Het hof overweegt als volgt.

Aangezien de inleidende dagvaarding op 20 juni 2003 is uitgebracht, derhalve vóór 1 augustus 2003, dient het huurrecht zoals dat gold vóór 1 augustus 2003 in deze zaak te worden toegepast.

5.1. In de eerste grief klaagt [huurder] erover dat de rechtbank in het vonnis van 24 maart 2004 een gevolg heeft verbonden aan de onrechtmatige beëindiging van de huurovereenkomst op 16 februari 2002. [huurder] betoogt dat hij niet gehouden was tot ontruiming en dat er geen grond is hem te verplichten tot het betalen van enige herstelkosten. Voorts acht [huurder] het bedrag van € 2.000,= aan herstelkosten veel te hoog. Hij schat zelf, dat hij de woning voor enkele honderden euro’s weer in de oude staat had kunnen brengen.

5.2. Grief I in het incidenteel appèl luidt als volgt:

“ Ten onrechte heeft de kantonrechter overwogen dat nu tussen partijen vaststaat dat de gevolgde gang van zaken die heeft geleid tot het einde van de huurovereenkomst per 16 februari 2002 niet valt te verenigen met de wet, de gevorderde herstelkosten van Clavis slechts voor vergoeding in aanmerking komen tot het bedrag dat [huurder] zelf had moeten maken om de gehuurde woning aan het einde van de huurovereenkomst naar behoren op te leveren en deze kosten vervolgens ten onrechte heeft gesteld op € 2.000,=.”

In de toelichting wijst Clavis er op, dat zij meermalen heeft geprobeerd met [huurder] in contact te komen, hetgeen niet is gelukt. De woning zag er verlaten uit en er was alleen “troep” in aanwezig. Ter beperking van haar schade, gemiste huurpenningen, was Clavis genoodzaakt de woning door een derde te laten opknappen.

Bij gelegenheid van het pleidooi heeft Clavis nog aangevoerd dat reeds in de periode dat [de vriendin van huurder] huurster was er problemen waren over de huurbetaling en de staat van onderhoud van het gehuurde. Clavis heeft, om [de vriendin van huurder] en [huurder] een laatste kans te geven, de huurovereenkomst op naam van [huurder] omgezet. De onderhavige huurovereenkomst is dus feitelijk een voortzetting van de huurovereenkomst van [de vriendin van huurder]. Gelet op de feitelijke gang van zaken mocht Clavis erop vertrouwen dat de overeenkomst met wederzijds goedvinden was beëindigd. In elk geval is de overeenkomst feitelijk beëindigd per 16 februari 2002. [huurder] diende de woning in correcte staat achter te laten.

5.3. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Het hof stelt voorop dat Clavis een professionele verhuurster is en dat verwacht mag worden dat zij de wettelijke bepalingen kent en die correct toepast.

De op 16 augustus 2001 getekende opzegging per 16 februari 2002 is nietig.

Clavis heeft zich dan ook volstrekt ten onrechte aanvankelijk op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst per 16 februari 2002 was beëindigd en is voorts ten onrechte, daarvan uitgaande, tot ontruiming van de woning overgegaan.

5.4. Ook het nadien door Clavis ingenomen standpunt dat zij er op mocht vertrouwen dat de huur met wederzijds was beëindigd wordt verworpen. Mededelingen van de buren, dat [huurder] reeds enige tijd in Den Haag verbleef en niet meer in de woning, en de staat waarin de woning verkeerde zijn daartoe onvoldoende. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat de foto’s van de woning vóór de ontruiming bepaald niet de indruk geven dat de woning geheel verlaten was en dat slechts wat “troep” was achtergelaten. Hoewel de woning niet een opgeruimde indruk maakt, waren daarin (onder meer) een eettafel met stoelen, een bankstel, een hoekkast een vitrinekast, een harmonium, een attachékoffer met papieren en ordners met papieren aanwezig. Mede gelet op het feit dat Clavis wist, dat de bewoners financiële problemen hadden, mocht zij naar het oordeel van het hof er niet van uitgaan dat [huurder] op deze inboedel geen prijs meer stelde. Clavis handelde dan ook niet alleen onrechtmatig door de woning te ontruimen maar nog meer door de inboedel naar de stort af te voeren.

Wanneer Clavis een einde aan de huurrelatie had willen maken had zij dat moeten doen via de daartoe geëigende weg.

5.5. Het hof is van oordeel dat, nu de huurovereenkomst ten tijde van ontruiming nog liep, er op dat moment ook geen sprake was van een verplichting van [huurder] tot oplevering van het gehuurde bij het einde van de huur. [huurder] was in dat opzicht ook niet in verzuim. De kosten van het in goede staat brengen van het gehuurde dienen dan ook voor rekening van Clavis te blijven.

Dat betekent dat de grief in het principaal appèl slaagt en die in het incidenteel appèl faalt.

6.1. Grief 2 in het principaal appèl richt zich tegen de overweging van de rechtbank dat op [huurder] de bewijslast rust van zijn schade en dat hij geen toereikend bewijsaanbod heeft gedaan. Hij verkeert in de onmogelijkheid aanvullend bewijs te leveren van zijn schade nu door toedoen van Clavis alle papieren die tot bewijs konden dienen verloren zijn gegaan.

6.3. De tweede grief in het incidenteel appèl is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de schade van [huurder] in redelijkheid op € 2.500,= moet worden geschat. Clavis betoogt dat de goederen in de woning in het geheel geen waarde vertegenwoordigden. Dat blijkt ook uit het feit dat [huurder] na de ontruiming aanvankelijk niets meer van zich heeft laten horen en eerst toen hij in rechte werd aangesproken op vergoeding van de schade de beëindiging van de overeenkomst ter discussie stelde.

6.4. Deze grieven lenen zich eveneens voor gezamenlijke behandeling.

Op [huurder] blijft de plicht rusten omtrent zijn schade door het verlies van zijn inboedel, meer in het bijzonder omtrent de aard en de waarde van bijzondere stukken, voldoende te stellen. Daaromtrent heeft [huurder] slechts gesteld dat het ging belangrijke erfstukken, een kast, een kandelaar en twee bijbels en hij schat de waarde van de inboedel inclusief deze erfstukken op € 10.000,=. Het hof acht dat onvoldoende specifiek om bij het bepalen van de waarde van de inboedel uit te gaan van enkele zaken met een bijzondere waarde. Wel acht het hof voldoende gesteld en, gelet op hetgeen uit de foto’s blijkt, aannemelijk dat sprake was van een min of meer normale inboedel. Nu door [huurder] ook overigens niets is gesteld omtrent waarde van die inboedel acht het hof zijn bewijsaanbod niet ter zake dienend en zal dat passeren. De waarde van de inboedel zal naar redelijkheid en billijkheid door het hof worden geschat

6.5. Het verweer van Clavis dat die inboedel geen enkele waarde vertegenwoordigde, acht het hof onvoldoende feitelijk onderbouwd. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat de foto’s geen volledig beeld geven van hetgeen in de woning aanwezig was en kennelijk meer ten doel hebben gehad om slordige staat van de woning te demonstreren, dan om de aanwezige inboedel vast te leggen: van een vitrinekast is slechts een hoekje zichtbaar, zodat alleen te zien is dat er “iets” in stond maar niet wat. Voorts is door Clavis niet weersproken dat niet alle vertrekken zijn gefotografeerd, zoals een - volgens [huurder] - geheel ingerichte slaapkamer en een als kantoortje ingerichte slaapkamer. Dat verweer dient dan ook te worden verworpen en aan bewijs door Clavis kan dan ook niet worden toegekomen.

6.6. Het hof is met inachtneming van het vorenstaande van oordeel, dat de schade van [huurder] door het verlies van zijn inboedel in redelijkheid en billijkheid geschat dient te worden op € 4.500,=. Het hof merkt daarbij op, dat emotionele waarde kan niet worden vergoed. Voorts heeft [huurder] onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat grond bestaat voor vergoeding van psychische schade.

6.7. Ten aanzien van het verlies van bedrijfsmiddelen heeft [huurder] gesteld dat hij een aanhanger had, die op een vaste plek bij de woning op de openbare weg stond geparkeerd, maar dat hij die niet meer heeft aangetroffen. Nu niet aannemelijk is dat de ontruiming van de woning zich ook tot deze aanhanger heeft uitgestrekt, komt deze schade niet voor vergoeding in aanmerking. Het verlies van andere bedrijfsmiddelen, zoals bijvoorbeeld emmers en een op de foto’s zichtbare ladder, zijn reeds begrepen in vorengenoemd bedrag van € 4.500,=.

6.8. De verdere schade door het verlies van zijn bedrijf heeft [huurder] onvoldoende feitelijk onderbouwd. Weliswaar is aannemelijk dat hij door het verlies van de woning zijn glazenwasserswijk in de omgeving van Terneuzen niet meer kon bedienen, maar het feit, dat hij gedurende januari en een groot deel van februari van 2002 niet heeft gewerkt en het feit dat niet is gebleken dat hij pogingen heeft gedaan om de woning weer daadwerkelijk tot zijn beschikking te krijgen - hij heeft bij gelegenheid van het pleidooi slechts gesteld dat hij vele malen Clavis heeft benaderd over het verdwijnen van de inboedel, in het bijzonder de gestelde erfstukken - maken zonder nadere onderbouwing, welke ontbreekt, niet aannemelijk dat het verlies van zijn bedrijf door de ontruiming is veroorzaakt.

7. De conclusie is dat de tweede grief in het principaal appèl gedeeltelijk slaagt en die in het incidentele appèl faalt. De vermeerderde vordering zal worden afgewezen.

Het vonnis van 24 maart 2004 zal deels worden vernietigd. Het hof acht termen aanwezig om Clavis, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij te veroordelen in de proceskosten van beide instanties.

De beslissing

Het hof:

- vernietigt het vonnis van de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Terneuzen van 24 maart 2004 tussen partijen gewezen, in conventie en in reconventie, voor zover aan het oordeel van het hof (zie hierboven sub 2) onderworpen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende

- veroordeelt Clavis tot betaling aan [huurder] van een bedrag van € 4.500,=;

- veroordeelt Clavis in de proceskosten voor de eerste aanleg aan de zijde van [huurder] tot aan 24 maart 2004 bepaald op € 1.755,= aan gemachtigde salaris te voldoen aan de griffier van de rechtbank waarmee de griffier zal handelen overeenkomstig het bepaalde in artikel 243 Rv. en in hoger beroep tot aan deze uitspraak aan de zijde van [huurder] bepaald op € 3.710,50, waarvan € 3.650,25 te betalen aan de griffier van dit hof te weten € 180,75 voor in debet gesteld griffierecht en € 3.469,50 aan salaris voor de procureur, waarmee de griffier zal handelen overeenkomstig het bepaalde in artikel 243 Rv. en € 60,25 aan [huurder] voor niet in debet gesteld griffierecht

- verklaart dit arrest voor wat vorenstaande veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.E. In ’t Velt-Meijer, M.H. van Coeverden en E.E. de Wijkerslooth-Vinke en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 november 2005 in aanwezigheid van de griffier.